Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 23.05.2013 Sak: 76/13 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Lund Østre, felt B12, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 11/53817 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Lund Østre, felt B12, gnr 177 bnr 732, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Arkiplan AS datert 20.08.2012 med bestemmelser senest datert 08.04.2013. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret 23.05.2013
Saksframlegg Detaljregulering av Lund Østre, felt B12, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 11/53817 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Lund Østre, felt B12, gnr 177 bnr 732, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Arkiplan AS datert 20.08.2012 med bestemmelser senest datert 08.04.2013. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Sammendrag Hensikten med planen er å detaljregulere B12 for boligbebyggelse i tråd med overordnet plan Lund Østre r1101m. Planforslaget legger opp til blokkbebyggelse i tre etasjer med totalt 15 boenheter. Det er planlagt henholdsvis ti treroms leiligheter og fem fireroms leiligheter. Overordnet plan forutsetter to etasjer og eventuelt sokkel i bygningsmassen. Grunnet betydelige høydeforskjeller har det vist seg hensiktsmessig å planlegge med tre etasjer og parkeringskjeller for å gi gode dagslys- og adkomstforhold. Ved utleggelse til offentlig ettersyn 19.12.2012 ble det påpekt at før sluttbehandling skulle foreslagsstiller redegjøre for slukkevannskapasitet samt vurdere om overvannshåndteringen i planen var tilstrekkelig. Dette er utført, og står nærmere beskrevet under Beskrivelse av planforslaget. Bakgrunn Komplett planforslag er innsendt 9.10.2012. Planforslaget er utarbeidet av Arkiplan AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Lund Østre AS. Planforslaget omfatter eiendom gnr. 177, bnr. 732, eid av Line Lund Hokstad og Børre Lund. Oppstart av planarbeidet ble varslet 15.11.2011 og annonsert 17.11.2011 Høring og offentlig ettersyn Varslingsreglene i planarbeidet er fulgt i henhold til plan og bygningsloven. Oppstart av planarbeidet ble varslet 15.11.2011 og annonsert 17.11.2011. Planforslaget ble vedtatt sendt på offentlig ettersyn 9.10.2012. 1
Tidligere vedtak og planpremisser Forholdet til overordnet plan Gjeldende reguleringsplan for området er i dag Lund Østre, r1101m vedtatt i bystyret 27.8.2009. Felt B12 er et delområde innenfor reguleringsplan r1101m. Reguleringsplanens 3.1 setter krav til at område B12 skal detaljreguleres. Planen ivaretar hovedprinsipp om oppdelt bygningsmasse fra overordnet plan. Det er endringer fra overordnet plan på følgende punkter: Parkering var i overordnet plan forutsatt lagt på bakken, mens det i detaljplan i all hovedsak er lagt i parkeringskjeller. Adkomst var forutsatt lagt som flere avkjørsler fra adkomstveg på oversida av feltet (Lundlia), mens det i detaljplan er lagt i en samlet avkjørsel fra Andersbakkan, samt en avkjørsel for nyttekjøretøy (ikke parkering) fra Lundlia. I utnyttelsesgrad for overordnet plan var det forutsatt mye bakkeparkering. Endring av parkering har gitt mulighet for flere leiligheter enn forutsatt og større bygningsvolum innenfor samme utnyttelsesgrad. Overordnet plan forutsetter 8-12 boenheter, grunnet parkering i kjeller er det i detaljplan forutsatt 15 boenheter. Innenfor Lund Østre som helhet står det i overordnet plan 4.1 at totalt 50 % av boligene skal være fireroms eller større og minimum 30 % skal være to- til treroms. Innenfor B12 er det planlagt ti treroms og fem fireroms leiligheter. Dette er et akseptabelt avvik ettersom andre områder på Lund Østre har en annen leilighetssammensetning. Totalt sett vil leilighetssammensetningen på Lund Østre være i tråd med overordnet plan. Risiko- og sårbarhetsanalyse Planen inneholder bebyggelse og omfattes derfor av kravet om ROS-analyse. Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Tema som er vurdert er: - Natur-, klima- og miljøforhold. - Forurensingskilder. - Forurensing. - Transport. - Andre forhold. Innenfor disse hovedkategoriene har Arkiplan AS pekt på geoteknikk, håndtering av overvann, trafikksikkerhet og ulykke ved gjennomføring av bygge- og anleggsarbeidene som viktige tema. ROS-analysen for B12 ligger i sin helhet i vedlegg 3, Arkiplan AS 20.8.2012. Det gjøres oppmerksom på at det også ble utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse som en del av den overordnede reguleringsplanen for Lund Østre, r1101m, og temaene er derfor i all hovedsak vurdert der. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet: Planområdet ligger vest for Kattem. Planområdet er del av overordnet plan for Lund Østre som omfatter hele det skålformede landskapsrommet på Lund Østre. Planområdet avgrenses av: - Adkomstveg FA3, Lundlia, som samler adkomst til naboområdene B11 og deler av B13. - Samleveg SA1, Andersbakkan, som gir adkomst til B9, B10 og B13 samt mulig fremtidig byggeområde vest for dagens plan. - 2
Planområdet er på 1,87 daa og var tidligere jordbruksland. Figur 1: Ortofoto over området. B12 markert med gult. Lundåsen i nord og Kattem i sør-øst. Grunnforhold: Det er kvikkleireområder nedstrøms fra planområdet, men det er ikke risiko for at B12 skal omfattes av ras eller skred. Dette er dokumentert i ROS-analysen og geoteknisk vurdering. Geoteknisk vurdering av B12, utarbeidet av Multiconsult 11.7.2012, ligger i sin helhet i vedlegg 3. Forurensing i grunnen: Arealet har tidligere vært jordbruksland, og det er ingen kjent forurensing i grunnen. Kulturminner: Det er ikke avdekket kulturminner i planområdet. Offentlige ledninger og bekker: Det er ingen ledninger eller bekker innenfor planområdet. Naturverdier: Vurdering av naturverdier er gjennomført i overordnet plan og det er ikke forhold som berører detaljplan for B12. Rekreasjonsverdi: Vurdering av rekreasjonsverdier er gjennomført i overordnet plan og det er ikke forhold som berører detaljplan for B12. Allmennhetens tilgjengelighet til turstier og grøntområder er ivaretatt i morplanens hovedstruktur av grøntkorridorer og fortau/gangveger. Stedets karakter, topografi: B12 er en del av et skålformet landskapsrom, eller amfi, hvor B12 ligger i den nordre skråningen. Utsiktsretning og henvendelse mot ettermiddagssol sammenfaller, og gir en naturlig henvendelse sør/sørvest for uteoppholdsarealer. 3
Trafikkforhold: Trafikksystemet er planlagt i overordnet plan. Justeringer fra overordnet plan påvirker ikke trafikksituasjonen i negativ grad. Detaljplanen vil redusere antall avkjørsler, noe som er positivt med hensyn til trafikksikkerhet. Trafikksikkerheten er vurdert i ROS-analysen og vurdert som god både i og omkring planområdet. Annen infrastruktur: B12 ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og vil tilknyttes fjernvarmenettet. Det er etablert nedgravde avfallscontainere på område AF6 ved felles avkjørsel Lundlia øst for B12. Støy: Det er ikke støykilder i området som krever støyskjerming. Beskrivelse av planforslaget Plandata: Planlagt arealbruk: Området reguleres til boligbebyggelse. Grad av utnytting: Detaljplanen viderefører morplanens krav til maks 1 750 m² BRA (areal under terreng inngår ikke i grad av utnytting i henhold til 3.8 i overordnet plan). Parkeringsplasser for bil på bakken inngår med 18 m² per parkeringsplass. Utomhusplan: Prinsippene for universell utforming er lagt til grunn for utomhus, og vil bli ivaretatt videre i prosjektering av utomhusarealer og adkomster til bygninger. Hovedutfordringen er et terrengfall på 8 meter på vestre ende av tomta. Oversikt over byggene er vist i reguleringskartet i vedlegg 1. 4
Figur 2 viser hvordan prosjektet er tilknyttet adkomstvegene på flere nivå for å gi god tilgjengelighet for alle. 1. Adkomst til parkeringskjeller og utomhusareal sørvest for bygget på kote 140. 2. Adkomst til inngangsnivå for hus A og B fra kryss i adkomstvegene på kote 143. 3. Adkomst til øvre inngangsnivå for hus B på kote 146. Nivåene er forbundet via utvendige trapper mellom husene og via heis i bygg B. Figur 2 viser utomhusplan med anviste adkomster markert med røde tall. Felles uteoppholdsareal: I overordnet plan er boligens krav til tilgang til felles uteoppholdsareal dokumentert. Felles uteopphold er ivaretatt i planens grønne arealformål. Det er likevel naturlig å anlegge arealer for felles uteopphold på B12. Felles uteopphold skal tilstrebes universell utforming, og skal ha god brukbarhet og gode solforhold. Adkomst og parkering: Adkomst for bil er fra adkomstveg FA2 mot sør, og fra Lundlia fra nord. Parkeringskravet til bebyggelsen er 1,5 plass per boenhet, dette gir 23 plasser som er fordelt følgende: - 5 plasser på bakken, inkludert 1 HC-plass. - 18 plasser i p-kjeller under byggene, 2 av disse er HC plasser. - 20 sykkelparkeringsplasser er forutsatt integrert ved adkomst mot sør og nord, i tillegg blir det anlagt 10 stk i p-kjeller. Tilgjengelighet: Alle enheter har tilgang via heis. Iht. nye forskrifter vil alle boenheter dermed ha krav til tilgjengelighet ( 12-2 i TEK 10). Dette kravet vil overstyre reguleringsplanens krav til 50 % universelt utformede boliger. Det vil være trinnfri adkomst fra alle tre adkomster. 5
Boligsammensetning: Det er forutsatt følgende leilighetsfordeling: - Ti treroms leiligheter. - Fem fireroms leiligheter. Samlet er det planlagt 15 leiligheter med størrelser fra 73-126 m². I overordnet plan er det forutsatt 8-12 boenheter, grunnet parkeringskjeller er det mulig med 15 boenheter i detaljplanen. I overordnet plan er det forutsatt at Lund østre som helhet skal ha en andel boenheter på minst 50 % fireroms eller større og minst 30 % to til treroms. Bebyggelsens plassering, høyde og utforming: Overordnet plan angir ikke eksakte byggehøyder, men forutsetter to etasjer og sokkel i bygningsmassen på B12. Gesimshøyder er forutsatt avklart i detaljplanen. Den betydelige høydeforskjellen mellom Andersbakkan og Lundlia gjør at det er hensiktsmessig å benytte parkeringskjeller og tre etasjer for boliger på tomta. I stedet for å bygge to etasjer + sokkel vil tre fulle etasjer gi gode adkomst- og dagslysforhold for alle boligene. Snitt nord-sør viser at byggehøyder mot Lundlia og bakenforliggende byggeområde B11 vil tilsvare to etasjer også i denne løsningen. Solstudiene viser at bebyggelse på B12 ikke vil gi problematiske skyggevirkninger på B11 og B3. For å lette bygningsmassen sett fra nordside, og bakenforliggende områder B3 og B11 er østre bygg (A på skisser) bygd i to etasjer med loftsstuer i plan tre. Andre etasje på østre bygg (B på skisser), er tilbaketrukket for å dempe B-byggets virkning sett fra sør. Plankartet angir detaljerte byggehøyder på 2 ulike nivå for å sikre maksimal byggehøyde på hovedbyggene og å sikre åpninger og tilbaketrekninger av bygningsmassen på plan 3. Utforming og materialbruk: Bygningene har flere sprang for å gi skjermede uteplasser, gode utsiktsforhold og en mindre bastant fjernvirkning av bygningene. Prosjektet er planlagt med trekledninger med mindre felter av farge og glattere materialflater på hovedinngang, inngangsdører og svalganger. 6
Solforhold: Figur 3. Utdrag fra solstudie. Alle boliger på B12 har gode solforhold hele ettermiddagen. Figuren har tatt utgangspunkt i 21. mars kl 15:00. Bebyggelsens struktur, form og arkitektur: Figur 4. Skissetegning Bygningsmassen er delt i to, mellom husene er det lagt inn et åpent fellesareal som visuelt forbinder adkomstene fra nord og sør, og gir fellesarealer sentralt på tomta, utsikt og sol. Felles adkomstsone fra nord rommer innganger til boligene, sykkelparkering og sitteplasser med uteopphold for beboerne. Adkomst fra sør rommer i tillegg bakkeparkering for bil. Mot sørøst og sørvest er det lagt inn felles uteoppholdsareal med universell adkomst. Den ene av disse fellesarealene ligger inntil felles grøntdrag FL6 hvor det er lokalisert en fellessandlekeplass for B12 og naboområde B13. For at alle boliger skal ha gode sol- og utsiktsforhold, er vestveggen i hus B trukket trinnvis 7
innover. Privat uteopphold er planlagt som terrasser og balkonger. Felles uteareal dekkes gjennom de allerede etablerte grøntarealene i overordnet plan r1101m. Figur 5. Skisse til fasade mot nord. Geoteknikk: Geoteknisk vurdering viser at det ikke er risiko vedrørende områdestabiliteten for B12. I forbindelse med detaljprosjektering må det gjennomføres supplerende undersøkelser som grunnlag for prosjektering av fundamenter og midlertidige forstøtninger i byggetida. Slukkevannskapasitet og overvannshåndtering: Avrenningsberegning og dimensjonering av fordrøyingsmagasin (overvannshåndtering) er vurdert av DHI, på vegne av Reinertsen 20.9.2010. Beregningen viser at dersom maksimal videreført vannmengde fra feltet er 20 l/s, vil nødvendig fordrøyningsvolum for avrenning fra en dimensjonerende nedbørshendelse være ca 490 m 3. Notat vedrørende slukkevannskapasitet utarbeidet av Reinertsen 16.1.2013, konkluderer med at det er tilstrekkelig mengde brannvann for området. Gjennomføring, miljøoppfølging: Det er ikke tiltak utenfor planområdet som må være gjennomført før ferdigstillelsen av B12 kan godkjennes. Overordnet plan angir krav til opparbeidelse av FL2 og FL6 før brukstillatelse på B12 kan gis. Disse er allerede opparbeidet. Plassering av rigg avklares i byggesøknaden. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at T-1442/2012 skal legges til grunn i bygge- og anleggsfasen. Virkninger av planforslaget Detaljplan for Lund Østre B12 gir ikke virkninger for omkringliggende områder og samfunn enn det som er beskrevet og avklart i overordnet plan. Bygningsmessig løsning med parkering plassert i kjeller gir større bygningsvolum på tomta. Løsningen gir rom for flere boliger og er i tråd med overordnede intensjoner om utvikling av gode boligområder, både visuelt og praktisk. Illustrasjonen som følger planen viser at tomta tåler den utnyttelse som er forutsatt og at det kan etableres 15 boliger med gode boligkvaliteter på tomta. Økonomiske konsekvenser for kommunen Detaljplan for Lund Østre B12 har ikke økonomiske konsekvenser for Trondheim Kommune. 8
Innspill til planforslaget før første gangs behandling Sør-Trøndelag fylkeskommune: - Ingen merknader, men minner om aktsomhetsregelen i forhold til kulturminner. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: - Ønsker høy utnyttelse i planområdet og at det vises minimumskrav til boligtetthet/antall boenheter i bestemmelsene eller på plankartet. - Ber om at universell utforming skal ivaretas i planleggingen. Kommentar: - Detaljplanen legger opp til flere boliger enn overordnet plan. Antall boliger er anført i reguleringsbestemmelsene 3.1.2.2. - Universell utforming i planen er ivaretatt. Det vises til reguleringsbestemmelsene 3.1.3. Høringsuttalelser og merknader etter offentlig ettersyn Sør-Trøndelag fylkeskommune - Ingen merknader: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag - Ingen merknader: Statens vegvesen: - Ingen merknader: Posten: - Ønsker enkel og sikker tilgang til postkasser både for posten og postmottakerne. - Ønsker som hovedregel at postkassene skal plasseres ved innkjørsel til boligfeltet. Kommentar: Plassering av postkasser er ikke vurdert i reguleringsplanen. Rådmannens vurdering og anbefaling Det er i planforslaget av felt B12 noen avvik fra overordnet plan r1101m. - Parkering var i overordnet plan forutsatt lagt på bakken, mens det i detaljplan i all hovedsak er lagt i parkeringskjeller. - Adkomst var forutsatt lagt som flere avkjørsler fra adkomstveg på oversida av feltet (Lundlia), mens det i detaljplan er lagt i en samlet avkjørsel fra Andersbakkan, samt en avkjørsel for nyttekjøretøy (ikke parkering) fra Lundlia. - I utnyttelsesgrad for overordnet plan var det forutsatt mye bakkeparkering. Endring av parkering har gitt mulighet for flere leiligheter enn forutsatt og større bygningsvolum innenfor samme utnyttelsesgrad. Overordnet plan forutsetter 8-12 boenheter, grunnet parkering i kjeller er det i detaljplan forutsatt 15 boenheter. - Innenfor Lund østre som helhet står det i overordnet plan 4.1 at totalt 50 % av boligene skal være fireroms eller større og minimum 30 % skal være to- til treroms. Innenfor B12 er det planlagt 10 treroms og 5 fireroms leiligheter. Dette er ikke et avvik ettersom ønsket fordeling fortsatt kan oppnås ved å øke antallet fireromsleiligheter ved andre prosjekt på Lund østre. 9
Rådmannen mener at disse avvikene fra overordnet plan kan aksepteres. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, 17.04.2013 Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Jens Bremer Remø saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Reguleringskart Reguleringsbestemmelser ROS-analyse og geoteknisk vurdering 10