VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET Bondiparken felt I Del av gnr. 51, bnr. 75 gnr 55, bnr. 12 gnr. 54, bnr 31 Asker kommune Januar, 2009 Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 1 av 14
Innholdsfortegnelse Mandat 3 Eiendommens betegnelse 3 Beliggenhet 3 Markedsutvikling 4 Befaring 4 Dokumenter 4 Forutsetninger 5 Regulering 5 Tomt 6 Infrastruktur 7 Miljøforhold 7 Utbyggingspotensial 7 Forutsetninger tomteverdi 8 Verdi utbyggingspotensial 9 Markedsverdi 9 Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 2 av 14
VERDITAKST AV TOMTEOMRÅDET BONDIPARKEN FELT I DEL AV GNR. 51, BNR. 75, GNR 55, BNR. 12 OG GNR. 54, BNR 31 ASKER KOMMUNE JANUAR, 2009 MANDAT: Verditakst AS er av Asker kommune v/ Kristine Andenæs blitt anmodet om å foreta en verditaksering av ovennevnte tomte området. Asker kommunen tenker å selge tomta gjennom en pris - og konseptkonkurranse, hvor kjøper bygger leiligheter tilpasset eldre (55 + )samt et mindre antall HC leiligheter. Asker kommune vil vurdere å be om opsjon på tilbakekjøp av 10 % av leilighetene. EIENDOMMENS BETEGNELSE: Verditakseringen omfatter tomteområdet Bondiparken felt I består av del av gnr. 51, bnr. 75, gnr 55, bnr. 12 og gnr. 54, bnr 31 i Asker kommune. Tomteområdet er i er i dag å anse som ubebygd, men i nordenden av tomten har kommunen i dag to paviljonger med flyktningeboliger, disse forutsettes flyttet av kommunen. I henhold til opplysninger fra oppdragsgiver samt databasen til Norsk Eiendomsinformasjon AS, Eiendomsregisteret à jour pr.12.01.2009, er hjemmelshaver Asker kommune for alle 3 eiendommer. Øvrige opplysninger om hjemmelsforhold er ikke innhentet. BELIGGENHET: Tomteområdet ligger sentralt i forhold til Asker sentrum ca 1,3 km syd for sentrum. Tomteområdet er nabo til Risenga Bo- og omsorgssenter, samt Bondi Skole. Asker sentrum er et aktivt bysentrum med alle nødvendige tjenester innenfor handel, kultur samt offentlig- og privat service. Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 3 av 14
Bondiparken felt I MARKEDSUTVIKLING: Boligmarket i 2008 var i ubalanse. En ubalanse med den konsekvens at omsetningsvolumet og prisene har vært fallende i høst. Situasjonen er fremdeles et høyt tilbud av boliger. Med unntak av desember 2008, hvor det ble registrert flere solgte boliger enn nye annonserte. Tendensen i hele høst har vært en akkumulering av usolgte boliger, dog er situasjonen at også andelen nye boliger til salgs er fallende. Dette er positivt i forholdtil på sikt og stabilisere ubalansen i markedet. Kommunen har prioritert seniorboliger i områder nær sentrum, fordi det er et stort behov for dette i årene fremover. Dette skyldes at man må forvente at seniorer gjerne flytter fra sine småhus (som det er ca. 80 % av i kommunen) og til sentrale leiligheter. BEFARING: Tomten er besiktiget 12.01.2009 av Verditakst AS v/tor-gunnar Brandshaug DOKUMENTER: Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: Reguleringskart 1 : 1 000, utskrifts dato: 11.08.2008 Reguleringskart 1 : 2 500, utskrifts dato: 11.08.2008 Flybilde 1 : 750, utskrifts dato: 11.08.2008 Verditakst AS har i tillegg innhentet følgende informasjon: Norsk Eiendomsinformasjon AS, Eiendomsregisteret ajourført pr. 02.09.2008, angående gnr/bnr., hjemmelshaver og arealer Kommuneplan for Asker 2007-2020 opplysninger fra SFT s hjemmeside ifm eventuell forurensing Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 4 av 14
FORUTSETNINGER: Verditaksten er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: - eier stiller seg positiv til salg av tomten - tomten kan fritt markedsføres for salg, over en normal periode - en ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt p.g.a. "spesielle interesser" - opplysninger som oppdragsgiver er kjent med og som har betydning for verdifastsettelsen av tomten, kommer oss i hende og er korrekte og uttømmende - Verditakst AS har ikke kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelle ledningsnett i grunnen Og følgende spesielle forutsetninger: - rekkefølgebestemmelsen vedrørende kostnadsdeling til krysset Idunnsvei / Røykenvien opparbeides av selger - kjøper må opparbeide vann og avløp til tomta. Vei langs tomta og bort til felt H må opparbeides av kjøper. REGULERING: Tomteområdet er underlagt reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for Risenga-området Gnr 55/13 mfl. Asker kommune. Planen sist datert Asker bygningsråd 03.09.2003 og vedtatt av Asker kommunestyre 23.09.2003. Det siteres fra planen 1, 6 pkt 2, 12 deler av pkt12.2. Resten av planen vedlegges i sin helhet og inneholder opplysninger som er relevant for en mulig kjøper. 1. Planens hensikt Hensikten med reguleringsplanen er: å videreutvikle Risenga-området som et sentralt aktivitetsområde for hele kommunen, basert på områdets landskapsmessige, kulturelle og funksjonelle betydning å tilrettelegge for nye skole- og idrettsanlegg (idrettshaller), å tilrettelegge for et utvidet bo- og omsorgstilbud for særskilte grupper, å bevare større sammenhengende grøntområder og grøntforbindelser, frilufts- og rekreasjonsarealer samt kulturminner/fornminner, og å sikre et godt og helhetlig samspill mellom bebyggelse, landskap. funksjoner og infrastruktur. 6 Byggeområde for offentlig bebyggelse - sosiale institusjoner etc. (feltene H, I, J og K) 6.2 Felt I skal nyttes til offentlig bebyggelse, sykehjem, omsorgsboliger eller til byggeområde for boliger. Innen felt I tillates også allmennyttige (private) Dokument nr: 0000017079
formål, knyttet til hovedformålet. Biloppstillingsplasser kan legges under terreng. Maks. tillatt tomteutnyttelse skal være, TU= 95 %. Yttervegger og vegger mellom bruksenheter medregnes i tillatt tomteutnyttelse. Garasjekjeller regnes ikke med i tillatt tomteutnyttelse, dersom det kan dokumenteres at det er tilstrekkelig terrengoverdekning over garasjekjeller til parkmessig opparbeidelse, minimum 50 cm jorddekke. Felt I kan bebygges med blokkbebyggelse i 3-5 etasjer. Ingen bygningsdel skal stige over kote c=140. Byggehøydene skal for øvrig fordeles ved at gesimshøydene skal være som følger, målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt den enkelte bygning: Min. 20 % av bebyggelsen skal ha maks. gesimshøyde 9 m. Inntil 50 % av bebyggelsen skal ha maks. gesimshoyde 12 m. Inntil 30 % av bebyggelsen skal ha maks. gesimshøyde i 5 m. Det skal tas hensyn til utsyn fra leiligheter, solforhold og uterom. Det tillates ikke ensidige leiligheter mot nord og øst. Takareal bør nyttes til uteopphold. MUA, minste felles uteareal, settes til 30 % av tomtearealet eller 1 da/ 1000 m² BRA boligareal. Kun større sammenhengende areal, over 30 m² og med bredde over 4 m, medregnes. Privat uteoppholdsareal kommer i tillegg. Det felles utearealet skal opparbeides til uteopphold og lek samtidig med ny bebyggelse. 12 Fellesbestemmelser 12.2 (3 pkt) Utbygging av felt H, I og K, samt videre utbygging av felt J, kan ikke finne sted før kryset Røykenveien / Iduns vei, inklusiv fotgjengerundergang, er bygget ut i henhold til reguleringsplan. Felt I skal i følge reguleringsplanen benyttes til offentlig bebyggelse sykehjem / omsorgsboliger eller til boligbebyggelse. Det regulerte arealet er på 13 122 m² og har en tomteutnyttelse TU på 95 %, det kan bygges mellom 120 og 150 leiligheter avhengig av størrelse. Eiendommen har rekkefølgebestemmelse på nytt kryss Idunnsvei / Røykenvien, det er også flere både kommunale og private eiendommer som har / vil få denne rekkefølgebestemmelsen. Det foregår forhandlinger om utbyggingsavtale vedrørende kostnadsdeling av krysset. Felt I`s andel av krysset opparbeides av selger. Kjøper må opparbeide vann og avløp til tomta, samt vei langs tomta og bort til felt H må opparbeides av kjøper. TOMT: Det regulerte tomteområdet er i henhold til opplysninger fra Asker kommune v/ Kristine Andenæs på 13 122 m². Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 6 av 7
Tomteområdet er del av gnr. 51, bnr. 75 på 47 548 m², gnr 55, bnr.12 på 3 383,5 m² og gnr. 54, bnr 31 på 3 901,3 m². INFRASTRUKTUR: Tomten ligger ca. 1,3 km syd for Asker sentrum. Tomten er lett tilgjengelig med bil og kollektivtransport som buss og jernbane. MILJØFORHOLD: Forurensninger i grunnen: SFT har i sin database ikke registrert noen form for forurensing ved eiendommen. Dette gir ingen garanti for at forurensninger ikke kan forekomme, hvis en slik garanti ønskes må mer omfattende kartlegging gjennomføres. Støy: Det er i reguleringsplanen under 12.3 inntatt følgende: Veitrafikkstøy For felt 1, H, I og J tillates bebygd, må det dokumenteres at gjeldende grenser for tillatt utendørs og innendørs støynivå vil bli overholdt. Arealer hvor trafikkstøyen overstiger laveste grense i de til enhver tid gjeldende retningslinjer for skadelig trafikk støy, må støyskjermes med fysiske tiltak. Plan for støyskjerming må foreligge samtidig med søknad om byggetiltak. Alle skjermtiltak skal være ferdige før brukstillatelse gis. Støyskjermingstiltak skal utformes som en integrert del av feltet. UTBYGGINGS- POTENSIAL: Ved vurdering av utbyggingspotensialet tas det hensyn til tomtens bebyggelighet, eiendommens og områdets regulering og til den tomteutnyttelse som eventuelt faktisk har funnet sted omliggende områder. Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 7 av 7
Ved vurdering av disse parametrene antas en påregnelig utnyttelse for eiendommen. Verditakst AS anser det som påregnelig med en maks TU = 95 % av tomtens nettoareal. Det er uvisst om deler av tomteområdet grenser mot vei eller friområdet, dette vil kunne gi noe økt beregningsarealet. Norsk Standard 3940 inneholder beregningsregler og måleregler for arealer i bygninger. Bruksarealet beregnes med utgangspunkt i arealet innenfor omsluttende vegger. Salgbart bruksareal er ikke definert i standarden, men brukes av eiendomsbransjen i stor utstrekning. Arealet skrives BRA-S og angir bruksarealet for en enkelt bolig. Dvs. boligens areal innenfor omsluttende vegger. For bebyggelse med flere boliger angis ofte summen av alle boligenes bruksarealer som BRA-S for bebyggelsen. - Tomtestørrelse: 13 122 m² - TU: 95 % 13 122 m² x 95 % = 12 466 m² BRA Ved å bruke 17 % for fellesarealer gir dette: 12 466 m² BRA 17 % fellesarealer = 10 347 m² BRA-S. Verditakst AS anser det som påregnelig med et bebygget areal på 10 350m², og har benyttet det i de videre beregninger. FORUTSETNINGER TOMTEVERDI: Tomteverdien er en objektiv vurdering av grunnens omsetningsverdi, vurdert etter følgende kriterier: påregnelig utnyttelse beliggenhet og eksponering lysforhold (ved boligtomter) adkomst infrastruktur grunnforhold avstand til kollektivtransport Tomtebelastning: Verdien av næringstomter beregnes vanligvis etter tomtebelastningsprinsippet. Det vil si differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og de totale entreprisekostnader inkl. fortjeneste (eksklusiv tomtekostnad) fordelt pr. m 2 (BTA) bebygget gulvareal. Kjellerarealet skal ikke medregnes, med unntak der hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig del av bebyggelsen eller har en høy verdi. Tomtebelastningsbegrepet er vurdert i henhold til m 2 BTA og tomteutnyttelsens arealbegrep er i BRA-S Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 8 av 7
Tomteverdien er også vurdert som verdi pr m 2 netto tomt og sammenlignet med sammenlignbare omsatte tomter. Tomtebelastningen for den vurderte eiendom er vurdert til kr: 6 000 pr m² BRA-S VERDI UTBYGGINGS- POTENSIAL: Basert på en tomtebelastning pr. m² tillatt bebygget BRA-S gulvareal på kr. 6 000 pr m² og under forutsetning av at påregnelig utnyttelse er lagt til grunn er verdien av tomtens utbyggingspotensial vurdert til: 10 350 m² x kr 6 000 pr m² BRA-S = kr 62 100 000 Verdi av utbyggingspotensialet er vurdert til: kr 62 000 000 MARKEDSVERDI: Markedsverdi er verdien på takseringsdagen basert på et frivillig salg mellom likeverdige parter, etter en normal markedsføringsperiode. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en høyere pris. Dette er ikke markedsverdi. Sum markedsverdi: kr 62 000 000 Ovennevnte markedsverdi tilsvarer en gjennomsnittlig verdi på ca kr 4 725 pr. m² netto tomt. Oslo, 13.01.2009 Tor-Gunnar Brandshaug Ingeniør / takstmann Kvalitetssikring: Britt Myrli Hegdehaugsveien 31 Tlf: 23 36 50 10 Side 9 av 7
Hegdehaugsveien 31 0352 OSLO Tlf.: 23 36 50 10 Faks: 23 36 50 11 www.verditakst.no Dokument nr: 0000017079