VERDIVURDERING AV UTVIKLINGS- OG BOLIGPROSJEKTER Estate konferanse, Oslo 14.04.2016 Johan Berg- Svendsen BER
Kort om BER Rent uavhengig rådgivningsselskap innen næringseiendom 14 ansatte, 10 tilknyttede spesialister på rammeavtale 100% eid av partnere i selskapet Byggteknisk og økonomisk spesialisering Høye krav til integritet, kvalitet og etterrettelighet
BER, Bygg og Eiendomsrevisjon AS BER Byggteknisk Rådgivning AS BER Verdivurdering AS Teknisk tilstandsanalyse Teknisk due diligence kjøp/salg Vedlikeholdsplan Sakkyndig rådgivning eierskifte Energimerking/enøk analyse Byggelånsoppfølging Vedlikeholdsanalyse ifm leieforhold Byggherreombud Verdivurdering næringseiendom Porteføljevurdering Økonomisk rådgivning kjøp/salg/leie Leienivåberegninger Mulighetsstudier/utviklingseiendom Vurdering ifm nye avskrivningsregler Risikoanalyse nybyggprosjekter Prosjektledelse
Verdsettelse av utviklingseiendom Hovedmetode: Tomteprisbelastningsmetoden, det vil si den nettosum som fremkommer etter fradrag av byggeomkostninger fra den nominelle salgssum hensyntatt prosjektet risiko henført til tid, regulering, kostnader med mer. Kontrollmetoder: Erfaringspriser strøkspris Tomteverdi i forhold til anleggskost (ved ubebygget eiendom)
Verdsettelse av utviklingseiendom 1. Påregnelig utnyttelse 2. Analyse verdiparametere 2.1. Salgspris ferdig bebygget 2.2. Byggekostnad 2.3. Prosjektrisiko/gevinstfordeling 2.3.1. Marked salg 2.3.2. Marked kostnad 2.3.3. Regulering 2.3.4. Tid 2.3.5. Kompleksitet
Tomteprisbelastningsmetoden Utbyggingsmuligheter hva og hvor mye Salgsverdi ferdig bygg Kostnader for utvikling/anleggskost Risiko i prosjektet fordeling tomteeier/utvikler Prosjektets verdi netto tomteprisbelastning Tomteprisbelastning = verdi per m2 bebyggbart areal
Tomteprisbelastningsmetoden - eksempel Per m2 S- BRA Salgspris 42 000 Byggekost 30 000 Brutto tomteprisbelastning 12 000 Risiko/gevinst 50 % 6 000 Netto tomteprisbelastning 6 000 Tomteverdi 6 000 Byggekostnad 30 000 Sum investert kapital 36 000 Gevinst 6 000 Gevinst % av investert kapital 16,7 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % Salgsrisiko - marked 10 % 5 % Kostnadsrisiko - marked 10 % 15 % Reguleringsrisiko 10 % 10 % Tidsrisiko 10 % 10 % Prosjektrisiko 10 % 10 % Sum prosjektrisiko 50 % 50 %
Risiko/gevinstfordeling Salgsrisiko - marked 10 % 5 % Kostnadsrisiko - marked 10 % 15 % Reguleringsrisiko 10 % 10 % Tidsrisiko 10 % 10 % Prosjektrisiko 10 % 10 % Sum prosjektrisiko 50 % 50 %
Utviklingsfaser tid/risiko (1) 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse
Utviklingsfaser tid/risiko (2) 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse Salgsrisiko - marked 10 % 5 % Kostnadsrisiko - marked 10 % 15 % Reguleringsrisiko 10 % 10 % Tidsrisiko 10 % 10 % Prosjektrisiko 10 % 10 % Sum prosjektrisiko 50 % 50 %
Utviklingsfaser tid/risiko (3) 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse Årlig kostnad: 130 000,- 130 000,- 130 000,- 130 000,- 130 000,- 150 000,- 300 000,- 7 000 000,- 7 000 000,- 6 300 000,- Akkumulert kostnad: 130 000,- 260 000,- 390 000,- 520 000,- 650 000,- 800 000,- 1 100 000,- 8 100 000,- 15 100 000,- 21 400 000,-
Årlig avkastning 1. Uregulert råtomt 2. Utarbeidelse reguleringsbestemmelser 3. Rammetillatelse 4. Byggefasen/salg 5. Ferdigstillelse Reg. bestem Rammetillatelse Ferdigstillelse Kostnad 800 000 1 100 000 21 400 000 Salgssum 2 416 000 3 382 400 27 440 000 Gevinst 1 616 000 2 282 400 6 040 000 Sum avkastning 202,00 % 207,49 % 28,22 % Antall år 6 7 10 Sum årlig avkastning 33,67 % 29,64 % 2,82 %
Boligprisstigning vs. verdiøkning tomt siste 10 år 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 - Oslo - Gjennomsnitt Snittpris/m2 Byggekost./m2 Tomteverdi/m2 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Eiendomsverdi.no/SSB/BER/Norsk Prisbok/Holte Gjennomsnittlige salgspriser har steget med ca. 55% Gjennomsnittlige tomtepriser har steget med ca. 115% Veksttakten økte betydelig fra 2011.
Boligprisstigning vs. verdiøkning tomt siste 5 år 240 220 200 180 160 140 120 100 Gjennomsnitt Oslo Indeksert (2011 = 100) Salgspris NYE Byggekost Tomteverdi 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Eiendomsverdi.no/SSB/BER/Norsk Prisbok/Holte Gjennomsnittlige salgspriser på nye boliger har steget med ca. 30% Gjennomsnittlige tomtepriser har steget med ca. 124%
Risikofordeling tomteeier/utvikler (1) Per m2 S- BRA Per m2 S- BRA Økning Salgspris 42 000 70 000 67 % Byggekost 30 000 40 000 33 % Brutto tomteprisbelastning 12 000 30 000 Risiko/gevinst 50 % 6 000 50 % 15 000 150 % Netto tomteprisbelastning 6 000 15 000 150 % Tomteverdi 6 000 15 000 Byggekostnad 30 000 40 000 Sum investert kapital 36 000 55 000 Gevinst 6 000 15 000 Gevinst % av investert kapital 16,7 % 27,3 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % 21,4 %
Risikofordeling tomteeier/utvikler (1) Per m2 S- BRA Per m2 S- BRA Økning Salgspris 42 000 70 000 67 % Byggekost 30 000 40 000 33 % Brutto tomteprisbelastning 12 000 30 000 Risiko/gevinst 50 % 6 000 50 % 15 000 150 % Netto tomteprisbelastning 6 000 15 000 150 % Tomteverdi 6 000 15 000 Byggekostnad 30 000 40 000 Sum investert kapital 36 000 55 000 Gevinst 6 000 15 000 Gevinst % av investert kapital 16,7 % 27,3 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % 21,4 %
Risikofordeling tomteeier/utvikler (2) Per m2 S- BRA Per m2 S- BRA Økning Salgspris 42 000 70 000 67 % Byggekost 30 000 40 000 33 % Brutto tomteprisbelastning 12 000 30 000 Risiko/gevinst 50 % 6 000 33 % 9 900 65 % Netto tomteprisbelastning 6 000 20 100 235 % Tomteverdi 6 000 20 100 Byggekostnad 30 000 40 000 Sum investert kapital 36 000 60 100 Gevinst 6 000 9 900 Gevinst % av investert kapital 16,7 % 16,5 % Gevinst i % av salgsverdi 14,3 % 14,1 %
Konklusjon mer over mot utviklers metode Salgspris 42 000 70 000 Fortjeneste 14 % 5 880 14 % 9 800 Byggekost 30 000 40 000 Tomteverdi 6 120 20 200 Gevinstdeling % 49 % 33 %
Beregning av påregnelig utnyttelse Analyse reguleringsbestemmelser KDP foran reguleringsbestemmelsene Samsvar reguleringsplan/områdes utvikling? Rekkefølgebestemmelser? Krav til infrastruktur? Andre krav som må følges, parkeringsnorm, utomhusarealer, etc.? Teknisk bebyggbarhet
Konsekvens opphevelse av reg. best. Oslo Hvordan beregne påregnelig utnyttelse? Hva får man egentlig bygge?
Konsekvens opphevelse av reg. best. Oslo
Hvor mye kan man egentlig bygge her?
Beregning påregnelig utnyttelse Boligtomt: 577 m² Regulering: Boligformål Max. U = 1,0 (inkl. halvparten av tilstøtende vei/park) Reguleringsplanen er opphevet i ny kommuneplan Kommunedelplan: ikke omfattet Kommuneplan: Avsatt til eksisterende Tomtestørrelse: 577 Tilstøtende areal: 357 Brutto grunnareal: 934 Utnyttelsesgrad: 1 Maksimal utnyttelse 934 TU% 162 %
Strøksanalyse
Case: Nycoveien 2, Oslo
Beregning påregnelig utnyttelse (regulering) Næringstomt: 9 242,8 m² Regulering: Industri/kontor, maks. %- TU = 185 % 5 etasjer pluss tilbaketrukket 6. etasje Reguleringsplanen er opphevet i ny kommuneplan Utnyttelse iht. gammel, opphevet regulering: Tomtestørrelse 9 242,8 Maks. %-TU 185 % Maks. m² BRA 17 099 Konvertering BRA/BTA 92,50 % Maks. m² BTA 18 486
Påregnelig utnyttelse kommuneplan (1) Angitt som hovedområde for fremtidig bebyggelse og anlegg Beliggende i «Indre by» (Transformasjonsområde, T) 11.1: «Utviklingsområder og transformasjonsområder i indre by skal vurderes med høy tetthet og sikre høy bymessig/arkitektonisk kvalitet, grønnstruktur og gode gate- og byrom.» Maks 30 m gesimshøyde, men avtrappet for å innordne gatestrekningens dominerende gesimshøyder. Få andre konkrete retningslinjer mtp. utnyttelse i indre by.
Påregnelig utnyttelse kommuneplan (2) Utviklingsområder i «Ytre By»: Områdeutnyttelse 100-125 % (sistnevnte i tilknytning til kollektivknutepunkt). For byggetomtene er dette anslått å utgjøre 150-250 %- BRA og 200-400 %- BRA ved kollektivknutepunkt (iht. kommuneplanen). Kan man forvente en høyere utnyttelse enn dette i indre by? Gammel regulering Kommuneplan (som for "Ytre by") Tomtestørrelse 9 242,8 9 242,8 9 242,8 Maks. %-BRA 185 % 200 % 400 % Maks. m² BRA 17 099 18 486 36 971 Konvertering BRA/BTA 92,5 % 92,5 % 92,5 % Maks. m² BTA 18 486 19 984 39 969
Påregnelig utnyttelse planforslag Planforslag datert 3.10.2015, sist endret 19.02.2016. Kombinert formål: Bolig/forretning/kontor/bevertning m.m. Maks. utnyttelse på 24 000 m² BRA, hvorav maks. 2 000 m² BRA kan utgjøre andre formål enn bolig. Tilsvarer ca. 25 950 m² BTA ved normale forholdstall, innenfor intervallet for utviklingsområder i tilknytning til kollektivknutepunkt i ytre by. Forutsatt 2 000 m² BRA (ca. 2 150 m² BTA) forretning vil salgbart bruksareal for boliger utgjøre ca. 17 600 m² BRA.
Verdiberegning (1) Salgspriser for brukte boliger (leiligheter) i området siste 6 mnd. iht. Eiendomsverdi Salgspriser for nye boligprosjekter i området iht. Eiendomsverdi Garasjeplasser er ikke inkludert i prisene over. Selges for kr. 300 000,- til kr. 400 000,- per plass.
Verdiberegning (2) Gjennomsnittlig leie forretning: kr. 1 800,- per m² BTA/år (10 % eierkost) Avkastningskrav: 5,5 % Gjennomsnittlig salgspris boliger: 72 500,- per m² S- BRA (middels+ standard) Næring Bolig per m² BTA per m² S-BRA Forventet salgspris 29 455 72 500 Normale byggekostnader 20 500 42 500 Rivekostnader eksisterende bygg 930 1 250 Sum bygge- og rivekost 21 430 43 750 Brutto tomteprisbelastning 8 024 28 750 Risiko/gevinst 30 % 2 407 8 625 Netto tomteprisbelastning (avr.) 5 600 20 100 Direkteavkastning 8,9 % 13,5 % Areal 2 150 17 600 Verdi per formål (avr.) 12 000 000 353 800 000 Verdi hele tomten 365 800 000 Verdi per m² tomt: 39 577 Tomteprisbelastning per m² BRA: 15 242 Direkteavkastning totalt: 13,3 %
Konklusjon verdivurdering utviklingsprosjekter En tomt er ikke mer verdt enn hva den kan bebygges med En rekke parametere bestemmer verdien Påregnelig utnyttelse beregning. En modningsprosess kan ta meget lang tid Enkel teori komplisert i praksis! BER Drammensveien 126 A 0277 Oslo Tel: +47 22 56 29 44 www.ber.no