TOMTETAKST: Tuftene i Tjørvåg, Gnr/Bnr:53/85 Betegnelse: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: Antatt gate adr; Tuftene 12, 6070 Tjørvåg 07.05.2019 14.05.2019 646 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Sertifisert takstmann: Jan-Norvald Jønsson E-post: jan.norvald@mulvik.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund e5c1fd5
Forutsetninger Dokumentet er bygget opp på basis av Norsk takst sine instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og alle kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Egne forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående takstmann som ikke har bindinger til noen andre aktører i eiendomsbransjen. Dokumentet er bygget opp på basis av NTFs instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Tomteverdi er beregnet verdi for tomtegrunnen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding/beplantning, arrondering terreng, regulering etc., evt. mangel på sådan. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Verdisettingen er gjort på basis av beste skjønn basert på kjennskap til sammenlignbare eiendommer (sammenlignende taksering - strøkspris), alternativ bruk og vurdering av tekniske nettoverdier for objektet (tomtebelastningsmetoden). Verdisettingen inneholder usikkerhet både pga. lav omsetning og utydelig prisdannelse (normale markedsverdier). Takstanslagene kan dessuten ikke bære risiko for fremtidig risikoeksponering, makroøkonomisk utvikling eller forhold som takstmannen ikke er gjort kjent med utover de undersøkelser som følger av god takstmannsskikk. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. er autorisert medlem av Norsk takst som er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund og har sertifiserte takstmenn innenfor taksering av skade, naturskade, boligeiendommer, næringseiendommer, boligsalgsrapporter, tilstandsanalyse og forsikringsskadeskjønn. I tillegg er daglig leder, Ottar Skare, også takstmann som er godkjent Recognized European Valuer etter TEGoVAs European Valuation, Standard og DNV-GL-sertifisert takstmann for Boligsalgsrapportering ISO17024. For ytterligere opplysninger henvises til www.mulvik.no, www.ntf.no, www.tegova.org og www.dnvba.com/no/sertifisering/ personellsertifisering/pages/takstmenn.aspx Taksten er utført etter beste skjønn. Takstmannen er ikke ansvarlig for feil og mangler som ikke kunne ha blitt oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god takstmannsskikk tilsier. Rapportdata Kunde: Advokat Jørund Knardal Takstmann: Jan-Norvald Jønsson Befaring/tilstede:. - Jan-Norvald Jønsson. MNT- Takstmann /Byggmester. Tlf. 917 87 613 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Antatt gate adr; Tuftene 12, 6070 Tjørvåg Matrikkeldata 1515 HERØY (M.R.) Gnr: 53 Bnr: 85 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 019 m² Arealkilde: Arealer hentet fra Norsk Eiendomsinformasjon AS (Statens Kartverk) Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 1/1 Hjemmelshaver: DAGFINN BERG TJERVÅG, STOREHAUGEN 17, 6065 ULSTEINVIK, 1/1 Hjemmelshaver Tuftene 12 - Gnr/Bnr: 53/85, 6070 TJØRVÅG Side: 2 av 6
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Sit.kart Gnr: 53 Bnr: 85 07.05.2019 Eier 07.05.2019 www.kommunekart.com Innhentet 2 Ja Eiendomsverdi.no Innhentet MANDAT Rekvirent av taksten er Advokat Jørund Knardal v/ansvarlig takstmann Jan - Norvald Jønsson er anmodet om taksering av grunnareal i området ved Tuftevatnet i Tjørvaå. Området er ubebygd og har etablert infrastruktur og iform av vei, vann og avløp inn på tomt. Eiendommen ligger i et LNF-område i samsvar med med KDP. Arealene ble befart 06.05.2019, av undertegnede takstmann, og oppdragsgiver ga opplysninger og påviste verdsettingsområdet, via e-post. Mandatet er å avholde takst over markedsverdi. Markedsverdien skal spesifiseres til m² -priser som grunnlag for ytterligere oppdeling/grensejustering og partielt salg. Definisjon av markedsverdi iflg. European Valuation Standards EVS1 2012 Seventh Edition: «The estimated amount for which the asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arms length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Taksten legger til grunn at eiendommene er heftefrie forut for eiendomsoverdragelsen. Evt. servitutter, som ikke er uttrykkelig spesifisert i takstrapporten, er ikke hensyntatt og forutsettes dokumentert av selger som gjenstand for forhandlinger med utgangspunkt i takstverdien. Regulering/ KDP Eiendommen ligger i flg. KDP og motatt papirer fra kommunen i et uregulert LNF-område. Og med landbruksområde, flere fritidsboliger og eneboliger i nærområdet. Det er ikke kjente forhold som påvirker tomten, men en anbefaler interesserte selv må undersøker med kommune. Bustad og fritidsboliger felt: Håvika, Med bestemmelser som egen tekst, Ikraftredelsesdato: 26.10.2017, ligg inntil og i nærhet til gjeldene tomt, mot vest og nord. Strøm, Vann, avløp, vei og diverse: Strøm: Det er strøm i området, ukjent om det er ført frem/inn på tomt. Vei, vann og avløp: Jfr. grunnbok på Knr: 1515, Gnr: 53, Bnr: 5, den 02.11.1981: Rettigheter iflg. skjøte. Rettighetshaver: Knr: 1515 Gnr: 53 Bnr: 85. Bestemmelse om veg, Bestemmesle om vann/kloakkledning Ledningskart, privat eller off.nett: Ifølge Herøy kommune ved servicetorget sine notat: Ubebygdtomt, men eigedommane rundt har privatløysing(septiktank). Gjerde: Jfr. grunnbok på Knr: 1515, Gnr: 53, Bnr: 85, den 02.11.1981: Bestemmelse om gjerde. Overstående opplysninger er ikke bekreftet, interesserte må undersøke dette nærmere. Side: 3 av 6
BELIGENHET/TOMTEFORHOLD Tomta ligger flott til, vent ned mot Tuftevatnet i Tjørvåg i Herøy kommune. Tomta er ubebygd. Området har god tilkomst fra kommunal vei, med ca. 15 km til kommunesentert i Herøy, og ca 14 km til Ulstein sentrum, og ca. 35 km til Volda og Ørsta. Og ca 30 km til Ørsta/Volda Lufthamn, med daglige avganger til Bergen og Oslo. Med omtrent 50 km til Ålesund, via ferje Hareid - Sulesund. Tomta er lett kupert natur tomt, relativ flat/slakt skrående ned mot Tuftevatnet. Og ligger i rolege og landleg beliggenheit. REFERANSEPRISER I gjeldene område er fortiden et lignende objekt: 08.03.2019: 1515-53/118, Boligtomt, Selveier, 1 101,2 m², 599, - kr/ m², kr. 660.000,16.02.2018: Tuftene 13, 6070 TJØRVÅG. Boligtomt, Selveier, 952,2 m², 803,- Kr/ m², kr. 765.000,16.02.2018: Tuftene 41, 6070 TJØRVÅG. Boligtomt, Selveier, 1 643,5 m², 487 Kr/ m², kr. 800.000,Salg av tilsvarende tomter: Det er i perioden 2018 til 2019 solgt 3 stk tomter i Tuftene, men disse ligger i et privat regulert tomtefelt, med vei,vann og avløp. Disse har hatt en gjennomsnittlig tomtepris på kr. 741.667,- og gjennomsnittlig m²/pris på kr. 1065,- pr. m². Med et gjennomsnittlig tomteareal på ca. 1232,3 m². En gjennomsnittlig m²-pris for tomter: kr. 1065,- x 1019 m² = 1.085.000,- viss tomten hadde ligget i et regulert tomtefelt med vei/vann/avløp inn til tomtegrense. En sier en gjennomsnittlig pris på kr. 400,- pr. m² for opparbeiding av vei/vann/avløp. Og så er det tomtene: Tuftene 13 og Gnr/Bnr: 53/118, som er sammenlignbar, med tanke på beligenhet og utsikt s forhold. VURDERING AV TOMTEVERDIEN Sammenlignbar tomt; Tuftene 13, og Gnr/bnr: 53/118: Har en snitt pris på 701,- m²-pris for tomt uten vei/vann/avløp: kr. 701,pr. m² - kr. 400,- pr. m² = kr. 301,- pr. m². Gjeldene tomt har et areal på: 1019 m². Beregning av tomteverdi: 1019 m² x kr.301,- = Kr.306.719,- og da avrundet til Kr. 310.000,- Markedsverdi kr. 310.000,- VOLDA, 14.05.2019 Jan-Norvald Jønsson MNT- Takstmann /Byggmester Side: 4 av 6
Andre bilder Andre bilder for oppdraget Området sett fra sørvest ende av tomt, mot øst/tuftevatnet. Området sett fra sørvest ende av tomt, mot nord. Starten pådet nye tomtefelt som ligg vest og nord for gjeldene tomt. Tomte området. Side: 5 av 6
Tomte området. Tomte området. Sett fra FV 654, mot vest, Tuftevatnet i fremgrunnen og tomteområdet i bakgrunnen. Sett fra FV 654, mot vest, Tuftevatnet i fremgrunnen og området nord for tomten, som ligg til venstre i bakgrunnen. Side: 6 av 6