Mandal kommune. Analyse av forventet inntekt ved innføring av eiendomsskatt i hele kommunen i Jasper de Mooij

Transkript

1 Mandal kommune Analyse av forventet inntekt ved innføring av eiendomsskatt i hele kommunen i 2013 Jasper de Mooij 1

2 2

3 Innhold INNHOLD INNLEDNING... 4 USIKKERHETER MARKEDSVERDIER OG TAKSTER... 5 Bolig/landbruk/fritidseiendommer... 5 Forretningseiendommer... 8 Verk og bruk - produksjonsutstyr... 8 Næring - bygningsmassen SKATTEINNTEKTER... 9 NÆRING, VERK OG BRUK... 9 ORDINÆRE EIENDOMMER SAMMENDRAG KONSEKVENSEN FOR EIENDOMSBESITTERENE

4 1 - Innledning Denne analysen er bestilt av Mandal kommune og skal gi et estimat over forventet inntekt etter omtaksering med nye takster gjeldende fra Grunnlaget for analysen er: kommunens Matrikkelregister per oktober 2012 omsetningsverdier i perioden hentet fra NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund) innspill fra kommunen nylige omsetninger fra Finn.no nøkkeltall og erfaringer fra andre kommuner Usikkerheter Matrikkelregistret mangler areal på en del bygninger og/eller etasjer. Dette gjør at tallene i analysen er beheftet med noe usikkerhet. 4

5 2 Markedsverdier og takster For å komme fram til et mest mulig realistisk estimat på takstsummer i 2013 er det fulgt en metode som tar utgangspunkt i en del fakta i kildematerialet, pluss noe tolkning. Matrikkelregistret er mangelfullt når det gjelder areal, men opplysninger om bygningstype er temmelig pålitelige. Eiendomsskatteloven sier om taksering: Ved takseringen ansættes eiendommens takstværdi til det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg. I denne analysen tar vi utgangspunkt i at taksten skal ligge på et nivå som er ca. 75 % av markedsverdien, slik at man bygger inn en viss forsiktighetsmargin. Dette er vanlig praksis i de fleste kommuner. Bolig/landbruk/fritidseiendommer For bolig- og fritidsbygninger ser opplegget slikt ut: Omsetningsverdier Kvadratmeterpris pr bygningstype Matrikkel 75 % av kvadratmeterpris pr bygningstype Antall av hver bygningstype Gjennomsnittlig areal pr bygningstype Takstsummer Vi tar 75 % av kvadratmeterpris som oppgitt på NEF sin nettside. På de bygningene hvor areal er registrert så vil det ofte være et korrekt areal, men en må huske at opplysningene på nyere boliger er som regel mer komplette enn på eldre (og mindre) hus. Gjennomsnittlig størrelse på eneboliger i Matrikkel er i noen tilfeller justert til et tall som virker fornuftig ut ifra erfaringstall. Tomter i bykommuner som Mandal er estimert til å være ca. 1 da stor. Tomter blir ofte taksert mot en svært lav pris i eiendomsskattsammenheng (f.eks. 100 kr), mens man operer med en høyere pris i bykommuner. Vi har valgt 400 kr for Mandal. Når det gjelder omsetningsverdier så er de hentet fra NEF (Norges EiendomsmeglerForbund) for distriktet Agder utenom Kristiansand for årene og fra Finn.no for Mandal kommune. Ut ifra følgende grafene så kommer det fram at kvadratmeterprisen for 2013 vil være nærmere kr for eneboliger og kr for leiligheter (terrassehus, atrium, kjede/rekkehus). 5

6 Figur 1: prisutvikling boliger Agder - NEF Figur 2: prisutvikling eneboliger i Mandal Finn.no 6

7 Når det gjelder fritidsboliger så er det stor variasjon i prisnivået kvadratmeterprisen kan være helt opp i kr. Vi regner med en pris på kr pr kvadratmeter i denne analysen. Garasjer er satt til 3000 kr pr kvadratmeter. Ut ifra 75%-takseringsprinsippet lander man på noe lavere kvadratmeterpriser for beregning av takstsummene. Følgende tabell gir en oversikt over anslåtte takstsummer på bygningskategori. Totalt blir summen på alle bolig/landbruks/fritidseiendommer estimert til å være ca. 15,4 milliard kr. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert Kvmpris 75% av kvmpris Takst areal Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, andre småhus Andre boligbygg Boligfellesskap Fritidsboliger Garasjer, naust Terrassehus, blokker Bebygde tomter

8 Forretningseiendommer Disse eiendommene er svært varierte og det gjør det vanskelig å lage et sikkert estimat. Grunnlaget for denne delen av analysen er innspill fra kommunen, en liten undersøkelse på nettet, og en god del erfaring fra andre kommuner. Verk og bruk - produksjonsutstyr Ut ifra erfaring så kan vi anslå at et realistisk antall verk og bruk vil i Mandal kommune vil være mellom 30 og 80. Vi estimerer et forsiktig antall på 50 verk og bruk i Mandal kommune (til sammenlikning: Bømlo kommune med drøyt innbyggere har 68 verk og bruk; Melhus kommune med litt under innbyggere har 109 verk og bruk). Taksten på verk og bruk varierer i stor grad - alt fra et mindre verksted (takst noen hundre tusener) til store anlegg som Kårstø (takst langt over 500 millioner) faller inn under begrepet verk og bruk. Derfor har vi valgt en konservativ takst på 2 millioner per verk og bruk. Dette gjelder kun produksjonsutstyr på eiendommene bygningsmassen blir behandlet i neste avsnittet. Kategori Takst (i millioner) Merknader Høyspent/lavspent 120 Basert på ca 8000 kr pr innbygger Teleanlegg 25 Erfaringstall Øvrige verk og bruk v&b Takstsummen på verk og bruk blir 245 millioner kroner utenom bygningsmassen. Dette er et konservativt estimat. Næring - bygningsmassen Selv om det finnes stor variasjon også når det gjelder næringseiendommer, så har vi valgt å bruke samme metodikk som for boligeiendommer. Vi har ikke foretatt noen justeringer på gjennomsnittlig areal (bygg med areal er gjerne nyere og større), og vi har brukt en nøktern kvadratmeterpris. Takstsummen på næringseiendommer (samt bygninger som befinner seg på verk og bruk) blir ca. 1,8 milliarder kroner. Herav vil det være en del eiendommer som antagelig får fritak (særlig skolebygninger osv). Hvis disse trekkes fra blir takstsummen på 1,55 milliarder kroner. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert Kvmpris 75% av kvmpris Takst areal Fengsel, Politi, beredskapsbygninger Helsebygninger Hotell og restaurant Industri, lagerbygning Kontor, forretningsbygg Samferdsel, telehus, parkeringshus, Skolebygning, universitet, idrettsbygning, bygning for religiøse aktiviteter

9 3 Skatteinntekter Ut ifra de anslåtte takstsummene kan man beregne skatteinntektene ved ulike valg av promillesats og størrelse på bunnfradrag. Næring, verk og bruk Skatteinntekten på disse eiendommene vil være mellom 3,6 og 12,7 millioner kroner. Takstsummen er ca. 1,55 milliarder kroner. Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 Inntekt (million) 3,6 4,5 5,4 6,3 7,3 8,2 9,1 10,0 10,9 11,8 12,7 Ordinære eiendommer Her er skatteinntekten avhengig av størrelsen på bunnfradraget og promillesatsen. Vi forutsetter at Mandal kommune ikke bruker fritak 7c (fritak på nyoppsatte boligbygg). Takstsummen er justert ned i takt med størrelsen på bunnfradraget etter en svak logaritme. Dette for å gjenspeile at takstsummen senkes relativt fort ved mindre bunnfradrag, men endrer seg mindre ved større bunnfradrag siden at antall eiendommer med 0-takst ikke øker lineært med bunnfradraget. Følgende formel er brukt: med Takstsum ved bunnfradrag 0 Takstsum ved n ganger Bunnfradrag Takstsum -> Promillesats , , , , , Tabellen leses slik: Eksempel 1: uten bunnfradrag og med promillesats på 2 så blir inntekten 31 millioner kroner Eksempel 2: med bunnfradrag på kr og promillesats på 3 så blir inntekten 38 millioner kroner. 9

10 4 - Sammendrag Inntektspotensialet for 2013 estimeres til et beløp på 121 millioner kroner fordelt på 108 millioner på ordinære eiendommer og 13 millioner kroner på næringseiendommer/verk og bruk (ved promillesats 7 og 0 kroner i bunnfradrag). Eksempler: ved 2 på samtlige eiendommer, og uten bunnfradrag, vil inntekten bli ca. 35 mill kroner ved 2 på ordinære og 7 på næringseiendommer, og uten bunnfradrag, så blir inntekten ca 43 mill kroner ved 4 på ordinære, 7 på næringseiendommer, og bunnfradrag på så blir det ca 54 mill kroner Konsekvensen for eiendomsbesitterene I følgende tabell står beløpet som eiendomsbesitteren må betale i skatt ved ulik skattegrunnlag (= takst evt bunnfradrag). Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4, Skattegrunnlag Eksempel: taksten på Ola Nordmann sin fritidseiendom er 1,1 mill kroner. Ved bunnfradrag på kr og en promillesats på 2 så blir skattegrunnlaget 1,1-0,1 = 1 million, og han betaler kroner i skatt. 10