FJELL KOMMUNE Reguleringsføresegner for: jf plan- og bygningslovens (pbl) 26 Straume, S3a, gnr 35 bnr 25 m. fl. Sentrumsnært bustadområde. Plannr. Datert 15.05.2007 Revidert 15.06.2007 1 FELLES FØRESEGNER 1.1 Utfyllande planer 1.1.1 Situasjonsplan 1.1.1.1 Saman med søknad om byggjeløyve skal det sendast inn ei situasjonsplan som bl.a. skal syne korleis krava i føresegnene er tenkt oppfylt. 1.1 Rekkefølgjekrav og parkeringskrav 1.1.1 Tiltak innanfor planområdet generelt Følgjande tiltak må vere utført før det kan gjevast midlertidig bruksløyve eller ferdigattest etter pbl 99 innafor planområdet: 1.1.1.1 Skule- og barnehagekapasitet Før det kan gjevast midlertidig bruksløyve eller ferdigattest etter pbl 99 innafor planområdet skal det dokumenterast kapasitet på skule og barnehage. 1.1.1.2 Trygg skuleveg Før det kan gjevast midlertidig bruksløyve eller ferdigattest etter pbl 99 innafor planområdet skal det vere etablert trygg gang- og sykkelveg til Foldnes skule, Brattholmen skule og Liljevatnet skule. 1.1.1.3 Ny offentleg gate Gjenståande del av off. gate frå pel 63 (BFK 1) frem til Bildøyvegen skal opparbeidast samtidig som Sartorvegen vert etablert som miljøgate. 1.1.2 Teknisk hovudplan for Straume Før det kan godkjennast tiltak i planområdet skal ei teknisk hovudplan for Straume vere utarbeidd, som sikrar samordning av elektrisitetsforsyning, vatn, avlaup, tele og alternativ energi. 1.1.3 Tiltak innanfor dei einskilde planområda Følgjande tiltak må vere utført før det kan gjevast midlertidig bruksløyve eller ferdigattest etter pbl 99 innanfor dei einskilde delområda: BB1: - Tilrettelegging av leikeareal på FA2 - Opparbeiding av fortau langs Bildøyvegen frå pel 180 til 260 BFK1: - Opparbeiding av Sjøvegen gjennom SFL1 som synt i planen samt kringliggjande friluftsområde - Tilretteleggjing av leikeareal på FA1 - Opparbeiding av ny offentleg gate med fortau frå pel 63 til Gjertrudvegen Side 1 av 5
- Opparbeiding av fortau langs Gjertrudvegen BFK2: - Tilrettelegging av gatetun A - Opparbeiding av fortau langs Sartorvegen frå plangrense i nordaust til og med BF2 BFK3: - Tilrettelegging av gatetun B - Opparbeiding av fortau langs Bildøyvegen fra pel 290 til kryss med Sartorvegen og langs Sartorvegen nord til og med gatetun B - Parkering opparbeida ihht 1.2.2 1.1.4 Felles krav til parkering - Parkeringsplassar for bustader skal vere opparbeidd i høve til talet på husvære med faktor 1,3. - Parkeringsplassar for kontor/service skal vere opparbeidd med ein plass per 100 m2 - Parkeringsplassar for forretning skal vere opparbeidd med ein plass per 50 m2. - Krava til parkering skal vurderast samla for kvart delområde. - Eksisterande parkeringsplassar som vert fjerna som følgje av utbyggjinga, skal erstattast på ein tenleg måte for dei som bur i området 1.2 Terrengbehandling 1.3.1 Alle terrenginngrep skal skje mest mogeleg skånsamt. Større trær og annan verdifull vegetasjon skal i størst mogeleg grad takast vare på. 1.3 Kulturminne 1.4.1 Eksisterande steinmur i grensa mot bustadfeltet Straumsåsen skal vernast. 1.4 Universell utforming 1.5.1 I alle bygg og på dei sentrale delene av utomhusområda i heile planområdet skal det leggjast til rette for at funksjonshemma kan få tilgjenge. Det skal vere heis i alle bygg, også til parkeringskjellar. 1.5 Tiltak mot støy 1.6.1 Bygg skal ikkje ha bustadfasade med støynivå over L(den) 70 db. 1.6.2 Bygg skal ha minst ein bustadfasade med støynivå under L(den) 55 db (den stille sida). 1.6.3 Husvære i bustadbygg der støynivået ved fasade er over L(den) 60 db, skal vere gjennomgåande, og minst halvparten av soveromma skal ligge mot den stille sida. 1.6.4 Støynivå utanfor soverom på stille side, frå tekniske installasjonar til næring i og utanfor planområdet, skal ikkje overskride L(night) 45 db. 1.6.5 Husvære i bustadbygg, der støynivået ved fasade overskrider L(den) 60 db, skal ha balansert ventilasjon. 1.6.6 Felles uteareal for leik, rekreasjon etc skal ikkje ha støynivå over L(den) 55 db. 1.6.7 Private uteplassar kan etablerast som balkong, og skal ikkje ha støynivå over L(den) 55 db, evt medrekna effekten av skjerming eller heil innglassing (vinterhage). 1.7 Estetisk kvalitet på bygg og utomhusareal 1.7.1 Planområdet skal gis ei heilskapleg utforming og utformast med eit moderne og bymessig preg. Området skal opparbeidast med bystruktur med gatetun, gårdsrom og grøntarealer med kvalitet. Ubygde område skal gis ei estetisk tiltalande form og handtering. Handtering av overflatevatn skal inngå som ein kvalitet i området. Side 2 av 5
1.7.2 Dei einskilde bygg skal om mogeleg ha variasjon i gesimshøgd av omsyn til sol- og vindtilhøve og det estetiske uttrykk. 1.7.3 I byggesakshandsaminga skal det stillast særlige krav til estetisk kvalitet i områder med høg publikumsfrekvens og eksponeringsgrad; gatetun A og B og områda vendt mot hovedveg. 1.7.4 For bygg skal piper, ventilasjonskanalar mv. i størst mulig grad samlast og anordnast på ein estetisk tilfredsstillande måte. For større bygg med flatt tak tillet ein tilbaketrukne takoppbygg for tekniske installasjoner mv. med høgde inntil 3 m over gesimshøgde. 1.7.5 Støttemurer og andre tiltak utomhus skal utformast med god kvalitet og utforming, td med natursteinsmurer. 1.7.6 Det skal sytas for at skuggeverknader og vindpåkjenning vert redusert mest mogeleg gjennom utforming av bygg i detaljprosjekteringa. 2 BYGGJEOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 1) 2.1 Bustadblokk BB1 2.1.1 I BB1 vert det tillete oppført bustadblokk med inntil slik BYA og gesimshøgd: - BYA= 95% for bygg inkl. garasjeanlegg - BYA=50% for bygg over terrengnivå - Maksimal gesimshøgd skal ikkje overstige kote + 66 moh 2.1.2 All parkering for bebuarane skal skje i parkeringskjeller. 2.2 Bustad/forretning/kontor 2.2.1 I område for kombinert føremål bustad/forretning/ kontor vert det tillete oppført bygg med inntil slik BYA og gesimshøgd: - BFK1: BYA= 100% for forretnings- og kontordel Maksimal gesimshøgd = kote +68 moh - BFK2: BYA= 100% for forretnings- og kontordel Maksimal gesimshøgd = kote +68 moh - BFK3: BYA= 98% for forretnings- og kontordel Maksimal gesimshøgd = kote +65 moh 2.2.2 Minimum 50% av bruksarealet innanfor kvart delområde skal vere bustader. 2.2.3 Verksemder som gjev støy ut over pårekneleg støy knytta til engros- og detaljhandel, kontor og service kan ikkje etablerast. 2.2.4 Innanfor BFK1 kan det på gateplan etablerast verksemder innanfor kontor og service og/eller forretningar med engros- og detaljhandel som krev liten lagerkapasitet og/eller bustader. I dei andre etasjane kan det byggjast bustader. 2.2.5 Innanfor BFK2 og BFK3 kan det på gateplan etablerast verksemder innafor kontor og service eller forretningar med engros- og detaljhandel som krev liten lagerkapasitet. Side 3 av 5
I andre høgda kan det etablerast verksemder innafor kontor og service eller forretningar med engros- og detaljhandel som krev liten lagerkapasitet, eller bustader. I dei andre etasjane kan det byggjast bustader. 2.3 Uteoppholdsarealer 2.3.1 Minste felles uteoppholdsareal (MUA) pr. bueining = 50 m2. Minimum 10 m2 av dette bør vere på terreng. Minste andel MUA som privat uteoppholdsareal over terreng pr. bueining = 4 m2. 2.3.2 Areala skal ha følgjande kvalitetar: - Vere egna for opphald og ha god tilgjenge frå husværa - Vere skjerma frå støy og forureining, jf 1.6.6 og 1.6.7 - Ha gode sol- og lystilhøve med sol på min. halvparten av arealet ved jevndøgn kl. 15 - ikkje vere brattare enn 1:3 2.3.4 Krava til uteoppholdsareal går føre tilleten utnyttingsgrad. 2.4 Plassering av bygg 2.4.1 Plasseringa på illustrasjonsplanen er illustrerande. Endeleg plassering vert godkjent ved byggesakshandsaminga. 2.4.2 Bygga skal plasserast innafor byggegrensene der dette er angitt på plankartet. 3 SPESIALOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 6) 3,1 Friluftsområde 3.1.1 I området kan det ikkje førast opp bygg eller konstruksjonar som er til hinder for å nytta området som friluftsområde. 3.1.2 Så langt råd er skal eksisterande terrengform og vegetasjon takast vare på. 3.1.3 På området kan det gjerast terrenginngrep for å leggja til rette for gangvegar, trapper og ramper med omsyn til universell utforming. 3.2 Frisiktsone 3.2.1 I frisiktsonene skal det til vere fri sikt 0.5 m over plan for tilstøytande veger. 4 FELLESOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 7) 4.1 Leikeområde 4.1.1 Leikeareala skal oppfylle krava til uteoppholdsareal, jf 2.3. 4.1.2 På FA1 skal det opparbeidast leikeplassar med god kvalitet, felles for bustaddelen av BFK1. Det skal vere god tilkomst frå bustadene til leikeområda. Storleiken skal vere 150 m2 per 25 husvære. 4.1.3 På område FA2 skal det opparbeidast leikeplassar med god kvalitet, felles for bustaddelen i BB1, BFK2 og BFK3. Det skal vere god tilkomst frå bustadene til leikeområda. Storleiken skal vere 150 m2 per 25 husvære. 4.1.4 Leikeareala skal opparbeidast slik at terrengformasjonane sett frå Gjertrudvegen og frå nabo i vest tar vare på sitt opphavelege preg. På FA1 er det ei karakteristisk kolle som skal takast vare på. 4.2 Felles avkjørsle/ køyreveg 4.2.1 Felles avkjørsle for BB1 skal vere felles for bebuarane i BB1. Side 4 av 5
4.3 Anna fellesareal 4.3.1 Trafo og evt. felles postkassestativ skal plasserast innafor FA1 og FA3. 4.3.2 Brannhydrant kan plasserast innafor FA3 4.3.3 FA3 skal kunne nyttast til gjesteparkering. 4.3.4 Arealet regulert til fellesareal som ikkje nyttast til særskilte føremål kan nyttast av bebuarane innanfor planen til rekreasjon og leik. 5 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 3) 5.1 Køyreveg 5.1.1 Ny offentleg gate opparbeidast med 2 køyrefelt på 3m og 0,25m skulder mot fortau. Siktliner i kryss mot Bildøyvegen og mot Gjertrudvegen skal vere 10x 65 meter. 5.2 Fortau 5.2.1 Det skal opparbeidast fortau med min. bredde 4m som synt på planen. På området kan det etablerast miljøstasjonar. Det skal nyttast nedsenka kantstein ved miljøstasjonar for å gi god tilgjenge for tømmebil. 5.3 Gatetun 5.3.1 Gatetun skal ha universell utforming og ha tilgjenge for ambulanse og brannbil. 5.4 Miljøstasjonar 5.4.1 Miljøstasjon M1og M3-7 skal nyttast til returpunkt for avfall og kildesortering frå husværa i BB1, BFK1, BFK2 og BFK3 5.4.2 Miljøstasjon M2 skal nyttast som returpunkt for avfall og kildesortering frå næringsverksemder innafor planområdet. 5.4.3 Endelig plassering og utforming av miljøstasjonane skal gjerast i samråd med kommunen. 6 KOMBINERTE FØREMÅL (pbl 25, 2. ledd) 6.1. Gatetun/Garasje i bustadområder 6.1.1 På terrengnivå skal området nyttast til offentleg gatetun, jf pkt 5.3.1 6.1.2 Under terrengnivå kan arealet nyttast til felles parkeringsanlegg/garasje i to høgder. Garasjearealet kan nyttast av leigetakarar av næringsarealer og deira kunder, og av bebuarar i BFK2 og BFK3. 6.2 Felles grøntanlegg/garasje i bustadområder 6.2.1 På terrengnivå skal området nyttast til felles grøntanlegg for BB1. 6.2.2 Under terrengnivå kan arealet nyttast til felles parkeringsanlegg/garasje. Side 5 av 5