FORHÅNDSTAKST over Gnr.: 29 Bnr 21 og 23 BALSFJORD KOMMUNE Skogveien 6, 9040Nordkjosbotn Utført av: Ing. Svein-H.Hansen Takstmann MNTF
OPPDRAGETS FORUTSETNI NG: Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbr ansjen. Taksten er utført i henhold til NTF`s regler. Taksten er kun basert på de framlagte dokumenter og opplysninger fra oppdragsgiver. Kunden/rekvirenten skal lese igjennom dokumentet før br uk og gi til bakemelding til takstmannen dersom det finnes feil/mangler som bør rettesopp. MANDAT: Det ønskes verdiansettelse av eiendom 29/21,23 i Balsfjord kommune. Eiendommen er bebygget men bebyggelse skal fjernes før salg. Forhåndstakst er anmerket fordi medfølgende tomteareal ikke er utparsellert i helhet som egen eiendom(se forutsetninger eier). REKVI RENT: Balsfjord kommune v Sir i Skaalvik TAKSTMANN: Ing. Svein-H. Hansen BEFARI NGSDATO: 14.05.2012 TIL STEDE: Ing. Svein-H. Hansen, Troms Takst AS DOKUMENTKONTROLL : Grunnboksutskrift: 28.05.2012 (ubekreftet utskrift.) Reguleringsplan av 2006 med bestemmelser 29/23 skylddeling av 06.06.1953 Sit.kart av 29.05.2012(utskriftsdato) Anm.: Del av bygningsmasse eiendom 29/32 er tilsynelatende plassert på 29/23 ut fra sit.kart tilgjengelig på WEB/GISLINE. FORUTSETNI NGER fr amsatt av eier inkl presisering av medfølgende tomteareal: 1. Påstående bygningsmasse skal fjernes og ikke medfølge salg. 2. Det som vi planlegger å selge den delen av eiendommen som ligger mellom gnr 23bnr 21 og vei på andre siden. Dette arealet utgjør 1805 kvm av eiendommens totale areal på 4362,5 kvm. 3. Gnr 29 bnr 21 er 2019 kvm 4. Del av gnr 29 bnr 23 er 1819 kvm Totalt er arealet da 1819+2019=3838kvm. 5. Totalt er arealet da 1819 +2019=3838kvm. ANDRE FORUTSETNINGER: Ingen ut over foranstående.
BELIGGENHET: Eiendommen ligger sentralt i Nordkjosbotn tettbebyggelse med nærhet til skole, butikker, barnehage etc. HJEMM ELSHAVER: Balsfjord kommune 1/1 EIENDOMM ENS AREAL: 1819,0m2 (Eiers oppl. 29/23) 2019,0m2 (Eiers oppl. 29/21) 3838,0m2 samlet areal. FRAMVISTE BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN: Bolighussom skal fjernes. Bygning derfor ikke besiktiget. SERVI TUTTE R: Eventuelle servitutter tilknyttet naboeiendommer ikke undersøkt. Div erklæringer/avtaler vann/avløpetc TOM TEN(veier/plasser/vann/avløp etc) Det er framlagt vann og avløptil området i veg og ved nybygging vil vann og avløptilknyttes kommunal forsyning og nett. REGULE RI NG/UTBYGGI NGSPOTENSI ALE: Reg.plan av 2006 samt framlagte bestemmelser anviser utnyttelse av tomt Bolig/forretning/kontor med BYA 40%. Boliger kan ikke utnyttes i 1 etg. Maks gesimshøyde 20 moh med 3 totalt etasjer. Dette medfører boligutnyttelse ca 1700 m2 samt forretning/kontor ca 850 m2 ut fra reguleringsbestemmelser og sammenføyet tomteareal 6381,6m2. Dette medfører blant annet at tilknyttet næring fordres 17 biloppstilli ngsplasser og fra boligenheter ca 20-25 stk. KONSESJON: Iflg konsesjonslovenskap 3 4 p.3 er parsell ene ikke konsesjonspli ktig. 4. (unntak på grunnlag av eiendommens karakter) 3. andre ubebygde arealer, dersom de ligger i et område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, eller som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til bebyggelse og anlegg. Konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 3 er betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen.
FORHÅNDSVURDERI NG BYGGEKL ARE TOM TER: ALTE RNATI VE SENARI ER: ALT I: Det er tatt utgangspunkt i framlagte planer og utbyggingsareal. I takseringssammenheng benyttes Differansemetoden (tomtebelastningsmetoden) mest for å fastsette verdien på ubebygde tomter. Metoden går i stor grad ut på å fastsette en verdi for eiendommen fullt utbygd innenfor de reguleringsbestemmelsene som gjelder eller som en forutsetter. Verdibetraktningene baseres på metoder hvor fastsettelse av omsetningsverdier og utbyggingskostnader er viktige parameter. Som grunnlag legges totalverdien, dvs. forventet omsetningsverdi, som ferdig utbygget og hvor det gjøres fradrag for de kostnader som påløper å få bygget opp og utvikle eiendommen slik som forutsatt. Differansen blir således å betrakte som en mulig markedsverdi på tomten. Denne metoden er følsom for små forandringer i tallene som legges inn, små variasjoner i estimatet på byggekostnader og små variasjoner i estimat på verdi. Feilverdier her vil således gi store utslag på sluttresultatet. Metoden er imidlertid en god overslagsmetode for å estimere marginer i et utbygningsprosjekt. Diff eransemetoden gir, hvor denne utbygges med for eksempel et næringsbygg som kan leies ut for cakr 1100,- pr m 2 pr år for areal på markplan i området, en brutto leieinntekt på ca kr 935 000,- ut fra forventet areal utbygd. Parkeringsplasser medtas ikke som inntektsgivende areal men anses å være element i ansettelse av leiepriser ut fra attraktivitet, tilbud etc. Leiligheter, skjønnsmessig vurdert til 15 stk a 70-80 m 2 ansettes leiepriser i snitt kr 5500pr mnd hvilket gir inntekt kr 990 000 pr år. Samlet brutto inntekt vurderes til kr 1 900 000. Nettoleien, dvs.hvor det er gjort fradrag ca 250 000,- for kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, forvaltningskostnader, etc. vil utgjøre som kr 1 650 000. Kapitalisert verdi med kapitaliseringsrente 7,5% blir da kr 22 000 000,- hvilket ansettes omsetningsverdi av ferdig prosjekt. Forutsetter man at ferdig bygning har byggekostnader på ca kr 19 000,- pr m 2 (gjennomsnittli g pris pr m 2 i.h.h.t. Byggfakta s byggekostnadsindeks for 1. kvartal 2012 for boligutleiebygg), parkeringshuskr 13 300,- samt forretningsbygg kr 12 300,- fremkommer følgende samlet byggekostnad ved 40% till egg for planlegging, off.avgifter, byggekontroll etc. samt justert for differanse mellom BRA(bruksareal) i tabeller BTA(bruttoareal).: Kap. verdi av leieinntekter Kr 1.650.000, - x 100/7,5 kr 22 000000,- - Byggekostnader Næringsdel 850m 2 a kr 12.300,- *1,30 kr 14 000000,- Leiligheter 1360m 2 a kr 19.000,- *1,30 kr 33 500000,- Til sammen Kr 23 500000,- Negativt tall Ansatt verdi for byggeklar tomt kr 0,- ALT I: Forhåndsvurdert markedsverdi differansemetode: kr 0,-
ALT II : Som alternativ til Differansemetoden kan eiendommen vurderes som utleietomt, dvs. som festetomt. For tilsvarende tomter i andre tettbygde ytterområder erfares i dag ca kr 15-50,- pr m 2 pr år. Dersom man antar at denne tomten kan bortfestes for kr 25,- pr m 2 pr år utgjør dette således en årlig inntekt på kr 95 950,-. Årlig leieinntekt kapitalisert med en kapitaliseringsrente på 7,5 % gir en samlet tomteverdi på ca kr 1 279 000/,-, dvs. en pris på ca kr 330,- pr m 2 ALT II: Forhåndsvurdert markedsverdi av byggeklare tomter kr 1 300 000,- ALT III : Andre tomtetakster og omsetninger i regionen er ikke registrert i tilstrekkelig omfang med sammenlignbare tomteverdier. Ut fra skjønn ansettes dette til å kunne ligge mellom 100- og 500 kr /m 2 for mindre enheter ut fra beliggenhet. Det ansettes for denne eiendom skjønnsmessig ut fra helhetsvurdering kr 275pr m 2 hvilket gir kr 1 055000. ALTIII: Forhåndsvurdert markedsverdi av byggeklare tomter kr 1 050 000,- FORHÅNDSVERDIVURDERI NG AV BYGGEKL ARE TOM TER: I henhold til de betraktninger som er gjennomgått ansettes eiendommenes verdi samlet til Kr 1 200000,- Tromsø19.06.2012 Ing. Svein-H.Hansen Sertifisert takstmann - MNTF Vedlegg: Grunnboksutskrift: 28.05.2012 (ubekreftet utskrift.) Reguleringsplan av 2006 med bestemmelser 29/23 skylddeling av 06.06.1953 Sit.kart av 18.06.2012(utskriftsdato)