RAPPORTANSVARLIG: Helge Fjellro Vavollen 144, 5610 ØYSTESE Tlf: 41140500 E-post: post@helgefjellrono VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Hovland, 5694 ONARHEIM Matrikkelnr Gnr 19 Bnr 8 "MIDTHEIM" Kommune TYSNES Hjemmelshaver(e) FLORVÅG TORILL 1/ og HJERTAGER OLAV 1/ Dato for befaring 051101 Bruksareal: 186 m Bruksareal primærdel (P-ROM): 11 m Tomteareal: 160 000 m Normal markedsverdi: kr 1 350 000,00 Anbefalt låneverdi: kr 1 0 000,00 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Bolignummer Hovland 19 8 "MIDTHEIM" Postnr Poststed Kommune Område/bydel 5694 ONARHEIM TYSNES Tvedt Rekvirent Jens Krog Hjemmelshaver(e) FLORVÅG TORILL 1/ og HJERTAGER OLAV 1/ Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Jens Krog og takstmann Helge Fjellro 051101 Premisser - Generelle opplysninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen Verditaksten er utført iht Nito Takst AS instruks for utfylling av takstskjema, takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger 009 Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter takstbransjen sine regler Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt supplert med enkle målinger Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg Egne forutsetninger Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike installasjoner og innredninger Fuktmåling er ikke foretatt Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at bygningene var møblert og i bruk Byggesak er ikke kontrollert, om bygget er i samsvar med kommunen sine dokumenter Opplysninger om tomteforhold, vann og avløp er basert på opplysninger gitt av eier/rekvirent Areal oppgitt i Infolands eiendomsbase Gnr: 19 Bnr: 8 051101 Side 1 av 7 Helge Fjellro
Sammendrag Småbruket består av enebolig, løe, eldhus og uthus Bygningsmassen er eldre og delvis i dårlig stand Matrikkel er etablert 041898 I 1968 ble huset bygget om slik det er i dag Boligen har råteskader i bindingsverk og sperr etter lekkasje fra tak på takløft Hoveddelen på huset er oppført i tømmer, utbygg med inngangsparti er oppført i bindingsverk Eventuell isolering er usikker, det er ingen steder med synlig isolasjon Rett etter krigen takløft montert for å lage leilighet i etasje Taket er relativt flatt og egner seg lite for skifertekking Det er skifta noe kledning i 011, da ble det meste av kledningen malt Vinduer er enkle vinduer, eldre isolerglass, isolerglass fra ca år 197, 1990-tallet og ett par vinduer som er nyere Innvendig overflater er fra 1980-tallet og eldre Ser en bort fra fukt - og vannskader er det liten slitasje/bruks-slitasje på overflater Løen er opprinnelig oppført i grindverk, med utvendig liggende malt trekledning i god stand, saltak tekket med Eternitt fra antatt 1960-tallet Bygget har liten bruksverdi etter dagens bruk, men grei til lager etc Eldhuset har eldre stedvis råteskadet kledning, saltak tekket med eldre teglstein Delvis jordgulv og tregulv på mark Uthus og lite lekhus er i dårlig teknisk stand og liten verdi i taksten slik at byggene ikke er medregnet i takst Taksten er basert på opplysninger fra rekvirent på ca 16,5 da innmark og ca 144 da utmark Ved jordskifte i 1973 ble arealene definerte og det ble satt ut merker for respektive eiendommer Til eiendommen hører også 1 stk nausttomt En relativt stor tomt med egen grunn og en naustrett på annen grunn Det er satt opp grsepåler for tomtegrenser på bruksrett for nausttomt som ligger like nordøst for egen tomt, nordøst for to naust Nabo pakter det lille som er av dyrka mark uten å betale leie Skogen består av Gran og Furu Mestedelen av skogen er vurdert ut fra kartdata Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger på Hovland ca 1 mil fra kirken på Onarheim, ca 17 km fra kommunesentret Våge Sørvendt og solrikt område med meget flott utsikt i nærområde, over Onarheims-fjorden og mot store deler av Kvinnherad og fjellene i Kvinnherad mv Område er landlig og barnevennlig Veiene i dette område er relativt smale og svingete Legges hovedveien mellom Stavanger og Bergen i den indre leien vil kommunikasjonen mot Bergen og Stavanger og ellers til å bli svært mye bedre Reguleringsmessige forhold Landbruk, Natur og friluftsområde (LNF - område) Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt 160 000 Eiet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Opparbeidet tomt med plen, div prydbusker, terrengmurer og trapper i naturstein Parkering for -3 biler ved avkjøringen Smal vei inn til eiendommen Vann: Onarheim vassverk Avløp: Privat septiktank med offentlig tømming Terrengforhold Kupert terreng Gnr: 19 Bnr: 8 051101 Side av 7 Helge Fjellro
Eiendommens bygninger VERDI- OG LÅNETAKST Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Våningshus 1898 1968/197 B Løe Ca 1900 C Eldhus Ca 1900 Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring If 55374 Fullverdi Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Natursteinsfundamenter til faste masser Grunnmur i innmurt naturstein Kjellergulv i uisolert betong Kjeller består av rom Det store rommet er vaskerom og lager Bereder i det minste rommet Det er ikke registrert drenering utenfor grunnmur Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Oppført i tømmer og bindingsverk med utvendig liggende malt trekledning Deler av kledning er skiftet,men stedvis er det eldre råteskadet kledning Etasjesklille: Rundtømmerstokker mot kjeller Det er nedforet og kledd med bord mellom bjelker mot kjeller som kan indikere at det er noe isolasjon Det var vanlig å isolere med spon el og også leire på denne tiden Ved oppgradering/skifting avkledning bør vegger av tømmer fortrinnsvis isoleres på utsiden Dører og vinduer "Nyere" entredør i hardved, enkel uisolert kjellerdør Lakkerte slette dører i 1etasje, malte dører i etasje Enkle vinduer i kjeller, baderom og gang i 1etasje og gang i etasje, ellers termaopanvinduer med - lags glass der de fleste er fra 197, 199, 1995 og et par vinduer som er nyere Alder på store deler av vinduer tilsier at utskiftinger må påregnes Takkonstruksjon med yttertak Saltak, uisolert tresperr, stedvise merker etter fukt i undertak av tre og himling i gang Taket er tekket med skiferlapp fra byggeår Bygget antas å være fra ca 1900-tallet Renner og nedløp av plast I følge NBI (Byggforsk) er normal intervall for omlegging av skifer 30 til 50 år og normal intervall for utskifting av skifer 50 til 80 år Piper, ildsteder og oppvarming Teglsteinspipe fra byggeår, pusset over tak med værhane Beslag rundt pipe er ikke nærmere vurdert Det er ikke opplyst om eventuell fyringsforbud Pusset malt pipe i 1- og etasje Eldre ovner i stue og tidligere stue i etasje Bad og vaskerom Baderom i 1etasje fra ca 197 Belegg på gulv, våtromstapet og malte vegger, malt himling Eldre dusjhjørne, wc, servant med speil over og skap på siden Enkel vaskekjeller med uttak for vaskemaskin og plastbeslag Kjøkken Kjøkkeninnredning i malingskvalitet fra ca år 197, dobbelt beslag, ventilator, plass for komfyr Fliser på vegg over benk Belegg på gulv, malt vegg - og takflater Spiseplass på kjøkken Gnr: 19 Bnr: 8 051101 Side 3 av 7 Helge Fjellro
Innvendige overflater Gulv: Betonggulv i kjeller, i 1- og etasje er det teppe og belegg på tregulv Det er synlig lakkerte tregulv på kjøkken, antar at det er tregulv under på andre rom også Vegger: Synlig innmurt naturstein i kjeller, plata vegger eller med tapet, maling og strie Himlinger: Malt himlinger, porøs og harde Huntonitplater I tidligere kjøkken i etasje er det råteskader i tak og vegg etter lekkasje Det er også merker etter fukt i himling i gang Elektrisk anlegg Enkelt åpent eldre elektrisk tavle En-faset inntak Det anbefales på generelt grunnlag at det elektriske anlegget gjennomgås av fagmann Det elektriske anlegget er ikke besiktiget av takstmann, da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon VVS-installasjoner 10 l bereder i kjellerrom fra 006 Eldre vannrør av kobber Eldre avløpsrør av soil Annet Trapp i tre til etasjen, belegg i trinn Trappen til loft er defekt med knekte trinn slik at loftet ikke er besiktiget av takstmann Generelt om andre bygg Løe: Eldre grindverksbygg med utvendig liggende trekledning Kledningen er i bra stand Saltak tekket med Eternit-tekking som etter hvert må skiftes for å unngå lekkasje Grunnmur i betong og naturstein Tradisjonell løe med tømra fjøs i 1etasje, sauefjøs i uetasjen Bygningen har ingen driftsverdi i dag Eldhus: Eldre bindingsverksbygg med utvendig stedvis råteskadet kledning Saltak tekket med teglstein Skal byggene oppgraderes til dagens standard må relativt store kostnader påregnes Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:01 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:01 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Gnr: 19 Bnr: 8 051101 Side 4 av 7 Helge Fjellro
Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Kjeller 54 0 0 0 1etasje 61 56 56 0 etasje 61 56 56 0 Loft 0 0 0 0 Sum bygning 176 11 11 0 Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Kjeller 38 m² gulvareal, vaskerom og lager 1etasje Gang m/trapp, baderom m/wc, kjøkken og stue etasje Gang m/trapp, tidligere kjøkken og 4 soverom Loft Kaldt loft Bygg B: Løe - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1etasje 55 5 0 5 Sum bygning 55 5 0 5 Bygg B: Løe - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1etasje Løe med fjøs Bygg C: Eldhus - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1etasje 4 0 Sum bygning 4 0 Bygg C: Eldhus - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1etasje Lager og garasje for plentraktor Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 55 186 11 74 Kommentarer til arealberegningen Arealet er oppmålt innvendig med laser og beregnet utvendig Kommentarer til planløsningen Planløsning er eldre og ikke tilpasset dagens standard og behov Gjennomgang mellom alle rom i etasje bortsett fra tidligere kjøkken Kjeller er ikke måleverdig etter målereglene grunnet lav takhøyde Ca 1,87 m og lavere under bjelkelag Lavere under drager Trapp til loft er defekt, loft er besiktiget stående på 1trinn i trapp Gnr: 19 Bnr: 8 051101 Side 5 av 7 Helge Fjellro
Kommentarer til Grunnboksbladet mm Borett: Ingen opplyst eller hensyntatt Konsesjon: Ja Sameie: Nei Forkjøpsrett: Ingen opplyst eller hensyntatt Eiendomsbrøk: Nei Heftelser: I følge hjemmelshaver ingen som vedrører takst Ved eventuelt salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle heftelser på generelt grunnlag Servitutter: I følge hjemmelshaver ingen som vedrører takst Ved eventuelt salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle servitutter på generelt grunnlag Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) Ingen Kostnader / andel fellesutgifter: Ingen opplyst eller hensyntatt Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 550 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 50 % kr 1 75 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 1 75 000 Beregnede byggekostnader, Bygg B kr 450 000 -Verdireduksjon -Bygg B 65 % kr 9 500 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 157 500 Beregnede byggekostnader, Bygg C kr 160 000 -Verdireduksjon -Bygg C 75 % kr 10 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 40 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 1 47 500 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 450 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 1 93 000 Gnr: 19 Bnr: 8 051101 Side 6 av 7 Helge Fjellro
Markedsanalyse Nedstående salgsverdi er hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning Store kostnader med oppgradering av bygningsmassen til dagens standard må påregnes Dette har betydelig innvirkning på markedsvurderingen Sørvendt solrik beliggenhet, flott utsikt og tilgang til sjøen med naust tomter er plussfaktor Teknisk verdi fremkommer ved kalkulerte byggekostnader og med fradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt gjenstående arbeider Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner inkludert tilknytningsavgifter for vann, avløp og strøm samt opparbeiding av uteområder og hage Utmarksteigen består av noe Gran og mest Furu Teigen består av myr, innmarksbeite, skog med særs høy og høy bonitet Markedet for Furuvirke er svært lavt for tiden Normalt ligger omsetningsverdien på slike teiger på mellom kr 400 til kr 100 pr dekar i område, men dette avhenger av behov for tilleggs areal i lokalområde Dagens normale salgsverdi på utmarksteigen antas å ligge på kr 100 000,00 Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen vil oppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 1 350 000,00 Anbefalt låneverdi: kr 1 0 000,00 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Øystese 19101 Dokumentkontroll Helge Fjellro Fremlagt: Forsikringspolise, kart med inndeling av teiger, tilbakemelding fra Gårdskart om feil og mangler i kart, ubekrefta grunnboksutskrift Vedlagt: EDR: Utskrift viser etableringsdato, hjemmelshaver, bruksnavn, adresse, mm Situasjonskart over område Retur av dokument Gnr: 19 Bnr: 8 051101 Side 7 av 7 Helge Fjellro