Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN-2010-030 28.1.2010 Protector Forsikring ASA Eierskifte El-anlegg, lekkasje fra rør og bad, brannsikring m.m. ufaglært arbeid avh.l. 3-7, 3-8, 3-9, 3-10 og 4-19. Kjøper ervervet en eiendom med en treroms leilighet i halvpart av horisontalt delt tomannsbolig ved kjøpekontrakt datert 29.5.06. Tomannsboligen var oppført i 1948. Eiendommen ble kjøpt som den er for kr 1.530.000. Overtagelse var 23.6.06. Det ble reklamert over en rekke forhold til forskjellige tidspunkter, herunder lekkasje fra rør på kjøkken med påfølgende vannskade i vegg hos nabo og påbud fra borettslag om beising av vinduer (reklamert 31.8.06, selskapet erkjente ansvar for beising), plassering av stoppekran i naboleilighet, brannsikring i bolig, forhold ved vaskerom og ventilator på kjøkken (reklamert 12.10.06, erkjent ansvar for stoppekran), div. forhold ved bad og biloppstillingsplass (reklamert 27.11.07) og div. forhold vedr. det elektriske anlegget (reklamert 28.12.07). I forhold til feil ved rørleggerarbeid og feil ved det elektriske anlegget er det bl.a. uenighet om betydningen av at det i egenerklæringsskjemaet er svart ja på spørsmål om kjennskap til arbeider utført av ufaglærte med tilleggsopplysning men med erfaring fra yrket. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 198.650 (inkl. kr 10.000 i konsulentbistand). Forsikringsklagenemnda Skade bemerker: Spørsmålet er om selskapet er ansvarlig for mangler etter avh.l. 3-9, jf. 3-7 og 3-8 for bolig solgt som den er. Selskapet har akseptert mangler i form av pålegg om å utføre beising av vinduer og verandadør med kr 5.625 og plassering av stoppekran i naboleilighetens kjeller med kr 6.250 pga. manglende opplysninger. Nemnda har kommet til at det foreligger avvik fra det kjøper kan forvente for en del av postene, jf. avh.l. 3-9. For disse postene er det derfor unødvendig å ta stilling til om selgeren har gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger, jf. avh.l. 3-7 og 3-8. I forhold til øvrige poster finner nemnda det ikke dokumentert at det foreligger ufullstendige eller uriktige opplysninger. Etter avh.l. 3-9 annet pkt har eiendommen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Vesentlighetsvurderingen skal i henhold til rettspraksis bedømmes ut fra arten og omfanget av den fysiske mangel, husets alder, vedlikehold og fysiske tilstand for øvrig, hvilke opplysninger som er gitt ved salget, skyldforhold, samt forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesum, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2003) s 170 flg. Nemnda ser først på de enkelte postene isolert og kumulerer deretter beløpene for de manglene som aksepteres. Side 1 av 14
Lekkasje i kjøkken med påfølgende vannskade i vegg hos nabo Kjøperen hevder det foreligger mangel i form av lekkasje på kjøkkenet. I prospektet heter det at kjøkkenet er Eldre oppusset innredning med ny benkeplate. I takstrapporten datert 11.5.06 heter det under overskriften kjøkkeninnredning: Eldre men nymalt kjøkkeninnredning. Nye heltre benkeplater med nedfelt oppvaskkum. V.v.bereder i benk. I selgerens egenerklæringsskjema har han svart ja på spørsmål om han kjenner til at det er utført arbeider på vann/avløp eller elektrisk anlegg av ufaglærte personer, men han viser til at disse hadde lang erfaring. I henhold til takstrapporten skyldes lekkasjen at kjøkkenkranen og røropplegget i benken er montert på en ikke fagmessig måte, samt at fornyingen av røropplegget og kjøkkeninnredningen i 2005-2006 var i strid med funksjonskravene i teknisk forskrift. Selv om arbeidet opplyses å være utført av ufaglærte, må kjøperen ha rett til å forvente at arbeidet er forsvarlig utført og ihht. forskriftene. På dette punktet foreligger det derfor et forventningsavvik. Brannsikring av ovn I verdi- og lånetaksten opplyses at det er peisovn i stuen. Selgerens takstmann har ikke notert noen mangel ved plasseringen av peisovnen eller mangler ved tilhørende pipeløp. Kjøperen måtte da kunne forvente at peisen var sikret ihht. brannforskriftene, og i hvert fall at peisen kunne benyttes. Selv om disse forholdene var mer eller mindre synlige ved visning, må selgerens opplysningsplikt her gå foran kjøperens undersøkelsesplikt. Også her mener nemnda det foreligger et forventningsavvik. Vaskerom Kjøperen anfører at det foreligger en mangel ved at døren til felles vaskerom i kjelleren er så trang at det ikke er mulig å få inn vaskemaskin eller tørketrommel. Nemnda kan ikke se at salgspapirene gir noen forventning om bredden på døren til vaskerommet. Kjøperen har heller ikke dokumentert at det ikke finnes maskiner som er smale nok til å komme gjennom døren. Videre var bredden på døren åpenbart synlig ved visning. Nemnda kan derfor ikke se at det foreligger noe forventningsavvik her. Kjøperen hevder videre at det foreligger mangel ved at lysbryteren til vaskerommet er plassert i naboens leilighet. En kjøper må normalt kunne forvente at lysbryteren til rom som hører under leiligheten er plassert i egen leilighet. Her foreligger derfor et forventningsavvik. Ventilator på kjøkken Kjøperen hevder at det foreligger en mangel ved at det ene sokkelfestet til lyspære mangler, slik at det bare er mulig å sette inn en av to lyspærer. Viften var montert i forbindelse med oppussing før salget. Monteringen var imidlertid gjort på en slik måte at viften ikke fungerte som den skulle. Av takstrapporten datert 4.10.06 fremgår at Ventilator og overskap på kjøkkenet passer ikke sammen. Overskapet blokkerer utluften fra ventilator, som da kun har virkningsgrad ca 25 75 %, avhengig av om skapdør er lukket eller står åpent. Skap og ventilator må avmonteres og nytt settes opp som passer sammen. Monteringen var utført av selger, som derfor måtte ha vært klar over problemet. Kjøperen må i utgangspunktet kunne forvente at bygningstilbehør fungerer etter sin hensikt med mindre annet blir opplyst. Her foreligger derfor et avvik. Dette må gjelde selv om monteringen var synlig, når selgeren var klar over forholdet. Side 2 av 14
Bad Kjøperen hevder at det foreligger mangel i form av lavt vanntrykk i dusjen og ufagmessig røropplegg under servant på badet. Nemnda ser her først på spørsmålet om det er reklamert for sent, jf. 4-19 (1), hvoretter kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget misligholdet. Reklamasjonen ble gitt 27.11.07. Huset ble overtatt 23.6.06. Lavt vanntrykk i steamdusjen må ha vært kjent for kjøperen lenge før reklamasjonstidspunktet. Det fremkommer også av oversendte rapporter og beskrivelser at avløpet ble tett 19.2.07, og at vann lekket ned til naboen under i mai 2007. Nemnda kan ikke se noen grunn til at kjøperen skulle vente helt til november med å reklamere på disse forholdene. Reklamasjonsfristen i 4-19 (1) er derfor oversittet. Kjøperen hevder at reklamasjonen må vurderes etter avh.l. 4-19 (3), som sier at reklamasjonsfristen ikke kan påberopes dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. Nemnda kan imidlertid ikke se at det er dokumentert grov skyld hos selger. Selgeren har opplyst om bruk av ufaglært arbeidskraft med lang erfaring. Selv om arbeidet ikke er fagmessig utført er dette ikke nok til å dokumentere manglende erfaring. Det er heller ikke dokumentert at selgeren hadde kunnskap om problemene med at badet ikke var tett. Selv om også selgeren måtte ha oppdaget dårlig vanntrykk, er det ikke gitt at vedkommende skjønte at dette var et problem. For så vidt angår dette forholdet er det derfor reklamert for sent. Biloppstillingsplass Kjøperen hevder at det foreligger mangel i form av manglende biloppstillingsplass. Nemnda ser her først på spørsmålet er om det er reklamert for sent, jf. 4-19 (1). Reklamasjonen ble gitt 27.11.07. Nemnda mener kjøperen måtte ha oppdaget dette forholdet lenge før dette tidspunktet. Selv om opplysningene i salgspapirene er noe misvisende, er det ikke dokumentert at det foreligger tilstrekkelig skyld til å anvende 4-19 (3). Også for dette forholdet er det reklamert for sent. Mangler ved elektrisk anlegg Kjøperen reklamerte 28.12.07 over ytterligere mangler ved elektriske arbeider foretatt av selger. Nemnda forstår det slik at kjøperen oppdaget disse manglene etter å ha bodd i huset et år. Verdi- og lånetaksten oppfordrer kjøperen til inspeksjon av autorisert el-installatør. Når man ser dette i sammenheng med alle de andre manglene kjøperen har funnet knyttet til selgerens ufaglærte arbeider, hadde han oppfordring til å undersøke også de områder som er angitt som pusset opp. Nemnda mener derfor kjøperen burde undersøkt disse forholdene tidligere. Flere av de anførte forhold er dessuten synlige. Nemnda mener derfor reklamasjonsfristen i 4-19 (1) er oversittet. Kumulert vurdering etter avh.l. 3-9 Kjøperen har angitt kostnadene ved vannlekkasje fra kjøkkenet i egen leilighet til kr 13.750. Kostnadene ved brannsikring er angitt av kjøper til kr 28.750. Kostnaden til lysbryter er angitt til kr 1.850 og til vifte til ca kr 3.750. Totalt utgjør dette kr 48.100. Dette må legges til de kostnader som selskapet allerede har akseptert, og som utgjør kr 11.875. Det totale avviket utgjør derfor kr 59.9750. Kjøpesummen var kr 1.530.000. Avviket utgjør derfor ca 4 %. Dette er i nedre sjiktet av hva som etter rettspraksis aksepteres som vesentlig avvik. Nemnda peker også på at det dreier seg om mange små poster, og at leiligheten var fra 1948. Med en så gammel leielighet må kjøperen forvente en del oppussing og vedlikehold. På den annen side er leiligheten markedsført som Side 3 av 14
Nyoppusset. Nemnda mener derfor under noe tvil at forventningsavviket må regnes som vesentlig. Kjøperen har i så fall krav på prisavslag etter avh.l. 4-12. I utgangspunktet settes prisavslaget til utbedringsomkostningene. Kjøperen kan imidlertid ikke forvente et kjøkken oppjustert til full fagmessig stand. Nemnda mener derfor forventningsavviket må reduseres til 50 % av dette beløpet. Prisavslaget fastsettes skjønnsmessig til kr 50.000. Kjøperen skal i tillegg ha dekning for utgifter til konsulentbistand, men disse må fordeles over dekkede og udekkede poster i forholdet mellom kr 50.000 og det totale kravet på kr 198.650. Selskapet må da dekke 25 % av konsulentutgiftene. Nemnda kan ikke se at det foreligger grunnlag for oppjustering av takstene etter konsumprisindeksen. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trine-Lise Wilhelmsen (leder), Kjetil Norseth, Elisabet Okkenhaug, Paal Bjønness og Helga Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20091616 AH av 23.9.2009. Spørsmålet i saken er om kjøper har krav på erstatning for en lang rekke anførte forhold under selgers eierskifteforsikring tegnet i Protector. Den aktuelle eiendommen ble overdratt som den er ved kjøpekontrakt datert 29.5.06. Kjøpesummen var kr 1.530.000. Overtagelse fant sted 23.6.06. Boligen var øvre del av en horisontalt delt tomannsbolig som er oppført i 1948. I tillegg kommer loft og del av kjeller. Tomannsboligen er igjen del av et borettslag. Saken består av en rekke påberopte mangler. For å prøve å lette oversikten tas de enkelte forhold og anførsler knyttet til disse punktvis nedenfor. Boligen er i salgsprospektet betegnet som nyoppusset treromsleilighet med nytt flott bad. Øvrige opplysninger i salgsdokumentasjonen tas i tilknytning til de enkelte påberopte manglene. 1. Reklamasjon 31.8.06 Kjøper reklamerte første gang til selskapet ved brev datert 31.8.06 over to forhold: 1.1. Lekkasje i kjøkken med påfølgende vannskade i vegg hos nabo I prospektet fremgår det om kjøkkenet at det er Eldre oppusset innredning med ny benkeplate. I takstrapporten datert 11.5.06 fremgår det under overskriften kjøkkeninnredning: Eldre men nymalt kjøkkeninnredning. Nye heltre benkeplater med nedfelt oppvaskkum. V.v.bereder i benk. I selgers egenerklæringsskjema datert 4.5.06 er det svart følgende på spørsmål om arbeider av ufaglærte: 10. Kjenner du til om det er utført bygningsmessige arbeider av ufaglærte personer? [JA] Ja, ufaglært, men med lang erfaring fra yrket Side 4 av 14
11. Kjenner du til om det er utført arbeider på vann/avløp og/eller elektrisk anlegg av ufaglærte personer? [JA] Ja, men med erfaring fra yrket. Kjøper viste i reklamasjonen til at det var oppstått lekkasjer fra oppvaskkum, avløp og kran på kjøkkenet og at det hadde også hadde ført til antatt vannskade hos nabo under. Han anførte at det forelå en vesentlig mangel og viste også til at selgers opplysninger i forhold til spørsmål om ufaglærte i taksten kunne anses som misvisende da lekkasjene tydet på at arbeidene på ingen måte var faglig utført. Kjøper innhentet en takstrapport. Befaringsrapporten er datert 4.10.06. Takstmannen beskrev bl.a. at vannrør opp til kjøkkenbenk var nesten knekt, at sikkerhetsventil til varmtvannsbereder var defekt og at rør ut til ventil var plombert: Nye eiere fikk besøk av en rørlegger 24.8.06, som kunne se at et vannrør opp til kjøkkenkran var nesten knekt, at sikkerhetsventil til varmtvannsbereder var defekt og at rør ut fra ventilen var plombert.... Når naboen kom hjem fra ferie 27.8.06, fikk de beskjed om at noe vann var rent ned til kjøkkenet under, med vannskade i overskap og vegger rundt overskap like under lekkasjepunkt. Registrering av tilstand på befaringstidspunkt: På befaring kunne rørleggers beskrivelse av røropplegg og sikkerhetsventil bekreftes. Det ene røret til kjøkkenkran er "kaldvridd" for å få riktig retning og avstand til kran. Røropplegg har i tillegg generelt "uryddig" opplegg i kjøkkenbenk. Hovedstengekran er plassert i naboens kjellerdel, som normalt er låst. På befaring var det synlige fuktsvell i bakvegg på overskap i kjøkkeninnredning i 1.etasje (naboleilighet), samt sprekk i en flisfuge mellom overskap og benk. Vurdering: På skadetidspunkt: Tilstandsgrad 3. På sikt: Konsekvensgrad 2-3. Lekkasjen vurderes til å være forårsaket av defekt eller feilmontert ny kjøkkenkran. Vann har trengt ned i etasjeskiller og langs vegg bak kjøkkeninnredning i 1.etasje, derav fuktsvell i bakvegg kjøkkenskap og vegg under skap. Tilstandsgrad er vurdert til 3 på skadetidspunkt pga pågående skade, betydelig knekk på vannrør til kjøkkenkran, defekt sikkerhetsventil på bereder og manglende tilgang på egen hovedstengekran. Konsekvensgrad på skadetidspunkt er vurdert til 2-3 pga stor sannsynlighet for store lekkasjer dersom nye eiere ikke hadde gjort store anstrengelser for å begrense skaden. Kjøkkenkran er av nyere type innkjøpt på IKEA, og er overveiende sannsynlig montert samtidig med ny benkeplate og oppvaskkum. Denne monteringen vurderes imidlertid som svært ufagmessig utført, og har medført lekkasjer i både avløp og i selve kranen. Røropplegg i benkeskap for øvrig vurderes til omfattende ufagmessig utført, og med en nåværende tilstand som kan medføre nye lekkasjer. Det ble også lagt til grunn at fornying av røropplegg og kjøkkeninnredning var utført i 2005-2006 og var i strid med funksjonskravene i teknisk forskrift. Kjøper har angitt kostnadene i egen leilighet til kr 13.750. Det foreligger ikke spesifikke opplysninger om skadeomfang på naboleiligheten. Selskapet anførte at det ikke forelå noen mangel bl.a. ut fra at det var gitt risikoopplysninger i egenerklæringsskjemaet om ufaglært arbeid og at dette var akseptert ved kjøpsavtalen. Skadefølgene lå også innenfor det påregnelig: Du reklamerer over mangelfullt utført arbeid med rør og koblinger i kjøkkeninnredningen. Side 5 av 14
Det vises til at det i selgers egenerklæring ved salget, som en del av kjøpekontrakten, er opplyst konkret om at arbeid med VVS og elektrisk er "utført av ufaglært person, men med erfaring fra yrket". Din anførsel om "men med lang erfaring fra yrket" knytter seg til det bygningsmessige i egenerklæringen, og ikke til rubrikken for vann, avløp, elektrisk slik dette fremkommer av egenerklæringen. Det er nettopp som følge av den risiko som er forbundet med slike ufaglærte arbeider på rør og el anlegg at dette må opplyses til kjøper. Etter avhendingsloven 3-9, 2 punktum foreligger det mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene ellers. Forventbare forhold eller forventbare følger er ikke å anse som mangel. Det er kun vesentlige avvik fra det forventbare som kan gi grunnlag for mangel. Selskapet er av den oppfatning at beskrivelsen i egenerklæringen; "utført av ufaglært person, men med erfaring fra yrket" gjør deg tilstrekkelig oppmerksom på at arbeidet kan være ufagmessig. Selger opplyser at det ikke var noen nærmere gjennomgang med dere omkring innholdet eller kvaliteten på arbeidet som var gjort før kjøpekontrakt ble inngått. At det er gjort ufaglært arbeide har du akseptert ved å inngå kjøpeavtalen. Det er avtalen mellom deg og selger som er avgjørende, og ikke hvorvidt arbeidet er forskriftsmessig utført eller ei. De avdekkede forhold ved rør/koblinger i tillegg til selve skadefølgen anses som en helt påregnelig følge av at det er gjort ufaglært arbeid. Opplysningen som ble gitt deg foranlediget også en anledning til å ta forbehold for kvaliteten på de arbeidene som var gjort, noe du ikke har gjort. Påregneligheten av skade underbygges videre av den beskrivelse i skaderapporten om at selve skaden oppstod etter at det en lang tid hadde dryppet fra røret/koblingen. Lenge før naboen reiste vekk og stoppekranen var utilgjengelig, burde forholdet vært søkt utbedret som et skadebegrensende tiltak. Dette underbygger ytterligere selskapets vurdering om at vannskade som resultat var påregnelig for deg. Du har ved kun å sette en bøtte under dryppet i uker ikke redusert risikoen for ytterligere skade, og dermed heller ikke oppfylt din skadebegrensningsplikt. Gjennomgangen viser at på bakgrunn av at det er opplyst om ufaglært arbeide med rørene, at du oppdaget risikoen uten å foreta noe adekvat for å begrense skaden, at det er du som kjøper som må bære risikoen for den vannlekkasjen som må anses som påregnelig. Vedtektsbestemmelser og lignende fra Borettslaget om bruk av fagfolk kan ikke gis betydning i forhold til hva som faktisk er avtalt mellom deg og selger. Kjøper anførte at selgers kommentarer til spm. 10 og 11 var så misvisende at de måtte anses som uriktige opplysninger etter avh.l. 3-8. Videre viste det forhold at selger hadde vært i leiligheten mellom kontraktsinngåelse og overtakelse for å reparere på vannledningene at hun var klar over problemet og at det dermed også var tilbakeholdte opplysninger etter avh.l. 3-7. Videre kunne også mangelen anses som vesentlig etter avh.l. 3-9, da det forelå opplysninger om at det skulle være nye komponenter: Som kjøper har jeg med disse opplysningene god grunn til å tro at arbeidet var utført av en person som gjennom lære kjente til håndverket og de bygningsmessige krav, med andre ord en person med langt bedre kompetanse enn en helt ufaglært/ en som gjør tingene selv. Lekkasjen som oppstod i røropplegget på kjøkkenet etter overtagelsen, viser at arbeidet ikke kan ha vært utført av en person med erfaring fra yrket. Jeg anser derfor selgers opplysninger fra egenerklæringsskjemaet punkt 10 og 11 som positivt feilaktige så lenge de ikke dokumenteres. I følge Avhendingsloven 3-8 foreligger det her en mangel. Opplysninger om (lang) erfaring fra yrket minsker også den risiko som forbindes med ufaglært arbeid. Min nabo stadfester i brev av 12.10.06 at selger var i leiligheten mellom kontraktinngåelsen og overtakelsen for å reparere på vanninnredning i kjøkkenet. Selger må derfor ha visst om fare for lekkasje/dårlig utført arbeid før overtagelsestidspunktet, og har dermed unnlatt å opplyse om dette. En mangel etter 3-7 kan derfor påberopes. Det dreier seg her om en negativ utvikling av eiendommen mellom kontraktinngåelse og overtagelse, og det er derfor en mangel etter 3-9. Dette siste forholdet er ikke kommentert i Deres brev av 13.12.06. Et annet forhold De unnlater å kommentere er at lekkasjen er forårsaket av defekt eller feilmontert ny kjøkkenkran av type IKEA Lagen... Kranen er en del av ny nedfelt oppvaskkum og avløpsrøropplegg under vask... Da lekkasjen er forårsaket av en ny defekt del, er det her et vesentlig avvik fra forventet stad, og vi har en mangel etter Avhendingsloven 3-9. Skadetaksten viser også til defekt sikkerhetsventil med tilhørende plombert rør, og kaldvridd rør til kjøkkenkran. Selger som har bodd i leiligheten siden januar 2005, opplyser at Side 6 av 14
det er hennes mann med erfaring fra yrket / lang erfaring fra yrket som har utført arbeidet under vasken. I kraft av sin erfaring burde han oppdaget disse manglene under arbeid med røropplegget under vasken. Selger må derfor også hatt kjennskap til dette forholdet. For de ovennevnte bygningsdelene foreligger det dermed mangler etter Avhendingsloven 3-7. 1.2. Beising av vinduer og dør Selskapet har erkjent ansvar for dette forholdet, men det nevnes kort da det kan være et moment i en vesentlighetsvurdering. Borettslaget hadde ifølge rundskriv våren 2005 gitt andelseierne beskjed om at de selv hadde ansvaret for å beise selve vinduene, terrassedør og inngangsdør m.v. i løpet av sommeren 2005. Kjøper fikk ikke informasjon om dette i kjøpsprosessen. Han fikk pålegg av styret om å utføre beising etter at boligen var overtatt.. I befaringsrapport datert 4.10.06 er kostnaden for åtte vinduer og verandadør estimert til kr 5.625 (inkl. mva.) med forbehold om hva fakturert beløp fra entreprenør blir. Selger anførte for øvrig at hun var ukjent med forholdet, men selskapet erkjente som nevnt ansvar for dette forholdet. 2. Reklamasjon 12.10.06 2.1 Plassering av stoppekran i naboleilighetens kjeller Selskapet erkjente ansvar for dette forholdet da det mente at selger burde ha gitt opplysning om dette. Kostnadene til dette er anslått av kjøper til kr 6.250. 2.2 Brannsikring av bolig I tilstandsrapport for skorstein og ildsted datert 10.8.06 fra Brann- og redningsetaten i kommunen, ble det gitt merknader til fire punkter relatert til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn 2-4. Dette gjaldt forhold knyttet til kledning av skorstein og avstand fra brannmur. Sikredes takstmann beskrev forholdet nærmere slik: Piper og ildsteder: Det foreligger en tilstandsrapport fra Brann- og redningsetaten, datert 10.08.06. Denne har merknad om tildekking av pipestokk der den skal være tilgjengelig for ettersyn og for liten avstand mellom pipestokk/brannmur og ildsted. Dette kunne bekreftes på befaringsdato. Vedovn er for stor for nisje mellom brannmurer. Dette kan utbedres ved å rive brannmur eller skifte til en mindre vedovn, der det siste vil være mest praktisk. Bestående type vedovn vurderes uansett til å være for stor (utvikler for mye varme) for leilighetens areal. Pipestokk er tapetsert med tapet med for stor strekkfasthet, og er i tillegg brennbar. Tapet må rives av, pipestokk kan males. Deler av klesskap i soverom er innfestet i selve pipestokk (murstein), hvilket er i strid med brannforskrifter. Konstruksjoner skal ikke innfestes i selve pipestokken. Klesskapet må ombygges noe for å oppnå tilfredsstillende funksjonskrav. Kostnadene er her angitt av kjøper til kr 28.750. Selskapet avslo kravet prinsipalt ut fra at dette var forhold som var synlige ved visning og dermed ikke kunne påberopes, jf. avh.l. 3-10 første ledd, og subsidiært at det ikke var et vesentlig forventingsavvik etter avh.l. 3-9 annet pkt.: Side 7 av 14
I samme brev reklamerer du over forhold som er påpekt av Brann- og redningsetaten den 10.08.2006. Samtlige av de forhold som anføres her var synlige egenskaper ved boligen på visning. Det er vanlig med egeninnsats i boliger. At egne arbeider/tilpasninger/monteringer ikke er overensstemmende med forskriftskrav er påregnelig, og i dette tilfellet også synlig ved befaring/visning. Synlige forhold som du som kjøper kjente til eller måtte kjenne til, kan ikke påberopes som mangler jf. avhendingsloven 3-10, l ledd. Uansett skal forholdene vurderes etter avhl. 3-9, 2 punktum, da eiendommen er solgt "as-is". Forholdene omfattes verken kvalitativt eller kvantitativt som vesentlige avvik fra det som du som kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene ellers. Kjøper anførte at dersom feilene var synlige så burde i vært fall takstmannen som profesjonell fagmann ha anmerket dette. Det forlå da en tilbakeholdt opplysning etter avh.l. 3-7. Selger hadde også foretatt oppussingsarbeider. Det ble vist til at selgers opplysningsplikt gikk foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. avh.l. 3-10 (3): 2.3 Vaskerom I Verdi- og lånetakstdokumentet tilhørende eiendommen opplyses det i punkt 3.20 at det er peisovn i stuen. Selgers takstmann har ikke notert mangel ved plassering av peisovn og mangler ved tilhørende pipeløp (innkledning av tapet, festing av skap i pipestokk og mangel på rom rundt pipe). Det er å forvente at han som profesjonell fagmann har fått med seg dette ettersom disse forhold reguleres av brannforskrifter. At takstmannen har unnlatt å opplyse om manglene ved peisovnen er å anse som brudd på selgers opplysningsplikt, og det foreligger dermed mangel etter avhendingslovens 3-7. Eier som er opplyst å ha bodd i leiligheten siden januar 2005, og som også har lagt ny 2 cm tykk dekkstein utenfor brannmuren i forbindelse med oppussing av leiligheten før salg, måtte også hatt kjennskap til disse manglene. Ved oppussing må peisovnen ha vært tatt bort og reinstallert. Således er det her en mangel etter 3-7 i Avhendingsloven. Selv om disse forholdene var mer eller mindre synlige ved visning, er selgers opplysningsplikt større enn kjøpers undersøkelsesplikt, som nedfelt i Avhendingsloven 3-10 (3). At ovnen ikke lar seg fyre i, er i seg selv et vesentlig avvik fra forventet stand. Det ble reklamert over at det var gitt mangelfulle opplysninger om at kjøpers dør til felles vaskerom i kjeller var så trang at det ikke var mulig å få inn vaskemaskin eller tørketrommel. Kjøper krevde dekket kostnader til å slå ut murvegg og montere ny dør med normal bredde. Videre så var lysbryteren til vaskerommet plassert i naboens leilighet. Kjøper anga kostnadene til utbedring til å være ca kr 24.375. Disse er senere endret til å være ca kr 18.275. Selskapet avviste kravet knyttet til trang døråpning da dette åpenbart var et synlig forhold på visning som kjøper måtte kjenne til og kunne da ikke påberopes etter avh.l. 3-10 (1). Selskapet avviste senere også kravet knyttet til plasseringen av lysbryter. Forutsatt at selger hadde kjennskap til forholdet, så hadde det uansett ikke virket inn på kjøpet, jf. avh.l. 3-7 annet pkt. Kjøper anførte at tidligere eier måtte ha kjent til forholdet da vasking av klær er et hyppig gjøremål og at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Kjøpers bruksrett var kraftig beskåret ved at han ikke kunne få vaskemaskin og tørketrommel inn eller ut fra egen leilighet og det ikke var mulig å skru på lyset. Takstmannen som selgers representant skulle også ha oppført dette i taksten, jf. avh.l. 3-7. Det ble også vist til avh.l. 3-2 (1) (b). 2.4 Ventilator på kjøkken Kjøper reklamerte her over at det ene sokkelfestet til lyspære manglet, slik at det bare var mulig å sette inn en av to lyspærer som det var beregnet for. Han mente dette var et vesentlig avvik fra Side 8 av 14
forventet stand da viften var montert i forbindelse med oppussing før salget. Videre medførte monteringen at viften ikke fungerte som den skulle. I takstrapporten datert 4.10.06 er monteringen beskrevet slik: Ventilator og overskap på kjøkkenet passer ikke sammen. Overskapet blokkerer utluften fra ventilator, som da kun har virkningsgrad ca 25 75 %, avhengig av om skapdør er lukket eller står åpent. Skap og ventilator må avmonteres og nytt settes opp som passer sammen. Kostnaden er av kjøper angitt til ca kr 3.750. Selskapet avslo kravet da det anførte at monteringen for viften var svært synlig og noe kjøper dermed måtte være kjent med, jf. avh.l. 3-10 (1), og at forholdet uansett ikke hadde virket inn på kjøpet eller utgjorde noen vesentlig mangel, jf. avh.l. 3-7 og 3-9. Kjøper anførte at en kjøper ikke hadde plikt til å undersøke eiendommen med mindre han ble oppfordret til det. Feilene var ikke lette å legge merke til. Selger som hadde utført monteringen måtte være klar over den. Selgers opplysningsplikt etter avh.l. 3-7 går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Uansett måtte feilen vurderes sammen med øvrige feil ved leiligheten. 3. Reklamasjon 27.11.07 3.1 Bad Reklamasjonene på badet er knyttet til at badet ikke var tett, rørleggerarbeid, det elektriske arbeidet og dårlig vanntrykk. Kjøper skriver i reklamasjonen at det var en lekkasje ned langs soilrøret til naboen i mai 2007. I prospektet er badet omtalt bl.a. som nytt flott bad og beskrevet slik: Bad: Oppusset 2006 m/fliser m/varmekabler på gulv, fliser på vegger og malt himling. WC, servant m/underskap, speil over vask, dusjnisje. I egenerklæringsskjemaet er det svart ja på spørsmål 2.1 om arbeid på badet og på oppfølgningsspørsmålet Hvis ja, redegjør for hva som ble gjort, og av hvem, og om det ble skiftet sluk er det svart (med forbehold for tydning av håndskriften): gipspl. primer, membran, varmekabel + fliser. utf. LA Se også ovenfor siterte svar på spørsmål 10 og 11 om ufaglært arbeid. I verdi- og lånetakst er badet beskrevet slik: 315 Sanitærutstyr WC, servant i skap, veggmontert dusj i nisje med glassbyggerstein, speilhylle med lys. Påkostninger: Badet er nyoppusset, men eldre konstruksjoner. Smøremembran i vegger og gulv. Vedlikehold Pga toalettets plassering, har det vært nødt til å skjære bort noe av flisene i innkassingen til soilrøret. Side 9 av 14
Forholdene ved badet er beskrevet i befaringsrapport datert 26.10.07 og revidert rapport datert 3.3.08 pga. mer fullstendige opplysninger om det elektriske og prissetting. I befaringsrapporten er hendelsesforløpet beskrevet slik: Hendelsesforløp sett fra eiers side: Det vises i sin helhet til beskrivelse i befaringsrapport datert 4.10.06. 19.2.07 ble avløpet tett fra denne leiligheten, noe som medførte overflom fra sluk og utover gulvet. Dette ble åpnet igjen i løpet av et par dager. I førsten på mai 2007 fikk eiere beskjed fra eier av leiligheten under at det rant vann fra området rundt felles rørsjakt (innbygget) og ut over badegulv mot sluk. Dette avtok så gradvis. I løpet av den tiden nye eiere har bodd i leiligheten har det vist seg at øverste dusjhode på steamdusjen gir altfor dårlig vanntrykk. Dette får noe praktiske konsekvenser ved vanlig dusjing. I ettertid har eiere undersøkt hos rørlegger hvilke muligheter en har for utbedring av steamdusj og kostnadene forbundet med dette. Det viser seg da at en ikke har muligheter for å skaffe deler pga at steamdusjen er et ukurant og ukjent merke. Det er faktisk ikke mulig å se verken merke eller produktnummer på enheten. Tilstand og tiltak ble bl.a. beskrevet slik: Registrering av tilstand på befaringstidspunkt: På befaring var ingen følgeskader synlig på utsiden av rørsjakt eller i bad i leiligheten under. Betongpåstøp over eldre soilsluk var ubehandlet grovpusset,... Vanntrykk i steamdusjkabinettet ble prøvd, og var, som eiere fortalte, veldig svakt. Avløpsrør til servant på bad er antatt feil eller er montert feil, midlertidig tett med silikon av tidligere eiere. Det siste er også nevnt i befaringsrapport datert 4.10.06. Vurdering: På befaringstidspunkt: Tilstandsgrad 1. På sikt: Konsekvensgrad 2-3. Lekkasjen vurderes til å være forårsaket av utett membran. Ved vanlig vannstand i sluk har vann ikke nådd fram til området i membran som er utett. Når vannstand er over et visst nivå i sluket, eller ved annen form for lekkasje/bruksvann på gulvet, vil dette skje, og lekkasje ned til badegulv i etasjen under vil skje på nytt. Tilstandsgrad er vurdert til l på befaringstidspunkt pga eldre soil og tilstand i røropplegg ellers på badet. Konsekvensgrad er vurdert til 2-3 pga stor sannsynlighet for flere lekkasjer over tid. Denne type lekkasjer skjer ofte skjult for brukerne, og vil dermed over tid kunne utvikle sopp og råte med ditto dårlig inneklima og nedsatt levetid på konstruksjoner og installasjoner. Vanntrykk i steamdusjkabinett vurderes til å være langt under det vanntrykk som skal til for vanlig bruk. Kabinettet vurderes til å ikke kunne utbedres og til å være defekt pga at det ikke er mulig å skaffe tilveie deler. Røropplegg under servant vurderes til ufagmessig lagt, og vil erfaringsmessig over tid ikke holde tett. Det er ikke meningen at silikon skal erstatte pakninger i avløp. Silikon i denne sammenhengen kan til nød benyttes til midlertidig reparasjon, men vil over tid tørke, sprekke, og ny lekkasje er et faktum. Utførelse/oppussing av bad er byggetiltak utført i 2005-2006. Byggetiltak etter 1997 skulle utføres ihht bestemmelser i plan- og bygningsloven av 1997, herunder 77 "Utføring av byggearbeid. Krav til produkter til byggverk". På et bad skal en kunne regne med at våtsone tilfredsstiller forskriftenes funksjonskrav, og dermed fagmessige krav til at fukt ikke skal kunne trenge inn i og skade bakenforliggende bygningsdeler. Disse kravene gjelder også når badet renoveres eller pusses Fuktsikring av våtrom vedr fall, sluk, vanntett overflatemateriale eller vanntett sjikt etc. er omhandlet i Tekniske forskrifter (TEK) 8-37, pkt l og 3.... Bad og røropplegg i denne leiligheten vurderes til å ikke tilfredsstille funksjonskrav angitt i TEK. Tiltak: Dersom bad og røropplegg skal tilfredsstille funksjonskrav ihht TEK 97, vedr tetthet må ny membran legges. Dette betyr i praksis at alle installasjoner må fjernes, alle flater må renskes, påstøp rundt sluk fjernes. Ny Side 10 av 14
membran må deretter etableres og nye flater og installasjoner må reetableres til den standard som var før skaden inntraff. Det beste hadde vært at eldre røropplegg (soil) hadde blitt skiftet ut i dette badet. Ekstra hovedkran til leiligheten må samtidig monteres i oppstikk i bad. Steamdusjkabinett kan ikke repareres og må skiftes ut med et nytt. Avløp i servantskap må skiftes til en kvalitet som holder vanlig tetthet. Kostnadene er av kjøper oppgitt til kr 52.750 for badet og kr 18.750 for steamdusj/vanntrykk. Kjøper anførte bl.a. at badet som var nytt i 2006 ikke fulgte byggeforskrifter og funksjonskrav. Det elektriske arbeidet var ikke forskriftsmessig utført. Det forelå dels tilbakeholdte opplysninger som ble rammet av avh.l. 3-7 og dels skjulte mangler som i hvert fall sammenholdt med øvrige mangler måtte anses som vesentlige: Manglene ved dusj hodet, avløpet og den utette membranen er ikke opplyst av selger, og er derfor en mangel etter Avh. lovens 3-7. Mangelen utett membran rundt sluk er en skjult mangel, det ikke var mulig å se på forhånd. Det samme er avløpet som er skjult inne i et servantskap. At dusjtrykket er dårlig er også en mangel selger burde ha kjent til og opplyst etter 3-7. Dårlig vanntrykk går igjen som et eksempel på en slik mangel i juridisk litteratur. Dessuten innrømmet selger da hun var her i 14.08.06 i forbindelse med lekkasjen, at det alltid hadde vært dårlig vanntrykk i leiligheten. Da hele badet er å anse som våtsone, vil manglene være kostbar å utbedre. Utbedringskostnadene for badet er satt til 65 250 kroner som utgjør 4.3 % av kjøpesum. Disse manglene må dessuten sees i sammenheng med manglene jeg allerede har klagd på i brevene av 31.8.06 og 12.10.06. Manglene er vesentlig etter Avh. lovens bestemmelser. Når det gjelder diskusjonen om kvaliteten på arbeidet som selger har utført viser jeg til mine argumenter i brev av 17.1. og 28.10. d.å. Selger skulle ha visst at arbeid på elektrisk anlegg og vann/avløp på bad ikke er lovlig å utføre selv. I den forbindelse viser jeg til 3 rundskriv fra borettslag i tidsperioden 2000- februar 2003 som plikter andelshaverne til å bruke sertifiserte fagfolk. Selv om disse rundskrivene kom før selger overtok leiligheten, plikter hun å sette seg inn i hvilke regler som gjelder ved oppussing i borettslaget. I dette tilfellet overtok hun også leiligheten (barndomshjemmet) etter sin avdøde far, og hun har opplyst å ha bodd i boligen i 18 måneder. Da er det forventelig at hun følger reglene til borettslaget. Det elektriske anlegget i leiligheten anbefales generelt å bli inspisert av en autorisert elektrisk installatør i følge taksten. Det må i dette tilfelle gjelde for leilighetens eldre elektriske anlegg, men kan ikke forventes å gjelde for et helt nytt byggetiltak fra første halvår 2006. Maskeringstape over koblingen på lys over speilet er langt over synsranda, og ikke mulig å se på visning. Dekselet på elektrisk bryter i gang utenfor badet har gradvis fått større og større glipe etter som bryteren har hatt normal bruk. Nå merker man at dekselet gir etter når man slår av og på bryteren. Denne må derfor ha være feilmontert av selger. Det var ikke mulig å se eller merke noe av dette på visning i juni 2006. Mangelen har utviklet seg etter at leiligheten er tatt i bruk. Selskapet avslo ansvar for reklamasjonene ved brev datert 27.2.08. Det anførte at det var reklamert for sent, at det ikke forelå brudd på informasjonsplikten, jf. opplysningene i egenerklæringen og at bl.a. disse opplysningene sammenholdt med alder på bad og opplysning om at eldre konstruksjoner ikke var skiftet ut, uansett gjorde at det ikke forelå noe forventningsavvik. Fra brev datert 26.8.08 hitsettes: Kjøper hevder det foreligger mangler ved badet. Herunder feil ved sluket i forhold til dagens våtromsnormer og feil ved flere av de elektriske koblingene. Her, som under punktet vedrørende kjøkken, kan vi ikke se at selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger som disse forholdene. Huset er opprinnelig fra 1948. Badet er pusset opp, men med eldre konstruksjoner. Det er opplyst i selgers egenerklæring at det er gjort ufaglært arbeid i rubrikk som omfatter vann og el-arbeider. Samtlige forhold det reklameres over omfattes av den opplysning som her er gitt av selger. Tilkortkommenhet ved badet i henhold til dagens våtromsnorm kan ikke anses som en mangel i lovens forstand all den tid kjøper ikke har gjort noe dårligere kjøp enn hva han kunne forvente ut fra husets alder, Side 11 av 14
salgsdokumentene og befaring av eiendommen. Selger kan således ikke sies å ha misligholdt sin opplysningsplikt, jf 3-7. Så lenge det er ikke foreligger en mangel vil forhold på badet ikke kunne tas med i en samlet helhetsvurderingen av om det foreligger en vesentlig mangel ved eiendommen jf. 3-10. Reklamasjonen er uansett satt frem for sent. Lavt vanntrykk i steamdusj og ufagmessig røropplegg under servant på bad er forhold som må ha vært kjent en god stund i forhold til synbarhet og bruk av dusj. Det fremkommer også av oversendte rapporter og beskrivelser. Kjøper anførte at selskapets forståelse av betydningen av selgers opplysninger om eget arbeid var uriktig, jf. anførslene over i pkt. 1.1. Selskapets forståelse av reklamasjonsreglene i avh.l. 4-19 var også uriktig og det ble vist til at rammen for reklamasjon var fem år, jf. avh.l. 4-19 (2). Dette sammenholdt med en reklamasjon var blitt gradvis utvidet siden 30.8.06 og selskapets manglende informasjon om regler og rettigheter tilsa at reklamasjonene ikke var fremsatt for sent. Det var ikke grunn til å undersøke det elektriske tidligere og vedr. ufagmessig røropplegg under servant var dette allerede klaget inn gjennom takstrapporten datert 4.10.06. Opplysningene om kompetansen til den som hadde utført arbeidet var også en uriktig opplysning og selger kjente til det manglende vanntrykket, forholdene på badet rammes derfor i det alt vesentlige av avh.l. 4-19 (3), hvoretter reklamasjonsfristen uansett ikke kan påberopes dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. 3.2 Biloppstillingsplass I prospektet står det følgende om parkering: Parkering: Gateparkering/biloppstillingsplass ved boligen. Andelen har tidligere hatt garasje og det er mulig ny eier kan oppføre garasje, evt. opparbeide biloppstillingsplass på eiendommen. Dette må søkes styret/plan og bygg, og ny eier må selv bære risiko for evt. avslag. I verdi- og lånetaksten fremgår det under overskriften Sammenfattet beskrivelse bl.a.: Hagen er delt mellom to andelseiere, og det er opparbeidet biloppstilingsplass for begge. I befaringsrapport datert 26.10.07 har takstmannen beskrevet opplysning i takst og forholdet slik: Parkering: I verditakst er det nevnt noe om, og det er opparbeidet biloppstillingsplasser for begge (leiligheter). Dette viser seg å være en sannhet med modifikasjoner. Biloppstillingsplass for takstenheten viser seg å være en plass ryddet fra hage (tatt vekk noe hekk) og er ikke opparbeidet. Kostnaden er satt til kr 12.500 (inkl. mva.). Kjøper anførte at opplysningen i verditaksten var en uriktig opplysning etter avh.l. 3-8. Selskapet anførte at det var reklamert for sent og uansett et forhold kjøper ikke kunne gjøre gjeldende da han måtte kjenne til forholdet da avtalen ble inngått, jf. avh.l. 3-10. Kjøper anførte at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. avh.l. 3-10 (3). Videre at selger hadde klargjort eiendommen for salg ved å klippe hekken og måtte være kjent med forholdet. Hennes unnlatelse av å korrigere takstrapporten kunne dermed sies å være uærlig og i Side 12 av 14
strid med god tro, og rammes dermed av avh.l. 4-19 (3) slik at for sen reklamasjon ikke kan påberopes. 4. Reklamasjon datert 28.12.07 Kjøper utvidet reklamasjonen til å omfatte ytterligere elektriske arbeider som ble foretatt av selger våren 2006. Jording av det elektriske anlegget på bad var en sikkerhetsmangel som hadde blitt ubedret med en gang. I tilstandsrapport fra elektriker datert 7.1.08 er feilene beskrevet slik: Følgende punkter tilfredsstiller ikke FEL (Nek 400) 1. ikke fagmessig opplegg til varmeovner i stue 2. ikke fagmessig opplegg til lys under overskap på kjøkken 3. ikke fagmessig i og utenfor bad (regulator til varmekabel) 4. bryter må festes. Lokk til armatur må monteres. Bad. 5. Jording av sluk på bad mangler 6. Jordfeilbryter på bad manglet (Dette er nå utbedret) I revidert besiktigelsesrapport datert 3.3.08 er forholdet beskrevet slik: Elektrisk anlegg: Etter å ha brukt leiligheten i et år oppdager nye eiere at flere installasjoner er gjort uten faglig hjelp. Montering av elektrisk materiell og brytere på varmekabler på bad vurderes til å være tydelig ufagmessig utført,... Dette er til dels brannfarlig, og må gjøres på nytt. Når det som er synlig er utført på denne måten, vil en ikke ha tillit til det som er skjult. I ettertid (7.1.08) foreligger en tilstandsrapport på elektrisk anlegg, som spesifiserer feil og mangler i hht FEL (Nek 400). I forbindelse med utbedring av jording på bad må jordingsledning for naboleilighet legges om fra (kjøpers) leilighet, slik at den ligger i naboens del av bygget. Elektrisk foretak "NE AS" har gitt en estimert pris på arbeidet på timebasis. Kostnadene er oppgitt av kjøper til kr 28.400. Selskapet avslo kravet i brev datert 27.2.08. Selskapet anførte at forholdet var reklamert for sent: I verdi- og lånetaksten som forelå ved salget, er det oppfordret til inspeksjon av autorisert el-installatør. Etter avhendingslovens 4-9 har du som kjøper en undersøkelsesplikt etter overtagelse av eiendommen. På bakgrunn av opplysninger gitt av selger om ufaglært arbeide, og verdi- og lånetakstens avgrensning for nærmere omtale av anlegget, burde du som kjøper innen rimelig tid foretatt en nærmere sjekk av anlegget (med sikte på eventuell reklamasjon). Reklamasjonsfristen etter avh.l. 4-19 jf. avh.l. 4-9 anses utløpt. Flere av de anførte forhold er da også synlige. Kjøper anførte at kontrollen av det elektriske anlegget var utført innen rimelig tid og at det var gitt uriktige opplysninger om selgers kompetanse. For øvrig hadde saken delvis (dvs. for forholdene omtalt i pkt. 1 og 2 ovenfor) vært behandlet i klageorgan opprettet av selskapet med vurdering/uttalelse hhv. 15.8.07 og 8.1.08. Side 13 av 14
FKN Skade bes om å vurdere hvorvidt de enkelte anførte forholdene oppregnet i pkt. 1-4 ovenfor, kan anses som mangler i avhendingslovens forstand i seg selv eller sammen med øvrige forhold. Nemnda bes også ta standpunkt til utgifter til takst og kravet om justering av takstbeløp i forhold til konsumprisindeksen. Tidligere uttalelser: elektrisk anlegg forskriftsmangel? 4989 5212 5648 6157 6496 7334 7516 ikke fagarbeid 6770 7516 peis/ovn 4865 5957 6530 6890 6959 oppusset - rehabilitert sluk lekkasje/problem 4675 4742 5888 6009 7498 membranfeil 4818 6083 6321 kjøpers undersøkelsesplikt 5159 5272 6107 6195 6376 6609 7409 fristens start i forhold til kjøpers undersøkelsesplikt 6890 6892 7021 7125 7128 7262 7335 7409 7410 7427 7555 2009-046 2009-290 selgers forhold 4-19 3. ledd 6229 6277 6322 6497 7333 7586 7470 7586 2009-175 2009-294 Side 14 av 14