MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning KJELLEMO BYGG AS v/ Tor Gunvald Kjellemo Venneslavegen 139B 4700 VENNESLA DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1711-6 Flutra Demaj, 018/0008/L42 16.11.2016 AVSLAG Avslag for søknad om tillatt høyde på gesims og størrelse på hytta for oppføring av hytte på - gnr. 18 bnr. 8 fnr. 1. Sted/adresse: Tregdeveien 721, 4516 Mandal Tiltakshaver: Øyvind Kile VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra «Reguleringsplan for Skogsøy» med plan id 2011-164 bestemmelsen kap. 2.2 som gjelder hyttebebyggelse med sikte på oppføring av ny hytte på eiendommen som omsøkt. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra tillatt gesimshøyde og størrelse på hytta. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Søknaden Norgeshus Kjellemo Bygg as søker på vegne av tiltakshaver Øyvind Kile om tillatelse til å rive eksisterende hytte og oppføring av ny hytte. Ny hytte er planlagt oppført med flatt tak og med en gjennomsnittlig gesimshøyde oppgitt til 4,6 meter. Ifølge tegninger er hytta planlagt oppført med høyeste gesims oppgitt til 5,8 meter. Høyden på gesims er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan, se under punktet nedenfor. Ifølge tegninger mottatt 15.08.16 er hytta planlagt oppført med bebygd areal (BYA) på 118,8 m 2. BYA er oppgitt ekskludert terrasse. Hyttas bruksareal (BRA) er oppgitt til 128,2 m 2. I tillegg til oppføring av hytte er det i vedlagt dokumentasjon vist til tegninger for båthus og frittliggende anneks. I søknaden i sin helhet er det imidlertid presisert at det i denne sammenheng søkes oppført hytte, ikke andre bygninger som vist i tegninger. Søknaden om dispensasjon er i tillegg knyttet opp mot hytte, ikke båthus og anneks. Det er kun vedlagt situasjonskart for ny hytte. Når søknaden i sin helhet ikke klart angir at søknaden også gjelder to andre bygg som er vist til i tegninger, er det grunn til å tro at disse ikke søkes oppført i denne sammenheng. Slik båthuset er prosjektert og utformet er denne betinget av POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 4509 MANDAL Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: BANKKTO : 38 27 30 99 6335.05.22222 E-POST: ORG.NR: man.felles.post@mandal.kommune.no 964 968 519
dispensasjon fra reguleringsplanen 2.4. Annekset er også betinget av dispensasjon, men da fra bestemmelser som følger av gjeldende reguleringsplan 2.2. I tillegg mangler det dispensasjon fra arealformålet for oppføring av anneks. Søknaden om oppføring av hytte og anneks er ikke komplett, slik at det heller ikke foreligger grunnlag til å behandle disse i denne sammenheng. Teknisk forvaltning gjør imidlertid oppmerksom på at manglende søknad om dispensasjon ikke gir krav på få dispensasjon dersom en søker om det. Avgjørende er en helhetlig vurdering i det konkrete tilfellet. Det skal ikke være en kurant sak å få dispensasjon. Reguleringsplanen er her av nyere dato, noe som innebærer at det må vises til særlig gode grunner for dispensasjon. Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Skogsøy» med plan id 2011-164, og er i denne utlagt som fritidsbebyggelse. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan kap. 2.2 heter følgende: Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende detaljreguleringsplan. Ny hytte strider med tillatt gesimshøyde for fritidsbebyggelser i reguleringsplan for Skogsøy. Tiltaket strider også med maks tillatt utnyttelsesgrad. En tillatelse til tiltaket er betinget av at det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra reguleringsplan for Skogsøy for oppføring av hytte som omsøkt. Søknader om dispensasjon skal være grunngitt, se Plan- og bygningsloven 19-1. Tiltaket krever dispensasjon fra utnyttelsesgrad og tillatt høyde for gesims. Dispensasjonssøknaden er grunngitt opp mot høyden på gesims. Denne lyder som følgende: «Det søkes dispensasjon fra «Reguleringsbestemmelser Skogsøy», 2.2 Fritidsbebyggelse Første avsnitt: Samlet BRA for hovedhytta inklusiv anneks, bod etc., skal være maksimalt 120 m 2 på hver hyttetomt. Videre står det: Fritidsbebyggelse skal tilpasses terreng og ha maksimal gesimshøyde på 4,0 meter og mønehøyde på 5,5 meter. Samlet area for terrasse/platting skal ikke overstige 50 m 2. Vi søker om å oppføre ei hytte med gjennomsnitt gesimshøyde på 4,6 meter. Denne vil ligge innenfor 100 metersbeltet til sjø og har et oppvarmet BRA på 119,3 m 2, terrassen er 43 m 2. hyttas vestvegg i dag vil være utgangspunktet for den nye hyttas vestvegg, for og opprettholde avstand til nabo. Vi søker med dette dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om BRA og gesimshøyde, i tillegg søker vi dispensasjon fra 100 metersbeltet.
Fordeler: - Det flate taket vil gjøre hytta lavere i terrenget. Ulemper: - Så lenge bygget er plassert innenfor byggegrensen med gjeldende regler, kan vi ikke se noen ulemper.» Teknisk forvaltning ser i tegninger at antall kvadratmeter som menes ligger innenfor reguleringsplan angis som oppvarmet areal. Størrelsen på såkalt oppvarmet areal er også angitt i søknaden om dispensasjon. Hva som menes med oppvarmet areal fremgår imidlertid ikke av søknaden. Såfremt det er takoverbygg med vegger og bygget har måleverdig bruksareal, vil enhver kvadratmeter regnes som del av prosjektert bruksareal. En reguleringsplan skiller ikke mellom oppvarmet og ikke oppvarmet areal. Hyttas totale bruksareal er oppgitt i tegninger på 128,2 m 2. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminn søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Ifølge Plan- og bygningsloven 19-2, skal regionale og statlige myndigheter få mulighet til å utale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Teknisk forvaltning har under tvil vurdert at det her behøves høring fra berørte myndigheter. Tiltaket ble under tvil sendt på høring i brev datert 26.09.16. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder og Vest- Agder Fylkeskommune har kommet med høringsuttalelser. Vest-Agder Fylkeskommune sier følgende pr. brev datert 21.10.16: Pr. brev datert 03.10.16 uttaler Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder følgende og tiltaket:
MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. VURDERING Plan- og bygningsloven, (heretter Pbl.), gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene for dispensasjon er kumulative. Dette innebærer at begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon i den enkelte sak. Avgjørende er en konkret helhetsvurdering. Terskelen for dispensasjon er høy. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende reguleringsplan. Forarbeidene viser til at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser tilsier at endringer i planer skjer gjennom en planprosess og ikke ved dispensasjoner. Spørsmålet er om dispensasjon fra tillatt høyde på gesims og tillat BRA for hytte i reguleringsplan for Skogsøy, vil medføre til at hensynet med reguleringsplanen vil bli «vesentlig tilsidesatt». Tiltaket og dispensasjonen som søkt vil bli vurdert opp mot gjeldende reguleringsplan, ikke forbudet mot tiltak i strandsonen, fastsatt i Pbl. 1-8. Begrunnelsen for dette er at tomta ble for 5 år siden regulert til byggegrunn for hytte. Plan åpner er at tomta er regulert til byggegrunn for hytte. Spørsmålet som skal avgjøres i dette tilfellet er om det foreligger grunnlag til å fravike planen. Tillatt høyde for hytter skal i all hovedsak ivareta estetiske hensyn og sikre ensartet bebyggelse innenfor samme reguleringsplan. Tillatt størrelse skal påse at hytter ikke blir for dominerende og ikke ligner bolighus. Høydebestemmelser og tillatt størrelse for hytter skal påse at det ikke blir for store avvik mellom hytter i området, samt at disse ikke blir dominerende sett opp mot boliger. At estetiske hensyn skal vektlegges ved en dispensasjonsvurdering er også loftestet i Pbl. 29-2, om visuelle kvaliteter, jf. Også formålsbestemmelsen i Pbl. 1-1, femte ledd. Ved vurdering av dispensasjonssøknader må en være særlig oppmerksom på at reguleringsformålet er en sentral og betydningsfull del av planen i sin helhet. I sak fra Sivilombudsmannen, sak 2011/87, uttales det at bygningsmyndighetene normalt sett bør gå veien om reguleringsendring dersom byggetiltaket vil stride med reguleringsformålet. Som en overordnet regle vil det normalt ikke være mulighet til å gi dispensasjon dersom hensynet med gjeldende reguleringsplan fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Oppføring av tiltak som strider klart med tillatt gesimshøyde og BRA for hytter i reguleringsplan for Skogsøy. Utgangspunktet er dermed at det ikke bør gis dispensasjon i denne saken, da dette vil medføre til at hensynet med gjeldende reguleringsplan vil bli vesentlig tilsidesatt. I nevnte sak fra Sivilombudsmannen er det også pekt på at det ved valget mellom dispensasjon og reguleringsendring vil være sentralt moment i vurderingen, om fraviket er ment å være konkret og midlertidig eller permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle området. Teknisks forvaltning har ikke gitt dispensasjon fra tillatt høyde på gesims og størrelse på hytte i reguleringsplan for Skogsøy. Dispensasjonen er ment som ett permanent fravik fra gjeldende reguleringsplan. Dette trekker i retning av at dispensasjon ikke bør gis.
Søker viser til at en gesimshøyde som omsøkt vil medføre til at hytta vil ligge lavt i terrenget. Det er søkt om dispensasjon for oppføring av gjennomsnittlig gesimshøyde på 4,6 meter. I reguleringsplanen 2.2 står følgende om høyden på fritidsbebyggelse: «Fritidsbebyggelse skal tilpasses terrenget og ha maksimal gesimshøyde på 4,0 meter og maksimal mønehøyde på 5,5 meter.» Teknisk forvaltning kan ikke se at det her er gjennomsnittlig terreng som avgjør hyttas høyde på møne og gesims. Bestemmelsene leses slik at det er tiltakets høyeste fasade som er avgjørende. Ifølge vedlagte tegninger har er høyeste gesims oppgitt med en høyde på 5,8 meter. Intensjonen med fastsatte høyder er at tiltak innenfor samme reguleringsplan skal få en lik estetisk utforming og ikke virke ruvende i terrenget. Hensikten er at hytter ikke får en dominerende og fremtredende plassering. Tiltaket er utformet og prosjektert på en slik måte som ikke er i tråd med den estetiske utforming som reguleringsplan legger opp til. Dersom kommunen tillater en høyere gesims enn det som følger av gjeldende reguleringsplan, vil hensynet til estetisk utforming og ensartet bebyggelser tilsidesettes. Det samme ved tillatelse til BRA over det som følger av gjeldende reguleringsplan. Bestemmelser i gjeldende reguleringsplan er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være ne kurant sak å fravike disse. Dispensasjonsmyndigheten må ikke brukes på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. En dispensasjon av omsøkt art vil skape presedensvirkning for øvrige tiltak i området. Endringer av betydning for flere bør derfor gå gjennom en planendring, ikke en dispensasjon. Teknisk forvaltning mener at dispensasjon fra gesims og tillatt BRA vil medføre til avvik som klart vil tilsidesette hensynet med gjeldende reguleringsplan. Dispensasjonsadgangen skal ikke brukes på en måte som gjør at det skapes regler som ikke er i tråd med reguleringsplanen. Reguleringsplanen er av nyere dato, og det bør ikke dispenseres fra nyere reguleringsplaner, da dette kan medføre til at planen som forutberegnelig informasjonsverktøy svekkes. Planutvalget harr nylig behandlet søknad om dispensasjon fra tillatt høyde på gesims. Det ble i sak 2016/1389 søkt dispensasjon for oppføring av hytte med flatt tak og med geismshøyde på 3,9 meter. Tillatt høyde i gjeldende sak var på 3,5 meter. Planutvalget behandlet saken under planutvalgsmøte den 26.10.16, og kom frem til at det ikke kunne gis dispensasjon i denne sammenheng. Med denne sak har planutvalget overfor administrasjonen gitt signaler at dispensasjoner av slik art ikke tillates. Avslaget er blant annet begrunnet med presedensvirkning for øvrige tiltak, og at dispensasjonen strider med intensjonene bak tillatt høyde på gesims. Teknisk forvaltning har vurdert tiltaket helhetlig. Etter vår vurder vil hensynet med gjeldende reguleringsplan gjør seg gjeldende med styrke. En tillatelse til tiltaket som omsøkt vil medføre til at gjeldende reguleringsplan for Skogsøy vil bli «vesentlig tilsidesatt». Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 2 200,- Til sammen 2 200,- Faktura ettersendes tiltakshaver.
Gebyr beregnes 25 % av det maks totale gebyret på 8800 ville blitt gitt dersom tiltaket ble godkjent. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 496/16 Med hilsen Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning Flutra Demaj Byggesaksbehandler Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur.