KARL PETTERS TEGNESTUE AS Naveråsen 4B 4580 LYNGDAL MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2018/201-7 Veronika Tendeland, 91702096 009/0049 10.04.20199 DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av tilbygg til anneks - gnr. 9 bnr. 49. Sted/adresse: Tiltakshaver: Launes Thomas Syversten Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav a gis det tillatelse til å oppføre hagestue, som tilbygg til eksisterende anneks, i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt 19.01.18, samt øvrig dokumentasjon mottatt 21.03.18 og 26.02.19. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 29-4, for å oppføre hagestuen nærmere nabogrense enn 4 meter. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Tillatelse gis på vilkår av at glass i vindu som vender mot sjøen, skal være av en type som gir lite refleks. Branntekniske sikringstiltak ivaretas av tiltakshaver. Det foreligger protester til søknaden. Disse er ikke tatt til følge. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Karl Petters Tegnestue AS søker på vegne av Thomas Syversten om tillatelse til oppføring av hagestue, som tilbygg til eksisterende anneks på gnr. 9 bnr. 49 Launes. BRA for annekset er 17 m 2. BRA for tilbygget er oppgitt til å være 11 m 2. Mønehøyden er 3,9 meter. Et samlet BRA på eiendommen etter oppføring av den omsøkte hagestuen er 127 m 2. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 2801.48.69222 ORG.NR : 964 968 519
Saken ble lagt i bero da tiltakshaver ønsket å sjekke bruksareal på hytten og annekset. På denne tiden ble det vedtatt en ny reguleringsplan for området. Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende reguleringsplan for Launes hytteområde, Plan ID 201505, og er i denne utlagt som byggeområde. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan 2.1 andre avsnitt heter det bl.a. at: «Samlet bruksareal skal ikke overstige 150 m 2 BRA, inkludert sovehytte/anneks og bod. Parkeringsplasser på egen tomt regnes ikke med i utnyttelsen». Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Andre myndigheters uttalelser Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder uttaler blant annet i brev av 23.04.18 at «Omsøkte tilbygg kommer ikke nærmere sjøen enn eksisterende hytte, og det bebygde preget ut mot sjøen vil ut fra dette ikke øke. I lys av de nasjonale og vesentlige regionale interesser vi er satt til å ivareta, har vi på denne bakgrunn ingen merknader til saken». Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Svein Hanse og Helene Bergsland, eiere av gnr. 9 bnr. 52 og fra Kjell B. Andersen, gnr. 9 bnr. 50. Merknadene går i hovedsak på at utvidelse av annekset med hagestuen vil hindre havutsikt for eiendommene gnr. 9 og bnr. 52 og 50 Launes. Det nevnes også at for gnr. 9 og bnr. 50 kan det være eventuelle ulemper i form av tap av lys. Vurdering Det aktuelle området hvor det søkes om oppføring av et tilbygg til eksisterende anneks, er i gjeldende reguleringsplanen for «Launes hytteområde» regulert til byggeområde. Omsøkt tilbygg til eksisterende anneks søkes oppført nærmere nabogrense enn 4 meter. Tiltaket betinger derfor dispensasjon fra PBL 29-4 andre ledd. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd heter det at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon.
Saken gjelder oppføring av en hagestue, som tilbygg til eksisterende anneks på gnr. 9 bnr. 49 Launes. Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Launes, der tomten er regulert til fritidsbebyggelse. Hytteeiendommen er bebygd med en fritidsbolig på 99 m 2 og et anneks på 17 m 2. Bruksareal for tilbygget er oppgitt til å være 11 m 2. BRA for annekset etter oppføring av det omsøkte tilbygget er 28 m 2. Et samlet BRA på eiendommen etter oppføring av den omsøkte hagestuen er 127 m 2. Eksiterende anneks og terrasse er oppført inntil nabogrense gnr. 9 bnr. 50. Hagestuen søkes oppført på terrassen i forlengelse av annekset. Tilbygget er 3,9 meter høy. Det er ca. 40 cm lavere enn eksisterende anneks, som er 4,3 meter høy. Per i dag er det oppført en levegg i forlengelse av annekset. Leveggen er oppført på terrassen inntil nabogrense gnr. 9 bnr. 50. Vi går nå over til å vurdere om omsøkt tilbygg er i strid med pbl. 29-4 andre ledd. Det følger av pbl. 29-4 første ledd at et byggverks plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Hvis ikke annet er fastsatt i plan etter pbl. kap. 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter, jf. pbl. 29-4 andre ledd. Hensynene bak pbl. 29-4 andre ledd er blant annet å sikre utsikt og lysforhold, hindre innsyn, samt disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne. Vi vurderer først om hensynene bak pbl. 29-4 andre ledd blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Hagestuen søkes oppført i forlengelse av eksisterende anneks, som ligger inntil nabogrense gnr. 9 bnr. 50. Kjell B Andersen, gnr. 9 bnr. 50, skriver i brev av 30.10.17 at omsøkt utvidelse av annekset vil medføre til at det blir «massiv» bygningsmasse helt i grensen mot hans hytteeiendom. Videre skriver han at det tilbygget vil ta utsikt og lys. Vi er enig med Andersen i at tilbygget vil ta utsikt og lys, men vi mener det er tale om en mindre endring av disse, da tiltakshavers anneks allerede er oppført inntil nabogrense. I forlengelse av annekset er det også oppført en levegg. Tilbygget er 1,6 meter lavere enn hytta, og 40 cm lavere enn eksisterende anneks. Høyden på den veggen som vender mot naboeiendom blir like høy som eksisterende levegg i dag. Tilbygget ligger mot syd-øst, slik at sola går ned på baksiden av hytta. Derfor vil solforholdene ikke blir endret. Vi kan ikke se at utsikten mot sjøen blir forringet. Ut ifra flyfoto kan vi se at på gnr. 9 bnr. 50 er det oppført terrasser sør og sør-vest for hytta. Resten av tomten er naturlig terreng. Omsøkt hagestue kan føre til en del av soltap/skygge på den delen av tomta som ligger nord-øst for hytta og som ikke benyttes som uteplass. Disse forholdene sammenholdt med at en mindre ulempe med soltap/skygge på en del av tomta gnr. 9 bnr. 50 må anses som en beskjeden tilsidesettelse av hensynene bak avstandsregelen, medfører at vi ikke ser at hensynene bak avstandsregelen vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Mandal kommune kan vanskelig se at oppføring av det omsøkte tilbygget til annekset vil øke bygningsmasse vesentlig. Det vises her til at den omsøkte utvidelsen av annekset er størrelsesmessig i samsvar med bestemmelsene i reguleringsplanen, samt harmonerer godt med eksisterende bebyggelse. Eksisterende hyttefelt er det et strøk med tettbebyggelse. Omsøkt utvidelse av eksisterende bod kunne føre til noen ulemper for nabo gnr. 9 bnr. 50.
Men etter administrasjonenes vurdering er denne ulempen ikke mer enn hva man må påregne i dette strøket. Svein Hansen og Helene Bergsland, gnr. 9 bnr. 52, skriver i brev av 14.05.17 at taket på ny hagestue vil ta noe av den allerede begrensede havutsikten fra deres terrasse og stue. Hytteeiendommen gnr. 9 bnr. 52 ligger bak tiltakshaver sin eiendom. Den bakenforliggende hytta ligger noen meter høyere i landskapet enn hytteeiendommen gnr. 9 bnr. 49. Siden hagestua, som tilbygg til boden, blir oppført lavere enn eksisterende bod, kan vi vanskelig se at havutsikten blir ytterliggere redusert av denne. Vi går nå over til å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2 andre ledd, andre punktum. Den beskjedne ulempen for eiendommen gnr. 9 bnr. 50, som vi har omtalt over medfører etter vårt syn ikke at hensynene bak avstandsregelen fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Hagestuen vil fungere som en levegg mellom eiendommene, og vil gi begge eiendommer mer avskjermet uteplass og privatliv. Hagestuen vil bli bygd av hensyn til vær og vind. Dårlig vær, gir mulighet til å sitte i livd for regn og vind, og gjøre uteplassen mer tilgjengelig. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl. 29-2. Ansvar og kontroll Karl Petters Tegnestue AS har erklært ansvarsrett for søkerfunksjon, samt for arkitektur prosjektering og konstruksjonssikkerhet. Thomas Syvertsen er godkjent som selvbygger for utførelse av tiltaket. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 7 000,- Gebyrtype Pbl. 20-4 7 000,- Til sammen 14 000,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene.
Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 245/18. Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Veronika Tendeland saksbehandler Kopi til: Thomas Syvertsen Egelandstunet 17 4480 Kvinesdal Svein Hansen Agneveien 32 4319 Sandnes Kjell B. Andersen