SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anna Arneberg Arkiv: V62 Arkivsaksnr.: 18/4227 SAKEN AVGJØRES AV: Hovedutvalg for teknisk sektor KLAGE PÅ AVSLAG VED KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM - LANDBRUKSEIENDOM - AUSTAD GNR 26 BNR 1 Rådmannens innstilling Modum kommune opprettholder avslaget gitt i tidligere vedtaksbrev fra 31.8.18: «Modum kommune avslår Jacob Sinding Hadleys konsesjonssøknad på eiendommen Austad gnr/bnr 26/1 og 26/34, med hjemmel i konsesjonslova av 28. november 2003. Avslaget begrunnes med at prisen er for høy i forhold til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling.» Det er ikke kommet inn ny informasjon som har avgjørende betydning for saken. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Viken (tidligere Fylkesmannen i Buskerud) for endelig behandling. Vedlegg til saksframlegget: Ekstrainfo fra Hadley, datert 04.07.2018 Klage på avslag, datert 20.09.2018 Modum kommunes avslagsbrev, datert 31.08.2018 Takst fra 2017 Høsten 2018 søkte Jacob Hadley om konsesjon på landbrukseiendommen gnr/bnr 26/1, 26/34 Austad. Landbrukskontoret i Modum kommune ga avslag på konsesjonssaken på grunn av at det avtalte kjøpesummen blei vurdert til å være for høy. De andre forholdene som skulle vurderes etter konsesjonsloven blei godtatt, men det var den høye prisen som førte til avslag i saken. Ved et avslag i en konsesjonssak kan partene velge å heve avtalen, bli enige om en pris som kommunen kan godkjenne eller la saken gå videre ved å klage. Vedtaket blei påklaget innenfor tre ukers fristen. Saksopplysninger: Bakgrunnsopplysninger:
Jacob Sinding Hadley søker om konsesjon på landbrukseiendommen gnr/bnr 26/1 og 26/34 (bortfestet hyttetomt). Austad i Vikersund er en stor landbrukseiendom der skogsarealer utgjør mesteparten. I følge NIBIOs gårdskart er eiendommen fordelt på følgende markslag: Fulldyrka Innmarksbeite Produktiv Annet Gårdstun, vei, Sum, daa mark skog markslag vann 108 daa 15 daa 1536 daa 1325 daa 100 daa 3084 daa Den avtalte prisen for kjøp av eiendommen er 9 050 000 kroner. I tillegg er det avtalt en kjøpesum for løsøre kr 950 000. Det er kjøpesummen for eiendommen som skal prisvurderes. Eiendommen er taksert til 8 740 000 kr. I vedtaksbrevet fra kommunen 31.08.2018 blei det informert om at partene kunne velge å heve avtalen, bli enige om en pris kommunen kan godkjenne eller klage på vedtaket. Kart: Utsnitt av eiendommen som viser jordene, gårdstun og en liten del av skogen som går videre innover Finnemarka. Lovhjemmel: Konsesjonsloven sier blant annet følgende: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen,
5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. I rundskriv M-3/2002, fra Landbruks- og matdepartementet, «Priser på landbrukseiendommer» står det om boverdi knyttet til landbrukseiendom: «Mange eiendommer består av små jord- og/eller skogarealer med begrenset næringsmessig betydning. Disse har ofte størst interesse og verdi som bosted..man kan legge en «boverdi» til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn alminnelig prisnivå på boligeiendommer. Et slikt tillegg av «boverdi» må likevel ikke få negative følger for en aktiv landbruksdrift på eiendommen. Tillegg av «boverdi» bør heller ikke ha til konsekvens at ønskelige kjøpergrupper til landbrukseiendommer, på grunn av pris, i praksis blir stengt ute.» Maks boverdi er 1 500 000 jf. rundskriv M-1/2010. Prisvurdering fra kommunens side vises i vedlagt avslagsbrev, datert 31.08.2018. Tabellen er hentet derfra. Takst, kr Kommunens vurdering, kr Fulldyrka jord, 108 daa 750 000 621 000 Bygningsmasse på gårdstunet 3 900 000 3 900 000 Boverdi 1 200 000 850 000 Skog, utmark, Austadseter, 2 890 000 2 890 000 festetomt, liten hytte i Finnemarka Sum 8,7 mill 8,3 mill Tabell: Tekst i fet og kursiv viser de forholdene som er ulike i taksten og kommunens vurdering. Den avtalte prisen for kjøp av eiendommen er 9 050 000 kroner. Klagen: Klagen tar for seg punktene som gjelder prisvurdering på fulldyrket jord, bygningsmassen (inkl. boverdi), skogshusvær og sammenligning av salg av utvalgte eiendommer/tomter i området. Kommunen har lagt inn hovedessensen fra klagen i saksframlegget. Klagen må leses i sin helhet ved siden av. Fulldyrket jord: Klager mener at kommunen ikke har tatt hensyn til prisutviklingen de seinere åra. Klager har fått en uttale og beregning fra en bringebær- og jordbærprodusent i Krødsherad. Der går det fram at pris per dekar er 1000-1200 ekskl. mva for denne typen jord/lignende type fulldyrket mark med muligheter for vanning. For innmarksbeitene kan det legges inn et tillegg for økologisk tillegg og slik blir verdien enda høyere.
Ved å bruke en pris på beiter inkludert økologisk tillegg, samt bortleie av dyrka marka til jordbærproduksjon blir totalprisen for jordbruksarealene på over 1 000 000 kr. Ca 380 000 kr høyere enn kommunens prissetting og 250 000 kr over takstens prissetting. Kommunens kommentar: I Modum er det én fruktdyrker som man kan si har sammenlignbare arealer som på 26/1. Det er Redalen på Øst-Modum, ca 5 km i luftlinje fra Austad. Ellers er det mye grasproduksjon på Heggensida, hvor Austad også ligger. Avhengig av hellingen på jordene, er det langs Heggensida vanligvis korn der det er flatt og gras der det er bratter. Den bratteste jorda blir som regel brukt til beiter. Hvis store deler av jordene på Heggensiden er svært godt egnet til bringebær- og jordbærdyrking, med en potensiell utleiepris på over 1000 kr/ daa, burde det være mange som drev med dette. Det er i dag ingen, eventuelt en som driver 5 km lengre nord. Selv om eiendomstaksten er fra 2017, er kommunens vedtaksbrev fra høsten 2018 og erfaringer med ulike konsesjonssaker tilsier at fulldyrka mark i Modum kommune ligger rundt 3000-7000 kr/daa. Den vanligst produksjonen i Modum er korn og gras. Noen begrensede steder dyrkes det også jordbær. Dersom et jordbruksareal til salgs faktisk kunne vise til nylig dyrking av jordbruksvekster med høyere verdi (større arealer med frukt eller grønnsaker), ville det være naturlig å vurdere en høyere prisklasse utover det vanlige. En prisvurdering som inkluderer en vekst, som ingen i nærheten dyrker i såpass størrelse at det er verdt å søke produksjonstilskuddsmidler til, mener landbrukskontoret ikke er naturlig. Selv om en frukt- og bærprodusent i Krødsherad teoretisk kunne leid 100 daa i Modum til 1500 kr/daa, så er det en grunn til at ingen gjør det. En aktiv gårdbruker må se helheten i drifta ved å ha en slik type intensiv produksjon langt unna driftsapparatet sitt (følge opp vanning, sprøyting, gjødsling, plukking osv.) Modum kommune har drivere av jordbruksjord som kommer fra andre kommuner, men dette er for korn- og grasproduksjon. Ved prisberegning kan man ikke legge inn et økt pristillegg hvis jorda er godkjent som økologisk areal. Et økologisk godkjent areal følger en produsent som betaler for et medlemskap i Debio. I tillegg skal det økologisk økte tilskuddet veie opp for at man får lavere avlinger enn ved konvensjonell drift. Fulldyrka mark til salgs skal ikke prisvurderes etter «hvis man hadde drevet økologisk og hadde fått ekstra produksjonstilskudd på grunn av det». I rundskriv M3-2002 står det om verdisetting av jordbruksarealer: «man skal ta utgangspunkt i hva jorda nyttes til og gir av avling..man skal ta utgangspunkt i den avlinga jorda gir under normale forhold» Nettopp dette er bakgrunnen for at landbrukskontoret har delt opp verdien på den fulldyrka marka i de flate og de bratte arealene og lagt de i ulike prisklasser. Se avslagsbrev. Bygningsmassen: Klager viser til at bygningsmassen har fått en forsiktig takst, først og fremst knyttet til sidebygningen, som ved takseringstidspunktet ikke var omsøkt.
Kommunens kommentar: Sidebygningen var ikke omsøkt til kommunen. Den var ulovlig bygd i 2005 og ulovlig tatt i bruk. Grunneier har ryddet opp i det meste av dette etter at kommunen påpekte det. I taksten s. 8 står det «Bygningen verdsettes slik den står- det forutsettes i taksten at den blir godkjent av bygningsmyndighetene, men det tas forbehold rundt dette. Det er ikke undersøkt nærmere hvordan bygningsmyndighetene stiller seg til dette. Utleieverdien kapitaliseres med 8 % utifra lav risiko (leiemarked)- dette gir en verdi på 900 000 kr.» Kommunen tolker det til at den verdien som er satt er en faktisk verdi. I juli 2018 etterlyste byggesaksavdelingen den siste dokumentasjonen for at sidebygningen skulle få ferdigattest. Det er ikke mottatt noe på det. Per i dag mangler fortsatt ferdigattest på bygget. På bakgrunn av dette mener kommunen at taksten viser riktig verdi. Boverdi: Klager mener kommunen har valgt en boverdi på generelt grunnlag. I tillegg vises det til at verdiøkningen på boliger i dette området fra 2016-2017 har vært på 14,9 %. Det vises også til flere tomter i nærområdet som er solgt for 1 600 000 kr-2 375 000 kr. Vedlagt klagen er det kart og liste over disse. Kommunens kommentar: Kommunen tolker det slik at klager mener kommunen ikke har gjort en vurdering av boverdien tilpasset akkurat denne saken, men tatt en generell vurdering. Dette er ikke korrekt. Boverdien blir vurdert tilpasset hver enkelt konsesjonssak som behandles. Som regel ligger boverdien i Modum fra 300 000 650 000 kr. Som det står i vedtaksbrevet er den høyeste boverdien som kan settes 1 500 000 kr. Dette gjelder for hele Norge. Den høyeste boverdien er for den «perfekte» tomta i et svært attraktivt område- og brukes som regel i nærheten til Norges større byer. Landbrukskontoret mener at Modum ikke er helt sammenlignbar der og slikt sett må ligge lavere på boverdi enn maksbeløpet. I rundskriv M3/2002 står det blant annet at «For en del landbruksområder, bl.a. by- og tettstedsnære områder og generelt attraktive boområder, er det press på boligmarkedet. Det innebærer til dels stor forskjell mellom det alminnelige prisnivå på boligeiendommer og beregnet kostnadsverdi på tilsvarende boliger på landbrukseiendommer i ett og samme område. Ut fra at boligen på en landbrukseiendom ofte også skal tjene som bosted for yrke utenom landbruket, er det i mange tilfeller grunnlag for en viss harmonisering av verdivurderingen av boliger på landbrukseiendommer i forbindelse med konsesjonsbehandling med det alminnelige prisnivå på boliger på tomteeiendommer i det området eiendommen ligger.» Dette støtter klagers argumentasjon for å ha en høy boverdi. Men videre i rundskrivet står det også at: «Et slikt tillegg av boverdi må likevel ikke få negative følger for en aktiv landbruksdrift på eiendommen. Tillegg av «boverdi» bør heller ikke ha til konsekvens at ønskelige kjøpegrupper til landbrukseiendommer på grunn av pris i praksis blir stengt ute... I områder med sterkt prispress er det likevel
ikke ønskelig at verdien av boligen på landbrukseiendom når markedsverdien for boliger på tomteeiendommer.» 850 000 kr er det høyeste Modum har brukt som boverdi tidligere. Det er brukt én gang tidligere, på en landbrukseiendom med svært attraktiv beliggenhet og av høyere prisklasse enn Austad. Selv om det kan vises til tomter i nærområdet som har høye tomtepriser, er dette nettopp tomter som hører til Knartenveien i Vikersund. Dette er vel det området i Modum med absolutt høyest pris. På bakgrunn av erfaringer og lokalkunnskap mener kommunen at boverdien på Austad er riktig satt i tidligere vedtak. Skogshusvær: Klager mener taksten tar utgangspunkt i alt for lav verdi på Austadsetra (250 000 kr). Med eiendommens muligheter mener klager at verdien er 500 000 kr. Kommunens kommentar: Vedrørende verdisetting av setra forholder kommunen seg til det som står i taksten og den verdien som er satt der. Andre salg i området: I klagen står det: «Uten at det skal trekkes frem andre salg i området, er en imidlertid kjent med at det den senere tiden er solgt landbrukseiendommer som ikke arealmessig overstiger denne eiendommen i vesentlig grad, men hvor kjøpesummen likevel ligger høyere enn kjøpesummen i denne saken.» Kommunens kommentar: Kommunen kjenner saken det hintes til her. Det gjelder Hervik gård, Jarenveien 154. Denne landbrukseiendommen har en helt spesiell mengde og standard på bygningsmassen. Den hadde i hvert fall det på tidspunktet konsesjonssaken blei behandlet. Konklusjon På bakgrunn av de ulike punktene i klagen som er vurdert, mener kommunen det er få nye opplysninger i saken. Eventuelle nye opplysninger gjør ikke at vedtakets bør omgjøres. Modum kommune opprettholder sitt vedtak om avslag på konsesjon på grunn av for høy pris. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oslo og Viken (tidligere Buskerud) for behandling.