3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 19/00481-6 June Cathrine Ormstad 20.03.2019 Dispensasjon utenfor byggesak - Gnr 40 Bnr 22 - Vestre Pyttskogvei 6 - Oppføring av fritidsbolig Det vises til søknad mottatt 05.02.2019. Tiltakets adresse: Vestre Pyttskogvei 6 Gnr./bnr./fnr./snr.: 40/22/0/0 Ansvarlig søker: Vital Bygg as, Sarpsborgveien 140, 1640 RÅDE Tiltakshaver: Mariann Rø, Grimelundshaugen 16A, 0374 OSLO Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra kravet til regulering i Bestemmelser til Vestby kommuneplan 1, datert 05.02.2019 mottatt her 13.02.2019. Dette vedtaket er gitt med bakgrunn i de opplysninger som er blitt forelagt søknaden om dispensasjon. Ved behandling av søknad om tillatelse til tiltak kan andre forhold, som ikke har blitt behandlet i dette vedtaket, føre til avslag. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Dispensasjonen er gyldig i tre år fra vedtaks dato. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknaden ble mottatt 13.02.2019 og komplettert 19.03.2019. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 7
Saken gjelder søknad om tillatelse til riving av eksisterende og oppføring av ny fritidsbolig. Tillatelse til riving av eksisterende fritidsbolig er gitt i vedtak av 18.03.2019. Det søkes her om at dispensasjonsspørsmålet behandles for seg utenfor byggesaken. Oppføring av ny fritidsbolig krever dispensasjon fra 1 i kommuneplanbestemmelsene som setter krav til regulering før tiltak kan finne sted. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert og ligger i området Pyttskog. Eiendommen er avsatt til fritidsbebyggelse. Eiendommens areal er ca. 2 206 m² og er i dag bebygget med fritidsbolig som er søkt revet. Eiendomsgrensene på eiendommen er usikre. Areal på eksisterende bebyggelse er oppgitt å være 65 m². Det er søkt om fritidsbolig med BRA = 89 m², BYA = 103 m². Fritidsboligen er omsøkt med to pulttak mot hverandre, der høyeste gesimshøyde er 3,45 meter. Taket har en vinkel på 6,8. I området Pyttskog, i planen merket med A, er det i kommuneplanbestemmelsene 3 gjort unntak fra plankravet i 1. I henhold til 3 tillates det vesentlig endring eller reparasjon samt utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse inntil tillatt bruksareal BRA = 100 m² for den enkelte tomt. Ettersom det omsøkte tiltaket ikke faller inn under unntaket i 3 i kommuneplanens arealdel, er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 1 om krav til regulering. Byggetomta Tomta er tilknyttet privat VA-anlegg via Kystlinjen Drift VA SA og har atkomst via uregulert privat vei som driftes via felles velforening, Pyttskog Vel. Naturmangfold Det planlagte tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Artskart og naturbase er sjekket 05.03.2019. Det er ikke registrert naturtyper eller arter på eiendommen. Uttalelser Det ble opprinnelig søkt om oppføring av ny fritidsbolig med BRA 112,7 m² 22.08.2019. Søknaden ble avslått i vedtak av 17.01.2019. Det er vurdert at det ikke er nødvendig påny å sende saken til uttalelse hos aktuelle myndigheter. Tiltaket har kun endret seg i ny søknad i form av mindre BRA. Det vises derfor i det følgende til uttalelsen som ble gitt i forbindelse med den opprinnelige søknaden. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som de er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har Fylkesmannen ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Vår ref.: 19/00481-6 Side 2 av 7
Dispensasjon Det planlagte tiltaket er i strid med kravet til regulering i kommuneplanbestemmelsene 1. Det kan ikke gis tillatelse til det planlagte tiltaket med mindre det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl. 19-1. Det er søkt om dispensasjon fra kravet til regulering i kommuneplanbestemmelsene 1. Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med at: - Eksisterende hytte er ikke isolert og består i kun en enkel 70mm massiv plank vegg, med en særdeles enkel standard. Hytten er fra 50-tallet. Det er svært dårlig inneklima i hytten som kan medføre helseskader. - Det er råteskader i deler av konstruksjonen. - Det er svært kostbart og lite samfunnsøkonomisk å restaurere eksisterende fritidsbolig. - Ny hytte er omprosjektert i forhold til opprinnelig søknad slik at den får et bra på 89 m² og i hovedsak vil ligge der eksisterende hytte er i dag. - Ny fritidsbolig vil gi et mer oppløftende utseende, og tilpasningene i forhold til etablert vann og avløp vil bli komplett slik intensjonen for vann og avløp til fritidsboligene er tiltenkt. - Ny hytte vil bli lavere enn eksisterende hytte og vil derfor bli mindre eksponert fra sjøen og til mindre sjenanse for naboer. - Tiltaket vil ikke føre til vesentlig endringer i eksisterende hytteområde, da det allerede er varierende bebyggelse. - Tiltaket vil gi en energibesparelse og etablert VA-løsning vil bli tatt vare på, og vil gi bedre tilgjengelighetskrav. - Tiltaket er plassert utenfor strandsonen og vil derfor ikke gi noen presedens virkninger i fremtidige saker i strandsonen. - Tiltaket vil bli mindre eksponerende og ruvende i terrenget enn om søker hadde ombygget hytten i henhold til hva som tillates av møne- og gesimshøyder i Bestemmelser til Vestby kommuneplan 3. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det er søkt om dispensasjon fra kravet til regulering i kommuneplanbestemmelsene 1. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vår ref.: 19/00481-6 Side 3 av 7
Vilkårene for dispensasjon er strenge. Å innvilge en dispensasjon i denne saken innebærer å sette til side hovedregelen i kommuneplanen om at området skal reguleres før tiltak kan iverksettes. Det skal ikke være kurant å få en dispensasjon fra plankravet etter kommuneplanbestemmelsene 1. Hensynene bak plankravet er å sikre at alle hensyn, forhold og interesser som inngår i arealplanlegging blir ivaretatt. En reguleringsplanprosess omfatter en grundig kartlegging av lokale forhold, medvirkning og samarbeid med nasjonale og regionale myndigheter. I forarbeidene til pbl. 11-9 nr. 1, Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 221, er det uttalt at hensikten med et reguleringsplankrav er at kommunen skal ha et redskap som sikrer at det utarbeides områdevise reguleringsplaner. Disse skal gi helhetlige planløsninger for områder der kommuneplanens arealdel ikke gir tilstrekkelige avklaringer. Av forarbeidene til kommuneplanens arealdel fremgår det at det ble besluttet å opprettholde det såkalte «hytteforbudet» altså plankravet i kommuneplanen 1. Bestemmelsen er blant annet ment å sikre at utfordringene Vestby har med hensyn til ulovlig helårsbruk, skal begrenses. Ved å tillate oppføring av nye fritidsboliger, som det omsøkte tiltaket omfatter, vil helårspresset som søkes unngått gjennom bestemmelsen, øke. I planprosessen er det således uttrykt en klar politisk vilje for at det ikke er ønskelig med oppføring av ny bebyggelse på fritidseiendommer. Kommuneplanbestemmelsene 3 åpner imidlertid opp for at vesentlige endringer eller reparasjoner, samt utvidelse av eksisterende fritidsbolig på inntil BRA=100 m² for den enkelte tomt med maksimal gesimshøyde på 4,5 meter og maksimal mønehøyde på 6,5 meter. Dette kan gjøres uten krav til reguleringsplan, og er således et unntak fra hovedregelen i 1. Aktuelle tiltak har en BRA=89 m² med to pulttak mot hverandre, der høyeste gesimshøyde er 3,45 meter. Taket har en vinkel på 6,8. Resultatet av tiltaket vil dermed ikke «innebære et vesensforskjellig annet resultat enn det som kan tillates utført i henhold til unntaket i kommuneplanen 3», jf. Fylkesmannens uttalelse i sak med ref. 2018/17862 FM-J. I denne saken kom Fylkesmannen derfor til at hensynene bak plankravet ikke ble vesentlig tilsidesatt, jf. pbl. 19-2 andre ledd. Begge eiendommene ligger innenfor A-området, og har dermed samme rettslige grunnlag, jf. kommuneplanbestemmelsen 3. Det ble fra Fylkesmannens side lagt avgjørende vekt på at søknaden lå innenfor de krav som fremgår av 3 i kommuneplanen, med unntak av at tiltaket gjaldt nyoppføring, og ikke vesentlig endring eller reparasjon. Det samme gjør seg gjeldende i aktuelle sak. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at Fylkesmannens innvilgelse av dispensasjon i sak 2018/17862-4 FM-J, og den begrunnelse vedtaket baserer seg på, også må gjøre seg gjeldende i denne saken. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir Vår ref.: 19/00481-6 Side 4 av 7
vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra plankravet i kommuneplanbestemmelsene 1. En avgjørende fordel ved å gi dispensasjon er, slik Fylkesmannen uttalte i ovennevnte sak, at «tiltakshaver slipper å gå veien om en regulering av eiendommen for å oppføre ny fritidsbolig. En reguleringsprosess er omfattende og kostbar, og, som Fylkesmannen har uttalt over, vil ikke en regulering av området medføre et vesensforskjellig annet resultat i denne saken. Vi viser til at eksiterende fritidsbolig kan ombygges og utvides med tilnærmet likt resultat som ved en nyoppføring uten at det stilles krav om reguleringsplan. I søknaden om dispensasjon er det over fremhevet at en rehabilitering og utvidelse av eksisterende fritidsbolig vil medføre tekniske utfordringer og derigjennom uforholdsmessige store kostnader. Et nybygg vil derimot sikre tilfredsstillende teknisk standard, hvilket har en klar fordel med tanke på konstruksjonssikkerhet og byggets fremtidige levetid. Fylkesmannen finner å kunne slutte seg til søkers vurdering på dette punkt.» Ansvarlig søker har i aktuelle vist til tilsvarende forhold som i ovennevnte sak og begrunnet søknaden med tilsvarende argumentasjon. Bygningssjefen støtter disse vurderingene. Ulempen ved å gi dispensasjon er at tillatelsen kan skape en viss presedensdannelse og således økt byggepress i området, samt i andre tilsvarende uregulerte hytteområder i Vestby. Bygningssjefen mener imidlertid at denne ulempen har mindre vekt da kommuneplanen inneholder bestemmelser som begrenser nye tiltak i form av krav til maksimal BRA og gesims- og mønehøyde, slik det også ble påpekt av Fylkesmannen i ovennevnte avgjørelse. Pyttskog er i likhet med Sjernåsen et veletablert og utbygd hytteområde med få ubebygde tomter. Bygningssjefen mener således at det er klart flere fordeler ved å gi dispensasjon fra plankravet i kommuneplanbestemmelsene 1, enn ved å ikke gi det. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanbestemmelsene 1, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonens gyldighet Dispensasjonen er gyldig i tre år fra vedtaksdato jf. pbl. 21-9. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at dispensasjon er gitt, faller dispensasjonen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn to år. For at tiltaket skal anses som satt i gang, må selve byggeprosessen, altså det fysiske arbeidet, være i gang. Det er ikke nok at forberedende arbeider er igangsatt. Hvis tillatelsen faller bort, må søknadsprosessen startes på nytt. Den nye søknaden vil da vurderes etter gjeldende regelverk. Vår ref.: 19/00481-6 Side 5 av 7
Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 10 300,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 4-3 Saksbehandling dispensasjon kr 10 300,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Einar Georg Nilsen bygningssjef June Cathrine Ormstad rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: Fasadetegning Plantegning Situasjonskart Kopi: Mariann Rø, Grimelundshaugen 16A, 0374 OSLO Mottakere: Fylkesmannen i Oslo og Viken, Postboks 325, 1502 MOSS Vital Bygg as, Sarpsborgveien 140, 1640 RÅDE Vår ref.: 19/00481-6 Side 6 av 7
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 19/00481-6 Side 7 av 7