Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Bente Lise Stubberud Arkiv: // 0159 Arkivsaksnr.: 04/2058 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Planutvalget PL -43/06 26.06.2006 Plan- og miljøutvalget PLM -47/10 13.12.2010 Kommunestyret K -5/11 07.02.2011 K-05/11 SAMLET SAKSFREMSTILLING - GRØSTADFELTET - REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til Forslag til reguleringskart 18.11.2010 PLM/K Forslag til reguleringsbestemmelser 18.11.2010 PLM/K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Fakta/bakgrunn Bygningsavdelingen opplever mange misforståelser fra publikum m.h.t tolkning av reguleringsplanen. Dette skyldes mangelfulle bestemmelser, og at byggeforskriften ikke hadde definisjoner av begrep brukt i planen. Reguleringsplanen for Grøstad ble vedtatt i 1963. Forskriftene er siden endret for eksempel m.h.t hvordan utnyttingsgrad skal oppgis og beregnes. Formålet med revideringen av reguleringsbestemmelsene er å effektivisere byggesaksbehandlingen, samt sikre likhet og forutberegnlighet for publikum. Vestby kommunes mal for utarbeiding av nye reguleringsbestemmelser vil bli lagt til grunn i endringsforslaget. Det reelle innhold i reguleringsplanen skal i hovedsak ikke endres slik at området skifter karakter. Forslaget behandles etter plan- og bygningsloven 28-1 nr 1 jfr 27-1 og 27-2. Begrunnelsen er at forslaget blant annet fastsetter grad av utnyttelse for rekkehus og lavblokk. Forslaget inneholder også en bestemmelse om takvinkel. Videre omgjøres gjeldende punkt 9 om trær til sjenanse for vei, til etablering av reguleringsformålet spesialområde, frisiktsone ved veg etter plan- og bygningsloven 25, 1 ledd nr 6. En bestemmelse om at nye kabler skal legges i bakken, samt en bestemmelse om sekundærleilighet i enebolig vil også inntas i forslaget. Endringene må samlet sett anses som vesentlige, for å sikre en bredest mulig behandling og derav ivareta demokratihensyn og tilliten til det offentlige. Området som helhet bør vurderes av en arealplanlegger for å sikre arealfaglige vurderinger jfr plan- og bygningsloven 27-1, 1 ledd, 3 punktum.
Side 2 av 17 Eksisterende bebyggelse Området ligger i en slak nordhelling. Bebyggelsen i området er delt i fire. Den dominerende delen er lave eneboliger over 1 etg med sokkel eller kjeller. Husene har saltak med slake takvinkler. I Fjellbakkveien ligger det en vertikaldelt tomannsbolig. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er 1208 m². Garasjene er lave frittstående eller som en del av hus. Noen få eldre hus har 1 ½ etg og takvinkel på 45. Gjeldende reguleringsbestemmelse angir en mønehøyde på 9 meter. I utkanten av området, grensende mot friareal, ligger et hus med mønehøyde på 8,6 meter. Øvrige eneboliger har en gjennomsnittlig mønehøyde på rundt 5-6 meter. Et område er bebygd med rekkehus over 2 etasjer med kjeller. Rekkehusene har flate tak. Garasjene ligger i fellesanlegg. Et leilighetsanlegg med 8 leiligheter over 2 etasjer utgjør det tredje området. Leilighetsanlegget har flatt tak. Det er ingen garasjer til leilighetene, men de disponerer biloppstillingsplasser på Gnr 9 bnr 128. Festiviteten er et forsamlingslokale over 3 etasjer med halvvalmet tak. Barneparken har en varmestue over 1 etasje. 2. VURDERING Forslag til nye reguleringsbestemmelser Generelt 1. Området bør deles i to etter bygningsmassen, når det gjelder bestemmelser om grad av utnytting, møne- og gesimshøyde, samt takvinkel. Gnr 9 bnr 25 Festiviteten er i gjeldende plan regulert til beboelses- eller kontorbygning. Bygningen brukes i dag til forsamlingslokale. På eiendommen er det en barnepark med en varmestue som i gjeldende plan er regulert til skur o.l. Kartet og bestemmelser bør derfor endres i samsvar med dagens bruk. Det er et krav etter plan- og bygningsloven 25, 1 ledd nr 1 at offentlige bygninger skal underspesifiseres nærmere med hensyn til hvilken funksjon bygningen skal ha. Eiendommen bør av den grunn reguleres med kombinert formål etter planog bygningsloven 25, 2 ledd. Forslag til nye reguleringsbestemmelser vil bli drøftet fortløpende under punktet gjeldende bestemmelser. 1.1. Område A Frittliggende eneboliger og vertikaldelte tomannsboliger. Gjeldende reguleringsbestemmelser omhandler våningshus. Videre betegner bestemmelsene bebyggelsen som åpen villamessig. Dette tolkes til å omfatte eneboliger og den vertikaldelte tomannsbolig. Begrunnelsen for at vertikaldelte tomannsboliger faller inn under denne fortolkning er at de fremstår på linje med eneboliger m.h.t type bebyggelse, uteoppholdsareal, høyde, takvinkel og formål. Videre underbygges dette av en tradisjon om å skille mellom
Side 3 av 17 enebolig / vertikaldelt tomannsbolig og rekkehus. Dette skillet fremkommer blant annet i NS 3457 og GAB- registeret. Videre faller lavblokk utenfor våningshusbegrepet. Det foreslås å benytte %-BYA da denne beregningsmåte er egnet til å bevare områdets karakter. Videre vil det i forslaget fastsettes en maksimal gesims - og mønehøyde for boliger fra planert terrengs gjennomsnittsnivå etter teknisk forskrift 3-9. Det foreslås en tilsvarende høydefastsettelse for garasjer. Videre vil forslaget omfatte en fastsettelse av takvinkelen på boliger. Det er i forslaget lagt vekt på tolkning av eksisterende bestemmelser og dispensasjonspraksis. 1.2. Område B Rekkehus og åttemannsbolig/lavblokk Bestemmelser om grad av utnytting må fastlegges for området. Rekkehus og lavblokk faller utenfor gjeldende bestemmelser. Det foreslås å benytte T-BRA for rekkehusene. Midtseksjoner i området vil kunne bygges ut med samme areal som endeseksjoner, uavhengig av tomtestørrelsen. De opprinnelige rekkehusene har et tillatt bebygd areal på 127,5 m². Etter forslaget vil det være mulig å øke dette med 12,5 m². Det foreslås å bruke %-BYA for lavblokken. Bakgrunnen for dette er at åttemannsboligen utvendig fremstår som en del av rekkehusområdet. %-BYA bør benyttes for å fremme helheten i området. Miljødepartementets veileder for reguleringsplaner angir at det i reguleringsbestemmelsene kan stilles krav om harmonisering av bygninger i samme gruppe ved tilbygg og påbygg. Forslaget inneholder en slik bestemmelse. Bestemmelser om maksimal gesims - og mønehøyde bør ta utgangspunkt i eksisterende gesimshøyde for rekkehusene, og åpne for muligheten til endring til saltak i fremtiden. Forslag til nye reguleringsbestemmelser vil bli drøftet fortløpende under punktet gjeldende bestemmelser. Gjeldende reguleringsbestemmelser Pkt 1. Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus ikke over 2 fulle etasjer og uthus (garasje) i 1 etasje. Pkt 3, 2 og 3 punktum. Gesimshøyden må ikke være over 7 meter og mønehøyden ikke over 9 meter. For 1-etasjes hus må gesimshøyden ikke være over 4 meter. Ad pkt 1 og pkt 3, 2 og 3 punktum. Etasjeantall kan ikke lenger brukes som høydebegrensning. Bestemmelsen bør endres til kun å angi høyden på bygninger med maksimal mønehøyde i meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå jfr teknisk forskrift 3-9.
Side 4 av 17 Gjeldende bestemmelser må tolkes ut i fra ordlyd og formål, da byggeforskriften fra 1949 ikke regulerer forholdet. Etter en tolkning av bestemmelsen må det høyeste punktet på mønet ikke overstige 9,0 meter fra terrenget. Dette samsvarer med kommunens praksis. En omgjøring til planert terrengs gjennomsnittsnivå må gjøres ut i fra terrengforholdene i området. Maksimal gesimshøyde fra planert terrengs gjennomsnitts nivå foreslås av den grunn til 6,0 meter og maksimal mønehøyde til 8,0 meter. Skillet mellom 1 etasjes og 2 etasjes våningshus når det gjelder gesims - og mønehøyde foreslås opphevet. Begrunnelsen er at et skille vil virke vilkårlig i det slakt skrånende, nesten flate terrenget. Forslaget til ny reguleringsbestemmelse vil gi like muligheter innen et likt område. Det foreslås for eneboliger og tomannsboliger en maksimal gesimshøyde på 6,0 meter og en maksimal mønehøyde på 8,0 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Gjeldende reguleringsbestemmelse opprettholdes tilpasset plan- og bygningsloven av 14. juni 1985. Områdets sentrumsnære beliggenhet er videre et moment for å opprettholde gjeldende bestemmelse. Maksimal gesims - og mønehøyde for garasjer behandles under Ad pkt 1 og pkt 4. Pkt 2. Bebyggelsen skal legges i regulert byggelinje. Bygningsrådet kan dog tillate at husene trekkes lenger inn på tomten og fastsetter uthusenes plassering. Ad pkt 2. Bestemmelse om byggegrense bør medtas i revideringen. Det er i gjeldende bestemmelse henvist til byggelinje, uten at denne fremgår av kartet. Byggelinje fastsettes etter plan- og bygningsloven 70, 2. ledd jfr veglova 29. Etter veglova 29 annet ledd er byggegrensen 15 meter fra kommunal vei, dersom ikke annet er fastsatt i reguleringsplan. I Vestby ligger byggegrensene for tettbebyggelse/boligstrøk normalt mellom 7 og 12 meter fra senter regulert vei avhengig av veiens funksjon og trafikkmengde. Eksisterende bebyggelse ligger fra 8 meter og oppover. Forslaget vil føre til at 21 av 32 eneboliger vil få muligheten til å bygges ut mot vei, hvor grad av utnytting åpner for dette. Byggegrensen foreslås til 8 meter fra regulert veis midtlinje av trafikksikkerhetshensyn. Forslaget er i samsvar med kommunal praksis. Pkt 3, 1 punktum. Våningshusenes størrelse skal ikke overstige 25 % av tomtens nettoareal. Ad pkt 3, 1 punktum. Grad av utnytting er angitt ved at våningshusets størrelse ikke må overstige 25 % av tomtens nettoareal. Etter plan- og bygningslovens 6 jfr teknisk forskrift 3-2 er det tre måter å angi tillatt utnyttelse. Gjeldende bestemmelse samsvarer ikke med dette. En endring av bestemmelsen etter gjeldende rett vil gjøre tolkning enklere og derav sikre revideringens formål. Gjeldende bestemmelse må etter tolkning av ordlyden forstås dithen at eneboligens grunnflate ikke må overstige 25 % av tomtestørrelsen. Ytterligere et moment for denne tolkningen er angivelsen av en maksimal gesims - og mønehøyde. Netto tomteareal tolkes til å omfatte det
Side 5 av 17 areal som er avsatt til byggeområde i planen. Bestemmelsen må ses som en forløper til teknisk forskrift 3-4 om %-BYA. Etter teknisk forskrift 3-4 skal garasjer/uthus regnes med i %-BYA. %-BYA må derfor økes til 30 %-BYA jfr nedenstående pkt. 4. En konsekvens av regelen er at en eiendom på 1200 m² vil kunne få et bebygd areal på 360 m². Bestemmelsen sett i forhold til høydebestemmelsen med en mønehøyde på 8,0 meter, vil føre til en endring av området dersom det tilbygges i samsvar med gjeldende bestemmelser. Det foreslås derfor en %-BYA på 25 %.Begrunnelsen er at det er ønskelig å bevare strøkets karakter. En konsekvens av forslaget er at en tomt på 1200 m² vil kunne få et bebygd areal på 300 m² inklusiv garasje. Videre vil en %-BYA på 25 % føre til at like områder får likelydende bestemmelser. Pkt 8. Gjerde eller hekk mot regulert vei eller nabo må godkjennes av bygningsrådet. Gjerdene må ikke være over 1,25 m. høye. Ad pkt 8. Gjerde reguleres av plan- og bygningsloven 103 nr 1 jfr Vestby kommunes vedtekt av 29.03.93. Denne angir en maksimalhøyde på 1,2 meter. Bestemmelsen er overflødig og bør av den grunn bortfalle. Pkt 9. Ingen tomt må beplantes med trær som kan virke sjenerende for nabo eller regulert vei. Ad pkt 9. Trær til sjenanse for naboeiendom reguleres av nabolovens 3, 2 og 12. Forholdet er privatrettslig og bortfaller av den grunn fra endringsforslaget. Etablering av frisiktsoner ved regulert vei vil ivareta trafikksikkerhetshensyn. Det foreslås en frisiktsone på 30x15 meter jfr kommunal praksis. Hensynet til trafikksikkerhet anses ivaretatt. Spesialområde, frisiktsone ved veg etter plan- og bygningsloven 25, 1 ledd, nr 6 må avmerkes som eget reguleringsformål i kartet. Pkt 10. Parsellselger er ikke berettiget til ved privat servitutt å etablere forhold som er i strid med disse vedtekter. Ad pkt 10. Privat servitutt i strid med reguleringsbestemmelsene vil etter rettspraksis jfr Rt 1995 side 904 bortfalle. En servitutt er et privatrettslig forhold, bestemmelsen fjernes av den grunn fra forslaget. Pkt 12. Unntak fra disse vedtekters pkt. 1, 3, 4 og 8 kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av bygningsloven og de alminnelige vedtekter for vedkommende sted. Ad pkt 12.
Side 6 av 17 Adgangen til unntak fra reguleringsbestemmelsene er regulert i plan- og bygningsloven 7. Bestemmelsen bortfaller av den grunn fra forslaget. Øvrige punkter Pkt 1 angående høyde på garasje. uthus ( garasje ) i 1. etasje. Pkt 4. Uthusenes størrelse må ikke overstige 30 kvm. Ad pkt 1 og pkt 4. Etasjeantall kan ikke lenger brukes som høydebegrensning. Maksimal møne- og gesimshøyde i meter fra planert terreng bør fastsettes. En tolkning av bestemmelsen må gjøres ut fra formålsbetraktninger sammenholdt med øvrige bestemmelser. Uthus/garasje skal etter gjeldende bestemmelse være på en etasje i motsetning til eneboliger som kan bebygges med to etasjer. Etter en tolkning av bestemmelsene tyder dette på at høyden på garasjer skal være lavere enn eneboliger. Gesimshøyden på en etasjes eneboliger er fastsatt til 4,0 meter i gjeldende bestemmelse pkt 3. Maksimal gesimshøyde foreslås av den grunn til 2,5 meter og maksimal mønehøyde til 4,0 meter. Bestemmelsen om størrelse på uthus/garasje foreslås endret i samsvar med kommuneplanens arealdel 2 til 50 m² T-BRA. Like områder vil få likelydende bestemmelser. Pkt 5. Takoppbygg tillates på 1-etasjes hus. Nedskjæringer eller vinduer i takflaten -unntatt- takluker tillates ikke. Pkt 7 angående farve på hus og farve på gjerde samt farge på gjerder må godkjennes av bygningsvesenet. Ad pkt 5 og pkt 7 angående farve på hus og farve på gjerde. Det foreslås at bestemmelsene bortfaller, da plan- og bygningsloven 74 nr 2 regulerer forholdet. Bestemmelsen om takoppbygg blir overflødig ved siden av regelen om maksimal gesims- og mønehøyde. Pkt 6. Butikkers lager, mindre verksteder m.v. kan innredes hvor det etter bygningsrådets skjønn ikke medfører ulemper for de omboende. På samme måte tillates oppført bensinstasjoner hvor det etter bygningsrådets skjønn er behov for det, og det ikke medfører særlige trafikkmessige ulemper. Ad pkt 6 Bestemmelsen foreslås videreført tilpasset kommunens mal for reguleringsbestemmelser jfr forslagets 2 pkt type bebyggelse. Pkt 7. Bygningens takvinkel må godkjennes av bygningsvesenet. Ad pkt 7 Det foreslås en takvinkel mellom 15 og 35 etter praksis i området.
Side 7 av 17 En nærmere presisering av takvinkelen vil bringe reguleringsbestemmelsen i samsvar med den eksisterende bebyggelse og sikre forutberegnlighet for publikum. Pkt 11. Vann og kloakkledninger blir å anlegge etter anvisning av de kommunale myndigheter. Ad pkt 11. Bestemmelsen bortfaller da plan- og bygningslovens 67 regulerer forholdet. Nye bestemmelser etter kommunens mal for reguleringsplaner 1 pkt kabler Alle nye kabler (lavspentanlegg, telenett, TV o.l.) skal legges i bakken. Forslaget vil ikke få noen konsekvenser for eksisterende anlegg i området. Ved totalsanering av dagens luftstrekk vil bestemmelsen komme til anvendelse. Bestemmelsen omfatter også nye anlegg. Anleggseier har det økonomiske ansvar for gjennomføringen av bestemmelsen. 2 Byggeområde for boliger OMRÅDE A pkt type bebyggelse, 2 punktum En sekundærleilighet på 70 m² kan tillates til hver frittliggende enebolig. Samfunnsutviklingen har medført at der det er regulert til bolig er det vanlig at det i enebolig tillates innredet en sekundærleilighet. Dette under forutsetning av at sekundærleiligheten er vesentlig mindre enn hovedleiligheten. En sekundærleilighet på 70 m² faller inn under dette, da en gjennomsnittseiendom vil kunne ha et bebygd areal på 300 m² ( inklusiv garasje ) med en mønehøyde på 8,0 meter. 2 Byggeområde for boliger OMRÅDE A pkt tomteareal Minste netto regulert tomteareal for frittliggende eneboliger er 700 m². Ved tomannsboliger er minste netto tomteareal 1100 m² eller 550 m² for hver parsell. Netto tomteareal er areal regulert til byggeområde for boliger. Det er i tidligere vedtatte reguleringsplaner fastsatt et minste tillatt tomteareal. Reguleringsplanen for Store Brevik IV fastsatte 650 m² som minste tillatte tomteareal. Reguleringsplanene for Labo og Berg har 700 m² som grense ved en eventuell delesøknad. Unntaksvis åpner Berg for 650 m² som minste tillatt tomteareal. Minste netto tomteareal er foreslått til 700 m². Forslaget forutsetter at det er en adgang til å fastsette et minste tillatt tomteareal i en reguleringsbestemmelse. Det er sendt en forespørsel til Miljøverndepartementet vedrørende forståelsen av plan- og bygningslovens 63, 3 punktum. Forespørselen er foreløpig ikke besvart. Nærmere opplysninger i vedlegg nr 4.
Side 8 av 17 3 Byggeområde for boliger OMRÅDE B pkt utforming Boliger i samme byggeflukt skal ha en enhetlig utforming og samme takvinkel. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller saltak med en takvinkel mellom 15 og 35, samt møne i bygningens lengderetning. Bestemmelsen er tatt inn etter mønster fra Miljøverndepartementets veileder for reguleringsplaner av 1998. Begrunnelsen er å bevare et helhetlig preg over området, samt sikre likhet og forutberegnlighet. 3 Byggeområde for boliger OMRÅDE B pkt grad av utnytting Det er for rekkehus et tillatt bruksareal, T-BRA er 140 m². Det er for lavblokk et tillatt bebygd areal, %-BYA er 20 %. Forslaget bygger på eksisterende bebyggelse og dispensasjonspraksis. 3 Byggeområde for boliger OMRÅDE B pkt høyde Maksimal gesimshøyde er 7,0 meter og maksimal mønehøyde er 9,0 meter. Høyden måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Det er tatt utgangspunkt i eksisterende gesimshøyde for rekkehusene, samt åpnet for mulighet til endring til saltak i fremtiden. 4 Byggeområde for offentlige bygninger med allmennyttig formål, barnepark og forsamlingslokale. OMRÅDE C pkt grad av utnytting Samlet tillatt bebygd areal, %-BYA for Gnr 9 bnr 25 er 20%. Begrunnelsen er dagens samlede utnyttelse på ca 16 %-BYA. Forslaget åpner for noe økt utnyttelse, dersom denne er i samsvar med forslagets 5. 5 Spesialområde bevaring med allmennyttig formål, forsamlingslokale Festiviteten skal bevares. Den kan utvendig istandsettes, tilbygges eller påbygges under forutsetning av at husets målestokk, takform, taktekking, dør- og vindusutforming, materialbruk og farger opprettholdes. Nybygg skal gis en eksteriørutforming samt materialbruk som harmonerer med den bevaringsverdige bygning. Nybygg skal ha en fasadedekning av trepanel. Dersom et skadet hus erstattes med nybygg, kan bygningsrådet gi pålegg om at den nye bygning må ha samme gesims- og mønehøyde, takvinkel og møneretning som det opprinnelige bygg.
Side 9 av 17 Før bygningsrådet behandler byggesaker innenfor bevaringsområdet, skal det innhentes uttalelse fra fylkeskonservatoren. Begrunnelsen for alternativ 4 er det er uheldig at reguleringsplanen ikke er ajourført med faktisk bruk. Dagens bruk er i strid med gjeldende reguleringsformål, kontor og skur. Videre er det et krav etter plan- og bygningsloven 25, 1 ledd nr 1 at offentlige bygninger skal underspesifiseres nærmere med hensyn til hvilken funksjon bygningen skal ha. Kartet og bestemmelser bør derfor endres. Videre bør kommunen som regulerende myndighet gå foran, i forhold til bruk i samsvar med reguleringsplan for kommunale eiendommer. Eiendommen bør av den grunn reguleres med kombinert formål etter plan- og bygningsloven 25, 2 ledd. Barneparken bør reguleres til byggeområde for offentlig formål, barnepark etter plan- og bygningsloven 25, 1 ledd nr 1. Festiviteten bør reguleres til spesialområde, bevaring med allmennyttig formål, forsamlingslokale jfr 25, 1 ledd, nr 6. Bakgrunnen for dette er hensynet til bebyggelsens kulturelle verdi. Festiviteten er i samme bygningsstil som våningshuset på Vestby prestegård og har en spesiell arkitektur. Bygningen er et kjent forsamlingslokale i Vestby. Det brukes blant annet til fritidsklubb. 3. ALTERNATIVER Alt 2 Byggeområde for boliger OMRÅDE A pkt grad av utnytting Tillatt bebygd areal, %-BYA er 30 %. Gjeldende bestemmelse er tilpasset plan- og bygningsloven av 14. juni 1985. Alt 2 Byggeområde for boliger OMRÅDE A pkt utforming og plassering Garasje, uthus o.l kan tillates med et bruksareal på inntil 36 m2 Begrunnelsen er at dette vil samsvare bedre med helheten i området, enn en bestemmelse etter mønster fra kommuneplanen arealdel 2 på 50 m² T-BRA. Alt 2 byggeområde for boliger OMRÅDE A pkt høyde Maksimal gesimshøyde er 4,5 og maksimal mønehøyde er 7,0 meter. En reduksjon av gesims - og mønehøyden vil være et ytterligere virkemiddel for å ivareta helheten i området med lav småhus bebyggelse. Ytterligere et moment er at kommunen i reguleringsplanen for Nordre Brevik av 02.09.96 og bebyggelsesplanen for Karitoppen av 18.01.01 har vedtatt en tilsvarende høydebestemmelse. 4. KONKLUSJON Tidligere tolkningsproblemer er forsøkt løst i forslaget. Forslaget vil føre til likhet og forutberegnlighet for publikum. Kart og bestemmelser vil bringes i samsvar med faktisk bruk.
Side 10 av 17 Videre vil byggesaksbehandlingen bli effektivisert. Like områder vil få likelydende bestemmelser. Formålet med de alternative bestemmelser er i større grad å bevare områdets karakter. Plansjefen fremmer følgende FORSLAG TIL VEDTAK: Forslag til endrede reguleringsbestemmelser datert 01.06.01 for Grøstadfeltet vedtas lagt ut til offentlig ettersyn jfr plan- og bygningslovens 27-1 nr 2. Videre oppdateres kartet i henhold til nevnte reguleringsbestemmelser. BEHANDLING I Teknisk styre DEN 14.06.01 Det ble foretatt befaring i saken før møtet Plansjefens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til endrede reguleringsbestemmelser datert 01.06.01 for Grøstadfeltet vedtas lagt ut til offentlig ettersyn jfr plan- og bygningslovens 27-1 nr 2. Videre oppdateres kartet i henhold til nevnte reguleringsbestemmelser. NYE MOMENTER I SAKEN FØR OFFENTLIG ETTERSYN MARS/APRIL 2005 I pakt med ny mal for reguleringsbestemmelser er det utarbeidet nye bestemmelser datert 14.01.05. De nye bestemmelsene er vesentlig kortere enn bestemmelsene av 01.06.01 (omtales her som «forrige» bestemmelser). Dette skyldes i stor grad at deler av de forrige bestemmelsene er overflødige ved at de dekkes av plan-og bygningsloven direkte og rutiner for saksbehandlingen. Dette er i stor grad tilfelle for teksten under fellesbestemmelser i de forrige bestemmelsene. I tillegg er det foretatt mindre justeringer i de nye bestemmelsene. De viktigste justeringene er nevnt nedenfor. Boligområder (A1-A4) Formålsbetegnelser i nye bestemmelser er endret iht. veileder for framstilling av reguleringsplaner. For garasjer, uthus o.l. er formuleringen «samlet bruksareal på inntil 50 m 2» endret til «maksimalt bruksareal 50 m 2 pr bygning» i de nye bestemmelsene. Dette gjør det mulig i større grad å sette opp tidsmessige garasjer uavhengig av eksisterende bygninger på tomten. Videre er det i forrige bestemmelser ved tomannsboliger angitt «minste netto tomteareal 1100 m 2 eller 550 m 2 for hver parsell». I de nye bestemmelsene er dette tatt ut og minste netto tomteareal er her generelt angitt til 700 m 2. Kombinert byggeområde for offentlig forsamlingslokale/spesialområde bevaring (område C) I forrige bestemmelser omfattet dette område også barnepark. Da denne ikke ekssiterer lenger, er barneparken tatt ut av de nye bestemmelsene. For øvrig er utnyttelsesgraden justert noe ned i forhold til forrige bestemmelser i tråd med hvilke bygninger som står på området idag. Nye formål
Side 11 av 17 Bestemmelser om parkering og biloppstillingsplass i forrige bestemmelser for område B, er i de nye bestemmelsene knyttet til nytt formål «fellesområde-fellesareal for garasje». Videre er felles lekeplass for område B i nye bestemmelser/oppdatert kart skilt ut som eget formål. Det er avsatt arealer til felles avkjørsel da det på disse vegstrekningene ikke er behov for offentlig veg. Dessuten er det avsatt arealer til friområder. Deler av disse arealene er i dag tatt i bruk til lek. For øvrig videreføres fortau langs Grøstadveien vest for planområdet inn i planområdet og videre nordover langs Soleveien til krysset mellom Soleveien og gangveien fra Lokes vei. På denne måten sikres gangforbindelse mellom Vestby sentrum og Sole Skog. Dessuten er tverrprofilen på enkelte veier justert. PLANSJEFEN HAR FATTET FØLGENDE DELEGERTE VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 legges Grøstad reguleringsplan med kart datert 14.01.05 og bestemmelser datert 14.01.05 ut til offentlig ettersyn. NYE MOMENTER I SAKEN ETTER OFFENTLIG HØRING MARS/APRIL 2005 1. SAKSOPPLYSNINGER Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Moss avis og Østlandets blad den 04.03.05 med frist for uttalelse den 18.04.05. Sakens dokumenter var lagt ut til gjennomsyn ved servicekontoret i rådhuset og Vestby bibliotek. Samtidig ble planforslaget sendt til uttalelse til personer med eiendommer innenfor planområdet og naboer til planområdet. Planen ble diskutert i kommunens tverrfaglige plangruppe den 14.12.2004. For øvrig vises til avsnittet «Nye momenter i saken før offentlig ettersyn» ovenfor. 2. VURDERING Dok. nr. 15-fylkesmannen i Oslo og Akershus (miljøvernavdelingen): Ingen merknader. Dok. nr. 16-Hafslund Nett: Har nettstasjoni (på friområde) samt høy-og lavspenningsanlegg innenfor planområdet. Opplyser at nybygg ikke må redusere adkomsten til og ventilasjon fra nettstasjoner, at flytting av eksiterende eller bygging av nye anlegg må bekostes av byggherre og at det må avsettes nødvendig areal strømforsyning til ny bebyggelse Vurdering: Tas til etterretning. Dok. nr. 17-Anne S Kallevig (på vegne av berørte parter): Vedkommende påpeker at tomten hennes berøres av ny trasé for Grøstadveien. Dessuten stilles spørsmål ved at trær/hekker som i dag skjermer for innsyn til boliger må fjernes og hvem som tar kostnader med eventuelle nye gjerder. I tillegg stilles en del spørsmål om den praktiske gjennomføring av tiltaket (når arbeidet med tiltaket starter opp, godtgjøring for event. tap av eiendom, oppsetting av støttemur m.m.).
Side 12 av 17 Vedkommende foreslår å anlegge fortau på andre siden av vegen, da dette blir billigere for kommunen. Vurdering: For å minimalisere inngrepene i eiendommene langs Grøstadveien foreslås følgende: Den totale vegbredden reduseres fra dagens regulering på 10 m til 9m. I forhold til traseen vist på forslag til plankart datert 14.01.05 forskyves traseen sørover slik at den tilpasses eksisterende trasé. Total vegbredde på 9m er mulig ved bl.a. å redusere bredden på kjørebanen noe og tilpasse bredden på fortau og grøfter. Slik kan ny trasé inkludert fortau og grøfter på begge sider av vegen rommes mellom dagens gjerder og dagens beplantning/hekker langs vegen uten store inngrep i forhold til dagens situasjon. For øvrig må de praktiske spørsmål som reises avklares samtidig med gjennomføring av tiltaket. Dok. nr. 18-Roald og Astrid Eriksen,Grøstadvn.8: Inneholder stort sett de samme merknader som dok. nr. 17. Vurdering: Det vises til kommentarer i tilknytning til dok. 17. Dok. nr.19-akershus fylkeskommune, sentraladministrasjonen: Automatisk fredete kulturminner: Ber om at følgende eller tilsvarende tas inn i reguleringsbestemmelsene vedrørende spesialområde bevaring: Området omfatter et automatisk fredet kulturminne, en gravhaug, id. 41595, fra jernalder. Gravhaugen er 17 m i diameter og 1,7 m høy. Rundt gravhaugen og det platået det ligger på er det ikke tillatt å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme gravhaugen eller fremkalle fare for at dette kan skje. Det anbefales at automatisk fredete kulturminner i planområdets nærhet blir avmerket på plankartet slik at man gjøres oppmerksom på at planområdet ligger i nærheten av et kulturmiljø fra jernalder. Det bes om at de som utfører arbeid i marken blir gjort oppmerksom på at det kan finnes ukjente fornminner i området. Dersom man under arbeid i marken støter på fornminner, skal arbeidet stanses dersom fornminnet eller dets sikringssone på fem meter berøres. I slike tilfeller skal fylkeskommunen varsles. Også fornminner som ikke er registrert er fredet. Nyere tids kulturminner: Positivt at Festiviteten omkranses av et bevaringsområde. Bygningen har stor lokalhistorisk betydning. Med henvisning til ordlyden i bestemmelsenes 5 om at bygningen kan tilbygges og påbygges, påpekes at dette er konfliktfylt i forhold til formålet bevaring, og at denne ordlyden derfor anbefales sløyfet og at man søker å bevare dagens bygningsvolum. Eksisterende elementer som panel, vinduer, dekorative detaljer bør bevares, og det bør kun foretas reparasjoner av disse uten hel utskifning. Vurdering: Forslagene tas til følge slik at bestemmelsene foreslås justeret (både for
Side 13 av 17 automatisk fredete kulturminner og nyere tids kulturminner) samt at de automatisk fredete kulturminner i planområdets nærhet synliggjøres i plankartets kartgrunnlag. Dok. nr.20-grøstad Grannelag v) Bjarne Rahbek: Protesterer mot at del av Fjellbakkveien (fra Grøstadveien mot Grøstad Bygg) endres fra offentlig vei til felles avkjørsel. Som følge av gravearbeider i 2004 er denne veistrekningen i dag i dårlig forfatning. Dersom veien endres til felles avkjørsel, må den settes i skikkelig stand. I tillegg må beboerne motta tilstrekkelig kompensasjon for de fremtidige utgifter endringen medfører. Det forventes at kommunen fortsetter å brøyte veien etter en eventuell omgjøring til felles avkjørsel. Det gjøres oppmerksom på at arealet avsatt til felles lekeplass ligger på privat grunn. I forbindelse med anleggelse av fortau mellom Fjellbakkveien og Idrettsveien stilles spørsmål om dette innebærer erverv av privat grunn eller om fortauet legges på kommunens grunn. Vurdering: Forslaget om felles avkjørsel bør beholdes da det på ikke er behov for offentlig veg her (avkjørselen er en blindveg som betjener felles garasjer og noen få eneboliger). Det forutsettes at den del av Fjellbakkveien som endres til felles avkjørsel, settes i stand av kommunen innenfor dagens standard på vegen. Det foreslås å ikke gi kompensasjon for fremtidige utgifter som endringen til felles avkjørsel medfører. Grunnen til dette er at slik kompensasjon kunne skape presedens i forhold til fremtidige lignende saker. Det samme gjelder spørsmålet om kommunal brøyting. I dag har eiendommene langs Grøstadveien på begge sider felles grense innenfor dagens trasé, dvs at dagens trasé ligger på privat grunn. Derfor medfører bygging av fortau erverv av privat grunn. Dok. nr.21-barsjø og Hansen: Merknaden har samme innhold som merknaden under dok. nr 20 første avsnitt. Vurdering: Det vises til kommentarer under dok. nr. 20. Dok. nr.22-barnerepresentanten (kultursjefen): Når det foreslås at en lekeplass skal være felles for eiendommer innenfor et definert område, betyr det at beboerne i området har eksklusiv rett til å bruke lekeplassen og kan vise bort barn utenfor området som leker på området. Barnerepresentanten er kritisk til å sette en slik begrensning for barns muligheter til å leke på områder regulert til lek, særlig hvis dette innebærer endring i forhold til tidligere praksis. Det anbefales å definere området som friområde på linje med de to andre friområdene. Vurdering: I følge veileder om reguleringsplanlegging (utgitt av Miljøverndepartementet 01.11.01) må det for formålet felles lekeareal for barn angis i reguleringsbestemmelsene hvilke eiendommer arealene er felles for. Det anbefales ikke å regulere området til friområde da arealet er i privat eie og regulering til friområde derfor medfører kommunal innløsning av arealet og dermed utgifter for kommunen.
Side 14 av 17 3. ALTERNATIVER Et alternativ kunne vært å ikke anlegge fortau langs Grøstadveien og således redusere behovet for inngrep i eiendommene lanngs vegen. Med en slik løsning ville man ikke oppnådd videreføring av fortau langs Grøstadveien vest for planområdet inn i planområdet, og videre nordover langs Soleveien til krysset mellom Soleveien og gangveien fra Lokes vei. Derimot vil fortau langs Grøstadveien sikre gangforbindelse mellom Vestby sentrum og Sole Skog. Derfor anbefales fortau langs Grøstadveien. 4. KONKLUSJON Med henvisning til innkomne uttalelser og vurderinger av disse foretas følgende endringer i planforslaget som har vært ute til offentlig ettersyn: 1) For å minimalisere inngrepene i eiendommene langs Grøstadveien foreslås følgende: Den totale vegbredden reduseres fra dagens regulering på 10 m til 9 m. I forhold til traseén vist på forslag til plankart datert 14.01.05, forskyves traseen sørover slik at den tilpasses eksisterende trasé. Total vegbredde på 9 m er mulig ved bl.a. å redusere bredden på kjørebanen noe og tilpasse bredden på fortau og grøfter. Foreslåtte endringer vises på plankart datert 15.12.05. 2) Bestemmelsene justeres for automatisk fredete kulturminner og nyere tids kulturminner, samt at de automatisk fredete kulturminner i planområdets nærhet synliggjøres i kartgrunnlaget for plankartet, jfr uttalelse fra Akershus fylkeskommune 3) På grunn av endringene i forhold Grøstadveien til plankart datert 14.01.05, sendes plankart datert 15.12.05 ut på begrenset høring til berørte adresser. BEGRENSET HØRING DESEMBER 2005/JANUAR 2006 I tråd med punkt 3 ovenfor er begrenset høring gjennomført. I brev av 21.12.05 til berørte adresser er det satt en frist for å komme med merknader til nytt planforslag samtidig som det er redegjort for hvilke konsekvenser planen vil få. Konsekvensene består bl.a i at dagens gjerder og hekk langs Grøstadveien må flyttes inntil 1 m langs deler av veien. Det har ikke innkommet merknader i forbindelse med den begrensede høringsrunden. I endelig plankart datert 07.06.06 er gravhaugens utstrekning i bevaringsområdet vist på kartet i tilegg til endringene nevnt under pkt.1) og 2) i konklusjonen ovenfor. I endelig forslag til reguleringsbestemmelser datert 06.06.06 er endringer i henhold til pkt 2) i konklusjomnen ovenfor innarbeidet. INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 26 første ledd og 27-2 første ledd, vedtas endring av reguleringsplan for Grøstadfeltet slik det fremgår av plankart datert 07.06.06 og bestemmelser datert 06.06.06. BEHANDLING I Planutvalget DEN 26.06.2006 Repr. Tom Anders Ludvigsen fremmet følgende forslag:
Side 15 av 17 Saken utsettes. Administrasjonen ser på saken på nytt i forhold til fortau, inngrep på private eiendommer og eventuelt andre trafikktiltak. Arbeidsmøter med alle involverte parter skal prioriteres. Repr. Tom Anders Ludvigsen ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes. Administrasjonen ser på saken på nytt i forhold til fortau, inngrep på private eiendommer og eventuelt andre trafikktiltak. Arbeidsmøter med alle involverte parter skal prioriteres. ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR GRØSTADFELTET SLUTTBEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Arbeidet med endring av reguleringsplan for Grøstadfeltet har blitt tatt opp igjen i siste halvdel av 2010. Administrasjonen har lagt vekt på å informere berørte naboer i forhold hvilke konsekvenser en etablering av fortau langs Grøstadveien vil få for dem. 2. VURDERING Reviderte bestemmelser Rådmannen har gått igjennom tidligere foreslåtte endringer til reguleringsbestemmelser på nytt og justert disse noe for å sikre at de er i samsvar med kommunens maler og gjeldene praksis. I reguleringsbestemmelsene som ble lagt ut til offentlig ettersyn 4.3.2005 var det under 3 Byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse unnlatt å skille mellom utnyttelsesgraden for rekkehusene og blokkbebyggelsen. Tidligere i saken er det skilt mellom disse. I forslag til reguleringsbestemmelser datert 18.11.2010 er det derfor lagt til at utnyttelsesgraden for rekkehusene er BRA = 140 m². Rådmannens oppdaterte forslag til reguleringsbestemmelser for Grøstadfeltet er vedlagt saken. Fortau langs Grøstadveien Kommunen inviterte berørte naboer til en felles befaring den 11.11.2010. Formålet med befaringen var å få klarhet i hvilke konkrete konsekvenser forslaget til endring av Grøstadfeltet vil få i forhold til eksisterende beplantning/hekker, gjerder og uteareal. Kommunen hadde på forhånd satt ut stikk som viste den totale vegbredden. Det opprinnelige forslaget var på 10 meter, men administrasjonen har kommet frem til at det er tilstrekkelig med en vegbredde på 9 meter; 1 meter grøft - 2 meter fortau - 4,5 meter kjøreveg - 1,5 meter grøft. Ved i tillegg å tilpasse vegen noe etter eksisterende forhold, vil etableringen av et fortau her ha små konsekvenser for naboene. Etter befaringen har administrasjonen gjort ytterligere justeringer i kartet for å gjøre inngrepene så små som mulig. På de eiendommene som blir berørt (tre eiendommer innenfor A3 og en innenfor A1) er det kun snakk om å flytte gjerder/beplantning noe (ingen steder mer enn 1 meter) for å få plass til snøopplag/grøft. De oppmøtte naboene hadde ingen store innvendinger til forslag om fortau. I dette området eier alle naboer ut til midt av veg. På et senere tidspunkt kan det bli aktuelt at areal for
Side 16 av 17 offentlig veg blir skilt ut som egen tomt. De praktiske spørsmål rundt dette må imidlertid avklares samtidig med gjennomføring av tiltaket. Det er ikke mulig å si noe om når fortauet vil bli opparbeidet da fortau langs Grøstadveien ikke er en prioritert oppgave for kommunen på nåværende tidspunkt. Det er likevel viktig for kommunen å få regulert inn fortauet da dette vil sikre en sammenhengende gangforbindelse mellom Vestby sentrum og Sole skog. Annet Som gjort rede for i saken tidligere viser reguleringskartet nå frisiktsone på 30x15 meter i krysset Grøstadveien x Idrettsveien, byggegrense på 8 meter fra senterlinje kjøreveg og del av Fjellbakkveien som felles avkjørsel. 3. ALTERNATIVER Et alternativ kan være å ikke regulere inn fortau langs Grøstadveien. 4. KONKLUSJON Ved å oppdatere reguleringsplanen for Grøstadfeltet vil kart og bestemmelser nå være i samsvar med faktisk bruk. Dette vil gjøre det enklere både for kommunen og publikum å forholde seg til reguleringsplanen. INNSTILLING: I samsvar med plan- og bygningslov 1985 27-2, jf. overgangsbestemmelsene i ny plan- og bygningslov, endres reguleringsplanen for Grøstadfeltet slik det framgår av plankart og bestemmelser, begge datert 18.11.2010. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 13.12.2010 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: I samsvar med plan- og bygningslov 1985 27-2, jf. overgangsbestemmelsene i ny plan- og bygningslov, endres reguleringsplanen for Grøstadfeltet slik det framgår av plankart datert 02.12.2010 og bestemmelser, datert 18.11.2010. BEHANDLING I Kommunestyret DEN 07.02.2011 Plan- og miljøutvalgets vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: I samsvar med plan- og bygningslov 1985 27-2, jf. overgangsbestemmelsene i ny plan- og bygningslov, endres reguleringsplanen for Grøstadfeltet slik det framgår av plankart og bestemmelser, begge datert 18.11.2010.
Side 17 av 17 Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 08.02.11 Knut Haugestad Rådmann