SAMARBEID KREVENDE PROSJEKTER Jan.willy.foreland@faveoprosjektledelse.no

SAMARBEID KREVENDE PROSJEKTER Jan.willy.foreland@faveoprosjektledelse.no

Prosess for å få gjennomført umulige prosjekter Utgangspunkt å få :l ønsket utvikling i et område med: Mange grunneiere Veldig blanding i eierstruktur; mange små, noen store og en kommune som også er grunneier Særlig vanlig situasjon i forbindelse med utvikling av sentrum OFe industri som er nedslig eller flyger Verneverdig bebyggelse OFe en del nedslig bebyggelse Krevende og ofe meget omfagende prosesser

Krever et godt samspill mellom det offentlige og private Kommunen har flere roller: Samfunnsutvikler Myndighetsutøver Grunneier Private aktører Grunneier/huseier Investorer som vil utvikle Utvikling krever samarbeid Kommunen må gi overordnede rammer Bidra :l å etablere samarbeid mellom eierne Sikre god dialog mellom privat gruppe og kommunen

Mål for prosessen Få :l ønsket byutvikling Plan som kan godkjennes Plan som kan gjennomføres; Med ulike interessenter Økonomisk gjennomførbar

Ulike strategier for kommunen - forenklet: 1. Ovenfra styrt prosess ensidig fokus på planløsning Uavhengig av eiendomsgrenser og eierinteresser Godt planforslag Motstand mot godkjenning Svært vanskelig å gjennomføre 2. Nedenfra styrt prosess private eierne gjennomfører planprosessen Noen tunge private må drive det fram Krevende å få :l samarbeid mellom alle

Ulike strategier 3. Private eiere og kommunen som grunneier går sammen om å utarbeide planen De private aktørene må koordinere seg, for eksempel gjennom et utviklingsselskap Felles prosessleder :l å lede planprosessen 4. Kommunen engasjerer uavhengig prosjektledelse :l å forberede og gjennomføre planprosessen De private aktørene får eg kontaktpunkt som kan kartlegge deres situasjon og interesser

Tangen i KrisKansand Uslepen diamant samarbeid nødvendig for å få :l utvikling Kommunen tok ini:a:v :l at grunneierne skulle samarbeide Etablerte Tangen Utviklingsselskap eiere og festere Samarbeid mellom kommunen og TUAS om konkurranse for utvikling av området og påfølgende reguleringsplan Alle kostnadene delt 50/50

TUAS Kommunen solgte grunn :l TUAS eger takst TUAS solgte :l eierne som skulle realisere i samsvar med plan TUAS ansvarlig for felles infrastruktur avtale med kommunen eger anleggsbidragsmodellen Unngår mva kostnadene Kommunen administra:vt påslag Området er nå under utbygging meget agrak:vt Ny videregående skole, boliger, forretning, Aquarama med badeland, arrangementshotell, kontorer og hotell

Nedre Malmø, Mandal Området teg på sentrum Dominerende industri og noe bolig Industrien i stor grad avviklet. FortsaG ca 60 næringsvirksomheter og ca 500 arbeidsplasser ca 10 boligeiere Område på 150 da Strategisk vik:g område for sentrumsutvikling Kommunen kjøpte indrefileen utvikling i regi av kommunalt utviklingsselskap

Nedre Malmø, Mandal Tidligere industriområde

UMordring og utgangspunkt: Svært ulike interesser blant eierne Meget kri:sk holdning :l kommunen Stor forskjell på eiendomsstørrelse Blanding av festekontrakter og selveie Stor forskjell eierkompetanse Mye forfallen næringsvirksomhet Kommunen ønsket å få :l en ak:v utvikling styrking av sentrum Kommunen eger hvert stor eiendomsaktør

Strategi Kommunen så behov for en annen prosess. StøGe fra Husbanken Ekstern prosessledelse fra første stund i planprosessen Kartlegge eierinteresser Stedsanalyse Bygningsmessig :lstand Etablere dialog og :llit med eierne. Samtaler med alle Avklare overordnet mulighetsrom og grunnlag for reguleringsplanprosessen Åpen og involverende reguleringsplanprosess Koordinert med analyse av økonomiske konsekvenser særlig på infrastruktur

Erfaringer fra prosessen : God dialog Folk er åpne og posi:ve. Bli tag på alvor En del synspunkt på at det :l nå har vært vanskelig å samhandle med kommunen Denne prosessen gir en god mulighet det er skapt :llit den konstruk:ve dialogen videreføres inn i reguleringsplanarbeidet

Analyse av området Differensiering av områdene Virksomheter som ønsker å forbli i området trygghet og mulig utvikling Virksomheter som ønsker å forbli fram:dig fleksibilitet Områder som bør videreutvikles nye og sentrumsnære funksjoner

Analysearbeidet grunnlag for å sege i gang reguleringsplanprosessen Åpen og involverende prosess Informasjonsmøter alle interesserte Parallell vurdering av løsninger i forhold :l økonomi Særlig fokus på avveiing standard infrastruktur og hva utbyggerne vurderes å kunne bære Robust og fleksibel plan Områder i stor grad :lpasset eierstrukturen

De økonomiske sidene i planen er krevende: Ønske om betydelig forbedring av infrastrukturen Hvilke kostnader tåler nåværende virksomheter? Hvordan fordele kostnadene mellom virksomheter som ønsker å forbli og de som vil komme og når skal dege betales? Det må legges vekt på å få en plan som er økonomisk gjennomførbar De økonomiske spillereglene må klargjøres :dlig i prosessen

Reguleringsplanen

Utbyggingsavtaler Avtale mellom kommunen og utbyggerne i området om hvordan kostnader :l infrastruktur skal fordeles: Pris pr m2 BTA/BRA Utbyggingspotensialet på tomta Tidspunkt for betaling prisregulering Kommunen som :lregelegger og utbygger Ta risiko - anleggsbidragsmodellen Utbygging i forkant sikre kvaliteter i området Mva refusjon (13-15 %) Prosess parallelt med reguleringsplan

Justert reguleringsplan Fundia tomta (kommunal eid selskap)

Strategi Detaljert plan for områder som er særlig vik:ge å styre Kulturhuset Buen og broa Gir rammer og fleksibilitet for resten av området Grunnlag for salg unntag kulturhus og offentlig infrastruktur Synliggjør verdipotensialet for investor Sikkerhet for utviklingsmulighetene Fleksibilitet :l op:malisering av løsning

Strategi Krevende finansmarked Vanskelig å selge tomt, men guns:g å bygge Buen skal delfinansieres av tomtesalg nego differanse byggekost og salg er vik:gst Sonderte markedet gikk ut i en kombinert prosess Salg tomtene (unntag der Buen skal stå) Bygging av Buen Rammeavtale for videre utvikling av området Kommunen ansvar infrastruktur med ny bybro og Buen Private aktører utvikler resten av området i nær dialog med kommunen OmfaGer hotell, bolig og kontorområder

VedtaS bystyret 2007 (2006 kr) Endelig forslag (2009 kr) Kostnad Buen 160 190 NeGo salgsinntekter Fundia tomta Tilskudd fylkeskommunen (og staten) 40 60 40 25 35 20 Bevilgning fra kommunen 65 95 75 Salg Syretomta, Postgården mv Avtale VAF Mandal kommune 15 40

Status Bygging av Buen pågår Infrastrukturutbygging med ny bro starter i år Utbyggerne lager detaljerte planer for eget område nær dialog kommunen Arbeider særlig ak:vt i forhold :l hotell Stort fokus på å sikre de kvalitetene som er vedtag i reguleringsplan Avveiinger i mt utbyggerøkonomi

Kongsberg - sentrumsutvikling

Skolegata - demonstrasjonskvartal

Sentrumskvartal Kommunen ønsker å :lregelegge for vekst i kommunen og få variert bosenng i sentrum. Ikke eier i kvartalet tar likevel ini:a:v :l samarbeid mellom alle grunneiere. Ønsker å s:mulere utviklingen av kvartalet og vitalisere sentrum Faveo engasjert :l å kjøre prosessen uavhengig av kommunen og de private interessene Sentrumsplan med videre rammer gjennomføres først eierne i kvartalet samarbeider om å påvirke rammene Parallelloppdrag grunnlag detaljregulering hele kvartalet

Hovedkonklusjoner Vi har gjennomført samtaler med alle eierne og det er etablert et strukturert samarbeid med dem Tilslutning :l målsenngen for områdeplanen Styrke sentrum Interesse for demonstrasjonskvartal, men på markedsmessige vilkår Stor interesse for å utvikle kvartalet Stort utbyggingspotensiale - særlig i bakgårdene. Her er spennende muligheter Bygg som skal bestå må også ivaretas

Kommunale virkemidler for å få lavere kostnader og mer asrakkvt område Redusert parkeringskrav? Fellesløsninger redusert krav mulig eger sentrumsplanen Reduserte størrelser på uteareal? Må ha god kvalitet for å gjøre området agrak:vt Redusert størrelse :llag dersom uteareal for flere enn 10 boenheter og særlig gode løsninger Tilskudd Husbanken? Muligheter for :lskudd :l planlegging Ordinære Husbankvilkår på boliger

Status Etablert et samarbeidsorgan mellom kommunen og grunneierrepresentanter styrer hele prosessen Enighet om opplegget for parallelloppdraget (oppdragsprogrammet mv) Enighet om kostnadsdelingen mellom kommunen og de private for gjennomføring av parallelloppdraget og senere detaljplanlegging Alle private må bidra Fordeling eger forventet utbyggingspotensiale Avtalene signeres nå og invitasjon :l parallelloppdraget går ut 1. februar

Suksesskriterier Kommunen må ta en ak:v rolle Etablere et godt samspill med de private interessene De private må organisere seg Etablere et strukturert samarbeid mellom partene Åpenhet respekt og klart definerte spilleregler som følges Balanserte løsninger Uavhengig prosessledelse