PROSJEKTORIENTERING 3 1. Innledning 3 1.1 Oppsummering 3 2. Tomt og bygningsmasse 3 2.1 Generelt 3 2.2 Tomtedisponering og formspråk 3 2.3 Energi 3 3. Reguleringsmessige forhold 4 3.1 Reguleringsendringer 4 3.2 Veg og parkering 4 4. Program og hovedorganisering 4 4.1 Brukergruppe 4 4.2 Organisering 4 4.3 Byggeprosess og fasedeling 5 5. Arealer, funksjon og utforming 5 5.1 Arealer 5 5.2 Funksjonsbeskrivelse 5 5.2.1 Innganger og uteområder 5 5.2.2 Boenheter 5 5.2.3 Personalareal 5 5.2.4 Fellesareal 5 5.2.5 Støtteareal/gangareal 6 5.2.6 Teknisk areal 6 5.3 Universell utforming 6 5.3.1 Generelt 6 5.3.2 Allergikere 6 5.3.3 Bevegelseshemmede 6 5.3.4 Syns- og hørselshemmede 6 5.4 Brann 6 5.5 Akustikk 7 5.5.1 Generelt 7 5.5.2 Akustisk demping 7 5.5.3 Ventilasjons- og teknisk rom 7 5.5.4 Trafikkstøy og utendørs støy. 7 6. Bygningsteknisk beskrivelse 8 6.1 Grunn og fundamenter 8 6.2 Yttervegger 8 6.3 Innervegger 8 6.4 Dekker 8 6.5 Yttertak 8 6.6 Fast og løst inventar 8 7. VVS tekniske arbeider 9 1
7.1 Ventilasjon 9 7.2 Sanitæranlegg 9 7.3 Varmeanlegg 9 7.4 Brannslokkingsanlegg 9 7.5 Utendørs VVS 9 8. Elektrotekniske arbeider 9 8.1 Sterkstrøm 9 8.2 Lys 9 8.3 Data og kommunikasjon 10 8.4 Elvarme 10 8.5 Alarmanlegg 10 9. Kostnader 10 10. Videre prosess og fremdrift 10 2
PROSJEKTORIENTERING 1. Innledning 1.1 Oppsummering Lunner Kommune ønsker å bygge 15 nye omsorgsboliger med heldøgns bemanning på Frøystadtunet, sentralt i Roa sentrum. Frøystadtunet omsorgsboliger består av 2 bygg. 1 bygg med 5 boenheter og fellesarealer og 1 bygg med 10 boenheter og fellesarealer samt tilhørende personalarealer. Boligene skal erstatte eksisterende Lunner boligfellesskap og Roa boligfelleskap som ble bygget tidlig på 1990-tallet. Disse boligene bærer preg av hardt bruk, og er lite funksjonelle med bemanningen som er påkrevet nå. 2. Tomt og bygningsmasse 2.1 Generelt Arealet som er avsatt til disponering for byggene er på omkring 7000 m². Det ligger i dag 3 boliger på tomteområdet, disse planlegges revet. Terrenget på tomten er noe krevende på grunn av store høydeforskjeller som skaper utfordringer i forhold til universell utforming. I tillegg er tomten nordvendt og plassering av byggene skal gi optimale forhold for solforhold og utsikt til leilighetene. I sør grenser tomten til Frøystadanlegget, som tidligere har vært brukt til skole- og idrettsanlegg. Skoleanlegget skal fremover romme ulike kommunale virksomheter som dagsenter, voksenopplæring og frivillighetssentral. Mot nord og øst er det noen eneboliger, større landbruksområder og Riksvei 4, mens mot vest ligger Fylkesvei 16 og eneboliger bortenfor der. Adkomsten til tomten blir flyttet nord-østover langs Oppdalslinna. På denne måten vil man oppnå et en adkomst med mindre stigning og en bedre utnytting av tomten for å få til en god plassering av byggene. 2.2 Tomtedisponering og formspråk De 2 nye byggene plasseres sentralt på tomten; med en orientering nord-sør i lengderetningen og med hovedinngangen mot øst og utearealene til boenhetene mot vest. Byggene er planlagt lagt på samme høyde, slik at man unngår høydeforskjeller mellom byggene. Det vil gjøre kommunikasjonen mellom byggene enklere. Det må derfor planeres ut en del masser får å gjøre dette mulig. Det legges innkjøringer til hvert bygg slik at biltransport kan skje helt inn til inngangsdørene. Det skal også være mulig for gangveier rundt byggene, og terrenget skal også her være i henhold til universell utforming. Byggenes utforming forsøkes tilpasset områdets øvrige bebyggelse, ved å gi det saltak og noe trepanel. Det er åpenbart at byggets funksjon krever en større grunnflate enn øvrig boligbebyggelse i området. I tillegg er et av byggene i 2 etasjer. Gjennom form og materialbruk forsøker vi imidlertid å stedstilpasse bygget så godt som mulig. Byggene er like i utforming og ligger så å si paralelle med hverandre. Bygg 1 ligger mot vest på tomten og er i 1 etasje, mens bygg 2 ligger mot øst på tomten og er i 2 etasjer. Alle boenhetene er vestvendte og får ettermiddagsog kveldssol. Fellesarealer i bygg 1 og fellesareal/personalarealet i bygg 2 har flate tak og ligger, mot sør/øst, mykt inntil resten av bygningskroppen som har saltak. 2.3 Energi Bygget vil bli oppført etter ordinære TEK 10 krav. Det er imidlertid valgt kompakte bygningsvolumer, og dette gir god energieffektivitet. Det antas at det vil bli installert varmepumpe basert på borrehull. 3
3. Reguleringsmessige forhold 3.1 Reguleringsendringer Det er bekreftet at området er avsatt til offentlig formål i kommunedelplanen. Området er ikke detaljregulert, men siden prosjektet anses å være i henhold til planformål og det er i planbestemmelsene ikke satt krav som hindrer tiltaket, er det ikke behov for en reguleringsplan. 3.2 Veg og parkering Frøystadtunet ligger i tilknytning til eneboliger og det er eksisterende veistrukturer. Eksisterende veg gjennom tomten ansees for bratt og det etableres ny adkomstvei lengre nord-øst langs Oppdalslinna. Denne adkomsten skal tilpasses til en planlagt sammenhengende gang- og sykkelvei langs Oppdalslinna i 2013. Dagens asfalterte plass nord for skolen foreslås senket til samme nivå som Frøystadtunet. Det må være en universelt utformet gangveg fra Frøystadtunet til resten av Frøystadanlegget. Det etableres en støttemur mot skoleanlegget og det opparbeides dobbel parkering mellom byggene og skoleanlegget, med carporter, boder og miljøstasjon. Det er beregnet 15 parkeringsplasser for personalet og besøkende, og 15 parkeringsplasser/carporter for beboerne, hvorav 5 skal være dimensjonert for rullestolbrukere. Adkomsten til byggene skal møte den eksisterende gangveien som også fungerer som adkomst til et av byggene i Frøystadanlegget. 4. Program og hovedorganisering 4.1 Brukergruppe Frøystadtunet omsorgsbolig skal huse en sammensatt gruppe av unge og eldre funksjonshemmede med variert funksjonsnivå. Flere er multifunksjonshemmede uten språk, noen beboere med aggresjon, og flere beboere er nå over 60 år. Pleiebehovet er derfor økende, og det er pr. i dag omkring 40 stillinger tilknyttet de to bofellesskapene. 4.2 Organisering Boligene er planlagt fordelt på to bygg, med henholdsvis 5 og 10 leiligheter. Hvert bygg har en felles inngang med felles utstyrsbod og felles stue/kjøkken i umiddelbar nærhet. Bygg 2 med 2. etasjer har trapp og heis plassert rett innenfor inngangen. Boenhetene har inngang fra en felles korridor i hver etasje. Det er mulig for å skille av endeleilighetene i 1. etasje slik at de får egen inngang. Alle boenhetene er nokså like; med en stor inngang med plass til avsetting, en stor innebod, baderom med plass til stellebenk, soverom med snuplass på hver side av sengen og et oppholdsrom med fullverdig kjøkkenkrok og spiseplass. Totalt er det avsatt 2 forsterkede boenheter og 1 boenhet med større bad. I tilknytning til den ene forsterkede boenheten er det lagt et vaktrom med tilhørende wc og muligheter for minikjøkken. Personalarealet er lagt til bygg 2. Det er tenkt sambruk med fellesarealet i form av at møterommet kan åpnes opp mot felles stue/kjøkken. For øvrig er det kontorer til leder, lager for personalet og bk med moppevaskemaskin og plass til lagring. Personalet får også personalgarderoben i dette bygget. Det skal være plass til å låse inn personlige eiendeler før man forflytter seg til avdelingen man skal jobbe på, enten i bygg 1 eller 2. 4
4.3 Byggeprosess og fasedeling Vi ser for oss at byggingen kan starte opp på høsten 2014 med ferdigstillelse medio 2015. Byggingen kan for øvrig gjennomføres i ett trinn, og vi ser ingen spesielle utfordringer i byggefasen. 5. Arealer, funksjon og utforming 5.1 Arealer Programmet er utarbeidet i programfasen i samarbeid med kommunen og brukerne. Arbeidstilsynet krav til arbeidsplasser er ivaretatt på en god måte i samarbeid med de ansatte. Forskriftskrav, bla med hensyn på universell utforming og tekniske anlegg er også ivaretatt i areal. Bygg 1 er på 561 m2 BTA og bygg 2 er på 1205 m² BTA. I tillegg kommer uteboder på omkring 80 m², miljøstasjon på 10 m2 og carporter på omkring 300 m². Samlet bebygd areal inklusive utebod og carporter er omkring 2156 m². 5.2 Funksjonsbeskrivelse 5.2.1 Innganger og uteområder Det er en hovedinngang til hvert bygg. I begge byggene er den plassert i en egen bygningsdel ut fra hovedbygningen. I bygg 1 er det åpen plass for parkering av diverse utstyr. Her er det også mulighet til å spyle av utstyret etter og hva vært ute. I bygg 2 er det første som møter en trapp og heis. Utstyret må parkeres i eget rom pga hensyn til brannkrav og rømning. Avspyling skjer i 1 etasje ved siden av inngangsdøren før de parkerer det i utstyrsrommene, 1 rom i hver etasje. 5.2.2 Boenheter Hver boenhet er ca 60 m² og består av inngang, bod, stue med åpen kjøkkenløsning, soverom og bad. Kjøkkeninnredning er beregnet for enkel matlaging. Det er plass til komfyr, og oppvaskmaskin og et kjøleskap på enden av innredningen. Hvitevarene skal beboerne ha med seg selv. Kjøkkeninnredningen er planlagt slik at det enkelt kan tilpasses rullestolbrukere. Fra stuen er det dør inn til soverom og bad, i tillegg til at det er en dør mellom soverom og bad. Generelt er badene store nok til å romme dusjsone, stellebenk, wc, servant, vaskemaskin/tørktrommel i søyle og innredning. For øvrig skal det tilrettelegges for takheis i alle boenhetene. I de forsterkede boenhetene legges det opp til robuste løsninger, både når det gjelder innredninger og materialbruk. 5.2.3 Personalareal Personalarealet ligger i 1. etasje i bygg 2 og er tilknyttet fellesarealet og har adkomst fra hovedinngangen. Arealet inneholder møterom/spiseplass med skriveplasser, lederkontor, skrivekontor, garderobe, HWC med dusj, wc og en intern korridor. Noen av rommene som ligger opp mot personalarealet, men som er primært en funksjon for beboerne er en felles stue med kjøkken, et lager og et skyllerom. Personalets møterom/spiserom kan slås sammen med felles stue med kjøkken om det er behov for større plass ved f. eks personalmøter. 5.2.4 Fellesareal Fellesarealet har adkomst rett fra hovedinngangen. Beboerne trenger dermed ikke gå igjennom arealet for å komme ut eller inn til leilighetene. Det skal være valgfritt om man skal oppsøke området. Det er direkte adkomst til et uteareal fra fellesareal. Kjøkkenet i fellearealet skal kunne brukes til å lage varm mat til felles middager etc. 5
5.2.5 Støtteareal/gangareal Personalarealet og boenhetene blir knyttet sammen av en felles korridor. Korridoren er hovedtrafikksonen til beboerne. Adkomsten til personalgarderobene er lagt fra hovedinngangen slik at de kan gå rett inn for å skifte før de møter beboerne. Det er laget en planløsning som gir lite gangareal. 5.2.6 Teknisk areal Det er satt av omkring 36 m² for tekniske rom i hvert bygg. Dette skal i hovedsak romme el. tavle, ventilasjonsaggregat for personalarealet, varmepumpe med tilhørende varmtvannstank og sprinklersentral. Det er ikke konkludert med plassering av teknisk rom. 5.3 Universell utforming 5.3.1 Generelt Frøystadtunet omsorgsboliger blir prosjektert ihht. Plan og bygningslovens bestemmelser og tekniske forskrifter, samt de krav som har kommet fra byggherre. Brukere og byggherre har ikke stilt krav til universell utforming ut over kravene i Plan og bygningsloven, men det er tatt hensyn til behovet bruk og oppbevaring av utstyr og diverse hjelpemidler av stor størrelse. Siden terrenget er planert ut noe gjør dette det mulig at alle innganger får trinnfrie adkomster. 5.3.2 Allergikere Det vil bli benyttet lavemitterende materialer, i hovedsak malt overflate på gips eller tilsvarende. og vinyl på gulv. Som himling benyttes i hovedsak systemhimling av mineralull med forseglede kanter. Snittflater ved kapping og tilpassing på plassen forsegles med maling. Alle rom får tilfredsstillende ventilasjon. Kjøkken får spesialavtrekk. Det blir stilt krav til rent tørt bygg i byggeperioden. 5.3.3 Bevegelseshemmede Det blir tilgang fra parkering og atkomst med rullestol til alle innganger, og rundt det meste av bygget. Tomten vil bli planert ut slik at bratte områder der beboerne og personalet skal bevege seg ikke blir bratter enn forskriftskravet; det opparbeides gangstier med fall på minimum fall på 1:20. Uteområdet for øvrig er ikke tilrettelagt for rullestolbrukere. I forbindelse med innganger løftes terrenget eller det lages ramper slik at vi får planfri og rett adkomst. Dører vil kreve maksimum åpningskraft på 20N. Det er ikke planlagt motoråpning på noen av inngangsdørene. 5.3.4 Syns- og hørselshemmede Personalarealene vil få ordinær løsning etter kravene i teknisk forskrift. I alle leilighetene vil det legges vekt på akustisk demping og det vil legges vekt på jevn belysning. Utvendige persienner vil gi lite blending fra dagslyset. 5.4 Brann Bygget klassifiseres som risikoklasse 6, brannklasse 1, og oppføres i henhold til de krav som gjelder for denne klassifiseringen. I dette prosjektet må vi imidlertid ta hensyn til at beboerne i begrenset grad er i stand til å ta vare på seg selv ved en brann, og en nødsituasjon kan fremprovosere et uønsket handlingsmønster. Det vil derfor bli valgt løsninger som går ut over forkriftskravene. 6
Som hovedprinsipp utføres leilighetene som egne brannceller, og det legges stor vekt på at brann i en leilighet ikke krever umiddelbar evakuering av øvrige leiligheter. Lite innslag av brennbare materialer, sprinkling, separat ventilasjonsaggregat, sluse mot personalarealene og betongdekke mot loft er tiltak som vil ha stor effekt for å hindre brann- og røykspredning. For sprinkleranlegget velges en løsning som krever lite vann, og sprinklerhoder skjules i himling for å unngå hærverk og personskader. Som brannvarsling velges en stille løsning med alarm i personalarealet og i enhet som bæres av personalet. Det blir også direkte varsling til brannvesenet. Ved brannalarm vil ikke dørlåsene åpnes automatisk. Dette stiller store krav til at personalet er opplært til å håndtere evakuering. I forbindelse med detaljprosjektet vil brannrådgiver utarbeide brannteknisk rapport. 5.5 Akustikk 5.5.1 Generelt Byggene vil i utgangspunktet oppføres ihht NS 8175 lydklasse C. Etter vår erfaring er bevisstheten omkring prosjektering og utførelse av lydskiller noe mangelfull i mange prosjekter. Dette må derfor vektlegges sterkt i detaljprosjekt- og gjennomføringsfasen. Dersom det ikke benyttes preaksepterte løsninger, bør akustiker konsulteres i detaljprosjektfasen. 5.5.2 Akustisk demping I personalarealene vil det i stor utstrekning bli benyttet systemhimling med akustiske plater. Rommene her er ikke større enn at dette vil gi tilfredsstillende akustisk demping. 5.5.3 Ventilasjons- og teknisk rom Tekniske rom med støyømfindtlige naborom skal ha gode lydisolerende vegger. I tillegg må ventilasjonsteknisk utstyr (for eksempel aggregat) i rommene ikke monteres nærmere enn og 500mm for lette flater (gipsplater og lignende) for å unngå akustisk kobling mellom flaten og utstyret. Ventilasjonsanlegget må utstyres med tilstrekkelige gode lydfeller, og ventiler må velges slik at forskriftskravene. Minst en flate, vegg eller tak, skal være lydabsorberende. Det er svært viktig med tilstrekkelig vibrasjonsisolering med hensyn til strukturlyd. 5.5.4 Trafikkstøy og utendørs støy. Det er noe trafikkstøy i området, og det er gjennomført støyberegninger. Beregningene viser at det må gjøres moderate tiltak for å skjerme uteområdene. 7
6. Bygningsteknisk beskrivelse 6.1 Grunn og fundamenter Det er ikke gjort grunnundersøkelser på tomten. Avstand til fjell er ikke kjent. Nytt bygg planlegges med plate på mark. Det bygges ikke kjeller. Plassering av nytt bygg og parkeringsplass krever noe endring av terreng og fallforhold på tomten. I forbindelse med bygging av ny veg må det etableres støttemurer. 6.2 Yttervegger Yttervegger tenkes satt opp i bindingsverk, kledt med tegl og noe trepanel. Dette gir en robust løsning som krever lite vedlikehold. 6.3 Innervegger Mellom leilighetene tenkes vegger av betong, som vil fungere som bærende elementer og ivareta hver leilighet som egen branncelle. Internt i leilighetene benyttes ordinære bindingsverksvegger, med et lag spon og et lag robust gips, som gir en robust løsning som er godt egnet for hard bruk. I personalarealene benyttes ordinære bindingsverksvegger. Det legges ett lag spon og ett lag gisp. Dette gir stor fleksibilitet med tanke på innfesting av utstyr og innredning. 6.4 Dekker Det blir støpt gulv, plate på mark. Alle gulv får vinyl. Over leilighetene legges betongdekker mot loftet. Dette ivaretar brann og lydkrav ut over ordinære forskriftskrav. Samtidig gir det mulighet for solid innfesting av takheis med mer. Over personalarealene legges ordinær gipshimling. 6.5 Yttertak Taket bygges opp av takstoler. Det blir ordinært saltak med kaldt loft og utvendige nedløp. Det benyttes betongtakstein. 6.6 Fast og løst inventar Beboerne skal i stor grad sørge for egen innredning. Dette må imidlertid vurderes opp mot behovet for spesialtilpassede løsninger som er integrert i bygningen. I utgangspunktet medtas kun ordinær fast innredning, som kjøkkeninnredning eksklusive hvitevarer og baderomsinnredning. Dette må imidlertid vurderes i detaljprosjektet. Kjøkkeninnredningen er tenkt i ordinær, solid utførelse. Benkeplater av kompaktlaminat som står i mot varme og støt. Dører leveres kledd med høytrykkslaminat med heltreramme. Valgt løsninger er robust, men ikke vandalsikker. På badet beskrives innredning som er tilpasset våtrom. Det skal være vegghengt wc med nedfellbare håndtak festet i vegg. Det skal være innredning som er lett å holde fast i, for eksempel med integrert håndtak i servanten. 8
7. VVS tekniske arbeider 7.1 Ventilasjon Hele bygget får ballansert ventilasjonsanlegg etter gjeldende forskriftskrav. I personalarealet velges et aggregat som plasseres i teknisk rom. Føringer legges over himling. Det legges vekt på optimal varmegjenvinning og lavt energiforbruk. Aggregatet får vannbåren forvarming av ventilasjonsluft men kobles ikke til kommunens SD anlegg. Det blir separat avtrekk fra kjøkken. 7.2 Sanitæranlegg Det er offentlig avløpsanlegg i området. Inne i bygget velges ordinært sanitærutstyr i personalavdelingen. I de fleste leilighetene benyttes også ordinært sanitærutstyr. 7.3 Varmeanlegg Bygget vil få vannbåren oppvarming. Mest sannsynlig vil det bli valgt gulvvarme. 7.4 Brannslokkingsanlegg Bygget vil bli fullsprinklet. Det velges et sprinkleranlegg som krever lite vann. Sprinklersentral legges i teknisk rom, og kombineres med en vanntank på anslagsvis 60 liter. 7.5 Utendørs VVS Som utgangspunkt tenkes alt overvann ført til terreng. Det antas imidlertid behov for noen sluk og lokal infiltrering. 8. Elektrotekniske arbeider 8.1 Sterkstrøm Det er ikke gjort vurderinger av energibehov og eventuelt behov for ny trafo i denne fasen. 8.2 Lys Det benyttes i utgangspunktet ordinær belysning, men lavt energiforbruk og standardiserte lyskilder prioriteres. I personalarealene benyttes armaturer innfelt i systemhimling. Nedhengte armaturer i forbindelse med arbeidsplassene. Lysstyring må vurderes i detaljprosjektet. Utvendig monteres belysning ved alle innganger og uteplasser, samt ved parkering og veg mellom parkering og hovedinngang. 9
8.3 Data og kommunikasjon Datasystemet leveres av kommunen. Grensesnittet må avklares i detaljprosjektet. Forbindelse til kommunens server er viktig, og det må vurderes om trådløs internettforbindelse er tilstrekkelig. Det legges datapunkter til leilighetene og alle arbeidsplasser. 8.4 Elvarme Det legges elvarme i alle badegulv. Ut over dette benyttes vannbåren varme. 8.5 Alarmanlegg Det skal leveres brannalarmanlegg. Det er ikke behov for innbruddsalarm, da bygget har heldøgns bemanning. 9. Kostnader Bygget er prosjektert med nøkterne løsninger, og forventes å få et normalt kostnadsbilde for denne typen boliger. Kalkyle er vedlag. 10. Videre prosess og fremdrift Forprosjekt/ detaljprosjekt som grunnlag for totalentreprise kan påbegynnes så snart det foreligger politisk vedtak og Lunner Kommunes rammeavtaler med tekniske rådgivere er på plass. Slik vi ser det nå, kan Frøystadtunet være klar til innflytting omkring årsskiftet 2014-2015 Vedlegg: 1. Tegninger 2. Kalkyle 10