Praktisk husleierett for næringseiendom Utleie av nybygg/rehabiliterte lokaler Advokat Ottar F. Egset ottar.f.egset@foyen.no
Problemstilling 2
Utleiers og leietakers rettigheter og forpliktelser i bygge/rehabiliteringsfasen Partenes avtaleregulering Hva er avtalt hva skal leveres? Når skal levering skje? Hvordan reguleres avvik? Fremdrift og pris. 3
Husleielovens kapittel 2 og 3 2-1 Utleier skal stille husrommet til leierens disposisjon til avtalt tid. 2-2 Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen 3-1 Leien skal fastsettes til et bestemt beløp Leieavtalen er sentral, da loven gir liten veiledning. 4
Borgarting lagmannsrett LB 2009 198332-2 Tvist mellom Ringens Park DA og Oslokinoene AS om beregning av leie for Ringen kino, Oslo. 5
Leiekontrakten 1. Leieobjekt Leieforholdet omfatter ca. 3.000 m2 BTA eks. andel av byggets fellesareal. Arealet avtales endelig når detaljerte tegninger foreligger. Areal til leietakers eksklusive bruk er vist på vedlagte tegning, vedlegg 1 Leietaker er innforstått med at mindre justeringer av lokalets utforming og størrelse kan være nødvendig. Kinolokalet skal bestå av 6 saler og til sammen minimum 900 seteplasser. Alle areal er oppgitt etter NS 3940.. 6
3. Leiesum Den årlige husleie utgjør et beløp tilsvarende kr 4 300 000 eks mva. Dersom leietakers virksomhet i fremtiden skulle bli avgiftspliktig så kan utleier fakturere husleie med påslag av mva. Leien reguleres årlig per 1. januar med økning i KPI.. I tillegg til leien skal leietaker betale en forholdsemssig andel av eiendommens fellesutgifter. I vedlegg 1; Tegningene skal detaljeres videre ifht vedlagte skisse for arealdisponering. 7
Tvisten Ved ferdigstillelse var arealene beregnet til ca 3 700 kvm, altså en differanse på ca 700 kvm i forhold til kontrakt. Ringnes krevde forholdsmessig økning av leien. Oslokinoene avviste kravet og hevdet det var inngått avtale om fast leiesum. 8
Partenes argumenter Ringnes; - Alm praksis tilsier regulering etter areal - Avtale om fast pris på prosjekt som ikke er ferdig regulert, tegnet eller fullført er i strid med vanlig bransjepraksis - Partene har hatt sammenfallende forståelse - Subsidiært må avtale utfylles - Ytelse mot ytelse prinsippet må gjelde - etc 9
Oslokinoene; - Fast pris avtalt - Ikke grunnlag i kontrakt for å kreve økt leie - Ikke bestilt tilleggsareal - Utleier har heller ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at endringer ville få priskonsekvenser - Forutberegnlighet var viktig pga små marginer - Ikke ført bevis for bransjepraksis 10
Lagmannsrettens dom - Ordlyden må tillegges stor vekt, Rt. 2005-268, Rt. 2002 1155 - Ordlyden tilsier fast pris, motsatt pris avtalt per kvm. Ikke grunnlag for regulering av leien - mindre justeringer ikke grunnlag for justering. Burde avtalt dersom arealendringer skulle få priskonsekvens - Ikke felles kontraktsforståelse - Etterfølgende opptreden gir ikke uttrykk for noen bestemt kontraktsforståelse - Ikke fast bransjepraksis - Ikke grunnlag for øvrig til kreve regulering av leien - Konkret vurdering av bevisene i saken, spesielt partenes korrespondanse, møtereferater mv 11
Kontraktsregulering - Forutsetter en kravsspesifikasjon - bilag - Konsekvens av avvik i areal; - Fast pris med aksept for mindre justeringer som følge av prosjektering el.l, eller - Regulering per kvadratmeter. Skal reguleringen skje begge veier både økt og redusert areal? Ulik pris for ulikt areal? Grensen for mislighold? 12
Endringer - Skal leietaker ha rett til å kreve endringer? - Hvis ikke avtalt, har leietaker ingen slik rett. - Dersom leietaker gis slik rett, må betingelsene for dette reguleres nærmere. - Kan utleier foreta endringer i kravsspesifikasjonen? - Kan ofte være behov for det, f eks som følge av prosjektering og myndighetskrav. - Bør avspeile entreprenørens rettigheter i entreprisekontrakten. - Vilkår beholde leieobjektets kvalitet og funksjonalitet 13
- Valg innenfor kravsspec er ikke endring - Krav til formalia/prosedyrer - Kfr. systemet innen entreprise 14
Utleier kan avvise endringskrav - Strid med entrepriseavtalen - Etter avtalt(e) frist(er) - Strid med offentligrettslige krav - Krever tillatelse/lang saksbehandlingstid - Øker/reduserer kvm mer enn en angitt andel - Endrer arkitektonisk uttrykk og kvalitet 15
Frister - Anbefales å regulere fremdriften for tilbakemeldinger og aksept for skape klarhet og forutsigbarhet - Utleiers frister på endringsønsket - Leietakers svarfrist - Innhold i tilbakemeldinger - Konsekvenser for pris og overtakelsestidspunkt - Krav på dekning av kostnader til prising/tilbudsinnhenting av endringsønsker 16
Prising av endringsarbeider Estimat eller fastpris Hva er praktisk og hva er mulig? Merkostnader som følge av endringen Entreprenør, rådgivere, rigg og drift, finanskostnader, administrative kostnader, ikke fradragsberettighet mva, utleiers eget arbeid (påslag eller time) Besparelser tas med i nettovurdering 17
Hva om leietaker ikke aksepterer prisen? - Take it or leave it! - Alternativt at pris fastsettes basert på faktisk dokumenterbare kostnader 18
Oppgjør for endringen To alternativer - Betales som et engangsoppgjør/tillegg til leie første år - Kostnadene tillegges leien i leietiden, eller en del av den (annuitet), inkludert avkastningskrav - Bruk av eksempel for hvordan avregningen kan skje - Kan også bruke en kombinasjon av disse alternativene 19
Ny leie behandles som øvrig leie, herunder indeksregulering, merverdiavgift mv 20
Konsekvens for fremdrift Endringsarbeider som medfører utsettelse av ferdigstillelse, må også få følger for avtalt overtakelse. Utleier må passe på å ikke komme i mislighold på grunn av endring. Sikre i avtalen at leietaker må akseptere utsatt overtakelse Skal det betales leie fra opprinnelig avtalt overtakelse, når det gis utsettelse på grunn av endringer? Hensyn til utleiers finansiering mv Tidsbesparelser får ikke noen betydning for avtalt overtakelse 21
Dagmulktbestemmelser Hva skjer dersom bygget ikke er ferdig til avtalt tid? Vurdere konkret hvilke følger det får. Ikke gitt at det passer for leietaker å overta. Kanskje utskyte overtakelse til det passer sesongmessig Bruk av dagmulkt som normaltapserstatning Maksimumsgrenser Hevingsalternativet hvor går grensen? 22
Leietakers egne arbeider Leietakers egne arbeider før overtakelse Skal leietaker overhodet ha adgang til lokalene før overtakelse? Eventuelle konsekvenser må angis Risiko for skader på entreprenørens arbeider Ansvar for SHA byggherreansvar. Leietaker må innordne seg byggherrens SHA krav og regime. Risiko for egne arbeider/innhenting av offentlige tillatelser Krav til dokumentasjon for arbeidene 23
Brann/destruksjon Dersom hele eller vesentlige deler av Leieobjektet skulle bli ødelagt i leieperioden, grunnet for eksempel brann, skade eller annen teknisk svikt/hendelig begivenhet (herunder force majeure-situasjoner) og Utleier ikke benytter sin rett etter dette punkt 17 første avsnitt, skal Leietaker ikke ha rett til å heve leieforholdet dersom A) Leieobjektet repareres/gjenoppføres av Utleier senest 24 måneder etter at skaden oppsto, B) Utleier i denne gjenoppføringsperioden tilbyr Leietaker et for Leietaker egnet erstatningsleieobjekt (erstatningsleieobjektet skal hva gjelder beliggenhet og størrelse/utforming fylle de alminnelige krav som må foreligge for at Leietaker skal kunne utøve tilnærmet normal virksomhet), og C) Utleier betaler alle utgifter forbundet med flytting til erstatningsleieobjektet og tilbakeflytting til Leieobjektet etter gjenoppføringsperioden. Leietaker skal i slike tilfeller fortsette leien av Leieobjektet (eventuelt den del av det som i reparasjons-/gjenoppføringsperioden ikke har vært benyttet) og gjenoppta full leiebetaling i henhold til denne leieavtalen fra det tidspunkt reparasjon/gjenoppføring er ferdigstillet. Leietaker betaler vanlig markedsleie for eventuelt erstatningsleieobjekt i den periode dette benyttes, dog skal denne leien ikke overstige den til enhver tid aktuelle leie etter denne leieavtalen. 24
Huseierens Landsforbund, Foreningen Næringseiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund har laget en standardkontrakt for nybygg mv., beregnet på utleie i større prosjekter hvor det er laget endringsregulering, dagmulktalternativer mv. 25