SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristian Mehus Arkiv: 232 &20 Arkivsaksnr.: 13/3270 EIENDOMMSKATT - EFFEKTER AV ENDRET TAKSTGRUNNLAG RÅDMANNENS ANBEFALTE INNSTILLING: 1. Kongsberg kommunestyre tar saken til orientering. Organisasjonssak Vedlegg: 1. Eiendomsskattekalulator (sendes ut i egen e-post) 2. Framdriftsplan for prosjektet Ingress: Saken gjelder oppfølging av vedtak i kommunestyret 21.5.2014 der kommunestyret ber om en sak som synliggjør konsekvenser av endret takstgrunnlag for innbyggerne i Kongsberg. Saksopplysninger: Vedtakspunkt 4 i sak 33/14 i kommunestyret 21.5.2014 lyder som følger: 4. Kommunestyret ber om en sak som synliggjør hva endringer i takstgrunnlaget vil bety for innbyggerne i Kongsberg senest i oktober 2014, for boliger, næringseiendommer, verker og bruk. Utredning Markedsverdien til eiendommen er utgangspunktet for takst. Dette fastslås gjennom hovedprinsippet iht. eiendomsskatteloven 8 A-2 (1): Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. Siden forrige alminnelige omtaksering i 2004, gjeldende for 2005, har det vært en betydelig stigning i eiendomspriser. Dermed vil også takstgrunnlaget være høyere. Takseringsmetodene
Boliger med formuesgrunnlag fra Skatteetaten utgjør hovedtyngden av skattbare objekter i alt 7 750 eiendommer. For å fastsette takst på disse eiendommene, multipliseres formuesgrunnlaget med en obligatorisk reduksjonsfaktor 0,8. For øvrige boligeiendommer, fritidseiendommer, næringseiendommer og verk og bruk fastsettes takst basert på besiktigelse av eiendommene. Totalt sett utgjør dette om lag 4 300 eiendommer. For vannkraftanlegg fastsettes takst på bakgrunn av data kommunen mottar hvert år fra Skatteetaten. Takseringsmetodene og valg av takseringsmetode er tidligere omtalt i sak 78/13 til kommunestyret i august 2013. Rammer og retningslinjer for takseringen Sakkyndig nemnd i Kongsberg kommune utarbeider rammer og retningslinjer for takseringen. For å komme fram til et mest mulig rettferdig system for fastsetting av takst for de eiendommene som besiktiges, justeres verdien for en rekke forhold før taksten vedtas. Takseringsmetoden bygger på fakta om eiendommen og vurderinger av eiendommen. Fakta om eiendommen vil typisk være geografisk plassering, eierforhold, tomtestørrelse, faste anlegg og bygningstyper og bygningsstørrelser med areal for hver etasje. Vurderinger av eiendommen vil være knyttet til lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten, eks.vis adkomst til eiendommen og forhold knyttet til beliggenhet. I tillegg vurderes forhold på eiendommen. Dette kan være funksjonalitet, standard og kvalitet (herunder alder og tilstand på bygningsmassen). Vurderingene i takseringen bygger på fire hovedprinsipper: Likebehandling Lav detaljeringsgrad (hovedsakelig utvendig besiktigelse) Varsomhet (tvil skal komme eier til gode) Kvalitetssikring Rammer og retningslinjer for takseringen vedtas ikke endelig av nemnda før i sluttfasen av takseringsarbeidet. Dette sikrer at de fire hovedprinsippene for takseringsarbeidet kan ivaretas på en best mulig måte. I formannskapet 24. september og i kommunestyret 15. oktober vil det bli gitt en nærmere redegjørelse for rammer og retningslinjer. Kommunestyrets virkemidler til fastsetting av skatt Det er kommunestyret som fastsetter skatten. Til å fastsette skatten, har kommunestyret tre virkemidler: Skattesatsen skal være mellom 2 og 7 promille av takstgrunnlaget. Promillesatsen kan oppgis som desimaltall. Reduksjonsfaktor er et prosentvis fratrekk på taksten som kan innføres i forbindelse med alminnelig omtaksering og som gjelder alle eiendommer og for hele 10- årsperioden fram mot neste alminnelige omtaksering. Reduksjonsfaktor er et fast kronebeløp som kommer til fratrekk på skatten for boligog fritidseiendommer. Reduksjonsfaktoren kan endres av kommunestyret hvert år.
Det er bare fastsetting av promillesats som er obligatorisk. Verktøy som kan brukes til fastsetting av skatt Vedlegg 1 til saken er et regneark med kalkulator der man kan se hvordan skatten for noen tilfeldig valgte eiendommer påvirkes av endringer i promillesats, bruk av reduksjonsfaktor og bruk av bunnfradrag for bolig- og fritidseiendommer. I tillegg gir kalkulatoren en beregning av det totale nivået på eiendomsskatten. Det er anledning til å benytte ulik promillesats for bebygde bolig- og fritidseiendommer på den ene siden og øvrige eiendommer på den andre Effekter av endret takstgrunnlag for enkelteiendommer Tall i tabellene nedenfor framkommer ved å benytte kalkulatoren i regnearket Eksempelberegninger i vedlegg 1. Beregningene for boligeiendommene i tabellen antas å være relativt presise, da samtlige boligeiendommer i tabellen har formuesgrunnlag fra Skatteetaten. Det samme gjelder de fire eiendommene under verk og bruk som alle er vannkraftanlegg. For fritidseiendommene og næringseiendommene er det gjort noen forutsetninger: Det er anslått en gjennomsnittlig kvadratmeterpris (etter ulike skjønnsmessige vurderinger) på 8 000 kroner for fritidseiendom. Det er anslått en gjennomsnittlig kvadratmeterpris (etter ulike skjønnsmessige vurderinger) på 6 000 kroner for næringseiendom. Anslagene er gitt med forbehold om at det er gjennomført besiktigelse for om lag en tredel av alle eiendommer som skal besiktiges. Det er hovedsakelig fritidseiendommer som hittil har blitt besiktiget. Kvadratmeterprisen for næringseiendom baserer seg på erfaringstall fra andre kommuner.
Tabell 1 nedenfor viser effekten for noen eiendommer ved å benytte laveste promillesats for alle eiendommer. Laveste promillesats gir i eksempelet økt skatt for boligeiendommene og redusert skatt for øvrige eiendommer. Det kan se ut som laveste promillesats innebærer betydelig skattelette for næringseiendom og vannkraftanlegg. I og med at takstgrunnlaget for vannkraftanlegg endres hvert år, vil disse objektene få lavere skatt ved lavere promillesats enn 7. Også for fritidseiendom innebærer laveste promillesats sannsynligvis redusert skatt. Tabell 1 Promillesats 2 for alle eiendommer, ikke bunnfradrag eller reduksjonsfaktor Areal (som Red.- Bunn- Endring grunnlag Takst Promille Skatt Takst faktor fradrag Promille- Skatt Differanse Prosent terminfor takst) 2014 2014 2014 2015 2015 2015 sats 2015 2015 2015-2014 differanse beløp Boligeiendom 1 149 510 000 7 3 570 2 516 640 0 0 2 5 033 1 463 41 366 Boligeiendom 2 185 420 000 7 2 940 2 519 044 0 0 2 5 038 2 098 71 525 Boligeiendom 3 244 514 000 7 3 598 2 860 845 0 0 2 5 722 2 124 59 531 Boligeiendom 4 106 389 000 7 2 723 1 741 205 0 0 2 3 482 759 28 190 Fritidseiendom 1 41 88 000 7 616 328 000 0 0 2 656 40 6 10 Fritidseiendom 2 56 157 000 7 1 099 448 000 0 0 2 896-203 -18-51 Fritidseiendom 3 114 430 000 7 3 010 912 000 0 0 2 1 824-1 186-39 -297 Fritidseiendom 4 80 268 000 7 1 876 640 000 0 0 2 1 280-596 -32-149 Næringseiendom 1 519 1 368 000 7 9 576 3 114 000 0 2 6 228-3 348-35 -837 Næringseiendom 2 577 1 625 000 7 11 375 3 462 000 0 2 6 924-4 451-39 -1 113 Næringseiendom 3 2 668 7 763 000 7 54 341 16 008 000 0 2 32 016-22 325-41 -5 581 Næringseiendom 4 2 245 7 654 000 7 53 578 13 470 000 0 2 26 940-26 638-50 -6 660 Verk og bruk 1 (vannkraft) 108 606 7 762 108 606 0 2 217-544 -71-136 Verk og bruk 2 (vannkraft) 717 533 816 7 4 952 736 717 533 816 0 2 1 435 068-3 517 668-71 -879 417 Verk og bruk 3 (vannkraft) 230 628 627 7 1 614 400 230 628 627 0 2 461 257-1 153 143-71 -288 286 Verk og bruk 4 (vannkraft) 169 113 760 7 1 183 796 169 113 760 0 2 338 228-845 568-71 -211 392 Tabell 2 viser effekten av en promillesats på 3 for bolig- og fritidseiendom og 5 i promille for næringseiendom og verk og bruk. En økning i promillesatsen fra 2 til 3 for bolig- og fritidseiendom innebærer en økning i eiendomsskatten for disse objektene på 50 prosent sammenliknet med laveste promillesats. Fritidseiendommer vil i dette eksempelet få en moderat skatteøkning sammenliknet med i dag. Næringseiendom vil få økt skatt, mens vannkraftanlegg fortsatt vil få betydelig lavere skatt enn i dag. Eiendommenes beskaffenhet gjør at nøytral effekt for samtlige eiendommer er svært vanskelig å oppnå med promillesatsen alene. Tabell 2 Promillesats 2 for bolig- og fritidseiendom, promillesats 5 for øvrige eiendommer, ikke bunnfradrag eller reduksjonsfaktor Areal (som Red.- Bunn- Endring grunnlag Takst Promille Skatt Takst faktor fradrag Promille- Skatt Differanse Prosent terminfor takst) 2014 2014 2014 2015 2015 2015 sats 2015 2015 2015-2014 differanse beløp Boligeiendom 1 149 510 000 7 3 570 2 516 640 0,00 0 3,00 7 550 3 980 111 995 Boligeiendom 2 185 420 000 7 2 940 2 519 044 0,00 0 3,00 7 557 4 617 157 1 154 Boligeiendom 3 244 514 000 7 3 598 2 860 845 0,00 0 3,00 8 583 4 985 139 1 246 Boligeiendom 4 106 389 000 7 2 723 1 741 205 0,00 0 3,00 5 224 2 501 92 625 Fritidseiendom 1 41 88 000 7 616 328 000 0,00 0 3,00 984 368 60 92 Fritidseiendom 2 56 157 000 7 1 099 448 000 0,00 0 3,00 1 344 245 22 61 Fritidseiendom 3 114 430 000 7 3 010 912 000 0,00 0 3,00 2 736-274 -9-69 Fritidseiendom 4 80 268 000 7 1 876 640 000 0,00 0 3,00 1 920 44 2 11 Næringseiendom 1 519 1 368 000 7 9 576 3 114 000 0,00 5,00 15 570 5 994 63 1 499 Næringseiendom 2 577 1 625 000 7 11 375 3 462 000 0,00 5,00 17 310 5 935 52 1 484 Næringseiendom 3 2 668 7 763 000 7 54 341 16 008 000 0,00 5,00 80 040 25 699 47 6 425 Næringseiendom 4 2 245 7 654 000 7 53 578 13 470 000 0,00 5,00 67 350 13 772 26 3 443 Verk og bruk 1 (vannkraft) 108 606 7 762 108 606 0,00 5,00 543-219 -29-55 Verk og bruk 2 (vannkraft) 717 533 816 7 4 952 736 717 533 816 0,00 5,00 3 587 669-1 365 067-28 -341 267 Verk og bruk 3 (vannkraft) 230 628 627 7 1 614 400 230 628 627 0,00 5,00 1 153 143-461 257-29 -115 314 Verk og bruk 4 (vannkraft) 169 113 760 7 1 183 796 169 113 760 0,00 5,00 845 569-338 227-29 -84 557
Tabell 3 viser effekten av promillesats på 2, reduksjonsfaktor på 20 prosent og bunnfradrag på 300 000 kroner for bolig- og fritidseiendommer. I dette eksempelet blir det i gjennomsnitt tilnærmet nøytral effekt for boligeiendommene og lavere skatt for øvrige. Tabell 2 Promillesats 2 for alle eiendommer, reduksjonsfaktor på 20 prosent og bunnfradrag på 300 000 kroner for bolig- og fritidseiendommer Areal (som Red.- Bunn- Endring grunnlag Takst Promille Skatt Takst faktor fradrag Promille- Skatt Differanse Prosent terminfor takst) 2014 2014 2014 2015 2015 2015 sats 2015 2015 2015-2014 differanse beløp Boligeiendom 1 149 510 000 7 3 570 2 516 640 20,00 300 000 2,00 3 427-143 -4-36 Boligeiendom 2 185 420 000 7 2 940 2 519 044 20,00 300 000 2,00 3 430 490 17 123 Boligeiendom 3 244 514 000 7 3 598 2 860 845 20,00 300 000 2,00 3 977 379 11 95 Boligeiendom 4 106 389 000 7 2 723 1 741 205 20,00 300 000 2,00 2 186-537 -20-134 Fritidseiendom 1 41 88 000 7 616 328 000 20,00 300 000 2,00 0-691 -112-173 Fritidseiendom 2 56 157 000 7 1 099 448 000 20,00 300 000 2,00 117-982 -89-246 Fritidseiendom 3 114 430 000 7 3 010 912 000 20,00 300 000 2,00 859-2 151-71 -538 Fritidseiendom 4 80 268 000 7 1 876 640 000 20,00 300 000 2,00 424-1 452-77 -363 Næringseiendom 1 519 1 368 000 7 9 576 3 114 000 20,00 2,00 4 982-4 594-48 -1 148 Næringseiendom 2 577 1 625 000 7 11 375 3 462 000 20,00 2,00 5 539-5 836-51 -1 459 Næringseiendom 3 2 668 7 763 000 7 54 341 16 008 000 20,00 2,00 25 613-28 728-53 -7 182 Næringseiendom 4 2 245 7 654 000 7 53 578 13 470 000 20,00 2,00 21 552-32 026-60 -8 007 Verk og bruk 1 (vannkraft) 108 606 7 762 108 606 20,00 2,00 174-588 -77-147 Verk og bruk 2 (vannkraft) 717 533 816 7 4 952 736 717 533 816 20,00 2,00 1 148 054-3 804 682-77 -951 170 Verk og bruk 3 (vannkraft) 230 628 627 7 1 614 400 230 628 627 20,00 2,00 369 006-1 245 394-77 -311 349 Verk og bruk 4 (vannkraft) 169 113 760 7 1 183 796 169 113 760 20,00 2,00 270 582-913 214-77 -228 303 Eksemplene viser at det er noen utfordringer knyttet til eiendomsskatten. Den ene utfordringen gjelder forholdet mellom bolig som kan betraktes som et nødvendighetsgode og fritidseiendommer. Det er ikke mulig å gi disse objektene ulik behandling. Gitt at verdiene er som i eksemplene, vil lavere promillesats kunne føre til skattelette for fritidseiendommer, mens boligeiendommer beskattes hardere. Ved en promillesats rundt 3, vil fritidseiendommer også få høyere skatt enn i dag, gitt at bunnfradrag og reduksjonsfaktor ikke benyttes. Eksemplene viser også at næringseiendom får lavere skatt enn i dag dersom promillesatsen settes lavt. Ved en promillesats rundt 3,5 vil flere næringseiendommer få økt skatt. Vannkraftanlegg vil med stor sannsynlighet få lavere skatt enn i dag for alle skattesatser under 7 promille. Noen av utfordringene kan løses ved å benytte en annen promillesats for næringseiendom, verk og bruk enn for bolig- og fritidseiendommer. Denne metoden benyttes blant annet i Ringerike kommune. Ingen utfordringer på tvers av objekttypene kan løses ved bruk av reduksjonsfaktor, siden reduksjonsfaktoren behandler alle eiendommer likt. Dersom man ønsker en annen fordeling av skatt mellom bolig- og fritidseiendom på den ene siden og øvrige eiendommer på den andre og som ikke kan oppnås gjennom bruk av differensierte promillesatser, kan bunnfradrag for bolig- og fritidseiendom benyttes. Samlede eiendomsverdier og samlet skatt Siden det er mye arbeid som gjenstår før alle eiendommer er besiktiget og taksert, er det på nåværende tidspunkt kun mulig å gi et grovt anslag på de samlede verdiene som eiendommene i kommunen representerer. Tabellen nedenfor viser et grovt anslag på verdiene. Også antallet eiendommer i de ulike kategoriene angitt i tabellen vil kunne endre seg underveis i prosessen.
Tabell 4 Anslag på samlede eiendomsverdier Ant eiend Verdi Anslag takst Formuesgrunnlag bolig 7 750 19 147 397 704 15 317 918 163 Boligeiendommer til besiktigelse 1 544 3 814 655 749 3 051 724 599 Fritidsendommer 2 250 1 080 000 000 1 080 000 000 SUM bolig- og fritidseiendommer 11 544 24 042 053 452 19 449 642 762 Vannkraft 22 2 056 167 099 2 056 167 099 Næringseiendommer 537 6 033 720 000 6 033 720 000 SUM 559 8 089 887 099 8 089 887 099 TOTALSUM 12 103 32 131 940 551 27 539 529 861 Følgende forutsetninger er gjort: Formuesgrunnlagene for boligeiendommer antas å være nokså korrekte. Nytt formuesgrunnlag for eiendomsskattåret 2015 vil foreligge i november 2014. Anslaget på takst framkommer ved å multiplisere formuesverdiene med 0,8. Verdi på vannkraftanlegg antas å være ganske presis. For å komme fram til verdi av boligeiendommer til besiktigelse, er formuesgrunnlag for øvrige boligeiendommer dividert på antall boligeiendommer med formuesgrunnlag og deretter multiplisert med antall boligeiendommer som skal besiktiges. Anslag på takst framkommer ved å multiplisere verdien med 0,8. Det antas at boligeiendommer som besiktiges vil ha liknende verdi som boliger med formuesgrunnlag. Det er anslått en gjennomsnittlig størrelse på fritidseiendommene på 60 kvadratmeter og en gjennomsnittspris på 8 000 kr/kvm. Ved å multiplisere disse med hverandre får man en gjennomsnittspris per eiendom. Verdien framkommer ved å multiplisere gjennomsnittspris per eiendom med antall eiendommer. Taksten er lik verdi. I gjeldende takst for næringseiendom er det lagt til grunn en kvadratmeterpris på 3 460 kroner. Ved å dividere samlet verdi i dag på gjeldende kvadratmeterpris, får man et anslag på samlet antall kvadratmeter. Samlet antall kvadratmeter multipliseres med en anslått gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 6 000 kroner for å komme fram til verdi. Takst er lik verdi. Tallene i tabell 4 og 5 framkommer ved å benytte kalkulatoren i regnearket Anslag samlet skatt i vedlegg 1.
Promillesats næring, verk og bruk m.m. Som man ser av tabell 4, er de største verdiene knyttet opp til boligeiendommene. Samlet sett beløper de totale verdiene seg til 32,1 milliarder kroner og det amlede takstgrunnlaget til drøyt 27,5 milliarder kroner. På bakgrunn av de relativt grove anslagene på takst, er det mulig å estimere den samlede eiendomsskatten. Brist i en eller flere av forutsetningene vil endre tallene. Tabell 5 viser hvordan ulike promillesatser påvirker den totale skatten når man ikke tar hensyn til reduksjonsfaktor og bunnfradrag for bolig og fritidseiendommer. For eksempel vil en promillesats på 2 for bolig- og fritidseiendommer og en sats på 7 for øvrige eiendommer gi skatt på 95,5 mill. kroner. Tabell 5 Skatt ved ulike promillesatser Promillesats bolig- og fritidseiendommer 2 3 4 5 6 7 2 55 079 060 74 528 702 93 978 345 113 427 988 132 877 631 152 327 274 3 63 168 947 82 618 590 102 068 232 121 517 875 140 967 518 160 417 161 4 71 258 834 90 708 477 110 158 119 129 607 762 149 057 405 168 507 048 5 79 348 721 98 798 364 118 248 007 137 697 649 157 147 292 176 596 935 6 87 438 608 106 888 251 126 337 894 145 787 536 165 237 179 184 686 822 7 95 528 495 114 978 138 134 427 781 153 877 424 173 327 066 192 776 709 Tabell 6 viser samlet skatt dersom det gis bunnfradrag for bolig- og fritidseiendommer på 300 000 kroner per eiendom og reduksjonsfaktor på 20 prosent for alle eiendommer. For å oppnå samme inntekter som i tabell 5, må promillesatsene økes.
Promillesats næring, verk og bruk m.m. Tabell 6 Skatt ved bunnfradrag for bolig- og fritidseiendommer på 300 000 kroner og reduksjonsfaktor 20% Promillesats bolig- og fritidseiendommer 2 3 4 5 6 7 2 37 136 848 49 233 362 61 329 876 73 426 390 85 522 905 97 619 419 3 43 608 757 55 705 272 67 801 786 79 898 300 91 994 814 104 091 329 4 50 080 667 62 177 181 74 273 696 86 370 210 98 466 724 110 563 238 5 56 552 577 68 649 091 80 745 605 92 842 119 104 938 634 117 035 148 6 63 024 486 75 121 001 87 217 515 99 314 029 111 410 543 123 507 058 7 69 496 396 81 592 910 93 689 425 105 785 939 117 882 453 129 978 967 Handlingsprogrammet legger opp til samlede inntekter av eiendomsskatt på om lag 126 millioner kroner fra 2015. Da det kun er første året i en 4-årsperiode som er juridisk bindende, er det helt og holdent et politisk handlingsrom å bestemme det endelige nivået på eiendomskatten. I denne saken har rådmannen belyst og gjort rede for de ulike virkemidlene som kan brukes i arbeidet med fastsettelse av skatten. Generelle betrakninger knyttet til virkemidlene Reduksjonsfatoren reduserer skatten med tilsvarende prosentsats som reduksjonsfaktoren, alt annet likt. Siden bolig- og fritdseiendommer utgjør en stor andel av takstgrunnlaget (om lag 70 prosent), vil bunnfradrag ha stor betydning for den samlede skatten. Promillesatsen er det mest effektive virkemiddelet til endring av skatten. Alle tall presentert i saken er foreløpige. Rådmannen vil framskaffe mer oppdaterte tall til kommunestyret 15. oktober. Konklusjon: Det er gjennom regneeksempler redegjort for hvordan endret takstgrunnlag påvirker skatten på enkelteiendommer og for kommunen som helhet, for ulike kombinasjoner av de virkemidlene som kommunestyret rår over. Kongsberg kommunestyre tar saken til orientering