Protokoll fra ordinær generalforsamling i Høgdaveien Borettslag

Protokoll fra ordinær generalforsamling i Høgdaveien Borettslag Møtedato 12.06.2008 Møtetidspunkt 18:30 Møtested Philips lokaler i Sandstuveien Tilstede var Og til sammen Fra forretningsfører møtte Møtet ble åpnet av 17 andelseiere 7 med fullmakt 24 stemmeberettigede Håkon Nordskog Jacobsen Styreleder Saksoversikt 1 Konstituering 2 Årsberetning og årsregnskap for 2007 3 Godtgjørelser 4 Forslag 5 Valg av tillitsvalgte 1 Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått: Anne-Grethe Dahl Terjesen B C D Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende eier var tilstede. Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen Som referent ble Håkon Nordskog Jacobsen foreslått, og til å underskrive protokollen Mona Abelsen og Erling Børstein Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2 Årsberetning og årsregnskap for 2007 A. Årsberetning og regnskap Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2007 ble gjennomgått og foreslått godkjent. B. Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til balansen. 3 Godtgjørelser A Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 70 000. B Godtgjørelse til revisor Godtgjørelse til revisor for regnskapsåret 2007 ble foreslått satt til kr 3 296. Side 1 av 8

4 Forslag A Forslag fra styret v/ Knut Brandrud angående kabel-tv avtale Styret har innhentet nye tilbud fra de to aktuelle leverandører av kabel-tv, GET og Canal Digital. Dette er gjort fordi vi har opplevd en ganske stor prisøkning de siste par årene, samt at behovet er i ferd med å endre seg. Ut fra innhentede tilbud er det ikke store endringer i prisene mellom de to konkurrentene. Dvs. det er ikke noe særlig å hente i forhold til det tjenestenivået vi får levert i dag. I forbindelse med dette har det også vært naturlig å se på mulige utvidelser av den kollektive avtalen (dvs. det som betales over husleien). Vi ser nå at stadig flere borettslag går over til en kollektiv avtale med mer innhold, basert på nye bruksmønstre for TV og internett/bredbånd. Styret har vurdert følgende mulige tillegg til vanlig TV over kabelen som vi har i dag: Digital-TV. Vi har nå vært gjennom en overgang til digital-tv i bakkenettet, og etter hvert vil også dette skje i kabelnettet. Samtidig ser vi at stadig flere går over til flat-tv der billedkvaliteten blir vesentlig bedre med digital-tv. Gjennom OBOS sin rabattavtale med GET er tilleggskostnaden for å inkludere digital-tv til alle beboerne relativt beskjeden, ikke minst i forhold til det man må betale individuelt i dag for samme tjeneste. Styret anbefaler derfor å inkludere digital-tv i en ny kabel-avtale, ut i fra at dette nå raskt blir den nye standarden i Norge. Digital-TV+Bredbånd. Det store flertallet av Norges befolkning har nå internett tilgang, og en kollektiv avtale om bredbånd medfører vesentlig lavere kostnader for den enkelte enn andre tilkoblingsalternativer. Styret anbefaler derfor å inkludere en basis bredbåndstilkobling i en ny kabel-avtale. Digital-TV+Bredbånd+Telefon. Begge leverandører kan også tilby telefoni over bredbåndsforbindelsen. Her ser vi imidlertid at behovene kan være mer ulike for den enkelte. Prisforskjellen mellom de to leverandørene er ikke så store. Tilbudet er noe uoversiktlig, men vi har vurdert at GET er noe bedre på grunnlag av følgende forhold: Mer fleksibelt tilbud på oppgradering til høyere bredbåndshastigheter Mer fleksibelt tilbud på telefon over bredbånd Det er en viss ulempe å skifte leverandør for de som har e-post adresse knyttet til bredbåndsleverandør Hva vil et utvidet tilbud gjennom kollektiv avtale bety for den enkelte? DigitalTV: De som ikke har flat-tv kan bruke TV-uttaket som i dag uavhengig av alternativene vi skal stemme over. De som har flat-tv kan koble til via Scart eller HDMI kabel fra digital-tv boksen som er inkludert i pakken. For et mindre månedlig tillegg kan digital-dekoderen byttes med en PVR boks som gir veldig enkel og fleksibel opptaksmulighet. GET sin PVR løsning har fått veldig bra omtale i media, se f.eks. http://teknofil.no/wip4/review/tester_get_box_hd_pvr/d.epl?id=27403 Bredbånd: Gir internett tiknytning med OK hastighet for vanlig enkel bruk. For de som har GET bredbånd i dag, vil endringen være veldig liten, muligens med bytte av mottakerboks, men ellers alt som før. De som bruker ADSL (via Telenor, Tele2, NextGenTel, etc.) i dag kan spare mye ved å benytte en forbindelse via kabelnettet i stedet. ADSL går over telefonlinjen, mens GET sitt bredbånd går via kabel-tv linjen. Det er ikke noe i veien for å fortsette med ADSL om man ønsker (f.eks. om dette er betalt via jobb, osv.), men husk at man gjerne må skatte av fordel når bedriften betaler. Derfor vil man nesten uansett komme gunstigere ut ved en kollektiv avtale om bredbånd gjennom borettslaget. Dersom du har e- postadresse knyttet til en annen bredbåndsleverandør må du endre denne om du bytter til GET. Derfor anbefaler man i dag at folk heller velger en uavhengig e- postleverandør. Både Hotmail og Gmail (Google) er gratis og kan brukes også fra andre PCer enn de du har hjemme. Bredbåndshastighet måles i kb/sek. 1250/750 betyr her 1250 kbps mottakshastighet (nedlasting) og 750 kbps sendehastighet. For internett er mottakshastigheten viktigst. Du kan finne mer ut om hva som passer til ditt behov her: http://www.get.no/web/main/produkt/internett/velg_riktig_produkt Side 2 av 8

Telefoni: Telefonløsningen er en såkalt bredbåndstelefon (IP-telefoni). Dette er en teknisk løsning som ikke har samme garanterte kvalitet som tradisjonell telefoni. Dette er en teknologi som er forbedret de senere årene, og som stort sett fungerer utmerket. I praksis merker man ikke noen reell forskjell på tjenester eller kvalitet. Man kan bruke sin eksisterende telefon, men det følger også med en gratis trådløs telefon i pakken. Man kan fortsette å bruke sitt eksisterende telefonnummer. Den praktiske forskjellen for den enkelte er at telefonuttaket vil komme fra en boks (samme som gir deg bredbåndstilkopling) som skal koples til kabeltv uttaket i stedet for den gode gamle telefonkontakten. GET ordner alt det praktiske med å flytte telefon-abonnementet fra din eksisterende leverandør. Den viktigste fordelen er prisene, som er vesentlig lavere enn det Telenor og andre tilbyr på tradisjonell telefoni. Dersom man velger kollektiv pakke med telefoni fra GET, koster det 99,- ekstra over husleia. Dette dekker månedsavgift for telefon. Med dette abonnementet er det gratis å ringe til fasttelefon i Norge, og det er også billigere å ringe til utlandet og til mobil enn med Telenors abonnement. GET abonnementet tilsvarer Freetime som beskrevet på http://get.no/web/produkt/telefoni. Her kan du også lese mer om de ulike alternativene GET tilbyr. Tabellen under viser de tre hovedalternativene samt relevante oppgraderingsmuligheter for den enkelte gitt en slik kollektiv avtale. Kolonnen med besparelse viser hva man sparer på å legge til henholdsvis bredbånd og telefoni i den kollektive avtalen. Kollektive pakke alternativer Pris kollekti v avtale for boretts laget Forslag 1 Kollektiv digitaltv pakke 149 Besparel se med kollektiv avtale Totalpri s uten kollekti v avtale Forslag 2 DigitalTV + Bredbånd 750/750 228-116 344 Forslag 3 DigitalTV + Bredbånd + Bredbåndstelefon 327-166 493 Kommentarer Kollektiv avtale blir ca. 35 kr. dyrere per måned enn det vi har i dag. Ska du ha digital TV i dag koster det deg 99,- per måned (i tillegg til det du betaler over husleia) + digital årsavgift på 498. Ingen årsavgift på kollektiv pakke. Kollektiv avtale gir noe lavere bredbåndshastighet. Sammenlikning viser hva du sparer i forhold til rimeligste bredbånd uten kollektiv avtale. Justerer man for oppgraderi til samme type hastighet er besparelsen 67,- (se Bredbånd 1250/750 under) Gjelder samme typen telefoniabonnement. Get kan også tilby telefoni uten månedsavgift men høyere ringepriser Oppgraderingsmuligheter (individuelt) for bredbånd Bredbånd 1250/750 49-67 Besparelsen listet er i forhold til samme bredbåndspakke uten kollek avtale Bredbånd 3500/750 149-51 "" Bredbånd 6500/1000 249-51 "" Bredbånd 12500/1500 349-51 "" Bredbånd 26000/1500 550-70 "" Oppgraderingsmuligheter for digitaltv Side 3 av 8

PVR boks, leie per måned 79 - - Sparer 299 i HD-PVR boks, leie per måned 99 etableringsgebyr Tabellen viser hva man sparer i forhold til å bestille tilsvarende tjenester fra GET individuelt. PVR = harddisk basert opptaker, Sca interface PVR med HD kvalitet, HDMI interface Vi har valgt å legge fram 3 ulike alternativer for Generalforsamlingen å votere over. Styret legger til grunn at et overveldende flertall av beboerne bruker/trenger bredbånd nå eller i nær framtid, og vi vil derfor anbefale forslag 2 eller 3. Prisene per leilighet vil da bli en del av justert husleie. Forslag 2 er totalt best hvis et klart flertall i borettslaget ønsker billig bredbåndstilknytning, men telefonibehovet er mer variert. For de som ringer veldig lite via fasttelefon er antakelig dette alternativet best. Man kan likevel tegne et telefonabonnement med GET (individuelt) med 0,- i månedsavgift men vesentlig dyrere ringepriser. Forslag 3 er totalt best hvis et klart flertall i borettslaget har et mer normalt telefonbehov. For de som i dag har vanlig telefoniabonnement fra Telenor eller Tele2 er dette uansett veldig gunstig. Har du i dag vanlig telefoniabonnement fra Telenor og ringer for 100,- eller mer i tellerskritt per måned vil dette alternativet trolig komme best ut sammenliknet med forslag 2 kombinert med GET telefoniabonnement av typen Zero. Det er en fordel når det gjelder kundestøtte om vi har en kollektiv avtale også på telefoni. Forslag til vedtak angående endring av kabel-tv avtale med GET: Eksisterende avtale med GET utvides til en av de tre følgende pakker: Forslag 1: Bare Digital TV. Kr. 149 per leilighet per måned over husleien. Forslag 2: Digital TV og Bredbånd (750/750): Kr. 228 per leilighet per måned over husleien. Forslag 3: Digital TV, Bredbånd (750/750) og telefon (GET Freetime): Kr. 327 per leilighet per måned over husleien. Forslag 2 vedtatt Side 4 av 8

B Forslag fra styret v/ Knut Brandrud angående vedtektsendring Styret har tidligere informert om at vi valgte ikke å utrede videre endring av ansvar for bygningsmessige endringer utført av den enkelte andelseier, som vedtatt på forrige generalforsamling. Dette ble gjort etter ytterligere vurdering i Styret og i samråd med OBOS. Vi kom fram til at det ville blitt for komplisert å komme fram til en tilfredsstillende løsning. I stedet har vi valgt å arbeide ytterligere for å presisere ansvarsforholdet slik det kommer til uttrykk i vedtektene. Forslaget under innebærer mindre endringer til punkt 4-3 i vedtektene. Endringene er gjort for å klargjøre ytterligere ansvaret for endringer som er utført av den enkelte andelseier. For å få fram helheten tar vi med teksten i sin helhet, der endret tekst er understreket. 4-3 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. (3) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre visse bygningsmessige endringer. Punktene under regulerer i hvilke tilfeller slik godkjenning kan gis, samt den enkelte andelseiers ansvar for disse endringene etter at endringen er utført. 1. Definisjon av bygningsmessige endringer som berøres av 4-3 (3): a. Alle tilbygg b. Utvidelse av eksisterende verandaer, eller endret verandakonstruksjon c. Piper for ildsted med tilhørende beslag og feiestiger d. Utgraving og/eller endring av jordkjeller til beboelsesrom. Dette gjelder opprinnelige jordkjellere i Trygve Ryens vei med like numre e. Innsetting av vinduer i gavlvegger f. Utskifting av eksisterende vinduer som medfører endring av størrelse/utforming g. Montering av andre anlegg som krever installasjon på tak/yttervegg. Dette gjelder varmepumper, klimaanlegg, gasspeiser og alle typer antenner h. Montering av utevannkraner og vannopplegg knyttet til dette 2. Alle bygningsmessige endringer inkludert de som er nevnt under 1. krever skriftlig godkjenning av Styret og offentlig bygningsetat. Visse mindre endringer kan være unntatt for offentlig godkjenning. Den enkelte beboer har ansvar for å orientere seg om dette, dvs. det er den enkeltes ansvar å påse at offentlig godkjenning innhentes når det er påkrevet. Om det skulle vise seg at endringer er gjort uten godkjenning vil den enkelte beboer være erstatningspliktig for alle typer skader som kan oppstå der den bygningsmessige endringen kan være hel eller delvis årsak, inkludert evt. skade på for eksempel naboleiligheter. 3. Tilbygg av tilsvarende type som allerede er godkjent i borettslaget vil normalt bli godkjent av Styret, forutsatt offentlig godkjenning. Styret vil kunne pålegge den enkelte utbygger å utføre utbyggingen i henhold til retningslinjer vedtatt av Styret. Dette kan være estetiske forhold eller forhold knyttet til framtidig vedlikehold, brannsikring, drenering, etc. Det kan også gjelde forhold knyttet til avgrensning mot fellesareal for leiligheter på enden av hver rekke. 4. Utgraving og/eller endring av jordkjeller til beboelsesrom vil normalt ikke godkjennes, da dette har vist seg å kunne skape problemer med drenering, samt at bygningsmassen egentlig ikke er dimensjonert for dette. Dette til tross for at det tidligere har vært gitt tillatelse til slik utgraving. 5. Leilighetene er opprinnelig ikke bygd for å ha oppholdsrom i kjellere. Kravene til drenering rundt leilighetene reflekterer dette. Borettslaget er ansvarlig for tilfredsstillende drenering i forhold til opprinnelig bygningsstandard. Kjellere med opprinnelig betonggulv kan likevel endres til beboelsesrom uten styrets godkjenning. Det er den enkeltes ansvar å påse at offentlig godkjenning innhentes når det er påkrevet. Borettslaget er ikke ansvarlig for eventuelle fuktproblemer i slike ombygde Side 5 av 8

kjellere som ikke ville medført noe problem slik de opprinnelige kjellerne var konstruert. 6. Beboeren av leiligheten med bygningsmessig endring iht. 1. er ansvarlig for regulært vedlikehold og erstatning ved evt. skade der vedlikehold/skade må kunne sees i sammenheng med den bygningsmessige endringen og dette ikke er dekket av gjeldende forsikring for borettslaget. Dette gjelder mer spesifikt: a. Tilbygg: I. Vedlikehold av verandaer inkl. ekstra dører i tilknytning til tilbygg II. Vannlekkasjer knyttet til tilbygg III. Vedlikehold/skifte av taktekking inkludert beslag og takrenner IV. Der det evt. er gitt tillatelse til at gulv i tilbygg ligger lavere enn eksisterende kjellergulv vil beboer være ansvarlig for nødvendig tilleggsdrenering samt all framtidig vedlikehold av slik tilleggsdrenering b. Piper: I. Puss, beslag og topphatt. Styret kan også pålegge nødvendig oppgradering av beslag på piper av estetiske grunner samt for bedre å sikre mot mulige lekkasjer II. Feiestiger i henhold til enhver tid gjeldende brannforskrifter c. Endring av kjeller: I. Omgjøring av eksisterende jordkjellere til beboelsesrom. Dette gjelder krypkjellere i Trygve Ryens vei med like numre. I noen tilfeller er disse allerede gravet ut til ståhøyde fra borettslaget ble bygget, i andre tilfeller ikke. Uansett er slike endringer godkjenningspliktige og vil normalt også kreve ytterligere drenering. Beboer er her ansvarlig for nødvendig tilleggsdrenering samt all framtidig vedlikehold av slik tilleggsdrenering. Dette gjelder også utgraving av kjellere som er godkjent og utført før disse utfyllende reglene ble vedtatt på generalforsamling i 2007 d. Utevannkraner: I. Disse må være godkjent frostsikre og det må være mulig å lukke dem utenfra. Kraner skal være lukket når vanning ikke pågår. II. Fastmonterte vannledninger på yttervegg vil normalt ikke godkjennes. Dette gjelder også vannopplegg med fordeling av vann fra utevannkran på endevegg til andre leiligheter i en rekke. For opplegg av denne typen som eksisterer før disse nye reglene trer i kraft (fra generalforsamling 2007) kan det gjøre unntak under forutsetning av at hovedkranen for dette opplegget er godkjent frostsikker og holdes lukket når vanning ikke pågår, samt at utvendige slanger ikke er montert tett opp til panel III. Borettslaget tar ansvar for nødvendig oppgradering og vedlikehold av opprinnelige (fra borettslaget ble bygget) utevannkraner på endevegger. IV. Styret kan utover dette vedta å ta ansvar for ytterligere utevannkraner som er nødvendige for renhold/spyling av fellesareale og søppelkasser. e. Endring av størrelse på eksisterende vinduer. Vedtektsendringen foreslås godkjent. Side 6 av 8

C Forslag fra styret v/ Anne Grete Terjesen ang. rehabilitering av tak og gavlvegger I forbindelse med videreføringen av rehabilitering av tak og gavlvegger for de siste seks rekkehusene ble det vedtatt på generalforsamlingen i 2007 at styret skulle begynne utredning av saken og legge frem et forslag på generalforsamlingen i 2008. Styret har i løpet av året reforhandlet rammeavtalen med vår hovedentreprenør Oslo Byggentreprenør AS (OBE). Denne rammeavtalen er kvalitetssjekket med konsulent fra firmaet Øyvind Moen AS. OBE har kommet med et kostnadsforslag for rehabilitering av tak og endevegger. Kostnaden per hus er kr 675 000 inkl mva forutsatt ingen uforutsette skader som råte. Her inngår det bytte av begge endeveggene og beslag på alle pipene. Totalt kan man regne at rehabiliteringen vil komme på omkring 7-7,5 mill kroner. Ettersom det har vært stor aktivitet på bygningssiden i tillegg til at mange av styremedlemmene ikke skal fortsette i sine verv, så har man sett det som mest hensiktsmessig at det nye styret overtar de videre forhandlingene med OBE og lager en finansieringsplan for rehabiliteringsarbeidet totalt. Når man rehabiliterte de første 22 leilighetene valgte man en rekke der arbeidet ble utført etter medgåtte timer og materiell ( åpen bok prinsippet). Deretter gikk man i forhandlinger med OBE om en fastprisavtale på resterende rekkehus. Styret mener det var en god løsning for borettslaget. På bakgrunn av dette mener styret at det i løpet av sommeren/høsten bør velges ut et rekkehus til en pilot. Deretter bør man gå i forhandlinger med OBE og innkalle til en ekstraordinær generalforsamling der styret legger frem videre rehabilitering og finansieringsplan for de resterende fem hus. Forslag til vedtak Styret får fullmakt til å begynne rehabiliteringen av ett rekkehus i samarbeid med OBE til en kostnadsramme på kr 800 000. Etter gjennomført pilotprosjekt innkaller styret til ekstraordinær generalforsamling for å legge frem totalkostnadene for videre rehabilitering og finansieringsplan. Rehabiliteringen av det første rekkehuset finansieres ved bruk av oppsparte midler. Styret trekker forslaget til fordel for benkeforslag fra Per Sander Døvle: Styret får fullmakt til å begynne rehabiliteringen av resterende rekkehus til en kostnadsramme på kr 800 000. Styret innkaller til ekstraordinær generalforsamling for å legge frem totalkostnadene for videre rehabilitering og finansieringsplan. Benkeforslaget godkjennes D Forslag fra styret v/ Anne Grethe Terjesen ang. drenering av borettslagets område De siste årene har styret stadig fått henvendelser fra beboere som klager over at det mye vann på plenene og at kjellerne virker fuktige fordi det står mye vann inntil grunnmuren. Borettslaget er over 45 år gammelt og man vet at dreneringsløsningen fra 1963 ikke fungerer i dag. Styret har i samarbeid med Oslo Byggentreprenør startet kartleggingen av eksisterende drenering. I samarbeid med fagfolk vil styret lage en totalplan for drenering av borettslagets område. Det kan være hensiktsmessig å utføre dette arbeidet når man skal begynne med rehabiliteringen av husene. Forslag til vedtak Styret ber om en fullmakt på kr 200 000 for å få kartlagt tilstanden på eksisterende drenering og utarbeide forslag til mulige løsninger. Arbeidet finansieres ved bruk av oppsparte midler. Side 7 av 8

E Forslag fra Blanka Jamtli angående container for ikke-hageavfall Borettslaget bestiller container eller komprimatorbil hvert år som kan benyttes til beboernes avfall (ikke hageavfall). Styrets innstilling: Styret anbefaler ikke forslaget, både på grunn av kostnaden og miljømessige hensyn. Styret oppfordrer i stedet alle til å benytte tilbudet om gratis levering av kildesortert avfall på Grønmo. Forslaget falt 5 Valg av tillitsvalgte A Som leder for 1 år ble det foreslått Arild Skjeltorp Trygve Ryensvei 40 Valgt B C D E F Som styremedlemmer for 2 år ble det foreslått Alf Petter Marthiniusen Høgdaveien 5 D Bente Topp Trygve Ryensvei 16 Valgt Som styremedlem for 1 år ble foreslått: Cathrine Rist Trygve Ryensvei 3 Valgt Som varamedlemmer for 1 år ble foreslått Magne Overein Trygve Ryensvei 26 Knut Akselsen Høgdaveien 1 C Cathrine Olafsen Trygve Ryensvei 8 Marianne Falao Høgdaveien 1 F Valgt Som valgkomité for 1 år ble foreslått Anni Broch Trygve Ryensvei 19 Anne Grethe Terjesen Trygve Ryensvei 28 Valgt Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert: Bente Topp Valgt Varadelegert: Alf Petter Martiniusen Generalforsamlingen ble hevet kl 21.00 Protokollen godkjennes av undertegnede Anne-Grethe Dahl Terjesen /s/ Møteleder Mona Abelsen /s/ Protokollvitne Håkon Nordskog Jacobsen /s/ Referent Erling Børstein /s/ Protokollvitne Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Leder : Arild Mork Skjeltorp Trygve Ryensvei 40 Nestleder : Knut Brandrud Høgdaveien 5C Styremedlem : Bente Topp Trygve Ryensvei 16 Styremedlem : Alf Petter Marthiniusen Høgdaveien 5 D Styremedlem : Cathrine Rist Trygve Ryensvei 3 Oslo 13.06.08 HNJ Side 8 av 8