MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Finn Omholt-Jensen Vesteråsveien 32 0382 Oslo DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2018/1931-11 Jan Inghard Thorsen, 91637721 077/0072/L42 14.03.2019 DISPENSASJON OG TILLATELSE Etablering av vei, snuareal og parkering. Vei og snuareal anlegges på gnr. 77 bnr. 1, parkeringsareal anlegges på gnr. 77, bnr. 72. Sted/adresse: Landeveien 143 Tiltakshaver: Finn Omholt-Jensen Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav l, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav a gis det tillatelse til å etablere vei, snuareal og parkeringsareal. Terrengprofiler og situasjonskart mottatt 2.3.2019 ligger til grunn for tillatelsen. Søknaden er mottatt 28.9.2018. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplanens LNF formål, samt fra det generelle byggeforbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Veien skal anlegges som vist på terrengprofiler vedlagt søknaden, uten store terrengendringer. Parkeringsareal på egen grunn skal også legges i samme plan som dagens terreng, ingen store terrengendringer skal utføres. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Søknaden Finn Omholt-Jensen søker om tillatelse til etablering av vei, snuareal og parkering. Vei og snuareal skal anlegges på nabotomt gnr. 77, bnr. 1, mens parkering anlegges på egen eiendom gnr. 77, bnr. 72. Det foreligger erklæring om veirett og rett til anleggelse av veien på naboeiendommen. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 2801.48.69222 ORG.NR : 964 968 519
Arealplanstatus Det foreligger ikke reguleringsplan for det aktuelle området. Det aktuelle området er i kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er byggeforbud med unntak for stedbunden næring i disse områdene. Omsøkte tiltak vurderes å være i strid med krav til LNF-områder i kommuneplanen, tiltaket vil derfor betinge dispensasjon fra byggeforbud i kommuneplanens LNF-områder. 100-metersbeltet Den aktuelle eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Det gjelder 100-meters byggeforbud i henhold til plan- og bygningslovens 1-8, og tiltaket betinger også dispensasjon fra dette byggeforbudet. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra LNF formålet i kommuneplanen, samt fra byggeforbudet i 100 metersbeltet. Tiltakshaver begrunner søknaden med at det er utfordrende å bære alt av bagasje, vann, mat osv. mellom hytta og dagens parkering som ligger ca. 200 meter fra hytta. Videre pekes det på at veien kan benyttes i forbindelse med drift av skogen i området, samt som anleggsvei i forbindelse med kommende renovering av hytta på eiendommen. Det opplyses at veien vil følge terrenget og at det ikke blir skjemmende skjæringer, eller fyllinger. Videre opplyses at veien vil ha grusdekke og ikke bli synlig fra sjøen. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedet, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Agder og Vest Agder Fylkeskommune for uttalelse. Fylkesmannens miljøvernavdeling uttaler i brev av 7.3.2019 at de ikke har spesielle merknader til saken. Fylkeskommunen v/konservator uttaler følgende i e-post av 13.3.2019: «Potensialet for funn vurderes å være lite, vi vil derfor minne om varslingsplikten. Det gjøres oppmerksom på at dersom det ved tiltak oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses i den utstrekning de kan berøre fornminnene eller deres sikringssone på 5 meter. Melding skal i så fall straks sendes Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står selv ansvarlig for at det blir overholdt, jf. Kulturminneloven 8». Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken.
Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd fremgår det at kommunen heller ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for å etablere vei, snuareal og parkering i område avsatt til LNF formål, samt fra byggeforbudet i 100 metersbeltet. Hensynene bak reglene som er gitt i kommuneplanen er å ivareta landbruks natur og friluftsinteresser. Hensynene bak byggeforbudet i 100 metersbeltet er å sikre allmennhetens muligheter for fri ferdsel langs sjø og vassdrag. Videre er hensynet til det biologiske mangfoldet og det bebygde preget langs sjøen momenter som skal tillegges vekt ved vurderingen. På den aktuelle tomten er det ikke landbruksinteresser av betydning, utover skogsdriften, som vil kunne fortsette som tidligere. Det vil derfor være hensynet til natur og friluftsliv og 100 metersbeltet som gjør seg gjeldende. Da det i denne saken er søkt om å etablere vei til en eksisterende hytteeiendom kan kommunen ikke se at dagens situasjon endres i forhold til allmennhetens muligheter for fri ferdsel. At det etableres en gruset vei i stedet for dagens gangadkomst mellom parkeringsplass og baksiden av hytta, kan vi ikke se at vil medføre en vesentlig endring av dagens situasjon. Det skal ikke foretas store terrenginngrep og tiltaket vil ifølge søker ikke bli synlig fra sjøen. Omsøkte tiltak medfører, etter kommunens vurdering, ingen reelle negative endringer i forhold til de hensyn som ligger bak de aktuelle bestemmelsene i kommuneplanen og pbl. 1-8. Med henvisning til ovenstående kan Mandal kommune ikke se at hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt ved å gi de omsøkte dispensasjoner. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at man opprettholder god standard på eksisterende hytteeiendommer langs sjøen. Det kan sees som en fordel at man optimaliserer bruken av de arealer som allerede er privatisert og sånn sett ikke interessante for allmennheten. Dette medfører at eiendommen kan brukes i større utstrekning og sannsynligvis at flere kan nyte godt av denne bruken. Det er ingen naboer som har uttalt seg negativt til søknaden. Kommunen kan heller ikke se at det er spesielle ulemper ved å innvilge omsøkt dispensasjon. Etter en samlet vurdering finner vi at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for
å gi dispensasjon fra bestemmelsene om LNF formål og byggeforbud i 100 metersbeltet vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket, slik det er beskrevet, med små terrenginngrep medfører at tiltaket får naturlig tilpasning. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 7.000,- Gebyrtype, tiltak uten ansvarsrett Pbl. 20-4 7.000,- Til sammen 14.000,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 116/19 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Jan Inghard Thorsen saksbehandler Kopi til: Fylkesmannen i Agder Postboks 788 Stoa 4809 Arendal Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Vest-Agder fylkeskommune v/ Bueklev Gjermund Flatebø Landeveien 94 4513 Mandal
ORIENTERING OM ADGANGEN TIL Å KLAGE PÅ VEDTAK FATTET AV LEDER TEKNISK FORVALTNING ELLER DET FASTE PLANUTVALGET Klagerett Tiltakshaver, nabo eller andre som er berørt av en sak, kan klage på hele eller deler av vedtaket i saken. Klagefristen er 3 uker, regnet fra den dagen vedtaket kommer i posten. Brevet må være postlagt innen disse 3 ukene (jf. forvaltningslovens 29). En eventuell klage skal sendes Teknisk forvaltning. Den må være skriftlig og brevet må undertegnes av den som vil klage. Brevet vil bli sendt eventuelle andre parter (tiltakshaver, nabo eller lignende) til uttalelse, og saken vil deretter bli tatt opp til ny vurdering. Leder teknisk forvaltning eller Det faste planutvalget kan omgjøre tidligere vedtak på grunn av opplysninger i klagen og gjøre et nytt vedtak i saken. Hvis saken legges fram for Det faste planutvalget til behandling, vil De få tilsendt kopi av saksframstillingen som utarbeides av leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning. De vil få skriftlig beskjed om når saken behandles. Hvis den nye behandlingen ikke fører til en endring av vedtaket, vil saken bli sendt fylkesmannen til endelig avgjørelse. Saker vedrørende utslipp fra mindre avløpsanlegg og avslag med hjemmel i vegloven, vil bli sendt kommunens klagenemnd til sluttbehandling. Behandling av en klagesak vil nødvendigvis måtte ta en del tid. Utsettelse med å påbegynne byggearbeidene (utsatt iverksetting) Selv om det er klagerett på vedtaket, kan godkjente byggearbeider og avløpsanlegg vanligvis påbegynnes umiddelbart etter at tillatelse er gitt. For saker der Det faste planutvalget har gitt dispensasjon eller prinsippgodkjent søknaden, vil leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning måtte gi en formell tillatelse før arbeidene kan igangsettes. Arbeider som utføres før klagefristen er utgått, gjøres på eget ansvar. En nabo eller andre som blir berørt av saken, kan be om at de godkjente arbeidene ikke igangsettes før klagen er endelig avgjort (jf. forvaltningslovens 42). Dekning av saksomkostninger Dersom vedtaket i saken endres som følge av klagebehandlingen har klageren i noen tilfeller mulighet til å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket (jf. forvaltningslovens 36). Dette gjelder i hovedsak kostnader til bruk av advokat. Ved henvendelse til Tjenestetorvet eller Teknisk forvaltning kan De få nærmere veiledning om klagemuligheter m.m. De kan også få se de fleste dokumentene i saken, få nærmere veiledning om videre behandling av saken og få andre opplysninger (tolking av vilkår, bakgrunn for behandlingsgebyr m.m.). Ta gjerne kontakt med saksbehandler i saken.