VEDLEGG 3 UTKAST Avtale om bortfeste av grunn mellom Kristiansand kommune, org. nr. 963 296 746 (bortfester) og X, org. nr.. (fester)
1. Avtalens bakgrunn og forutsetninger Kristiansand kommune har utarbeidet og vedtatt en reguleringsplan for et parkeringsanlegg under torvene sentralt i Kvadraturen. Kommunen eier store deler av grunnen til parkeringsanlegget med et sentralt unntak; rampe til/ fra Festningsgaten (fylkesveg). Kristiansand kommune vil stille sin grunn til disposisjon under forutsetning av at det også oppnås avtaler med øvrige eiere av grunnen anlegget har behov for. Det er ikke aktuelt å bygge ut anlegget i kommunal regi/ eie. Kommunen har dermed gjennom utlysning av konkurranse for tjenestekonsesjon søkt etter en privat leverandør som kan prosjektere, bygge, finansiere og drifte et parkeringsanlegg i privat regi. Avtalen inngås mellom kommunen og den valgte leverandør. Dersom byggearbeidene ikke igangsettes innen et år etter inngått avtale, avsluttes festekontrakten og grunnlaget for konsesjonen faller bort. Dette gjøres av hensyn til naboer og forretningsdrivende rundt torvene. Kommunen stiller sin grunn til disposisjon gjennom en festeavtale. I tillegg til dette tildeles valgte leverandør en tjenestekonsesjon for drift av anlegget. Det inngås to separate avtaler hvor den ene ligger som en forutsetning for den andre og vice versa. Avtalen forutsetter at fester/konsesjonsinnehaver får nødvendige tillatelser til at prosjektet kan gjennomføres, herunder tillatelse til alle tiltak og bruk av anlegget. Endelig fremforhandlet avtale må godkjennes av kommunalutvalget for å være gyldig. Den 21.01.2015 vedtok bystyret at det kun tillates inntil 2 ledd med underleverandører i rett linje under hoved entreprenør i kommunens byggeprosjekter. Dette gjelder tilsvarende for nærværende kontrakt. Det forutsettes at det inngås en separat leieavtale om riggområde på kommunens grunn. Festeavtalen kan tinglyses. Fester bærer alle utgifter forbundet med dette. Om nødvendig skal bortfester medvirke til utfylling av Kartverkets standardblankett for festeavtaler. 2. Tomten/festeobjektet (heretter tomten) Tomten skal opprettes som en anleggseiendom, og utgjør grunnen under det området av eiendommen gnr. (299) bnr. (236) i Kristiansand kommune som er angitt på vedlagte kartskisse (vedlegg 3). Grunnarealet er ca. 6-8 daa. Tomtearealet skal benyttes til underjordisk parkeringsanlegg. Tomten utgjør grunnen under eksisterende torv (øvre- og nedre). Det gis ingen rettigheter til grunnen over anlegget, dvs. eksisterende torv. Torvene med eksisterende bygninger/ strukturer, herunder alt ledningsnett, skal settes tilbake i den stand de var før bygging begynte
med den endring at dekket skal være tilpasset det nye underjordiske anlegget. Bortfester kan stille konkrete krav til dekkets beskaffenhet. Fester / panthaver kan ikke motsette seg at tomteareal i plan over parkeringsanlegget bebygges, selges, bortleies, eller pantsettes. Fester/panthaver plikter å medvirke om nødvendig til at slik disponering kan skje. Eventuelle kostnader som slik utbygging måtte medføre er fester uvedkommende. Bortfester skal snarest mulig etter avtaleinngåelsen sørge for at anleggseiendommen opprettes og at det om nødvendig avholdes kartforretning slik at tomten tildeles et eget festenummer. Fester skal bære alle kostnader forbundet med dette. Bortfester skal forsøke å få trukket grensene mest mulig i samsvar med vedlagte kartskisse. Fester skal være eier og hjemmelshaver til bygninger og konstruksjoner som oppføres på tomtearealet. Tomten skal overtas som råtomt, i den stand den befinner seg ved festetidens begynnelse. Fester sørger selv for at nødvendig infrastruktur opparbeides for egen regning og risiko. Tomten er på tidspunktet for inngåelse av avtalen regulert til parkeringsformål. Det er Festers ansvar å sørge for nødvendige tillatelser for den bruk Fester vil gjøre av tomten, jf. formålet om opprettelse og drift av underjordisk parkeringsanlegg, herunder konsesjon hvis dette er påkrevd. Fester er ansvarlig for etterlevelse av vedtatt reguleringsplan og øvrige offentlige reguleringer. 3. Festetid Festeavtalen gjelder fra (...) og til (...) (50 år), uten mulighet til oppsigelse. Fester har etter utløpet av festetiden mulighet for å forlenge avtalen på markedsmessige vilkår med inntil 5 år av gangen så fremt driften av anlegget er tilfredsstillende. Bortfester har rett til å nekte forlengelse med saklig grunn. Krav om forlengelse må fremsettes skriftlig innen 1 år før festetidens utløp. 4. Festeavgift Festeavgiften er kr. 1,- pr. år, jf. pkt. 5 om regulering av festeavgiften. Festeavgiften skal betales forskuddsvis og uoppfordret av Fester og forfaller til betaling 1. januar hvert år. Festeavgiften skal betales til Bortfesters konto. Bortfester har panterett i festeretten og i byggverk på tomten for skyldig festeavgift de siste tre årene. Panteretten går foran alle rettsstiftelser i tomten som skriver seg fra Fester.
5. Regulering av festeavgiften Festeavgiften reguleres ikke de første 10 år. Festeavgiften skal reforhandles hvert 10 år, første gang i 2025. Bakgrunnen for festeavgiftens fredning de første 10 år er de investeringer Fester må foreta. Tomteverdien og dens utvikling vil ligge til grunn for forhandlingene. Per i dag er det estimert at tomteverdi er kr. 525 000. Dersom avtale om forlenging skal inngås, jf. pkt. 3, har Bortfester rett til å kreve festeavgiften justert på markedsmessige vilkår. 6. Dekning av kostnader Fester skal dekke samtlige kostander forbundet med oppføring av nødvendig infrastruktur, herunder parkeringsanlegget. Fester skal også dekke samtlige utgifter til vedlikehold, herunder vedlikehold av atkomster, drift samt løpende utgifter forbundet med anlegget og bruken av dette. Som eksempler på utgifter av mer formell karakter som Fester skal dekke angis (ikke uttømmende): 1. Kostnader til avholdelse av kartforretning. 2. Tinglysningsgebyr og eventuell dokumentavgift ved tinglysning av festekontrakten samt eventuelt gebyr for behandling av konsesjonssøknad. 3. Tilknytningsavgifter 4. Offentlige avgifter vedrørende eiendommen som påløper etter festetidens begynnelse. Fester skal også dekke eventuell eiendomsskatt som måtte bli utskrevet på tomten og bygningene. 5. Eiendommens andel av fellesutgifter for eiendommer i området, herunder drifts og vedlikeholdsutgifter vedrørende felles veier og arealer. Dette omfatter også strøm, snømåking, skilting og oppmerking mv. 6. Refusjonsforpliktelser overfor det offentlige eller andre som måtte oppstå som følge av tiltak som iverksettes etter festetidens begynnelse. Den eneste økonomiske forpliktelse Bortfester har er å gi et fast engangstilskudd til adkomstene til biblioteket begrenset oppad til kr. 7,5 millioner, og til Rådhuskvartalet begrenset oppad til kr. 9,3 millioner. Bevilgningen tas inn i Handlingsprogrammet 2016-19. (Alle beløp er inkl. mva.) 7. Råderett 7.1. Fysisk råderett Festeren har rett til å bruke tomten i samsvar med formålet med festet, slik tiden og forholdene krever. Dersom det i festeperioden forekommer utslipp av forurensende stoffer fra eiendommen og utslippet fører til at forurensningsmyndighetene pålegger Bortfester å foreta tiltak i forbindelse med utslippet og/eller fører til at Bortfester blir holdt erstatningsansvarlig av private eller offentlige parter, plikter Fester å erstatte Bortfesters fulle tap. Det samme gjelder
dersom forurensende stoffer først oppdages etter at festeforholdet er avsluttet, så fremt forurensende stoffer ble anbrakt på eiendommen av Fester eller skriver seg fra Festers virksomhet på eiendommen. 7.2. Overføring av festerett Fester har ikke rett til å overføre, herunder fremfeste, festeretten. I den grad dette skulle aktualisere seg, kan kommunen på fritt grunnlag avslå en slik forespørsel. Bortfester forbeholder seg forkjøpsrett (men ingen plikt), dersom overføring skulle bli aktuelt. De rettigheter og plikter som er tillagt partene går ved en eventuell godkjent overdragelse over på deres rettsetterfølgere. 7.3. Pantsettelse av festerett Fester har rett til å pantsette festeretten. Pantsettelsen av festeretten skal skje sammen med alle festerens rettigheter, samt bygninger som er eller blir oppført, jf. tomtefesteloven 18 og panteloven 2-3. Fester er ansvarlig for at påhvilende pant er slettet ved utløpet av festetiden på 50 år. Dersom festeavtalen opphører som følge av mislighold, holdes fester ansvarlig for sletting av panteretten. 7.4. Stiftelse av rettigheter Fester kan ikke stifte rådighetsrettigheter for andre over tomten. 7.5. Bygging av anlegg Fester bærer alle kostnader med prosjektering og oppføring av anlegg. Representant for Kristiansand kommune har rett (men ingen plikt) til å være tilstede på byggemøter i anleggsperioden. Utbygger skal utarbeide informasjonsplan til naboer som berøres av utbyggingen hvor det fremgår hvordan utbyggingen gjennomføres. Anleggsarbeidet skal strekke seg over kortest mulig tid, og være ferdig senest innen 31.12.2017. Krav satt i reguleringsplan for tomten må etterleves. Det er Festers ansvar å kartlegge tilgrensende bygningers tilstand og utbedre eventuelle skader på disse ifm. byggingen.
Bortfester skal holdes skadesløs for ethvert forhold som måtte oppstå i tilknytning til byggearbeidene. 8. Krav til finansieringsbekreftelse og garanti Fester må fremlegge finansieringsbekreftelse samt bankgaranti for fullførelse senest innen 30 dager etter kontraktssignering. Arbeid kan ikke under noen omstendighet påbegynnes før begge dokumenter foreligger og er akseptert skriftlig av Bortfester. Finansieringsbekreftelse: Fester skal fremlegge finansieringsbekreftelse fra finansinstitusjon for de oppgaver som følger av konkurransegrunnlaget og kontraktsvilkårene. Fester må legge frem garanti fra finansinstitusjon for at byggearbeidene fullføres innen angitt frist, dvs. ferdigstillelse av byggverket og tilbakestillelse av torvene. 9. Mislighold og misligholdsvirkninger Tomtefestelovens bestemmelser kommer til anvendelse med hensyn til eventuelt mislighold av festeavtalen fra Bortfester eller Fester. Vanskelige grunnforhold eller avdekking av fornminner /arkeologiske funn, miljøforurensninger eller andre forhold knyttet til grunnen, vil ikke under noen omstendighet utgjøre mangler ved festetomten. Ved forsinket eller mangelfull ferdigstillelse av anlegget innen angitt frist, kan Bortfester sette en rimelig tilleggsfrist for ferdigstillelse eller utbedring. Dersom ferdigstillelse eller utbedring ikke skjer innen denne fastsatte tilleggsfristen, kan Bortfester velge å engasjere tredjepart for å forestå ferdigstillelse/utbedring for Festers regning. Garantien som gis, jf. pkt. 8, vil også måtte omfatte dette. Ved vesentlig mislighold av kontrakten om tjenestekonsesjon, se pkt. 3.3 i vedlegg 2, som fører til tilbaketrekking av konsesjon, sidestilles med mislighold av festeavtalen. 10. Innløsning Festeren har ikke rett til å innløse tomten. Bortfester har ingen innløsningsplikt. 11. Avvikling av festeforholdet Skal festeforholdet avvikles og tomten tilbakeføres til Bortfester, kan Fester ikke fjerne bygninger/byggverk og andre faste innretninger. Bortfester aksepterer å overta disse under forutsetning av at de holder tilstandsgrad 1. Det er Festers ansvar å besørge at dette er tilfellet. Det kan ikke kreves noen form for vederlag fra Bortfester ifm. overtakelsen.
Fester plikter å fjerne løsøre, rydde opp etter seg på tomten og å gjennomføre nødvendige tiltak til for å sikre mot skade eller fare for skade. Det som Fester ikke fjerner innen rimelig tid etter at han har fått skriftlig oppfordring om det, tilfaller Bortfester uten vederlag. Alternativt blir dette fjernet for Festers regning. 12. Tomtefesteloven Tomtefestelovens utfyllende bestemmelser får anvendelse, likevel slik at det er reguleringen i festeavtalen som gjelder i de tilfeller avtalen har andre bestemmelser enn det som følger av tomtefestelovens fravikelige regler. 13. Tvisteløsning Enhver tvist som springer ut av denne avtalen skal søkes løst i minnelighet gjennom forhandlinger mellom partene. Dersom forhandlingene ikke når frem er partene enige om at tvisten skal søkes løst ved søksmål for de ordinære domstoler. Verneting er Kristiansand tingrett. 14. Signaturer Kristiansand,. Kristiansand kommune X Vedlegg 1. Konkurransegrunnlag/tilbudsinnbydelse med vedlegg 2. Tjenestekonsesjonskontrakt 3. Kartskisse