Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2017/2807-5690/2019 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: 25.02.2019 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 22/19 Komité for plan og utvikling 05.03.2019 12/19 Kommunestyret 21.03.2019 Detaljregulering for Grønamyrvegen S-C-I, gnr. 35, bnr. 262 m. fl. - Straume. Sluttbehandling. Tiltakshavar: Industribygg AS Samandrag av saka: Ard arealplan har på vegne av Industribygg As utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Grønamyrvegen S-C-I, gnr. 35, bnr. 262 m. fl., - Straume, (plan ID: 20080006). Planområdet er på om lag 25 dekar og ligg sentralt på Straume, aust for Grønamyrvegen og Sartor senter. I Kommunedelplanen for Straume (2005-2018) er området sett av til sentrumsformål, og det er ein del av S-C-I i tilhøyrande planprogram for Straume sentrum. Sentrumsområde S-C er definert som eit fleirfunksjonelt sentrumsområde der det skal vera minimum 50% bustadar. Intensjonen med planforslaget er å skapa eit attraktivt område med blanda funksjonar, og er eit viktig bidrag til vidareutvikling av regionssenteret Straume. Planforslaget legg til rette for konsentrert bustadbygging i form av blokker, næringsareal og det offentlege torget Grønaplassen. Planen følgjer opp byromsstrategien som er forankra i planprogrammet, ved å regulere Grønaplassen og sti/trapp opp til Varden. Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av det offentlege torget (Grønaplassen) og gangstien vidare opp til Varden. Det er i tillegg sikra opparbeiding av viktig infrastruktur utanfor planområdet gjennom rekkjefølgjekrav om utbetring av Grønamyrvegen. Rådmannen tilrår at planframlegget vert godkjend med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår:
I medhald av plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Kommunestyret detaljregulering for Grønamyrvegen, gnr. 35, bnr. 262 m. fl. - Straume, med plankart datert 06.02.19, føresegner datert 11.02.19 og planskildring datert 11.02.19, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den 25.02.2019 Steinar Nesse Rådmann Bjørn Erik Kristiansen Plan- og eigedomssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 05.03.2019: Arealplanleggjar Isabella Netz presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling - 05.03.2019: Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Kommunestyret detaljregulering for Grønamyrvegen, gnr. 35, bnr. 262 m. fl. - Straume, med plankart datert 06.02.19, føresegner datert 11.02.19 og planskildring datert 11.02.19, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Handsama i Kommunestyret - 21.03.2019: Ernst M Einarsen representerer eit selskap som er naboeigedom til reguleringsplanområdet og han ber kommunestyret vurdere hans gildskap. Kommunestyret vurderer at Ernst M Einarsen er ugild i å delta i behandling av saka med grunngjeving etter «føre var prinsippet». Ernst Einarsen gjekk frå møtet. Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Desse hadde ordet i saka: Henning Ekerhovd, Tom Georg Indrevik og Odd Bjarne Skogestad. Vedtak i Kommunestyret - 21.03.2019: I medhald av plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Kommunestyret detaljregulering for Grønamyrvegen, gnr. 35, bnr. 262 m. fl. - Straume, med plankart datert 06.02.19, føresegner datert 11.02.19 og planskildring datert 11.02.19, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga.
Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert 06.02.19 B. Føresegner, datert 11.02.19 C. Planskildring, datert 11.02.19 D. Illustrasjonsplan E. Merknader til offentleg ettersyn F. Matrise med oppsummering av merknader og rådmannen si vurdering av desse Saksopplysningar: Ard arealplan har på vegne av Industribygg As utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Grønamyrvegen, gnr. 35, bnr. 534 m. fl. Straume, (planid:20080006). Formålet med planarbeidet er å bygga opp under fortettinga rundt regionssenteret på Straume, ved å legga til rette for konsentrert bustadbygging i form av blokker, næringsareal og det offentlege torget Grønaplassen. Planframlegget legg opp til bustadblokker mot aust, med ei avtrapping av høgdene frå sør til nord for å tilpassa seg det naturlege terrenget, og for å unngå å blokkere utsikta for Straumsfjellet Panorama og friområdet Varden. Mot Grønamyrvegen er det lagt opp til forretning, kontor og tenesteyting med mål om å skapa liv på torget Grønaplassen. Planprosessen Oppstart av planarbeidet vart kunngjort av Tveit arkitektar 22.12.2008. Ard arealplan overtok planarbeidet i 2010, og på grunn av utfordringar knytt til terreng vart plangrensa utvida og varsla på nytt 18.03.2011. Planen vart lagt fram til 1.gangsbehandling 02.04.2013. I samband med offentleg ettersyn kom det inn seks merknader. To av desse var vesentlege merknader som omhandla arkitektur, estetikk og byggehøgder. Etter fleire møter med kommunen vart alle partar samd om at det var behov for å omarbeida av planframlegget, slik at området vart betre tilpassa ønskt sentrumsutvikling for Straume. Planarbeidet har teke noko tid, men tiltakshavar har jobba tett og godt saman med kommunen for å få til gode løysingar. Planområdet Planområdet er på om lag 25 dekar og ligg sentralt på Straume, rett aust for Sartor senter. Området er avgrensa av Varden og Straumsfjellet panorama i aust, Grønamyrvegen og Sartor senter i vest, sentrumsområde S-C-II og S-C-III i nord og einebustader i sør. Området ligg nært eit stort utval av fritidstilbod, teneste- og servicetilbod og Straume bussterminal med god kollektivdekning til Bergen og resten av kommunen. Innanfor planområdet ligg det i dag tre næringsbygg på to til tre etasjar med overflateparkering. Området har karakter av næringsområde med store asfalterte flater og det vert oppfatta som baksida av Straume sentrum. Planområdet ligg i eit kuppert landskap med store høgdeforskjellar frå det planerte næringsområdet og bustadområdet Straumsfjellet Panorama og friluftsområdet Varden i aust. Varden ligg om lag 20 30 meter over planområdet som i dag er planert på mellom kote 46 og 50. Tilkomsten til planområdet er frå Grønamyrvegen, der det per i dag ikkje er bygd samanhengande gang- og sykkelveg i samsvar med områdereguleringa for Straume sentrum. Planområdet ligg vest- og sørvendt, og har gode solforhold. Tilgrensande planar/område Planområdet grensar til områdereguleringsplan for Straume sentrum. og regulere rdelar av straumsallmenningen, med tilhøyrandegatestruktur, Sotraplassen, gatetun og eit parkområde i sør. Grønaplassen er skildra som ei viktig forlenging av Straumsallmenningen og
gatestrukturen i områdeplanen, men den er ikkje regulert i områdeplanen. Grønaplassener derfor del av planframlegget Grønamyrvegen S-C-1. Teknisk infrastruktur Tilkomsten til planområdet er via to avkøyrsler frå Grønamyrvegen, som i dag koplar seg på Rv.555 via rundkøyringa i nordre ende av Grønamyrvegen og via Arefjordvegen til Storskaret. Grønamyrvegen har ei fartsgrense på 50 km/t og har noko gjennomgangstrafikk, sidan den er tilkomstveg for bustadfelta i sør, i tillegg til dei bedriftene som held til i Grønamyrvegen. Det er per i dag berre fortau langs Grønamyrvegen, men det er regulert gang og sykkelveg i områdereguleringsplanen for Straume sentrum. Planstatus Planområdet er ein del av det som i kommunedelplan for Straume 2005-2018 (KDP Straume) er definert som sentrumsområde. Hovudintensjonen bak KDP Straume er at Straume skal vera ein kompakt, urban og vakker møtestad for alle, med ein tydeleg identitet. I planprogrammet som følgjer opp sentrumsområda i KDP Straume er planområdet omtalt som S-C-I, som skal utviklast til eit fleirfunksjonelt sentrumsområde med minimum 50 % bustadar. Det er også supplerande retningsliner i planprogrammet som skal sikra kvalitet i samband med opparbeiding av Grønamyrvegen og Grønaplassen. Det er til dømes sett krav om minimum 20 m 2 felles og 6 m 2 privat uteopphaldsareal per bustadeining. Ein sentral del av planprogrammet er byromstrategien og Straumsallmenningen som koplar saman offentlege plassar og byrom, frå Straume sjøfront til Varden, med ein gangtrase. Fleire av desse byromma er etablert i dag, og Grønaplassen med koplinga til Varden er eit viktig ledd i gjennomføringa av Straumsallmenningen. Varden er det einaste arealet i Straume sentrum som er sett av til friområde i KDP Straume. Dette er eit offentleg friområde som er eigd av kommunen. Friområdet skal i samsvar med KDP Straume vernast mot utbygging og nyttast til allmenn bruk og vera fri for terrenginngrep og andre fysiske tiltak. Utsnitt frå planprogrammet tilhøyrande Kommunedelplan for Straume Planframlegget: Føremålet med planframlegget er å legge til rette for bustader, felles uteopphaldsareal, næring og torget Grønaplassen. Strukturen i planforslaget er bygd opp rundt torget Grønaplassen, som skal etablerast i direkte kommunikasjon med Straumsallmenningen og
andre plassar i Straume sentrum. Rundt Grønaplassen er det regulert forretning, tenesteyting og kontor med publikumsretta aktiviteter mot torg og plassar. Bak næringsbygga (mot aust), på eit høgare terrengnivå, er det regulert inn bustadblokker som skjermar delar av skjeringane og dei naudsynte sikringstiltaka som vil komma i samband med utbygginga. Mellom næringsbygga og bustadblokkene skal det etablerast eit gatetun med uteopphaldsareal og leikeplassar. Gatetunet og Grønaplassen er kopla saman med eit system av trapper og ramper. Denne koplinga går over i ein gangsti som fortset opp til Straumsfjellet og koplar saman planområdet med friområdet Varden og Straumsfjellet panorama. Under bustadblokkene og delar av næringsbygningane skal det etablerast parkeringskjellar. Illustrasjon som viser planområdet sett frå Sartor Senter
Innkøyring til parkeringsgarasjen i byggetrinn 1. Grønaplassen offentleg torg som er del av Straumsallmenningen og heng saman med andre plassar i Straume sentrum. Plassen skal utformast med høg kvalitet, i samsvar med planprogrammet for Straume sentrum. Bustadsblokker med avtrappande høgder mot nord. Det er sett krav om variert arkitektonisk utrykk med fasadeoppdeling og fargesetting. Sentral leikeplass som skal vera variert og tilpassa ulike aldersgrupper Gangsti med trapper mot Varden og Straumsfjellet Panorama Næringsbygg med publikumsretta aktivitetar på bakkeplan, som vender mot Grønaplassen og Grønamyrvegen. Bustadblokka ligg lågare enn Varden og alle bustadbygg med byggehøgd over k +70 skal ha grøne tak. Vareleveringslommer langs Grønamyrvegen som er regulert i områdeplanen for Straume sentrum. Innkøyring til parkeringsgarasje i byggetrinn 2. Bustader Det er sett av to areal til bustader/blokker (BB01 og BB02) i planframlegget. Bustadformåla ligg aust i planområdet, tett opp mot fjellet i bakkant, som har stig frå nord til sør.. Planframlegget illustrert 5 leilegheitsbygg i ei rekke med avtrappande som følgjer høgdeforskjellane til fjellet bak. Den høgaste blokka er på 7 etasjar, og ligg sør i planområdet der terrenget bakanfor er høgast. Blokkene vert deretter trappa ned mot nord, der den lågaste blokka er på 4 etasjar. BB01 er delt inn i 3 område med maksimal byggehøgdene på inntil k+63, k+66 og k+69 for å sikra varierte byggehøgder.
Maksimal byggehøgd innanfor BB01 er sett utifrå kotehøgda på uteopphaldsarealet på Straumsfjellet Panorama, som ligg på høgdedraget bak. Innanfor BB02 er byggehøgda sett til k+73. Denne høgda er sett for å sikra utsikt frå friområdet Varden, som ligg på om lag same kotehøgde som taket på den høgaste blokka. For å dempa verknaden av høge bustadbygg tett på andre bustadar og friområdet er det sett krav om att bygg over k+70 innanfor BB02 skal ha grøne tak. Maksimal utnytting er sett til BYA 55 % for både BB01 og BB02. Snitt D-D Snitt C-C Det er opna for fleksibilitet til utforminga av bustadblokkene i planen. Utforminga av blokkene vil dermed kunna bli noko annleis enn kva som er vist i illustrasjonane. Krav til kvalitet og variasjon er sikra gjennom føresegnene. Det er blant anna sett krav til oppdeling av fasadar for å bryta opp store volum, og farge og materialval skal bidra til eit bymessig
preg og ein heilskap i Straume sentrum. Bustadane vil få soverom, bod og våtrom mot fjellskjeringane mot aust og rom for varig opphald mot sør, vest og nord-vest, i trå med TEK 17. Næring Næringsarealet er fordelt på tre formål, F/K/T01-03. Innanfor desse tre formåla er det opna for å etablera opptil 12 168 m 2 næringsareal. Næringsbygga er mellom 2 til 4 etasjar og tar opp i seg høgdeforskjellen frå Grønaplassen og gatetunet i aust. Det skal leggast til rette for publikumsretta aktivitetar som vender ut mot torget, gatetunet mot bustadblokkene og Grønamyrvegen. Det er også sikra at vindauge og inngangar skal vende seg mot dei offentlege romma. Utforming av området skal ha ein bystruktur som bidreg til å skapa ein heilskap i Straume sentrum. Lange fasadar skal brytast opp og materialval og sprang i horisontal- og vertikalretning skal bidra til å dele opp store volum og gi variasjon. Grønaplassen o_t01 er ein av fleire offentlege plasser og byrom knytta til Straumsallmenningen. I Kommunedelplanen for Straume er det det trekt fram eit behov for ein offentleg plass i kryssinga mellom Straumsallmenningen og Grønamyrvegen, som koplar saman sentrum med Varden friområde. I planforslaget er det sett av eit areal på 1574m 2 til torg. Torget (Grønaplassen) skal utformast med høg kvalitet og opparbeidast slik at det heng saman med andre torg og plassar i Straume sentrum. Forretningsbygg i bakkant av plassen skal vera vendt mot plassen. I tillegg er det sett krav om at det skal etablerast vasselement, gatemøblar og leikeelement. Grønaplassen skal dekorerast med kunst og det skal plantast til. Dekket på torget skal vera av granitt og sjåast i samanheng med andre torg og plassar i sentrum. Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av Grønaplassen. Planområdet er planert på to forskjellige nivå, noko som gjer at det vert høgdeforskjell mellom næringsarealet med Grønaplassen som ligg på nivå med Grønamyrvegen. Bustadområdet med gatetunet vert liggande om lag 4 meter høgare enn Grønaplassen. På grunn av høgdeforskjellane innanfor planområdet har det vore naudsynt å etablera eit trappesystem med ramper for å få universell utforming mellom nivåa. Trappesystemet er ein del av Straumsallmeningen, og leier gåande frå Grønaplassen opp til gatetunet og vidare mot friområdet Varden, med ein avstikkar til Straumsfjellet Panorama. Tilkomsten til friområdet Varden vil ikkje ha universell utforming. Leik- og uteophaldsareal Kvar bustadeining skal ha minimum 20 m 2 uteopphaldsareal, der 6 m 2 av desse skal vera privat. Det er også sikra at det skal etablerast minimum 6m 2 leikeareal per bustadeining innanfor planområdet. Dette er i tråd med retningslinene for delområde S-C i planprogrammet for Straume sentrum. Plasseringa av ein leikeplass (f_lek01) på 250 m 2 er lagt sentralt i planområdet der Grønaplassen møter gatetunet. Det vert i tillegg opna for fleire mindre leikeareal i tilknyting til bustadane, langs gatetunet og på torget. Leikeareala skal utstyrast med fleire sitjegrupper og leikeapparat som gjer områda attraktive for barn i fleire aldersgrupper. Planframlegget sikrar i tillegg at gatetunet mellom bustadene og næringsareala vert bilfritt. Dermed kan også delar av o_gt01 nyttast som sosial møteplass for bebuarane. Byggetrinn Planframlegget legg opp til ei trinnvis utbygging av planområdet, der den nordre delen blir bygd ut først, etterfølgt av den søre delen. Sjå illustrasjonane nedanfor.
I første trinn vert bustadane innanfor BB01ferdigstillt med tilhøyrande infrastruktur og uteopphaldsareal. I dette byggetrinnet vert det opparbeidd ein midlertidig leikeplass innanfor BB02, som vist i illustrasjonen ovanfor. Næringsformåla F/K/T01-02 med tilhøyrande infrastruktur vert også ferdigstilt i første byggetrinn. Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av første del av Grønaplassen. Fordi det eksisterande næringsbygget Bjorøygården ikkje vert riven i første byggetrinn vert ikkje heile Grønaplassen fullt ut opparbeidd før i byggetrinn to. I andre byggetrinn vert næringsformål F/K/T03 og andre del av Grønaplassen ferdigstilt. Bustadane innanfor BB02 med tilhøyrande infrastruktur og uteopphaldsareal vert også realisert i dette byggetrinnet. Midlertidig leikeplass vert då flytta til areal som er sett av til f_lek01 i plankartet. Tilkomst vert via parkeringsgarasje med innkøyring frå f_kv01. Infrastruktur Grønamyrvegen med tilhørande fortau og gang- og sykkelveg er regulert i Områdereguleringsplan for Straume sentrum. Det er regulert in to avkøyrsler frå Grønamyrvegen inn til planområdet, i samsvar med områdeplanen. Avkøyrsel f_kv03 vert brukt for innkøyring til parkeringsgarasjen i byggetrinn 1. I byggetrinn 2 kjem avkøyrsel f_kv01 i tillegg, noko som gjer det mogleg å dirigera trafikken vekk frå overgangen mellom Grønamyrsplassen ved Sartor sentrer og Grønaplassen i framtida. Parkering All bilparkering er lagt i parkeringskjellar under bakkeplan med kapasitet for opp til 275 parkeringsplassar for bil og 143 parkeringsplassar for sykkel. Parkeringsdekninga vil vera tilsvarande som for områdereguleringa for Straume sentrum. Støy Ved tidlegare behandlingar av planframlegget har planområdet lagt innafor gul støysone for flystøy (helikopterstøy). Etter endringar i flystøysonekarta til Avinor frå 2018, kjem ikkje planområdet lenger innanfor flystøysona. Planområdet er elles noko utsett for trafikkstøy frå
Grønamyrvegen. Bustadane, med uteopphaldsareal, ligg godt skjerma mot denne støyen, og det vil derfor ikkje vera naudsynt med ytterlegare støyskjerming. Landskap og terreng Planområdet ligg i eit relativt flatt terreng, men med høge nivåforskjellar mot aust. På grunn av høgdeforskjellane er det etablert eit trappe- og rampesystem for å gjera både planområdet og omkringliggande området meir tilgjengelige. Universell utforming Alle byrom, gangvegar og leikeplassar skal vera universelt utforma der dette er mogleg. I føresegnene er det sikra at minst 50 % av leikeplassane innanfor planområdet skal ha universell tilkomst og minst 30 % av sjølve leikearealet skal vera universelt utforma. Grønaplassen vert planert på same kotehøgde som gangfeltet over Grønamyrvegen, der Straumsallmenningen koplar saman Grønamyrvegen og Sartorvegen. Dette sikrar ein direkte og trinnfri tilkomst til Grønaplassen frå Grønamyrvegen. Rampesystemet mellom F/KT02 og F/KT03 sikrar universell tilkomst mellom Grønaplassen og bustadene på det høgare nivået bak. Rekkjefølgjekrav Det er sett rekkjefølgjekrav som sikrar opparbeiding av Grønamyrvegen i samsvar med gjeldande reguleringsplan, før det kan gjevast igangsettingsløyve i planområdet. Grønaplassen er fordelt på to formål, og det rekkeføljekrav om opparbeiding er knytt til utbygginga av næringsformåla i kvart byggetrinn. Gangstien til Straumsfjellet panorama og Varden skal vera sikra opparbeid i byggetrinn 1. Leike- og uteopphaldsareal, fortau, gangvegar og renovasjonsanlegg er sikra opparbeidd med rekkjefølgjekrav til relevant byggeformål. Naturmangfald: I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljøstatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje raudlisteartar, trua naturtypa, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Offentleg ettersyn: Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i tida 27.11.2018 22.01.2019. Det kom inn merknader frå 4 offentlege instansar og 5 naboar. Ei oppsummering av merknadene og rådmannen si vurdering og kommentarar til merknadane ligg som vedlegg F til saka. Dei innkomne merknadane ligg også som vedlegg til saka (vedlegg E). Vurdering: Rådmannen meiner at detaljreguleringa er grundig gjennomarbeidd, og at det har vore eit godt samarbeid mellom tiltakshavar og kommunen etter offentleg ettersyn. Rådmannen kan ikkje sjå at det i samband med offentleg ettersyn er kome nye opplysingar som krev ny vurdering av tema som vart vurdert i førstegangsbehandlinga. Det vert nedanfor
vist til hovudtrekka i rådmannen si vurdering ved førstegangsbehandling: Planframlegget legg til rette for ei konsentrert bustadbygging og næringsutvikling i Straume sentrum. Utbygginga er dermed med på å styrka Straume som regionsenter, og skal vera med å bidra til at Straume vert ein attraktiv stad å bu og leva. Overordna planer Planframlegget følgjer opp intensjonane i overordna planar gjennom å leggja til rette for både næring og bustader med tilhørande utomhusareal av høg kvalitet i Straume sentrum. Næringsbygga er plassert mot vest og vender seg mot Grønaplassen i tråd med føringane i kommunedelplan for Straume og tilhøyrande planprogram. Bustadblokkene er plassert i aust mot den bratte fjellskrenten, noko som gir god tilgang til eit bilfritt tun der det vert lagt til rette for varierte aktivitetar for alle. Grønaplassen er sikra opparbeidd gjennom planframlegget, noko som vil bidra til meir aktivitet til ein del av Straume som i dag vert opplevd som baksida av sentrumsområdet. Rådmannen er svært fornøyd med at planen sikrar opparbeidinga av ein viktig del av Straumsallmeningen, som koplar Straume sentrum saman med friområdet Varden. Omsynet til omgjevnadane/ Landskap og terreng Høgdene på bustadblokka er avtrappa mot nord med omsyn til bustadene på Straumsfjellet Panorama og for å ivareta utsikra frå friområdet Varden. Gjennom planprosessen har kommunen hatt fleire diskusjonar med tiltakshavar om høgdene på bustadblokkene. I KDP Straume vert det opna for opptil 8 etasjar høge bygg, noko som hadde teke både sol og utsikt frå delar av Varden og på uteoppholdsareala til Straumsfjellet Panorama. Rådmannen har opplevd ein god dialog med tiltakshavar om desse utfordringane, og her har ein blitt einige om at maksimal byggehøgd i KDP har måtta vika for å i vareta friområdet og uteopphaldsareal. Samstundes vil bustadblokkene verta såpass høge at dei vil skjerme fjellskjeringane med sikringstiltak i bakkant. For å sikra utsikta og intensjonane bak friområdet Varden er det sett krav om at bustadblokkene som vert høgare enn k+70 innanfor bustadformål BB02 skal ha grøne tak. Rådmannen meiner at dette samla sett er gode grep for å i vareta utsikt og dempa verknaden av høge bygg mot Varden. Estetikk og arkitektur Det er lagt opp til fleksibilitet i planen for at det gjennom prosjekteringsfasen i kan sjåast nærare på korleis området skal få eit variert utrykk. Rådmannen meiner dette er viktig for at planen ikkje skal vera til hinder for arkitektonisk kreativitet når detaljane skal på plass. Til dømes er plankartet teikna utan byggegrenser innanfor bustadformåla, og dermed kan det opnast for meir samanhengande bygg, som betre skjermar fjellskrenten med sikring i bakkant. Plassering av alle leikeareal er heller ikkje fastlagt i plankartet. Her er det i staden satt krav til opparbeiding av leikeareal innanfor både bustad- og næringsformåla. For å sikra tilstrekkeleg leikeareal er det satt krav til storleik på desse areala. Viktig føresetnader for utbygginga, som maksimal utnytting, byggjehøgder, nedtrapping av bygningsmasse er sikra i føresegner og plankart. Illustrasjonane viser dermed moglege alternativ for utbygging, utforminga kan bli noko annleis. Rådmannen meiner at det er lagt særleg vekt på at planområdet skal opparbeidast med kvalitet. Her er det planprogrammet for Straume som ligg til grunn for vala som er gjort gjennom planprosessen, når det gjeld utforming av gater, plassar, torg og gangareal. Rådmannen meiner at arkitektonisk utforming av bygg og byrom vert sikra godt gjennom føresegnene. Det vert særleg lagt vekt på at utbygginga skal bidra til bymessig mangfald og skapa aktivitet med inngangar frå offentlege rom.
Grønaplassen har ei sentral plassering i planområdet, og vil bli eit nytt aktivitetsområde langs Straumsallmenningen, som etter utbygginga vil strekkja seg heilt opp til Varden på Straumsfjellet. Dette vil vera med på å skapa gode, samanhengande rom i Straume sentrum. Rådmannen meiner at krava til utforminga av Grønaplassen vil sikra at det vert etablert eit nytt og attraktivt bytorg i samsvar med overordna føringar. Veg og trafikk Det er sett rekkjefølgjekrav til at Grønamyrsvegen skal vera sikra opparbeid før det kan gjevast igangsettingsløyve til tiltak i planområdet. Rådmannen meiner dette sikrar at viktig infrastruktur i tilknyting til planområdet vert utbetra. I planframlegget er det regulert inn gang- og sykkelveg langs Grønamyrsvegen, som er i samsvar med områdereguleringa for Straume sentrum. Fortauet langs Grønamyrsvegen vil dermed bli opparbeidd samtidig med Grønaplassen. Dekket på fortaua og gangareala innanfor planområdet skal harmonere med andre fortau og gangareal i Straume sentrum. Langs med Grønamyrsvegen skal det plantast tre og møblerast i samsvar med kvalitetsprogrammet for Straume sentrum. Rådmannen meiner at dette vil sikra ein heilskapande samanheng i sentrum, ved at planframlegget følgjer opp kvalitetane i allereie opparbeidde sentrumsområde. Dei interne gangvegane i området, og vidare opp til Straumsfjellet, vil bli attraktive å nytte for fleire enn dei som bur i området. Gjennom det bilfrie tunet vert mjuke trafikantar prioritert framfor bilane, og bustadområdet vil bli opplevd som eit trygt for opphald og leik. Universell utforming og tilgjenge Planområdet går over to høgdenivå, men rampesystemet mellom bustadane og næringsområdet sikrar universell utforming mellom desse nivåa. Gangvegen opp til Varden vil derimot ikkje vera mogleg få universelt utforma på grunn av store høgdeforskjellar, men rådmannen er likevel positiv at det vert lagt opp til ein slik snarveg. Barn og unge sine interesser Rådmannen er svært positiv til at detaljreguleringa legg opp til å skapa eit samlande og bilfritt gatetun sentralt i planområdet. Gode møteplassar oppmodar til rekreasjon, leik og spel på tvers av aldersgrupper, og bidreg til å skapa eit godt bustadmiljø. Rådmannen meiner vidare at det vert lagt opp til gode koplingar for mjuke trafikantar mot resten av Straume sentrum og internt i planområdet. Desse koplingane vil bidra til at det vert meir attraktivt å bevega seg til fots i sentrum. Gode koplingar gjer det også enkelt å koma seg raskt fram til ulike målpunkt, og vil vera med på å skapa eit godt og funksjonelt sentrums- og bustadområde. Støy Støyproblematikken frå biltrafikk i Grønamyrsvegen vert løyst ved at bustadane vert skjerma av næringsbygga. Rådmannen meiner dette er ei god løysing for å oppnå gode støyverdiar for uteopphaldsaraeala. Naturmangfald Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering: Rådmannen tilrår at planen vert godkjent med følgjande innarbeidde endringar i føresegnene:
Det er sikra at maksimal ekvivalent støynivå skal vera under 55 dba på alle leikeareal. Det er sett rekkjefølgjekrav som sikrar at det skal utarbeidast miljøkartlegging av grunnen og utarbeidast tiltaksplan før det kan gjevast igangsetjingsløyve. Dei føreslegne endringane er innarbeidd i reviderte plandokument. Endringane som er gjort etter offentleg ettersyn endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Etter rådmannen si vurdering kjem endringane innanfor rammene av kva som kan endrast utan nytt offentleg ettersyn. Etter kva rådmannen kan sjå er føresetnaden for å nytte eigengodkjenning i samsvar med 12-12 i plan- og bygningslova tilstade. Rådmannen meiner at det reviderte planframlegget sikrar gjennomføring og etablering av nye bustader på ein tilfredstillande måte, og vil difor tilrå at kommunestyret godkjenner detaljreguleringsplanen, med dei innarbeidde endringane som går fram av saka.