0605_397 DETALJREGULERINGPLAN HØNEN GÅRD GNR 86/521 - GNR 86/798 OPPSTART OG FORSLAG TIL PLANPROGRAM

0605_397 DETALJREGULERINGPLAN HØNEN GÅRD GNR 86/521 - GNR 86/798 OPPSTART OG FORSLAG TIL PLANPROGRAM Arkivsaksnr.: 14/357 Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 95/14 Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning 08.09.2014 33/14 Hovedkomiteen for oppvekst og kultur 10.09.2014 / Formannskapet 16.09.2014 Forslag til vedtak: 1. Ringerike kommune vedtar oppstart av 0605_397 detaljregulering for Hønen Gård. 2. Ved vedtak om oppstart av 0605_397 detaljregulering av Hønen Gård, tas det sikte på å oppheve de deler av gjeldende plan nr. 11 Norderhov som vil erstattes av ny plan. Ringerike kommune vedtar å legge søknad om oppstart av regulering for Hønen gård, datert 14.07.14, samt planprogram for detaljreguleringa ut på høring og offentlig ettersyn. 3. Ved 1. gangs behandling av detaljreguleringa skal planbeskrivelse og konsekvensutredning for planen foreligge, jf. plan og bygningsloven 4-2. Sammendrag Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS har på vegner av grunneier og forslagstiller Hønen Terrasse AS v/jan Ole Jørgensen, søkt om oppstart for detaljregulering for eiendom gnr. 86/521 og gnr. 86/798, med henblikk på å bygge konsentrert småhusbebyggelse, med bevaring av eksisterende bygg til boligformål. Kommunestyre i Ringerike kommune har i sak 33/14, vedtatt at eiendom gnr./bnr. 86/251, 86/521 og 86/798 skal vurderes som tomt når kommunen skal bygge ny barnehage i Hønefoss; eiendommen er 1 av 8 aktuelle byggetomter og avgjørelsen er ikke tatt. I påvente av endelig vedtak om valg av egnet barnehagetomt, har Ringerike kommune båndlagt området. Utbygger ønsker likevel å starte opp detaljregulering av eiendommen. Utbygger har gjort en vurdering av konsekvensene omkring bygging av barnehage på eiendommene. Område som ønskes bebygd grenser til jernbanelinje i øst, kommunal vei Hønen Terrasse i vest, 2-etasjes leilighetskompleks i nord. Mot sør ligger kommunalt friområde som inkluderer et automatisk fredet gravminne, Kongshaugen. Side 76 av 92

Sak 33/14 s. 2 Innledning / bakgrunn Forslagsstiller og eier av gnr. 86/521 og 86/798 har tatt initiativ til å detaljregulere omsøkte eiendommer til boligbebyggelse. Hønen Terrasse AS v/ Jørgensen kjøpte område med henblikk på å bygge boliger. Forslagsstiller mener planlagt bebyggelse vil falle naturlig inn i det øvrige boligområdet. Forslagsstiller er av Ringerike kommune bedt om å gjøre en vurdering omkring en alternativ bruk av eiendommen, da området er båndlagt til bruk som barnehage. I sak 33/14 vedtok Kommunestyre at Kongshaugen /Hønen gård gnr/bnr 86/251, 86/521 og 86/798 er 1 av 8 tomtealternativer som foreslås innarbeidet som aktuelle sentrumsnære barnehagetomter i kommuneplan som nå er under revidering. Jørgensen Bygg AS mener at plassering av ny barnehage på eiendommene blir helt feil da området ligger langt fra hovedvei og at trafikkbilde i nærområdet er svært dårlig tilrettelagt for kjøring til/fra barnehage. Gatene er smale og der er ingen fortau, påpekes det i vurderingen til Jørgensen. Videre mener Jørgensen at av- og påstigning for barnehagebarn ikke er forsvarlig tilrettelagt. Gjeldende plan er fra 1942 og kan ikke lenger benyttes som styringsdokument. Gjeldende Kommuneplan har avsatt området til Bygning med særskilt allmennyttig formål Nåværende. Ny reguleringsplan må utarbeides dersom utvikling i området skal realiseres. Beskrivelse av saken Dagens situasjon Eiendommen var tidligere eid og drevet av Norges Blindeforbund. Gnr.86/521 er ubebygd grøntområde. Gnr 86/798 er bebygd, bygningstype er annen bygning for bofelleskap. Denne bygning er av kommunen vurdert å ha høy verneverdi. Omsøkt areal ligger i nærheten av Kongshaugen, der det er registrert et automatisk freda kulturminne (gravminne fra Jernalder). Planer under arbeid i området Ny områderegulering for 0605_271 Øvre Hønengata er nå ute til offentlig ettersyn. Kongshaugen/Hønen gård inngår ikke i dette planområde, men grenser inntil planområdet mot øst. I forbindelse med planarbeidet til Øvre Hønengata har spørsmål om barnehage vært diskutert. I forslag til bestemmelser, som nå er ute på høring, foreslås det for planområdets østligste del, BB3 at innen det tillates utbygging, skal det i detaljregulering gjøres behov- og mulighetsstudie for etablering av barnehage. Det har vært diskutert om en plassering av barnehage i nærhet av planområdet Øvre Hønengata er tilstrekkelig for å utfylle behovet for det nye planområdet. Det er ikke konkludert med noe omkring dette. Utviklingsbehov og mulige planformål Forslagsstiller har investert i tomta med hensyn til bygging av boliger. Arealet av de omsøkte eiendommer utgjør ca. 6 930 m2. Område for konsentrert småhusbebyggelse i henhold til innsendt omsøkt material er ca. 3 500 m2, resterende deler av eiendommen er tenkt skilt ut til eksisterende bygning på eiendom gnr. 86/798. Side 77 av 92

Sak 33/14 s. 3 Nye bygg er tenkt bygd som småblokker; en med 8 leiligheter og en med 6 leiligheter. Leilighetene er prosjektert med bruksareal på omkring 80-95 m2. Det skal være frittstående carporter samt gjesteparkering tilhørende småblokkene. Kommunestyre i Ringerike kommune vedtok i sak 33/14, 27.03.14 at gjeldende eiendom skal vurderes som tomt når kommunen skal bygge ny barnehage i Hønefoss. Eiendommen er 1 av 8 som er båndlagt inntil det konkrete tomtevalg er gjort. Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag under reguleringsplan nr. 11, Norderhov fra 30.10.1942. Se utrykt vedlegg nr. 2. Reguleringsplan 11. er en gammel plan som ikke kan brukes som styringsdokument i dag. Det er dermed Kommuneplanens arealdel som fastsetter overordnet bruk av eiendommen til Bygning med særskilt allmennyttig formål Nåværende. Plantype og avgrensning Planen fremmes som en detaljregulering. En detaljregulering skal legge til rette for konkret gjennomføring av tiltak. I utgangspunktet skal en detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan også skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan. Oversiktskart på side 1 i søknadsdokument, datert 14.07.14 viser foreslått planavgrensning. Forslagstiller foreslår at varslingsområde blir eiendomsgrensene for gnr. 86/521 og 86/798, samt midten av tilliggende gate som er Hønen Terrasse. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene: gnr.86/521 og 86/798. Eiendommen eies av initiativtager Hønen Terrasse AS v/ Jan Ole Jørgensen. Planprogram for Hønen Gård Innholdet i planen vil i følge forslagstiller følge standard planinnhold. De anser at de viktigste temaer i planen er det bygningsmessig uttrykk, landskap, støy, grønt-/lekeområde og trafikk; Graden av utredningene vil variere. Alternativ bruk for eiendommer er diskutert under punktet Prinsipielle avklaringer. Boligene skal tilrettelegges for barnefamilier og andre, og skal falle naturlig inn blant den øvrige bebyggelsen. Utfordringer i planarbeidet vil i følge forslagstiller være å løse trafikkavvikling, trafikksikkerhet og støy fra jernbanen. Området har god tilgang til grøntområder. Grunnforholdene skal være alminnelig gode. Planområdet ligger 25 m over elvenivå og skal ikke være flomutsatt. Området har offentlig vann og avløpssystem og i følge forslagstiller har dette systemet stor nok kapasitet og vanntrykk for å betjene utbyggingen. Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.07 er området avsatt til Bygning med særskilt allmennyttig formål Nåværende. Omsøkt detaljregulering er ikke i tråd med gjeldende Kommuneplan. Side 78 av 92

Sak 33/14 s. 4 Det aktuelle området er i Grønn plakat for Hønefoss angitt som område med en del verdi. Det aktuelle området omfattes av Kommunedelplan for gående og syklende i Hønefossområdet. Tiltaket anses ikke å komme i konflikt med interesser for gående og syklende Juridiske forhold Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene 8 12 i naturmangfoldloven, av 19.06.09, skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av reguleringsplaner. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det skal fremgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget skulle vise deg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre var- prinsippet. Man skal i saken innta en økosystemtilnærming og samlet belastning av tiltak i området skal vurderes. Generelt om krav til planprogrammet Tiltaket utløser krav om planprogram og konsekvensutredning forskrift om konsekvensutredninger, vedlegg 2, pkt. 2. Planprogrammet skal ligge til grunn for utarbeidelse av planforslag med konsekvensutredning. I forskrift om konsekvensutredninger 9 er det redegjort for innholdet i planprogram for overordnede planer. Forslag til planprogram for overordnete planer skal avklare rammer og premisser og klargjøre formålet med planarbeidet. Planprogrammet skal være tilpasset omfanget av og nivået på planarbeidet og de problemstillinger planarbeidet er ment å omfatte. Planprogrammet skal beskrive hvilke utbyggingsstrategier og alternativer som vil bli vurdert og antatte problemstillinger som vil bli belyst, herunder utredninger som anses nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag. Økonomiske forhold Ringerike kommune har avsatt område til allmennyttig formål og inntil aktuelle planer iverksettes vil det ikke utløses noen økonomiske belastninger for Ringerike kommune. Dersom Ringerike kommune fastsetter bygging av barnehage ved Kongshaugen/ Hønen Gård vil man kunne anta at det i samband med utbygging vil oppstå noen økonomiske konsekvenser for Ringerike kommune med tanke på infrastruktur, og i form av sosiale tjenester. Kommunen skal ikke bekoste utredninger i samband med den foreliggende søknad om detaljregulering. Det må lages en avtale som sikrer at Hønen Terrasse AS v/ Jan Ole Jørgensen står ansvarlig for å utarbeide og bekoste de utredninger som skal gjøres i henhold til planprogrammet. Side 79 av 92

Sak 33/14 s. 5 Alternative løsninger Alternativt forslag til vedtak: 1. Ringerike kommune vedtar ikke oppstart av 0605_397 detaljregulering for Hønen Gård nå. 2. Ringerike kommune vedtar ikke å legge søknad om oppstart av regulering for Hønen gård datert 14.07.14, samt planprogram ut til offentlig ettersyn. 3. Ved oppheving av Ringerike kommunes båndlegging av eiendom Kongshaugen/Hønen gård gnr. 86/251, gnr. 86/521 og gnr. 86/798, og evt. frafall av planer om bygging av barnehage på gjeldende eiendom, vil saken kunne tas opp på ny. Prinsipielle avklaringer Kommunestyret i Ringerike kommune vedtok i sak 33/14, 27.03.14, at eiendom gnr./bnr. 86/251, 86/521 og 86/798 skal vurderes som tomt nå kommunen skal bygge ny barnehage i Hønefoss. Dette ble fattet på bakgrunn av et arbeid som Hovedkomiteen for Oppvekst og kultur tok initiativ til å la utforme arbeid med en helhetlig barnehageplan for Ringerike kommune. Arbeidet ble fullført i februar 2014 og Kommunestyre tok denne planen til orientering 27.03.14. Barnehageplanen inneholder en grundig vurdering av 8 aktuelle tomter for oppføring av barnehage i sentrumsnære områder, og der ble konkludert med at Kongshaugen/Hønen Gård inngikk som en blant disse, og at området var et egnet og reelt alternativ på mellomlang sikt (fra 5-12 års perspektiv). Det ble antatt at en barnehage ved Kongshaugen/Hønen Gård vil kunne gitt 150 barnehageplasser. Jernbanen sperrer for tilkomst til Hovsenga som ligger i nærheten, det er relativt stor avstand til friluftsområder og kino/bibliotek. Ulemper for barnehage i dette området ble i hovedsak ment å være støy og støv fra jernbane og kornsiloene. I tillegg ble det konkludert med at det ville kreves tilstrekkelig sikring mot jernbanen og trafikkforholdene måtte utbedres. Med hensyn til båndleggingen av gnr./bnr. 86/251, 86/521 og 86/798 har Rådmannen gjort en ny vurdering av de 8 båndlagte byggeområdene. Oppvekst skriver 19.08.14 at tomten er i minste laget for det arealet som bør bygges barnehage på, det finnes miljøulemper i området som kan være en utfordring i forhold til barnehagebygging, tomten ligger også inne som et alternativ mellomlangsikt, her har vi flere alternativer samt at det er for tiden tilfredsstillende dekning nord i byen. Forslagsstiller mener eiendommen ikke egner seg til den foreløpige båndlagte bruken. Blant annet nevnes det at prisen eiendommene er kjøpt for, henspeiler boligbygging, ikke offentlig utbygging. Forslagsstiller mener også at de trafikale forholdene ikke er optimale; barnehage vil generere mye trafikk inn i et tettbebygd boligstrøk morgen og ettermiddag, Side 80 av 92

Sak 33/14 s. 6 gatene er smale og det skal heller ikke være tilrettelagt for av- og påstigning for barnehagebarn. Rådmannens vurdering Plantype og avgrensning I utgangspunktet skal en detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Kommuneplanen har avsatt området til Bygning med særskilt allmennyttig formål Nåværende. Omsøkt plan er ikke i tråd med gjeldende kommuneplan. Nærliggende området er for øvrig i kategori konsentrert småhusbebyggelse. Eiendommen som ønskes bebygd har en skjermet men sentrumsnær beliggenhet, noe som gjør den attraktiv som boligområde. Det er i all hovedsak båndlegging for arealene for evt. fremtidig bruk som barnehage, som på nåværende tidspunkt kan hindre en ny detaljregulering for område Hønen Gård. Kommunestyre vedtok 27.03.14 at omsøkt planområde skal vurderes som tomt når kommunen skal bygge ny barnehage, dette på bakgrunn av en vurdering gjort i Barnehageplan for Ringerike kommune 2014-2030, denne planen ble tatt til orientering av Kommunestyre 27.03.14. Kommunalsjefen for Oppvekst har nå gjort en ny vurdering av eiendommene som tilsier at tomten ikke lenger er like aktuell for oppføring av barnehage. Verneverdig bebyggelse Eksisterende bygg på 86/798 er registrert med høy verneverdi; evt. endret bruk av dette bygget må avklares med Buskerud Fylkeskommune i det videre planarbeidet. Formål og bestemmelser må vurderes nærmere. Flomfare Grunnforholdene skal være alminnelig gode. Planområdet ligger 25 m over elvenivå og skal ikke være flomutsatt. Dette skal utredes nærmere i det videre planarbeidet. Eksisterende grøntstruktur / Idrett og friluftsliv Det kommunale friområdet Kongshaugen, ligger rett sør for omsøkt planområde. Det er registrert et automatisk freda kulturminne på Kongshaugen (gravminne). I henhold til Lov om kulturminner skal Ingen - uten at det er lovlig etter 8 - sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje. Dette krav må sikres. Området kan fungere som et godt grøntområde. Omsøkt detaljregulering anses ikke å være i konflikt med målet i Ringerike kommune sin grønne plakat. Omsøkte tiltak anses ikke å være i konflikt med andre idrett- eller friluftsinteresser. Side 81 av 92

Sak 33/14 s. 7 Lekearealer Viser til Kommuneplanens 1.1.3 for krav til lekeareal ved utarbeidelse av reguleringsplaner. I boligområder skal minimum 25 m2 pr bolig avsettes til lekeplass, og denne skal være støyskjermet i hht. T1442. Det stilles krav til tre ulike typer lekearealer som tilfredsstiller de ulike alderstrinnene fra 2-10 år og oppover. Ved etablering av 5-19 boenheter stilles det bl.a. krav om nærlekeplass. Maksimal avstand fra bolig til en nærlekeplass skal være 50 m og det stilles krav til dets innhold. Dette skal nærmere fastsettes og gjøres rede for i det videre planarbeidet. Samferdsel og teknisk infrastruktur Veinettet som fører til eiendommene har typiske smale gater; Trafikale endringer vil gi det kommunale veinettet økt belastning. Det er ikke tilrettelagt for gang- og sykkelsti, men det er tilrettelagt for bussforbindelse fra Hønefoss sentrum til Hønen gård med 6 avganger i hverdagene, i helgene er bussforbindelse svært redusert. I planarbeidet skal det også avklares evt. veitiltak som tiltaket vil kreve. Dette kan f.eks. gjelde gang- og sykkelforbindelse. Vegareal som vil bli berørt bør inngå i planavgrensningen, f.eks. atkomst- og parkeringsareal. Forhold knyttet til teknisk infrastruktur, bland annet vann og avløp, overvann, brannvann, må avklares i prosessen. Dersom det blir krav om fortau i Hønen Terrasse bør det vurderes å kreve sanering og separering av det som ligger i bakken. Dette vil i så fall bli del av en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger. Forholdet til Jernbanelinjen, som ligger øst for omsøkt planområde, vil bli tema i det videre planarbeidet; Med hensyn til støy og evt. fremtidig byggegrense. Samlet vurdering Rådmannen har vurdert den aktuelle båndleggingen opp i mot helhetsvurdering av omsøkte eiendommer og de foreløpige planer presentert i søknadsmaterialet til Hønen Terrasse AS; Området har i dag preg av småhusbebyggelse og trafikkbilde med en økning i overkant av 14 boenheter vil i utgangspunktet vurderes som en mindre belastning. Da Rådmannen har gjennomført nye vurdering av de båndlagte arealene ved Kongshaugen/Hønen Gård, og at konklusjonen faller på at tomtens størrelse og beliggenhet ikke innehar de kvaliteter som ønskes for en barnehage på mellomlangsikt, foreslår Rådmann at båndleggingen oppheves for disse aktuelle tomtene og at det nå kan varsles oppstart for detaljplanen for Hønen gård. Vurdering av planprogrammet Søknadsdokumentene er ikke formulert som planprogram, men som søknad om oppstart og varsel om igangsetting av detaljregulering. Rådmann har likevel tatt dokumentene til etterretning. I samband med en evt. 1. gangs behandling av detaljreguleringa skal planbeskrivelse og konsekvensutredning for planen foreligge, jf. plan og bygningsloven 4-2. Det skal i samband med utarbeidelse av planbeskrivelse og konsekvensutredning gjøres en vurdering av konsekvensen av fortetting i dette område; i sær med hensyn til infrastruktur Side 82 av 92

Sak 33/14 s. 8 og tilgang til området for myke trafikanter. Det bør også vurderes å utvide planområdet slik at Hønen gård kan knyttes opp i mot gangareal som vil etableres i det nye planområdet i vest, 0605_271 Øvre Hønengata. I et evt. utvidet planareal bør det inngå gangtrase som sikrer ferdsel for de myke trafikantene i nærmiljøet. Saksdokumenter 1. Kartutsnitt: http://kart.ringerike.kommune.no/geoinnsyn/?zoom=15&lat=6671980&lon=570809 &srs=epsg:32632 2. Søknadspapirer for 0605_397 detaljregulering for Hønen gård, datert 14.07.14 3. Plankart (Eldre reguleringsplan kan ikke lenger benyttes som styringsdokument). Kommuneplanen overstyrer. 4. Uttalelse fra Oppvekstkontoret, vedrørende båndlegging av Kongshaugen/Hønen Gård til formål barnehage. Ringerike kommune, 22.08.2014 Enhetsleder: Heidi Skagnes Saksbehandler: Mari Solheim Sandsund Tore Isaksen rådmann Side 83 av 92