Selbu kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: 2019/677-13 Saksbehandler: Marit Kjøsnes Renå Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for samfunnsutvikling 084/002 - Omdisponering av fulldyrket jord til boligformål Rådmannens innstilling til Hovedutvalg for samfunnsutvikling Hovedutvalg for samfunnsutvikling godkjenner omdisponering av 10 da fulldyrket areal og 5 da skogsmark til boligformål på landbrukseiendommen 84/2. Den omsøkte omdisponeringen er i samsvar med areal som er avsatt til område med spredt boligbygging i Kommuneplanens arealdel. Vedtaket begrunnes med bosettingshensynet vektes sterkere enn jordvernet i denne saken. Vedtaket er fattet i medhold av jordloven 1 og 9.
Saksopplysninger Selbu Kommune har fått søknad fra eier av landbrukseiendommen 84/2, Jorunn Frikstad om omdisponering av 10 da fulldyrket areal og 5 da skogsmark til boligformål. Arealet er i dag ute av drift og har vært det i de siste åra. Bilder viser at det arealet som er klassifisert som fulldyrket er overgrodd med lauvskog. Arealet er klassifisert som LNFR for spredt boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan (godkjent 2014) Søker har planer om å regulere området og dele fra boligtomter. Utsnitt fra kartet i kommuneplanen, viser område avsatt til spredt boligbygging. Gårdskart Området som ønskes omdisponert har ikke vært i drift på mange år og er i ferd med å gro igjen. Opplysninger om eiendommen gnr/bnr 84/2:
Eiendommen 84/2 var lagt under landbrukseiendommen Krogstadøya gnr/bnr121/4. I 2011 ble tunet på 121/4 godkjent fradelt fra det produktive jord- og skogarealet på eiendommen. Det produktive jord- og skogarealet fikk gnr/bnr 121/14. Det ble satt som vilkår på fradelingen at det produktive jord- og skogbruksarealet på gnr/bnr 84/2 og 121/14 skulle slås sammen med landbrukseiendommen gnr/bnr 118/1. Lovgrunnlag Jordloven I 1. Føremål står det bl.a. at: Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Vilkår for å kunne omdisponere dyrkajord følger av jordlova 9 annet ledd som lyder: «Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi.» Vilkår for å gi delingssamtykke følger av jordlova 12 annet ledd, som lyder: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett i gang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.» En kan gi samtykke til deling dersom et av de to vilkårene er oppfylt, men en har likevel ikke krav på delingssamtykke selv om ett av vilkårene er oppfylt. Dette følger av ordet «kan». Bestemmelsen nevner en hel del hensyn som skal tillegges vekt: Samfunnsinteresser av stor vekt Omsynet til den avkastning eigendommen kan gi Oppramsingen er ikke uttømmende jfr uttrykket «mellom anna». Naturmangfoldloven 7 prinsipper for offentlig beslutningstaking i 8 til 12:
«Prinsippene i 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, herunder når et forvaltningsorgan tildeler tilskudd og ved forvaltning av fast eiendom. Vurderingen etter første punktum skal framgå i beslutningen.» 8 Kunnskapsgrunnlaget: Selve om selve tiltaket arealmessig i liten grad berører naturmangfold, er det likevel foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning, Artsdatabankens artskart og i kommunens viltkart og registreringer, jfr. at tiltaket berører natur. Det framkommer at det ikke er registrert prioriterte arter, truede arter eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2015, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 i tiltaksområdet. Kravet i 8 om at saken skal baseres i eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. 9 Føre-var-prinsippet: På bakgrunn av kunnskapsgrunnlaget synes det ikke å være usikkerhet som medfører risiko for vesentlig skade på naturmangfoldet som følge av opprensking av omdisponering av areal. 10 økosystemtilnærming og samlet belastning: Etter naturmangfoldloven 10 skal påvirkning på et økosystem vurderes ut fra den samlede belastningen økosystemet er eller vil bli utsatt for. Konsekvensene av omdisponering av areal til boligformål vil ikke føre til større belastning enn det som allerede er. 11 kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Naturmangfoldlovens 11 sier at tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadenes karakter. 11 er ikke relevant i denne saken. 12 miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Naturmangfoldlovens 12 sier at for å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Området rundt arealet er landbruksareal der det jevnlig kjøres med landbruksmaskiner og det vil ikke gjøre noe skade på naturmangfoldet arealet blir omdisponert til boligformål. Vurdering Saken har vært sendt til sektormyndighetene på høring. Trøndelag Fylkeskommune har ingen merknader til søknaden, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom man i løpet av arbeidets gang oppdager noe som kan være et automatisk fredet kulturminne (f.eks. gjenstander, ansamlinger av sot/kull eller stein) skal arbeidet stanses og Trøndelag Fylkeskommune varsles. Sametinget har ingen merknader til søknaden, men minner om generell varslingsplikt etter kulturminneloven 8 ved funn av noe som kan være kulturminner. Sametinget minner også om at alle samiske kulturminner fra 1917 eller eldre er automatisk fredet (Kulturminneloven 4). Fylkesmannen i Trøndelag, Landbruk fraråder at det gis tillatelse til omdisponering av dyrkajord til boligformål og viser til bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanens arealdel. Der står det under punkt 8 spredt boligbebyggelse i LNFRA punkt a: «Bebyggelsen skal ikke komme i konflikt med AR5 klassifiseringen fulldyrka jord og overflatedyrka jord. Bebyggelsen i området skal ha spredt karakter med store tomter og god avstand mellom husene. Bebyggelsen skal lokaliseres slik at de underordnes kulturlandskapet, og ha et formspråk og volum som samsvarer med eksisterende bebyggelse i området.» Fylkesmannen påpeker viktigheten av sterkt jordvern og anmoder om at kommunen praktiserer jordvernet strengt jfr. Nasjonal jordvernstrategi. Fylkesmannen ber om at vedtak i saken blir oversendt for vurdering av eventuell påklaging.
Fylkesmannen i Trøndelag, Klima og miljøavdelingen har ingen anmerkninger til antall omsøkte boligtomter på arealet da dette er i tråd med kommuneplanen. Det legges opp til store boligtomter og lav utnyttelse av arealet. Klima og miljøavd. Tilrår kommunen og se på en mere effektiv arealutnyttelse slik at man unngår press på viktige natur- og landbruksverdier andre steder i kommunen. Fylkesmannen i Trøndelag, Samfunnssikkerhet minner om at nødvendig samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i behandlingen av søknaden ihht. pbl 4-3 og 19-2 3.ledd. Dette vil bli behandlet av byggesakskontoret i kommunen. Fylkesmannen i Trøndelag, Reindrift ingen merknad. Selbu Kommune har i de siste åra vært veldig restriktiv til omdisponering av jordbruksareal til boligformål, begrunnelsen har vært et strengere jordvern og at det har vært boligtomter tilgjengelig i nærheten. I 2018 ble det omdisponert 0,7 da fulldyrket areal, mens det ble godkjent 210 daa for nydyrking. I 2017 ble det omdisponert 0,5 da dyrkajord, mens det ble godkjent 80 daa for nydyrking Dette omsøkte arealet ligger i Øverbygda hvor det i dag er få ledige boligtomter på markedet, derfor mener kommunen at bosettingshensynet vektes høyt i denne saken. Elevtallet på kretsens skole er synkende og det er lite eksisterende boliger som selges i kretsen. Arealet ligger like inntil et område der det er etablert boligbebyggelse og det ble i arealplanen avsatt til spredt boligbebyggelse. Begrunnelsen for at Fylkesmannen er negativ til fradeling er hensynet til jordvernet. Rådmannen mener at fylkesmannens «politikk» på området er altfor udifferensiert. Det er vanskelig å forstå at det ikke kan omdisponeres areal i Selbu som allerede har blitt godkjent til spredt boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel, når det bygges ned flere hundre dekar i f.eks sentrale strøk av fylket hvert år. Selbu Kommune er avhengige av å opprettholde den bebyggelsen og samfunnsutvikling på samme måte som storbyen. Derfor må en akseptere at noe dyrkajord går tapt også på bygda av denne bakgrunn. Et annet faktum er at det i Selbu i siste årene har det blitt nydyrket mye mere areal i Selbu enn det har blitt bygd ned av jordbruksareal. En kan ikke se at fradelingen får vesentlige driftsulemper for landbruket i området. Selbu Kommune mener at bosettingshensynet i denne saken er viktigere enn jordvernet, da dette kan føre til tilflytting og økt folketall i kretsen. Utbygger henstilles til å tenke bevaring av dyrkajord ved plassering av tomter på arealet. Areal som ikke benyttes til boligtomter bør tilbakeføres til fulldyrket areal. Og med bakgrunn i de vurderinger som er gjort anbefales det at saken godkjennes.