Detaljregulering for Sagbrukstomta 2 - Planforslag datert 30/8 2012 Stiklestad Eiendom AS Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600 Levanger Tlf: 951 00 141 p-a-ro@online.no Orgnr: 989 278 207 mva 1
PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Stabelvollen har i løpet av de siste 10-12 årene blitt ett etablert boligområde ved innkjøringen til Levanger. Sagbrukstomta 2 er siste tomten på området som ikke er utbygd i dag. Stiklestad Eiendom ønsker å bygge to leilighetsbygg i 2 etasjer på denne tomten, og fremmer derfor denne reguleringsplanen for å kunne realisere dette. Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa 18/4 2012. Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500. Planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser. Illustrasjonsplan 3D-illustrasjonsbilder Kopi av annonse Sosi-fil Sjekkliste for planlegging Forhåndsuttalelser 2. Planstatus Området er regulert gjennom bebyggelsesplan for Stabelvollen, vedtatt i 1998. Hovedformålet innenfor vårt planområde i bebyggelsesplanen er blandet formål boliger, forretninger, kontor. 2
3. Beskrivelse av planområdet Området ligger mellom den etablerte bebyggelsen på Stabelvollen og gamle E6 inn til Levanger sentrum. Området er i dag ubebygd. Planområdets størrelse er på ca. 5,2 daa. 3.1 Vegatkomst og trafikksystem, Atkomst til området blir fra etablert veg fra rundkjøringen inn til Stabelvollen. 3.2 Vannforsyning og avløp, Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett i området. 4. Innholdet i planforslaget 4.1 Plannavn Navnet på planforslaget er: Detaljregulering for Sagbrukstomta 2. 4.2 Innhold Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd to leilighetsbygg i 2 etasjer. I tillegg planlegges det parkeringsareal, garasjer og lekeplass. I sørenden av planen har vi valgt å ta med gang- og sykkelvegen med tilhørende kantsoner som i dag er beplantet. Dette for å få en regulering som stemmer med eksisterende situasjon. 4.3 Utnyttelsesgrad Planforslaget legger opp til en høy utnytting innenfor området. Det planlegges utbygd 20 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal, uten offentig vei og gang- sykkelveg, på ca. 4,0 daa gir dette en boligtetthet på 5 boenheter pr. daa. Totalt innenfor det som er regulert til boligformål, utgjør planlagt bebyggelse ca. 1,4 daa. Totalt areal som er regulert til boligformål er ca. 2,9 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 3
49 % for begge boligområdene samlet (B1 og B2). Utnyttelsen er høyere for B2, ca. 58 % og lavere for B1, ca. 41 %. I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. Garasjene er regulert til et eget formål hvor hele arealet kan bebygges. For boligområde B1 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad inkludert uteoppholdsareal på 50 %. For boligområde B2 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad inkludert uteoppholdsareal på 60 %. Vi mener det er positivt for sentrumsutviklingen i Levanger å ha høg utnytting på slike sentrumsnære områder. Det er positivt i forhold til transport til sentrale funksjoner som handel, skole osv. Tilgjengelige sentrumsnære boliger gir også mindre press på landbruksarealene rundt Levanger sentrum. 4.4 Uteoppholdsareal Leilighetsbyggene planlegges bygget med private terrasser. På bakkeplanet vil det være areal som kan benyttes til privat uteopphold for leilighetene i 1. etasje. Resten av arealet rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. I tillegg er det også regulert ett felles lekeområde, L1. Bygningsvedtektene for Levanger setter et krav om minimum 50 m 2 uteareal pr bolig. Planforslaget inneholder ca. 1500 m 2 uteoppholdsareal inkludert området avsatt til lek. Dette gir 75 m 2 uteoppholdsareal pr. bolig for de 20 boligene som er planlagt. Det er også veldig positivt for boligene med nærheten til det store frilufts og rekreasjonsområdet på Røstad. 4.5 Parkering For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser og garasjeanlegg. Parkeringsplassene og garasjene gir til sammen 24 parkeringsplasser. Dette gir en parkeringsdekning på 1,2 parkerings-/garasjeplass pr. bolig ved 20 leiligheter. 4.6 Formål Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B) Garasjeanlegg for bolig (G) Avfall, miljøtorg (M) Telekommunikasjonsanlegg(T) Felles lekeplass(l) Kjøreveg offentlig (o_v) Kjøreveg privat (p_v) Parkeringsplass (P) Gang/sykkelveg/fortau offentlig Annen veggrunn 4
Hensynssoner: Sikringssone Frisikt 5. Barn og unges interesser. Innenfor planområdet er det regulert inn en småbarnslekeplass. Det er også store grøntområder for rekreasjon og lek på Røstad i nærheten. Dette gir planområdet gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også kort avstand til både barnehage og skole på Frol. 6. Tilgjengelig boenheter. Under utformingen av felles uteareal for boligområdene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Minimum 50 % av boligene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. 7. Miljøvernfaglige vurderinger Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området. 8. Kulturminner Vi er ikke kjent med at det er finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. Kulturminnemyndighetene hos Fylkeskommunen krevde i en forhåndsuttalelse, at det skulle gjennomføres en arkeologisk forundersøkelse for området. Prøvegravingen er gjennomført og det ble ikke funnet noen kulturminner. 9. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 9.1 Flom Planområdet ligger nært opp til Levanger elva, men det er ikke kjent at dette området er flomutsatt. Jeg viser her til NVE sin forhåndsuttalelse som er vedlagt. For å sikre boligene mot en eventuell 200 års flom, er det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at det ikke skal bygges kjeller innenfor området. 5
9.2 Skred/grunnforhold Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Det er i forbindelse med utbyggingen av naboeiendommene høstet erfaringer av bygging i dette området. Det er også i den forbindelse foretatt geotekniske undersøkelser. Før utbygging iverksettes skal derfor geotekniske undersøkelser forelegges. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene til planen. 9.3 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer. 9.4 Orkan og storm Planområdet ligger skjermet til mot uvær. Det forutsettes at byggverk føres opp i samsvar med plan og bygningsloven med forskrifter. Det anses ikke å være spesiell risiko for skader pga uvær. 9.5 Støyvurderinger I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra Fv 774, som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 L den og 85L 5A. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 L den og 70L 5A. For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L 5A ) relevant. Statens vegvesen har beregnet rød og gul sone langs Fv774. Kartet nedenfor viser at planlagt bebyggelse ligger i gul sone og grenser til rød sone. Det var derfor nødvendig med nærmere støyutredninger. Støyrapport med beskrivelse er vedlagt. Støyrapporten viser at det ikke er behov for støyskjerm for å sikre uteoppholdsarealene på nordsiden. L den for uskjermet område er beregnet til 52dBA. Dette er under grenseverdiene for uteoppholdsarealer. 6
10. Innkomne uttalelser Det har i planleggingsfasen kommet to forhåndsuttalelser. 10.1 Uttalelse fra NVE NVE kjenner ikke til at dette området er flomutsatt. Det er heller ikke kjente kvikkleiresonereller andre fare- eller aktsomhetssoner innenfor planområdet. 10.2 Uttalelse fra Fylkeskommunen Kulturavdelingen hos Fylkeskommunen var usikker om det kunne finnes kulturminner innenfor planområdet og krevde at dette ble undersøkt. Prøvegraving er gjennomført og det ble ikke funnet noen tegn av gamle bosetninger i området. Rapport er vedlagt. 7