Oppstartsmøtets formål er å avklare offentlige forutsetninger for at planforslaget skal kunne realiseres, og skal danne grunnlaget for en god planprosess. Momentene i denne referatmalen skal fylles ut. Referatet godkjennes av partene i etterkant av møtet. Tekst i blått inneholder linker til nyttige nettsteder. Saksnavn: Detaljregulering for Saksnummer: 18/23689 Saksbehandler: Solveig Foss Haugen, Hanne Stensrød (medansvarlig) Møtested: Kaffehuset Møtedato: 21.11.2018 Til stede fra forslagsstiller Marie Bang Synnes, Børve Borchsenius arkitekter as, Plankonsulent Sven Egil Kristoffersen, Skien kommune, utbygger Til stede fra kommunen Solveig Foss Haugen, Planenh. Hanne Stensrød, Byggesak Geir Halvor Sollid, Planenh 1. Bakgrunnen for oppstartsmøtet Kommunen ønsker å utarbeide en detaljregulering for å tilrettelegge eiendommen gbnr. 67/98 tidligere Uthauen skole - for boliger Den 18.04.2017 blei det i sak 224/17 gitt midlertidig dispensasjon fra pkt. 4.1 i bestemmelsene til kommuneplanens i forbindelse med bruksendring av to eksisterende skolebygg på tidligere Uthauen skole til henholdsvis 17 og 4 små leiligheter. Dispensasjonen gjelder i 4 år, det vil si fram til 18.04.2021. Innen den tid må det utarbeides og godkjennes en reguleringsplan for området. Skien kommune ved Eiendomsenheten har nå engasjert Børve Borchsenius Arkitekter AS ved Marie Bang Synnes til å utarbeide en reguleringsplan. Byggesak opplyser at de 21 leilighetene er ferdige og vil med det første bli gitt brukstillatelse. I forbindelse med byggeprosjektet har Jan Erik Lassen ved JEL Arkitekter as sendt inn en landskapsplan, sist revidert 20.09.18. Denne viser blant annet hvor man har tenkt å anlegge uteareal, lekeareal, ballbane, parkeringsplasser med mer. Lassen opplyser at grøntarealet utenfor Bygg B på 127 m2 utgår som uteoppholdsareal for boligene da dette ligger i støyutsatt område men at annet uteoppholdsareal på eiendommen er tilstrekkelig for å dekke kravet. 52-012 Godkjenningsdato: 11.12.2015 Side 1 av 7
Landskapsplan som foreligger i forbindelse med byggesaken 52-012 Godkjenningsdato: 11.12.2015 Side 2 av 7
2. Planforutsetninger Reguleringsplanform : Jfr. PBL kapittel 12 Detaljregulering Områderegulering Merknad: Følgende overordnede planer er relevante for området (regionale planer, areal og transportplaner (ATP), kommuneplanens arealdel, kommunedelplaner, områdereguleringsplaner, temaplaner med mer): Arealplaner: PlanID Godkjent Plannavn Tema/Formål (som blir berørt) 2012013 23.04.2015 Kommuneplanens arealdel Framtidig boligbebyggelse ATP Grenland 2014-2025 Andre planer: Ny plan vil erstatte (helt eller delvis) følgende andre planer (reguleringsplaner, bebyggelsesplaner mm): PlanID Godkjent Plannavn Tema/Formål (som blir berørt) Pågår det annet planarbeid i nærområdet? Ja Nei Merknad: Vil planforslaget samsvare med overordnet plan? Ja Nei Utløser planforslaget krav om KU/planprogram? Ja Nei Jfr. Forskrift om konsekvensutredninger samt hjelpemiddel 50-014 i Grenlandsstandarden Vil ny plan utløse behov for utbyggingsavtale? Ja Nei Jfr. PBL kapittel 17 Merknad: Har kommunen tilfredsstillende kartgrunnlag for området Ja Nei Foreligger det usikre eiendomsgrenser innenfor planområdet Ja Nei Merknad: Jfr. kart fra Geodataenheten datert 13.11.18 52-012 Godkjenningsdato: 11.12.2015 Side 3 av 7
Planforslaget må forholde seg til følgende rikspolitiske/statlige retningslinjer og bestemmelser (i Planbeskrivelsen må forslagsstiller synliggjøre hvordan man har forholdt seg til disse) Rikspolitiske retningslinjer, jfr. PBL 1985 17-1 første ledd for styrking av barn og unges interesser for vernede vassdrag Statlige planretningslinjer, jfr. PBL 2008 6-2 for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging for klima- og energiplanlegging i kommunene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Rikspolitiske bestemmelser, jfr. PBL 1985 17-1 annet ledd for kjøpesentre Statlige planbestemmelser, jfr. PBL 2008 6-3 (foreligger ingen pr. 11.12.15) 3. Krav til varsel om oppstart av planarbeidet Jfr. Forhåndsvarsle oppstart av planarbeid 52-02 Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeidet. Rutine 52-02 med tilhørende hjelpemidler beskriver hva varselet og annonsen skal inneholde. Forslag til varslingsmaterialet skal alltid oversendes saksbehandler for vurdering før varsling. NB! Alt materiale til regionale myndigheter blant annet sosifil av varslingsgrensen skal sendes som vedlegg til epost. Husk å oppgi PlanId (fås av saksbehandler seinest ved tilbakemelding på varslingsmaterialet). 4. Viktige utredningsbehov for planarbeidet kommunens foreløpige vurdering Jfr. Sjekkliste for reguleringsplaner 50-011 Hovedtema Spesielt viktige punkter for denne plansaken 4.1 Planfaglige vurderinger Tilpasning til eksisterende omgivelser (10, 11) 4.2 Jordvern- og landbruksfaglige vurderinger 4.3 Miljøvernfaglige vurderinger Naturmangfoldloven 4.4 Kulturlandskap og kulturminner Det gule huset reguleres til bevaring 4.5 Samfunnssikkerhet - Risiko og Sårbarhet ROS-analyse Håndtering av overflatevann (58) Støy 4.6 Barn/unge, funksjonshemmede og eldres interesser Lekeplass (68-70) Universell utforming 52-012 Godkjenningsdato: 11.12.2015 Side 4 av 7
4.7 Veg- og vegtekniske forhold / trafikksikkerhet Trafikksikker adkomst (74) Parkering (75) 4.8 Andre kommentarer 5. Krav til planforslaget innhold og materiale Forslagsstiller er gjort kjent med Grenlandsstandardens sjekkliste for reguleringsplaner (50-011), og krav til materialet ved innsending av forslag til reguleringsplaner (52-013). Lista nedenfor viser hvilke forventninger kommunen har til komplett materiale på bakgrunn av det vi er kjent med på oppstartsmøtet. Forslagsstiller er ansvarlig for å vurdere behov for ytterligere dokumentasjon som et resultat av de tilbakemeldinger man får ved varsel om oppstart og eventuelt seinere i prosessen. Skal alltid foreligge Målestokkriktig plankart som pdf-fil Sosifil Planbestemmelser Planbeskrivelse Liste over hvem som er varslet Varslingsbrev Avisannonse Kopi av innkomne merknader Utfylt sjekkliste (50-011) NB! Ved eventuelle funn av nye naturtyper i forbindelse med reguleringsplanarbeid som utløser konsekvensutredning skal dette sendes kommunen sammen med det øvrige planmaterialet (kartfil og tekstfil på gjeldende format) jfr. 8 i forskrift om konsekvensutredninger. Skal leveres Vurderes i den enkelte sak Målestokkriktig illustrasjonsplan som pdf-fil Fotomontasjer Sol-/skyggediagram Perspektivtegninger Lengdesnitt gjennom området Terrengsnitt Modell (fysisk/digital) Vegprofiler Steds- og landskapsanalyse Tegningshefte I vurderingen av hvilke vedlegg som skal utarbeides i den enkelte sak skal det legges til grunn at den dokumentasjon man benytter i størst mulig grad skal synliggjøre konsekvensene av utbyggingen slik det er åpnet for i bestemmelsene. 52-012 Godkjenningsdato: 11.12.2015 Side 5 av 7
6. Spesielle forhold med hensyn til kommunaltekniske anlegg Kontakt: Forvaltning og service ved Rune Bjerkely, rune.bjerkely@skien.kommune.no tlf. 99 41 89 00 7. Drøfting Utbygger vurderer om reguleringsplanen skal tilrettelegge for utbygging utover det som er bygget på stedet i dag. Dette vil gå fram av varslingen. 8. Kommunens foreløpige råd og vurderinger Det er kommunen selv som fremmer denne planen. Det som står oppført av bygningsmasse på eiendommen i dag er i utgangspunktet det man har ambisjon om å bygge. Kommunens eiendomsenhet er bedt om å vurdere om det er ønskelig om planen skal tilrettelegge for noe mer enn dette. Det må ved varslingen gå tydlig fram om man ønsker mer bebyggelse på stedet enn det det er i dag, da dette er av interesse for naboene på stedet og fordi dette vil kunne øke behovet for avklaringer. Til orientering er minimumskravet til tetthet der planområdet ligger 2 boenheter pr. dekar. Planområdet er i dag på ca. 6,2 dekar hvis en inkluderer Nedre Ilenveg 1. Dette betyr at utnyttelsen allerede ligger godt over minimumskravet. Selv om det er grunn til å anta at det foreløpig ikke vil bo barn på stedet, og i liten grad vil være personer som disponerer bil er det viktig at planen sikrer at krav til lek og parkering er ivaretatt. Lekeplassen som er vist helt sør i område bør få en bedre plassering. Plankonsulenten må vurdere om det skal settes rekkefølgekrav til ferdigstilling av denne, eventuelt om arealet kan opparbeides som et funksjonelt uteoppholdsareal inntil behovet for lekeareal eventuelt melder seg. Det må også sikres at man har mulighet til å kreve arealet opparbeidet som en lekeplass hvis det i fremtiden kommer barn innenfor området. Den gule trebygningen innfor planområdet hvor det er tilrettelagt for 4 boenheter må reguleres til spesialområde. 52-012 Godkjenningsdato: 11.12.2015 Side 6 av 7