BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 15.03.2013 Saksnr.: 200818019/56 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: MAYH LAKSEVÅG, GNR.129, BNR. 1, 4, 625 MFL., MYREN, REGULERINGSENDRING. AREALPLAN-ID 60590000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Figur 1 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel 2006-2017 Figur2 Foto over område for reguleringsplan fra Arcview På vegne av Bjarne Erik Kaland fremmes det forslag til detaljregulering for et område i Laksevåg bydel kalt Myren. Planområdet ligger mellom Håkonshella i nordvest og Hilleren i sørøst og avgrenses av Håkonshellaveien (FV 197) mot nord, boligeiendommer mot øst, LNFområde mot syd og vest. Området er i dag uregulert. I kommuneplanens arealdel er området vist som del av Landbruk-, Natur- og Friluftsområde (LNF). Det tilgrensende området i nord er dekket av en omregulering av en eldre reguleringsplan for Håkonshella (plannummer 16050000) vedtatt i 2005. I tillegg er det tilgrensede området sørøst for planområdet dekket av en eldre reguleringsplan for Medhaugen/Storevadvika/Storebuneset (plannummer 40190000). Foreslått hovedformål er bebyggelse og anlegg - barnehage. Intensjonen er å drive barnehagen som en gårdsbarnehage. Gården som planområdet utgjør en del av, er per i dag ikke i drift. Ved å regulere nordre del av tomten til barnehage med plass til ca. 150 barn ser forslagsstiller for seg at størstedelen av landbrukseiendommen fortsatt kan holdes i hevd. Den planlagte gårdsbarnehagen er ment å kunne drives som et opplevelses- og aktivitetssenter for både barnehagen og andre. Planområdet er totalt på ca. 9400 m². Av dette er 7890 m² foreslått satt av til barnehage (privat). Maksimalt bruksareal %-BRA er satt til 40%, inklusiv parkeringsarealet. Maksimal byggehøyde er 10 meter, og mønehøyde skal ikke overstige kote +24,5.
Tilkomst er via felles regulert avkjørsel knyttet til Håkonshellaveien. I dag fungerer Håkonshellaveien som en smal tofelts lokal vei. Den tilgrensende vedtatte reguleringsplanen i nord (plannummer 16050000) inneholder rekkefølgebestemmelser med krav om opprustning av Håkonshellaveien og bygging av et gjennomgående gangveisystem før det kan tillates utbygging innenfor området til den planen. Det er i den tilgrensende vedtatte reguleringsplanen regulert inn fortau på nordsiden av veien, med vegutvidelse på sørsiden. Veien har ikke fortau langs den aktuelle strekningen i dag. Deler av veien, deriblant de deler som berører nærværende planarbeid, er gjenstand for en reguleringsendring hvor hensikten er å legge til rette for fortau på deler av veien etter nye føringer fra Statens vegvesen. Dette planarbeidet med arealplan-id 62520000 var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 6.1.2013 19.2.2013. Parkeringsplass foreslås plassert i nordvest, parallelt med og i tilknytning til Håkonshellaveien med innkjørsel/utkjørsel via privat vei til gården i sør. Minimumskravet til parkering er satt til 0,3 plasser per barn, det vil si 36 plasser, hvilket er i henhold til kravet til parkeringsdekning som følger av resultatet av meklingen med Fylkesmannen i Hordaland i tilknytning til fylkesmannens innsigelser til kommuneplanens arealplan av 2010. Selve planområdet ligger ca. 20 m.o.h. og er stort sett en stor flate. Tilgrensende område i øst består av en skogkledd skråning med boligbebyggelse bak, mens resten av bebyggelsen rundt består av to eldre gårdsbruk på sørsiden, og ellers frittliggende boliger. Området videre sørover er LNF-område. Nord for planområdet er det en barnehage. I dag er det to barnehager i nærheten. Den ene ligger like over på den andre siden av Håkonshellaveien. Det er likevel underdekning på barnehager i bydelen i dag, jf. barnehageprogrammet. Planområdet ligger over 150 meter fra sjøen. Området ligger innenfor det som er definert funksjonell strandsone, men er tilbaketrukket og er på grunn av terrenget ikke en direkte del av det som oppleves som strandsonen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 8.1.2012 21.2.2012. Det kom inn 11 uttalelser fra høringsinstanser og 4 private merknader hvorav 2 fra eksisterende barnehage på motsatt side av Håkonshellaveien. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i eget vedlegg (I). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. De kulturminnefaglige uttalelsene inngår ikke i oppsummeringen. Disse er innkommet i ettertid og omtales under avsnittet Fagetatens vurdering. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Krav til blant annet støy, radon, jordforurensning, trafikkulykke og avfall må ivaretas. - Det stilles spørsmål ved behovet for etablering en ny barnehage i området. - Det stilles spørsmål ved etablering av en barnehage på fulldyrket jord og grunnlaget for fortsatt drift og skjøtsel av gården. - Planavgrensningen sett i relasjon til reguleringsplan for opprustning av fylkesvei 197. Håkonshellaveien med bygging av gjennomgående fortau som sikrer myke trafikanter. - Det må i forslaget til planbestemmelser stilles krav om en VA-rammeplan som skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 7
Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C. Planmaterialet er oppdatert i henhold til endringene. På plankartet er det gjort følgende endringer etter offentlig høring: - Parkeringsformålet er fjernet som formål i plankartet, men sikret ivaretatt gjennom forslag til bestemmelser. Grunnen til det er for å gi mer frihet til videre prosjekteringen som vil sikre fornuftig forbindelse mellom barnehagebygg og parkeringsplassen. I planbestemmelsene er det gjort følgende endringer: - Krav om utarbeiding av VA-rammeplan er sikret gjennom forslag til planbestemmelser. - Sikre oppførelsen av en støyskjerm som en avgrensning mellom fremtidig parkeringsplass og barnehagens uteoppholdsarealer. Støyskjerm skal være i tråd med støyrapport. - Krav til bruk av energieffektive teknologier og grønn tak. - Krav om rasutredning og utarbeiding av sikringsplan av foretak med geologisk/ geoteknisk kompetanse før igangsetting av arbeidet. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Konsekvensutredning (KU) Plansaken ble innlevert til behandling 19.6.2009. Dette var for tett opp til 1.7.2009 til at det var mulig å legge den ut til offentlig ettersyn før ny planlov ble iverksatt. Alle plansaker som legges ut til offentlig ettersyn etter 1.7.2009, må behandles i henhold til ny planlov. Dette innebærer at plansaker i LNF-områder mottatt etter 1.7.2009 også må sjekkes ut mot ny forskrift for konsekvensutredninger. Foreslått barnehageformål er ikke i samsvar med LNFformålet som følger av gjeldende kommuneplan, hvilket innebærer at saken må vurderes etter forskrift om konsekvensutredningers 4, jf. samme forskrifts 3 d. Formålet med forskriftens bestemmelser om konsekvensutredninger (KU) er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres. I og med at både lov og forskrift var ny, ble saken sendt over til fylkeskommune og fylkesmann for å få deres vurdering hvorvidt tiltaket er konsekvensutredningspliktig. Fylkesmannen i Hordaland sin vurdering ble mottatt 26.5.2010; ifølge konsekvensutredningsforskriftens overgangsbestemmelser ( 21) kommer planer som ikke var omfattet av forskriften fra 2005, ikke under ny forskrift dersom saksbehandlingen for planen (jf. pbl 12-8) var startet opp før forskriftens ikrafttredelse (juni 2009). Fylkesmannen konkluderte dermed med at det ikke var nødvendig med en konsekvensutredning. Formål Det har vært spesielt to forhold knyttet til barnehage som formål som har vært til diskusjon i løpet av prosessen. Det ene har vært landbruksinteressene og muligheten for fortsatt drift og skjøtsel av gården uten etablering av en gårdsbarnehage; det andre behovet for å etablere nok en barnehage i dette området. I sin uttalelse til offentlig ettersyn datert 17.2.2012 uttrykte Grønn etat en langt større skepsis til etablering av en gårdsbarnehage enn det etaten hadde gjort tidligere i prosessen, og viste til endringen i jordloven av 2009 hvor jordvernet ble (ytterligere) skjerpet. Grønn etat anbefalte at Side 3 av 7
det gjennomføres en grundig analyse av den samfunnsmessige nytten som etablering av barnehagen vil ha, målt opp mot konflikter med nasjonale og lokale jordverninteresser. Saken ble også vurdert som problematisk fordi etaten fant koblingen mellom det å etablere barnehage på arealet og de driftsmessige konsekvensene for Myren gård uklar. Forslagsstiller har i sin oppsummering av innkomne merknader og uttalelser imøtegått store deler av innvendingene fra Grønn etat, jf. vedlegg I. Blant annet fremgår det at gårdsbruket er for lite til å kunne drives regningssvarende; dette primært som en konsekvens av at jordbruksmyndighetene i 1990 ga tillatelse til konsesjon for salg av omtrent halve beitearealet på gnr 129 bnr 10. Dette arealet hadde bnr 1 frem til da leid som beiteareal. Også rundt 1995 fattet jordbruksmyndighetene vedtak som etter forslagsstillers vurdering svekket grunnlaget for en regningssvarende drift av gården. For øvrig stiller fagetaten spørsmål ved Grønn etat sine forslag til planbestemmelser. Disse hadde hatt en hensikt dersom hele gården hadde vært omfattet av planforslaget, men planforslaget omfatter kun det areal som foreslås regulert til barnehage og tilkomst til denne. Gårdens øvrige deler skal fortsatt være en del av LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. Spørsmålet om behov for ny barnehage i dette området har sin bakgrunn i både det faktum at det ligger en (konkurrerende) barnehage i umiddelbar nærhet på motsatt side av Håkonshellaveien, og at både denne og en annen barnehage i nærheten har protestert mot etableringen av enda en barnehage i området. Fagetaten ba derfor Byrådsavdeling for barnehage og skole om en vurdering av barnehagebehovet i området. I uttalelsen datert 18.12.2012 opplyser byrådsavdelingen at det er planlagt 2 tiltak i barnehageområde 17. Planene om en barnehage på Torvmyrane lar seg imidlertid ikke realisere da den aktuelle tomten er støyutsatt (flystøy). Det er således behov for å finne et alternativ som kan etableres så raskt som mulig og innen 2015. Byrådsavdeling har vurdert andre tiltak i barnehageområde 17 og har kommet frem til at Myren kan være et alternativ. Dette til tross for at en ny barnehage vil gi en konsentrert plassering av barnehagene i dette området; noe som kan medføre økt trafikkbelastning, konkurranse mellom barnehagene i dette området og en endring i barnehageopptaket, jf. vedlegg H. Etter en samlet vurdering slutter fagetaten seg til foreslått hovedformål barnehage. Etter fagetatens vurdering kan formålet være med på både å opprettholde grunnlaget for driften av gården planforslaget er knyttet opp mot og, som Byantikvaren påpeker, være med på å holde kulturlandskapet i området i hevd. Når det gjelder nærheten mellom den fremtidige barnehagen som følger av nærværende planforslag, og eksisterende barnehage på motsatt side av Håkonshellaveien, vil fagetaten oppfordre driverne til å tenke samarbeid og hvordan å utnytte hverandres fordeler og ulemper på best mulig måte fremfor kun å tenke konkurranse. Det er ikke usannsynlig at man ved å tenke utradisjonelt, kan finne samarbeidsmåter som kan være positive for alle parter. Utnyttelsesgrad/ byggehøyde/ estetikk Arealet avsatt til barnehageformål er 7,89 daa. Det foreslås å åpne opp for et bygg i 2 etasjer og en byggehøyde på maksimalt 10 meter. Maksimal byggehøyde foreslås satt til kote +24.5. Foreslått tomteutnyttelse er 40 %-BRA, inklusiv parkeringsarealet. Mønehøyden vil ligge ca. 10 meter lavere enn terrengnivået boligene i øst ligger på (Hillerenveien). Fagetaten har ingen kommentarer utover det. Side 4 av 7
Støy I henhold til foreliggende støyrapport utarbeidet av Sweco ligger utomhusarealene i flystøysone 1 etter den gamle flystøyretningslinje T-1277. Planområdet har ca. Lden= 53 db og ligger etter Miljøverndepartementets planretningslinje T-1442 i gul støysone. Omregnet til brukstid i barnehage blir støynivået ca. Ld= 51 db. Tomten ligger langt vest for aktuell flytrasé for bane 1 til Flesland, og store deler av tomten er uten videre tiltak godt egnet for barnehage med tanke på støyforhold. Vegtrafikkstøyen fra Håkonshellaveien og dermed samlet støy kan begrenses noe med en lav skjerm. Det vil ikke være praktisk å beskytte den nordligste delen av tomten mot vegtrafikkstøy. Fagetaten slutter seg til Swecos vurdering. For å sikre best mulige uteoppholdsarealer er det medtatt en bestemmelse som sikrer oppføring av en støyskjerm som en avgrensning mellom fremtidig parkeringsplass og barnehagens uteoppholdsarealer. Plassering og høyde på støyskjerm skal være i tråd med foreliggende støyrapport. Det tillates justeringer av støyskjermen i byggesaken for å gi en god arkitektonisk utforming. Figur3 Illustrasjon fra støyrapport. Illustrasjonsplan for Myren barnehage ved Håkonshelleren. Støykote for Ld=55 db for vegtrafikkstøy fra Håkonshellavegen i høyde 4 m over terreng er vist med gul strek. Støykote for Ld=52 db for kombinert fly- og vegtrafikkstøy i høyde 1.5 m over mark er vist med blå strek. Dersom et større område ønskes beskyttet under Ld=52 db, kan det eventuelt etableres en 1.5 m høy, ca 45 m lang skjerm ved parkeringsplassen (rød strek). Støykoten får da forløp som vist med stiplet blå strek. Rassikring Planområdet grenser i øst mot et høydedrag som er opp mot 20 meter over byggeområdet til barnehagen. Det er ikke utarbeidet en rassikringsrapport som beskriver behov for rassikring, eller hvilke tiltak som eventuelt er nødvendig, men det er medtatt i forslaget til bestemmelser at før igangsettingstillatelse kan gis, skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse sende inn vurdering som beskriver hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, og sikringsplanen må sendes kommunen. Fagetaten slutter seg til forslaget til planbestemmelser. Kulturminneinteresser Det fremgår av Hordaland fylkeskommune sin endelige uttalelse datert 12.12.2012 at fylkeskommunen ikke har noen merknader til planforslaget slik det er fremlagt. Det er utført arkeologiske undersøkelser i området. Det ble ikke funnet noe som kunne være i konflikt med det foreliggende planforslaget. Heller ikke byantikvaren har noen innvendinger mot foreslått formål og vurderer formålet til å være egnet til å holde eksisterende kulturlandskap i hevd. Side 5 av 7
Trafikkforhold Statens vegvesen opplyser i sin uttalelse til offentlig ettersyn at det foreligger godkjent reguleringsplan for opprustning av Håkonshellaveien. Det fremgår videre at vegvesenet er tilfreds med de foreslåtte rekkefølgebestemmelser i forhold til utbedring og opparbeidelse av Håkonshellaveien samt opparbeidelsen av avkjørselen til denne. Til uttalelsen fra Trafikketaten (tidligere Samferdselsetaten) er å bemerke at det ikke er kommunale veier innenfor planområdet. Etter fagetatens vurdering synes trafikksikkerheten å være tilstrekkelig ivaretatt. Det pågående planarbeidet for endring av deler av Håkonshellaveien (arealplan-id 62520000) er per dags dato ikke helt tilpasset nærværende planforslag, men etter fagetatens vurdering er det kun mindre justeringer i den videre prosessen som skal til. Fagetaten kan ikke se at noen av planforslagene inneholder noe som er i konflikt med interessene i det andre planforslaget. Parkering Det er medtatt en bestemmelse om at det skal opparbeides en parkeringsplass for inntil 36 biler for ansatte og foreldre mot Håkonshellaveien samt nødvendig areal til bringe- og hentesituasjonen i området mellom angitt byggegrense og Håkonshellaveien. Etter fagetatens anbefaling er formålet tatt ut av selve plankartet for å sikre en større frihet med hensyn til plassering og utforming i den kommende prosjekteringsprosessen. For øvrig er det i tilknytning til boss-stasjonen vist plass for nødvendig sykkelparkering. Lek/uteoppholdsareal Utearealet skal være 6 ganger netto-leke oppholdsareal inne. Anbefalt norm for inne netto-leke oppholdsareal for barn under 3 år 4m² barn under 3 år 1/3 mer dvs 5,3m². Bergen kommune har redusert dette til henholdsvis 4 m² og 5m². Anleggene i uteoppholdsarealet skal være tilfredsstillende sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Barnehagen skal ha god tilgjengelighet, trygg ferdsel lek og annen aktivitet i en variert og sammenhengende grønnstruktur med god forbindelse til omkringliggende naturområde. Etter fagetatens vurdering er disse krav og målsettinger tilfredsstillende ivaretatt gjennom foreliggende forslag til planbestemmelser. Energi Barnehagebygget skal få et grønt tak. I forslag til planbestemmelsene er det sikret at alt oppvarmingsbehov skal dekkes gjennom varmeenergi (lavverdig energi) fra fornybare energikilder, mens elektrisitet må brukes til oppgaver som krever mer høyverdig energi. Fagetaten slutter seg til forslaget til planbestemmelser. Barn og unges interesser Barnehagens plassering vurderes å være god i forhold til forhold som har med barns oppvekstkår å gjøre. Utover selve det planlagte barnehageområdet er det også muligheter for å dra nytte av nærhet til gården og naturomgivelsene ellers i nærområdet. Det eksisterer ikke lekearealer innenfor planområdet i dag. Gjennom forslaget til bestemmelser er det sikret at barnehagens område vil være tilgjengelig for allmennheten etter barnehagens stengetid. Side 6 av 7
Universell utforming Planområdet med adkomst er tilnærmet flatt og vurderes godt egnet til foreslått formål sett i relasjon til krav til adkomst og stigningsforhold. Tilgjengelighet til bygningen vil på vanlig måte bli ivaretatt i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Del av parkeringsarealet vil bli reservert for funksjonshemmedes kjøretøyer i henhold til parkeringsnormen. Det fremgår av forslaget til planbestemmelser at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet; dette gjelder både ute og inne. Alle tiltak som tilfredsstiller krav til likestilling og tilgjengelighet for personer med ulike ferdigheter i barnehager og skoler, anses som positive. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet barnehage og hovedgrepet i planforslaget. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Laksevåg, gnr. 129, bnr., 1,4, 625 mfl., Myren, Arealplan-ID 61860000 vist på plankart sist datert 15.03.13 Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert 13.03.13 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 15.03.13, dok nr 59 fil 1 B. Reguleringsbestemmelser, datert 13.03.13, dok nr 58 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 22.10.10, dok nr 20 fil 3 D. Illustrasjonsplankart, datert 19.10.11, del av dok nr 20 fil 4 E. Snitt, datert 01.12.11, del av dok nr 20 fil 5 F. Kulturminnerapport, 22.10.10, dok nr 16 fil 4 G. Støyutredning datert 30.05.12, dok nr 55 fil 2 H. Uttalelse fra Byrådsavdeling for barnehage og skole, dok nr 52 I. Oppsummeringsskjema innkomne merknader og uttalelser, datert 05.02.10, dok nr 48 fil 2 J. Byantikvarens uttalelse datert 07.05.12, dok nr 45 K. Fylkeskommunen i Hordaland, kulturminnefaglig uttalelse datert 12.18.12, dok nr 53 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200818019 Side 7 av 7