VEDLEGG Vedrørende vedtak i Planutvalget 16.12.2014 Kommentarer til momenter Planutvalget ønsket belyst INTERESSEAVVEINING MELLOM PRIVATE OG OFFENTLIGE INTERESSER. DET VISES HER SÆRSKILT TIL STRANDPROMENADE OG ELVEPROMENADE. Innenfor BS5 vil private utearealer i form av balkonger og utearealer på terreng, være noe hevet i forhold til elvepromenaden. Dette vil privatisere utearealet noe, samtidig som man ikke mister kontakten med elveområdet. Det vises til estetisk veileder som følger plandokumentene for prinsipper for utforming. Langs sjøkanten vil det være en god høyde under utkragende bygg. Private utearealer vil her ikke bli unødig sjenert av offentlig aktivitet på bakkeplan, da høyden under byggene vil være minmum 4 m. Det vil etableres næringsarealer i 1. Etasje som vil nyte godt av plasseringen ved offentlig gangarealer. PARKERING Forslaget legger opp til parkeringsdekning på 1,25. Dette mener forslagsstiller er tilstrekkelig sett i sammenheng med vedtatt områdeplans intensjon om å etablere parkeringshus utenfor planforslagets avgrensning. Planen dekker parkeringsbehovet det tilfører innenfor egen plan. Sætre vil også få nye kollektivmuligheter i ny fergeforbindelse, samt at busstraseen legges inn i området. Bedre kollektivmuligheter vil redusere parkeringsbehovet. Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene beskriver tydelig at for å redusere utslipp fra transportsektoren er det nødvendig å ta i bruk en rekke virkemidler. Viktige grep er å tilrettelegge for økt kollektivsatsing, sykkel og gange, innføre restriksjoner på bilbruken, utvikle et transportbesparende arealbruksmønster og legge til rette for reduserte utslipp fra det enkelte kjøretøy. Planforslaget følger og legger til grunn disse retningslinjene for å bestemme parkeringsdekning. RAMMER FOR MARITIM BRUK I planforslaget sikres det at område avsatt til maritim bruk sikres nødvendig manøvreringsareal for større kjøretøy i forbindelse med håndtering av inn- og utsetting av båter, både i forhold til inn- og utkjøring til eiendommen, samt hva gjelder møblering av arealet. Det er også stilt krav til kvalitet på dekke. Det skal sikres at eksisterende båtslipp skal kunne opprettholdes. KVALITET PÅ UTEROM Planforslaget opprettholder formål avsatt til bryggepromenade i områdeplanen, men tilpasses bedre mot land. Planforslaget presenterer en promenade tilgjengelig for alle, og den skal utformes minst 10 meter bred. Promenaden knytter seg på badeområdet i nord, og elvepromenaden i sør, og gjøres til en del av Sætres blågrønne omramming. Bryggepromenaden vil utformes med forskjellige soner, og det vil legges til rette for soner der man også kan sitte ned, samtidig som det er bredde nok å spasere forbi. Dette skal bli et godt sted å være.
Det er i det videre lagt vekt på å etablere både gode grøntarealer, samt gode torgdannelser. Det er fokusert på at utearealer skal ha gode solforhold gjennom dagen. Offentlige utearealer knyttes opp mot utadrettet virksomhet i bygg. Allerede eksisterende strand videreutvikles, og gjøres enda letter tilgjengelig gjennom tilknytning opp mot bryggepromenade og kyststi, samt tilrettelegging for sykkelparkering og tilkomst for HC. Estetisk veileder setter krav til utforming og møblering av de offentlige utearealene, spesielt de nye torgdannelsene. DIMENSJONERING AV BYGNINGSVOLUM I FORHOLD TIL SJØFRONT OG ØVRIG BYGNINGSMILJØ Forslaget legger til rette for en høyere utnyttelse i Sætre sentrum, i tråd med intensjonen i gjeldende områdeplan. Planlagt utbygging skal ivareta siktakser for bakenforliggende bebyggelse, samtidig som det er fokusert på at ny bebyggelse også skal få utsikt mot sjøen. Det er lagt opp til dimensjoner på bebyggelse og uterom som gir gode utearealer og gateløp. En økt andel bolig og næring vil legge til rette for flere tilflyttere og handlende, og dermed bidra til økt liv i sentrum. Det er fokusert på at også utformingen av taklandskapet skal ivaretas i forhold til estetikk, med krav til variert takform, behandling av taket som byggets femte fasade, samt krav til variasjon av gesims- og mønehøyder. Kontrast i formspråket mellom gammelt og nytt vil tydeliggjøre og fremheve utrykket til eksisterende bebyggelse. Slik situasjonen er i dag, drukner verdifulle kulturminner i et sammensatt og rotete bebyggelsesuttrykk. Det skal tilstrebes variasjon i fasadeutrykk og materialbruk, og dette sikres som krav i bestemmelser, samt i estetisk veileder som er gjort juridisk bindende gjennom bestemmelsene. Sammen med variasjoner i gesimslinjer, vil dette skape et levende bebyggelsesutrykk, med forskjellige byrom. Byrommet ved Sætre Gård vil ha saltak og lavere bebyggelse, mens bebyggelse ut mot sjøkanten vil være høyere og med et annet formuttrykk og også styrke profilen mot Oslofjorden. Dette vil være identitetsskapende for stedet, og forslagsstiller mener dette er et viktig grep for profileringen av Sætre. Fjernvirkningen byggene langs sjøfronten vil ha mot Oslofjorden vil være verdifull med tanke på å trekke folk inn til Sætre, og at tettstedet skal få en styrket posisjon som gjestehavn sommerstid. Utdrag fra estetisk veileder som sikrer de ovenfor nevnte momentene: 2.1.3 UTFORMING Utforming av bygg og bebyggelsesmønster skal vurderes gjennomført med prinsipper om en et variert bebyggelsesutrykk. Det skal tilstrebes en vertikalitet på byggene. Fasader skal utformes uten sammenhengende gesimser og monotone fasader. Det må legges vekt på brudd i volum og
også i materialvalg. Materialer kan være tre, glass, puss, tegl og fasadeplater. Det er viktig å skape et godt spill og bryte opp monotonitet ved å variere mellom disse materialene. Vedlikeholdsfrie materialer bør benyttes i størst mulig grad. DET BØR LEGGES INN I REGULERINGSBESTEMMELSENE AT DET TILRETTELEGGES FOR PUBLIKUMSRETTET AKTIVITET I GATEPLAN SOM VENDER T SOM OFFENTLIGE GATER, TORG ELLER BRYGGER Dette er hensyntatt, og krav som allerede er stilt i eksisterende områdeplan, er videreført og forsterket/presisert. Krav til dette er ivaretatt i estetisk veileder, pkt 2.1.2 Henvendelse.
Figurer fra pkt 2.1.2 Henvendelse i Estetisk veileder som sikrer utadvendte fasader.
FOR MINDRE SENTRALE LOKALER PÅ BAKKEPLAN BØR REGULERINGSBESTEMMELSENE UTFORMES SLIK AT DET IKKE ER NØDVENDIG Å SØKE BRUKSENDRING DERSOM DE ØNSKES OMDISPONERT FRA BOLIGFORMÅL TIL NÆRINGSFORMÅL. Reguleringsbestemmelser er utformet slik at det kun er de arealene som ligger mot de mest sentrale byrommene, som har krav til åpne og aktive fasader med bakenforliggende næring. Innenfor de litt mer perifere områdene, åpnes det for at det kan etableres næring, men det stilles ikke spesifikke krav til dette. Det betyr i praksis at det både kan etableres næring og bolig i disse områdene. DET BØR STILLES KRAV TIL FASADEUTFORMING VED AT DET FOR EKSEMPEL INNARBEIDES I BESTEMMELSER OM MAKSIMAL LENGDE FASADE I GATEPLAN UTEN VINDUER FOR Å UNNGÅ LANGE DØDE FASADER. VINDUER I NÆRINGSAREALER BØR IKKE TILLATES TILDEKKET ELLER AVBLENDET. Dette er sikret i forslag til planbestemmelser, blant annet ved at det er satt krav til prosentvis andel åpne fasader, og at disse ikke tillates tildekket. Viser til reguleringsbestemmelsenes 7.4.3 Ny bebyggelse som vender ut mot ST_1, ST_2, ST_3 OG SKV_1 skal ha minimum 70% av fasade på bakkeplan bestående av glass, vindu eller inngang. Det tillates ikke tildekking av vinduer. DET BØR ÅPNES FOR MØBLERING I DET OFFENTLIGE ROM, FOR Å GI MULIGHETER FOR AKTIVITETER UTENDØRS SOM FOR EKSEMPEL UTESERVERING Momentene er innarbeidet i bestemmelsene. Offentlige rom og plasser er utformet for å tilrettelegge for uteservering og aktiviteter på bakkeplan. Estetisk veileder redegjør for krav til dette. I tillegg er det i bestemmelser åpnet for at tilliggende næringsareal kan nytte tilliggende offentlige arealer til uteservering eller tilsvarende. DET BØR INNARBEIDES PLASS TIL UTESCENE Det åpnes for midlertidige og faste installasjoner i offentlig rom ved godkjenning fra kommunen. Det vil være mulig å etablere utescene både på torg og eventuelt i parker. BOLIGOMRÅDER UTLØSER KRAV TIL LEKEPLASSER. SOM ET ALTERNATIV TIL TRADISJONELLE SMÅBARNSLEKEPLASSER ØNSKES DET AT DET SES PÅ MULIGHETENE FOR Å TILRETTELEGGE FOR UTENDØRS AKTIVITETER SOM RETTER SEG MOT FLERE ALDERSGRUPPER SOM EGNER SEG I ET AKTIVT SENTRUM. Det åpnes for etablering av faste eller midlertidige installasjoner i forbindelse med aktivitetene nevnt over. Det er beregnet plass til lekeplasser med gode solforhold da dette er et viktig krav forslagsstiller vil imøtekomme. Det er imidlertid betydelige større arealer avsatt til offentlige oppholdssoner og gangareal i planen enn det vi finner i den gjeldende områdeplanen. Det er dermed større rom for å etablere flere aktiviteter utomhus. Intensjonen i planen, er at de forskjellige lekeområdene kan ha forskjellig karakter de som er nærmest boligbebyggelsen tilrettelegges for mindre barn, mens lekearealer som kan etableres langs elveparken, ved badestranden eller ved parken, kan møbleres og utformes for aktivitet for de større barna. Dette kan for eksempel være en ballplass ved stranden. På illustrasjonsplanen er det vist en strandvolleyballbane ved stranden. I tillegg er nå planen utformet med et sammenhengende gang- og sykkelveinett, som gir mulighet for rundturer og joggeløyper.
DET BØR STILLES KRAV OM GRØNNE TAK Forslagsstiller ønsker ikke å stille krav om grønne tak over det hele, men det er stilt krav til at man skal hensynta og utforme takflatene som byggets femte fasade, og at deler av takflaten skal utformes som grønt tak. Dette er sikret i estetisk veileder, som er gjort juridisk bindende gjennom reguleringsbestemmelsene. Intensjonen bak denne formuleringen, er at man også skal ha fokus på utforming av takflaten ved utforming av de konkrete byggeprosjektene, og at det skal redegjøres og dokumenteres for hvordan dette er løst ved byggesak. DET BØR STILLES KRAV OM TILRETTELEGGING FOR ELBILPARKERING I PARKERINGSKJELLERE, OG SYKKELSTATIVER VED NÆRINGSBYGG. Det er stilt krav til etablering av sykkelstativer ved offentlige rom, torg, infallsporter og innganger til bolig. Det etableres minst 40 sykkelparkeringsplasser i tilknytning til båthavn og badestrand. En andel av disse skal være under tak. Det er stilt krav til at det skal tilrettelegges for parkering for elbiler. DET BØR TILRETTELEGGES FOR ELBILPARKERING PÅ BAKKEPLAN Det stilles krav til at en andel av parkeringsplasser på bakkeplan, da spesielt ved maritimt torg og Losen, utformes som elbilparkering UTBYGGER BES VURDERE STØRRE VARIASJON I ARKITEKTUREN Det presiseres at det foreliggende skisseprosjektet viser prinsipp for volumoppbygging hva gjelder høyder, bredder og plassering av bygg. Det er i reguleringsbestemmelser og estetisk veileder satt spesifikke krav til en variasjon i oppbygging og utforming av bygg. Det er også stilt krav til en variert materialbruk, og at de enkelte bygningene skal utformes slik at de hensyntar tilliggende kulturmiljøer, der hvor dette er aktuelt. Ved videre prosjektering, vil disse kravene medføre en større variasjon i arkitekturen enn det de noe prinsipielle illustrasjonene viser.