KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Komité for helse- og omsorg 05.06.2013 011/13 HDU Kommunestyret 20.06.2013 058/13 HDU Saksansv.: Tom Østhagen Arkiv:K1-243 : Arkivsaknr.: 11/2757 Forslag til endrede retningslinjer for startlån Vedlegg: Rev av retningslinjer for startlån - 2013 Saksopplysninger: Startlån er et viktig økonomisk virkemiddel innrettet mot vanskeligstilte på boligmarkedet. Husbanken har egne retningslinjer for ordningen. Likevel kan den enkelte kommune utarbeide egne retningslinjer for hvordan ordningen skal praktiseres forutsatt at disse ivaretar formålet og hovedintensjonene for ordningen. Dette har Kongsvinger kommune gjort og de sist gjeldende retningslinjene ble vedtatt i snr. 019/11 den 10.03.2011. I denne saken fremmes det forslag til endringer av retningslinjene dette har sammenheng med sentrale føringer for startlånsordningen om i større grad å innrette startlånet mot de som har et langvarig problem med å etablere seg på boligmarkedet, men forslaget til endring har også sammenheng med at Kongsvinger kommune siden høsten 2010 har vært deltaker i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram. Dette programmet er fra Husbankens side en strategi for å nå regjeringens mål om å øke bosettingen av vanskeligstilte på boligmarkedet. I Kongsvinger kommune er det som grunnlag for det boligsosiale arbeidet for perioden 2012-2015 vedtatt en egen visjon med hovedmål og strategier. Visjonen er egnede boliger til alle i Kongsvinger kommune. I forlengelse av visjonen er det også utarbeidet en egen boligpolicy for det boligsosiale arbeidet i kommunen som det fremmes forslag til å få vedtatt politisk i egen sak. Boligpolicyen angir at: bolig er et privat ansvar, uansett alder eller livssituasjon, men kommunen har et medvirkningsansvar for vanskeligstilte. kommunal bolig skal i utgangspunktet være en midlertidig bolig de økonomiske virkemidlene skal rettes mot vanskeligstilte for å bidra til at flest mulig kan skaffe seg og beholde egen bolig boligpolitikken skal bidra til å utjevne sosiale forskjeller og utvikle attraktive og gode boligområder.
Dagens retningslinjer har en hovedregel om at startlån skal gis som tilleggslån til et banklån, dvs. at låntaker oppnår grunnfinansiering i egen bank og får innvilget startlån som topplån. For førstegangsetablerende er dette en hensiktsmessig regel, særlig ut fra at bankene gjennom Finanstilsynet er pålagt å stille krav om 15% egenkapital, men at startlån kan godkjennes som lånt egenkapital. Aksepten for dette gjør det mulig for førstegangsetablerende å komme seg inn på boligmarkedet uten å ha oppsparte midler. Finanstilsynets krav til egenkapital ble innført i mars 2010. Det ble forventet en økning av antall søknader fra førstegangsetablerende som følge av dette kravet. Antall innvilgede lån til førstegangsetablerende har likevel variert hvis man ser på utviklingen tilbake fra 2008 og frem til og med 2012 og var i perioden høyest i 2010. I 2011 var det forholdsvis få lån til førstegangsetablerende, men dette skyldtes i større grad en lavere disponibel startlånsramme enn de foregående årene. I 2011 ble også retningslinjene endret med henblikk på å innføre en hovedregel om at startlån gis som tilleggslån til grunnfinansiering i egen bank. Slik sett ble det innført et krav om at søkerne først må kontakte sin bankforbindelse for å undersøke sine lånemuligheter i fht. å oppnå grunnfinansiering før søknaden om startlån blir behandlet. Dette resulterte i at gjennomnsittlig lånebeløp til målgruppen førstegangsetablerende gikk vesentlig ned i 2011 og beløpet har gått ytterligere ned i 2012. Oversikten nedenfor viser de konkrete tallene: I 2008 totalt til kjøp 33 hvorav 20 til fg gjsn lånebeløp kr 730.157,- I 2009 totalt til kjøp28 hvorav 14 til fg - gjsn lånebeløp kr 695.746,- I 2010 totalt til kjøp 45 hvorav 27 til fg - gjsn lånebeløp kr 743.284,- I 2011 totalt til kjøp 22 hvorav 11 til fg - gjsn lånebeløp kr 376.269,- I 2012 totalt til kjøp 37 hvorav 24 til fg - gjsn lånebeløp kr 226.696,- I 2012 ble 65% av lånene som ble innvilget til kjøp innvilget til brukergruppen førstegangsetablerende. Gjennomsnittlig lånebeløp utgjorde som oversikten over viser kr 226.696,-. Fordelt på de andre brukergruppene utgjorde gjennomsnittlig lånebeløp til kjøp kr 491.491,- - dette fordi søkere i de andre brukergruppene i mindre grad oppnår grunnfinansiering i egen bank. Husbanken har som nevnt innledningsvis gitt signaler om at startlånsordningen i større grad enn tidligere skal prioriteres til de som reelt sett er å anse vanskeligstilte på boligmarkedet og i St.prp. nr. 17 (2012-2013) Byggje bu - leve sies det at tiltakene som er iverksatt for å dempe gjeldsveksten og motivere unge til å spare er viktige. Det sies videre at det boligsosiale hensynet veier tyngre for de som er varig vanskeligstilte enn for unge lånsøkere som har vanskeligheter med å få egenkapital, men som har gode inntektsutsikter og at det vil bare være snakk om noen få år før de kan få lån i en privat bank for å etablere seg. Startlånet skal derfor rettes mot de med langvarige bolig- og finansieringsproblemer, og dette skal komme frem i regelverket for startlånsordningen. Årsaken til dette ligger i at det har vært en utvikling mot høyere inntekter blant startlånsmottakerne, høy gjeldsvekst som følge av høyere priser på boliger som kjøpes og mer samfinansiering med private kredittinstitusjoner.
Dette til tross, er det pr. i dag ikke foretatt noen vesentlige endringer i Husbankens egne retningslinjer som sist er revidert pr. januar 2013. Her fremgår det som tidligere at ordningen kan omfatte blant andre unge i etableringsfasen og det er ikke angitt at de med en særlig god inntekt skal utsette sitt boligkjøp for isteden spare til å dekke opp Finanstilsynets krav til egenkapital. Den begrensning som evt. kan tolkes å inngå i retningslinjene, er at ordningen er behovsprøvd og at lånet skal være et finansieringstilbud for boligtiltak som vanligvis ikke gis lån i ordinære kredittinstitusjoner. Tilgang til rapporter med inntektsopplysninger på de enkelte søkerne er begrenset, men antall lån innvilget til husstander med en brutto årsinntekt på over kr 400.000,- ser i perioden fra 2008 til og med 2011 ut til å ha økt fra 8 lån i 2008 til 11 lån i 2011. Av et totalt antall lån på 50 i 2012 er det imidlertid innvilget i alt 26 lån til husstander med en inntekt på over kr 400.000,-. Slik sett er det en klar økning av antall lån til personer/husstander med høyere inntekt. Dette har sammenheng med at en større andel av lånene er gitt som topplån til førstegangsetablerende som gjennomgående har en høyere inntekt enn de varig vanskeligstilte. I Husbankens statistikkbank, er det imidlertid ikke tilgang til hvor mange personer husstanden består av, og slik sett gir bare opplysninger om inntekt, ikke et helhetlig bilde av husstandens økonomiske situasjon. Så langt i 2013 har det blitt mottatt noen søknader/henvendelser fra personer med et inntektsnivå som tilsier at de ikke vil ha langvarige problemer med å etablere seg i en egen bolig. Disse husstandene søker gjerne også om finansiering av boliger som i pris ligger godt over hva som er å regne som en nøktern standard sett ut fra prisnivået i Kongsvinger kommune. Ut fra sentrale føringer og de prioriteringer som er angitt i kommunens boligpolicy, er dette en gruppe søkere som startlånsordningen ikke er ment å omfatte, og de har også fått avslag på sin søknad om topplån. Konsekvensen for disse søkerne, er at de da må utsette boligkjøpet evt. at de får lån i privat bank. Når det gjelder å øke andelen lån til vanskeligstilte på boligmarkedet, kan det sies at risikobildet blant de vanskeligstilte er sammensatt. Lav inntekt trenger ikke i seg selv å være en stor risikofaktor. Det er viktigere at husstanden har en stabil og forutsigbar økonomisk situasjon, og et avklart boligbehov. Mange leiere med lave inntekter kan komme bedre ut som eiere, mens husstander med usikre inntekter og/eller uavklart livssituasjon trolig er mer aktuelle for leiemarkedet. En gjennomgang av de som fikk avslag på søknad om startlån i 2011, viser at det totalt ble gitt 50 avslag dette året. Av disse gjaldt 5 av søknadene beboere i kommunal bolig. Alle disse gjaldt søkere fra enslige forsørgere og avslagene ble gitt med grunnlag i manglende betjeningsevne. Denne avslagsgrunnen er imidlertid ikke bare myntet på lav inntekt, men gjelder vel så mye en vurdering av at søkeren har en usikker fremtidig inntekt. 31 av avslagene gjaldt personer som leier bolig privat. 13 av disse søkerne fra søknader fra enslige forsørgere. Flesteparten av disse fikk også avslag på grunn av manglende betjeningsevne, mens 3 fikk avslag fordi boligen ble ansett som å være for dyr. I kommunens boligpolicy, er det som sagt et mål at de økonomiske virkemidlene rettes mot de vanskeligstilte for å bidra til at flest mulig kan skaffe seg og beholde egen bolig. Det er også et
mål for kommunen å øke omløpshastigheten i de kommunale boligene, og i den sammenheng er det foretatt en kartlegging av beboere i kommunale boliger, dvs. en kartlegging av husstandens hovedinntektskilde og antall husstandsmedlemmer. Denne viser at det kan tenkes å være 15 enslige beboere som kan være aktuelle for et boligkjøp, mens det er 3 husstander med mer enn 1 person som kan være aktuelle. Disse beboerne har alle en lav inntekt, men de har alle en varig inntekt i form av uførepensjon. De har også bodd mange år i kommunen, slik at det er lite sannsynlig at de vil flytte ut av kommunen. Målet er derfor å gå videre med disse personene for å få avklart om de er aktuelle for å søke startlån og evt. motivere dem for dette dersom de pr. i dag ikke har ønske om å etablere seg i en egen bolig. For enslige kan det anslås en kjøpesum for en egnet, men nøktern bolig på kr 600.000,-. Dette tilsier kjøp av en borettslagsleilighet med 1 eller 2 rom. En etablering av 15 enslige krever sannsynligvis fullfinansiering i form av startlån, eventuelt lån i kombinasjon med tilskudd. Det kan derfor anslås at en etablering av dette antallet i egen bolig vil innebære at kr 9 mill. av startlånsrammen vil gå til denne gruppen. Husstandene med mer enn 1 person forutsettes å trenge en noe større bolig, og det kan derfor anslås en kjøpesum på kr 800.000,- pr. stk., til sammen kr 2.4 mill. Andelen av lånerammen til nevnte målgruppe kan derfor anslås til kr 11.400.000,- av en total låneramme for 2013 på kr 30 mill. Foruten beboere i kommunale boliger, vil det også være andre økonomisk vanskeligstilte som ikke oppnår lån i ordinær bank som kan være aktuelle for startlån forutsatt at boligen de kjøper er så vidt rimelig at de har nødvendige betjeningsevne. Forutsatt et antall lån på 30 til førstegangsetablerende, vil et gjennomsnittlig lånebeløp på kr 240.000,- bety en andel av startlånsrammen til denne målgruppen på kr 7,2 mill. Det vil da fortsatt gjenstå disponible midler til å yte startlån til refinansiering som har behov for dette på grunnlag av å stå i fare for å miste bolig og også nødvendige midler til å yte startlån til utbedringer. Innvilgelse av startlån til dette formålet, er en måte å forebygge et boligproblem på. I løpet av 2012 ble det innvilget 9 lån til refinansiering til en samlet lånesum på kr 1.090.151,- og 4 lån til utbedring for en samlet lånesum på kr 520.000,-. Vurdering: Til tross for regjeringens og Husbankens signaler om å innrette virkemidlene mot de som har langvarige problemer med å finansiere kjøp av en bolig, sies det samtidig at ordningen skal være fleksibel, slik at en skal kunne tilpasse bruken til de lokale utfordringene. I den sammenheng kan det sies at startlånet er godt etablert og virker å være godt kjent i kommunen, og for vår kommune er vurderingen at det er viktig å opprettholde muligheten av å kunne innvilge startlån som topplån også til førstegangsetablerende som har et etableringsbehov og som mangler nødvendig egenkapital. For denne gruppen vil det imidlertid være en klar forutsetning for å få startlån, at de oppnår grunnfinansiering gjennom egen bank. Videre må det også i det enkelte tilfelle være rom for å vurdere om husstanden har en så vidt
god økonomi i fht. forventet kjøpesum på en nøktern bolig, at de isteden bør utsette boligkjøpet og spare til nødvendig egenkapital av egne midler. Rimelig tid å forvente til sparing må sees i sammenheng med fremtidige inntektsutsikter og boligprisutviklingen. For å hjelpe flere av de varige vanskeligstilte til å skaffe seg en trygg bolig, er det både for den enkelte og for kommunen et viktig tiltak å benytte startlånsordningen på en slik måte at flere beboere gis mulighet til å etablere seg i egen bolig samtidig som at dette også bidrar til å frigjøre kommunale boliger til personer som har et større behov for en midlertidig bolig. For å redusere risikoen kan det også i fht. denne målgruppen være nødvendig å benytte Husbankens betingelser ennå mer fleksibelt enn i dag selv om kommunen allerede har en maks nedbetalingstid på 30 år med inntil 5 års avdragsfri periode, for eksempel ved å kunne tilby fast rente med inntil 10 års bindingstid maksimal bindingstid som kommunen kan tilby i dag er 5 år. Lang nedbetalingstid gjør at flere med lave inntekter kan få lån ettersom de månedlige kostnadene blir lavere som igjen reduserer behovet for tilskudd i kombinasjon med lån. En lang nedbetalingstid gir imidlertid større risiko og økte kostnader for låtnakeren. Slik sett kan det overfor denne gruppen stilles vilkår om å binde seg til fastrente, slik at det ikke i samme grad må tas høye for renteøkning som er nødvendig ved valg av flytende rente. Samtidig kan det ved valg av binding til fastrente, evt. vurderes å ikke praktisere overkurs ved et evt. senere salg av boligen som innebærer tap for selger. Det kan videre innvilges avdragsfri periode til personer med lav inntekt som går utover de midlene som trengs til nødvendig livsopphold dersom boliglånet er lite og risikoen er lav. Ved vurdering av betjeningsevnen, er hovederegelen at gjeldende sifo-satser legges til grunn i fht. hvilket beløp som bør avsettes til nødvendig livsopphold. Satsene for barn er forholdsvis romslige, og når det gjelder målet om å etablere flere av de varig vanskeligstilte i egen bolig, er det å anbefale å gi mulighet til å avvike fra disse satsene dersom husstanden kan dokumentere god betalingsvilje ved for eksempel å kunne vise til at betalingsforpliktelsene er overholdt med et lavere beløp til livsopphold enn det gjeldende satser gir anvisning på. Ved at risikobildet til de varig vanskeligstilte ofte er sammensatt, kan imidlertid en økning av antall lån til disse personene innebære behov for en tettere oppfølging av låneforholdet for å sikre at etableringen i egen bolig blir varig. En tettere oppfølging kan bety tiltak i form av å ta snarlig kontakt med låntakere som viser seg å få betalingsproblemer. Dette gjøres også idag ved at kommunen har online-system med låneforvalteren Lindorff AS som gjør at man kan forhindre at låntakeren bygger seg om store restanser som vanskeliggjør en løsning på betalingsproblemene. For å forhindre at beboere som er varig vanskeligstilte etablerer seg i kommunen uten å ha noen fast tilknytning til kommunen, foreslås det å innføre et krav til botid dersom de har behov for fullfinansiering i form av startlån evt. i kombinasjon med tilskudd for å få kjøpt seg en egnet bolig. Dette er i tråd med kravet til at boligsituasjonen i størst mulig grad bør være avklart, slik at man prioriterer de økonomiske virkemidlene til personer som allerede har en tilknytning til kommunen og som derfor ønsker å etablere et varig boforhold i Kongsvinger.
Rådmannens INNSTILLING Reviderte retningslinjer for startlån godkjennes. 05.06.2013 Komité for helse- og omsorg KOMH-011/13 Innstilling: Reviderte retningslinjer for startlån godkjennes. Innstillingen var enstemmig. 20.06.2013 Kommunestyret KS-058/13 Vedtak: Reviderte retningslinjer for startlån godkjennes. Vedtaket var enstemmig.