SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anna Arneberg Arkiv: V62 Arkivsaksnr.: 15/4027 SAKEN AVGJØRES AV: Hovedutvalg for teknisk sektor KONSESJONSSØKNAD - SØKNAD OM LEMPING PÅ VILKÅR OM PERSONLIG BOPLIKT - AMUNDRUD - OLE NARUM GNR 63 BNR 1 Rådmannens innstilling Modum kommune gir Ole Narum konsesjon på landbrukseiendommen Amundrud gnr 63 bnr 1 m.fl. i henhold til konsesjonsloven, upersonlig boplikt kan godkjennes med følgende vilkår: Upersonlig boplikt oppfylles ved at eldste sønn Kristoffer bosetter seg på eiendommen innen 1. juni 2019 i henhold til Folkeregisterets regler og bor der til han selv overtar eiendommen. Eldste sønn Kristoffer overtar Amundrud gnr 63 bnr 1 m.fl. seinest innen 1.1.2022. Kristoffer må deretter oppfylle sin egen boplikt i 5 år. Ole Narum og Kristoffer Narum må oversende en intensjonsavtale til Modum kommune, seinest innen 1. juni 2019 om hvordan framtidig eiendomsoverdragelse skal utføres. Vedlegg i saksframlegget: Søknad om lemping på vilkår om personlig boplikt, 28.8.2018 Modum kommunes retningslinjer for boplikt, 29.5.2013 Kortversjon Ole Narum har siden 2006 fått utsatt boplikt på landbrukseiendommen Amundrud. Årsakene til utsatt boplikt har vært (fra starten av) at tidligere eier skulle bo der så lenge han levde, deretter har årsakene blitt argumentert med følgende: At han trenger tid til å sette i stand et hus til å bo i At han driver gård med ammekuer i Sigdal At sønnen skal ta over, men at han må bli ferdig med utdannelse først, deretter at han må få bedre økonomi for å kunne ta over
Narum søker nå om å få godkjent upersonlig boplikt ved at sønnen bor på gården, Amundrud. Saksopplysninger: Ole Narums frist for tilflytting til gården Amundrud gikk ut 1. juli 2018. Han var i kontakt med landbrukskontoret rundt denne datoen for å gi beskjed om at han ville søke ny utsettelse evt ny vurdering av personlig boplikt. På grunn av sommerferieavvikling fikk han beskjed om at det var greit og at det ikke hastet selv om fristen egentlig var gått ut. En søknad om lemping på vilkår om personlig boplikt blei sendt inn 28. august 2018. Høsten og vinteren 2018-19 var svært travel for landbrukskontoret på grunn av behandlinger av avlingssviktsaker. Det er årsaken til at saken ikke har blitt behandlet før nå. Gnr 63 bnr 1 m.fl. består av følgende markslag (nydyrkingsarealet er fortsatt som skogsareal): Fulldyrka Innmarksbeite Produktiv Annet Bebygd, vei Sum, dekar jord skog markslag 200 daa 2 daa 1996 daa 107 daa 8 daa 2313 daa Allerede da Narum søkte om konsesjon på Amundrud for første gang var kommunen klar på at dette var en eiendom hvor det skulle være personlig boplikt. Modum kommune ønsker bosetting på alle sine landbrukseiendommer. Amundrud ansees som en stor landbrukseiendom i Modum-målestokk, med 200 daa fulldyrka mark og tilnærmet 1600 daa produktiv skog (skogen i verneområdene er ikke tatt med). Selv om svært få greier å leve av en landbrukseiendom i dag, ligger i hvert fall de naturlige forholdene veldig godt til rette på Amundrud. Historikk Narum har eid Amundrud gnr 63 bnr 1 m.fl. fra oktober 2006. Tidligere eier hadde rett til å bo på eiendommen så lenge han levde. Modum kommune har praksis med å gi utsatt boplikt så lenge det bor «kårfolk» (gamle foreldre, tanter/onkler, o.l.) på gården og det kun er ett bolighus der. Tidligere eier døde i 2009 og i etterkant av dette søkte Ole Narum om 5 års utsettelse på boplikta. Som brevet fra den gang viser, var argumentet for utsettelse følgende: Sønnen vil i 2015 være 20 år og er svært interessert i å overta eiendommen og bosette seg. Våningshuset må settes i stand til dagens standard, dette vil være kostbart og det vil være fint hvis man kan fordele disse kostnadene over flere år (5 år med utsettelse) På bakgrunn av denne søknaden fikk Narum utsettelse fram til og med oktober 2015.
Vedtaket var som følger: «Med hjemmel i konsesjonsloven får Ole Narum utsettelse med å oppfylle boplikta på Amundrud gnr 63 bnr 1, fram til 2. oktober 2015. Innen den tid skal boligen gjøres innflytningsklar og et eventuelt eierskifte skal være avklart. Det kan ikke påregnes ytterligere utsettelser.» I november 2015 mottok Modum kommune en ny søknad om utsettelse på boplikta på Amundrud. Utsettelsen var ønsket fra 2. oktober2015-1. juli 2018. Hovedargumentene for utsettelse var følgende: Sønnen vil bosette seg på eiendommen i 2018. Han utdanner seg til tømrer og går i lære. Deretter skal han i førstegangstjeneste som er ferdig 2018. Planen er så at sønnen skal sette i stand sidebygningen (bryggerhuset). Status per i dag er at nytt avløpsanlegg har fått ferdigattest fra kommunen. Bruksendringen av bryggerhuset har også fått ferdigattest fra kommunen. Bruksendringen gjaldt oppgraderingen av bryggerhuset som en boenhet. Per i dag er også en nydyrkingen av skog til fulldyrka mark, godt i gang. Et uthus og en gammel låvebru er revet. Vedtaket fra 2016 var som følger: «Med hjemmel i konsesjonsloven gir Modum kommune Ole Narum utsatt boplikt på landbrukseiendommen Amundrud gnr/bnr 63/1 til 1. juli 2018. Tiden fram til dette må brukes til å sette i stand en bygning til dagens boligstandard og forberede overdragelse av eiendommen til sønnen. Det kan ikke påregnes ytterligere utsettelser, dersom boplikten ikke overholdes fra 1. juli 2018 vil kommunen gå til strengere tiltak. Kommunen anser Amundrud som en attraktiv landbrukseiendom i Modum og det ville ikke være noe problem å selge den til noen andre som er interessert i å oppfylle boplikt.» Klagen: I klagen går det fram at søker ønsker å oppfylle boplikten ved upersonlig boplikt gjennom sønnen Kristoffer Narum. Dersom kommunen ikke godkjenner dette vil søker at «50 % regelen» skal gjelde for ham. Det vil i så fall si at Ole Narum mener at i så fall har han allerede oppfylt boplikt si. Klagen tar for seg historikken i saken, stort sett det samme som er nevnt i saksframlegget. Hva er «50 % regelen»? Det var en del av konsesjonsloven før 19. juni 2009. Eieren av en landbrukseiendom med boplikt kunne søke om at boplikten blei oppfylt ved å overnatte minst 50 % på landbrukseiendommen. Kommunens vurdering vedr. «50 % regelen»
Modum kommune mener at dersom «50 % regelen» skulle vært gyldig måtte Narum ha søkt om dette, før lovendringen i 2009, mens dette var en del av konsesjonsloven. Allerede i kommunens saksbehandling fra februar 2011, vurderte kommunen det til at søkers konsesjonssak ikke lenger kunne vurderes etter «50 % regelen». Men at han kunne få ytterligere utsettelse, den gangen fram til oktober 2015. Kommunen står for den vurderingen som blei gjort i 2011. Det er for seint å be om at saken skal vurderes etter «50 % regelen». Søkers ønske om å få oppfylt boplikten gjennom upersonlig boplikt: Fra klagen: «Han (eldste sønn Kristoffer) ønsker å sette i stand bygningene på gården, noe som vil være omfattende og kostbart. Han holder nå (altså i slutten av august 2018) på med å renovere bryggerhuset og planlegger å flytte inn i løpet av 2018.» Videre argumenterer søker med sønnens økonomiske situasjon: «Narums sønn har på det nåværende tidspunkt ikke økonomi til å både skulle restaurere bygningene og samtidig kjøpe eiendommen fra faren. Som Narum har opplyst om tidligere må våningshuset på gården restaureres betydelig, og det vil koste mye for at det skal komme opp i dagens bostandard. Ved å åpne opp for at boplikten kan endres til upersonlig vil Narum kunne stå som hjemmelshaver til den aktuelle eiendommen, og drive jord og skog, mens sønnen vil kunne bo på eiendommen og bruke penger på og tid til å sette i stand våningshuset på eiendommen.» Bosettingshensynet - Søker mener at i dette tilfellet vil upersonlig boplikt ivareta hensynet til stabil bosetting like godt som en personlig boplikt. Det vises også til at generelt er Modum kommune så attraktiv med tilflytting og kort vei til sentrum som Drammen, Hønefoss og Oslo (hentet fra kommunens hjemmeside), at kommunen ikke trenger å ta bosettingshensyn og kreve boplikt på landbrukseiendommer. Helhetlig ressursforvaltning Søker mener det vil innebære en driftsmessig god løsning å åpne opp for upersonlig boplikt i denne saken. Sønnen vil kunne bo på eiendommen, mens far driver gården. Ved å åpne opp for upersonlig boplikt her vil man unngå en situasjon med f.eks. gjengrodd tun, bygninger som forfaller o.l. Sønnen vil skjøtte både bygninger og tun, slik at ikke kulturlandskapet påvirkes negativt av et ubebodd gårdsbruk. Både far og sønn ønsker å drive og holde den aktuelle eiendommen i god stand. Begge har tilknytning til gården og ønsker å holde gården i familien. Basert på dette anmodes Modum kommune om å lempe på vilkåret om personlig boplikt på Amundrud gnr 63 bnr 1 m.fl., slik at Narums sønn kan leie våningshuset og sette det i stand, uten at hele landbrukseiendommen må selges og overskjøtes til sønnen for å oppfylle boplikten.
Lovhjemmel Konsesjonsloven Modums retningslinjer for boplikt, 29.6.2013 Hva sier rundskriv M-3/2017 Konsesjon, priskontroll og boplikt om upersonlig boplikt? «Det kan fastsettes vilkår om personlig boplikt hvis det for eksempel er klart at personlig boplikt ivaretar hensynet til en stabil bosetting på eiendommen bedre enn om andre enn eieren bor der. Det samme gjelder dersom en kommer til at eiendommen blir bedre tatt vare på om eieren selv bor der enn om andre bor der, eller at personlig boplikt på eiendommen antas å øke aktiviteten i lokalsamfunnet. Er det snakk om boplikt som skal oppfylles av andre, må det vurderes om plikten skal vare i mer enn fem år. I slike tilfeller er det ikke like god grunn til å anta at leieren vil bli boende på eiendommen...» Kommunens vurdering vedr. upersonlig boplikt Per i dag er sønnen, Kristoffer, fortsatt folkeregistret i Nedre Eggedal, ikke på Sandakerveien i Modum. Kommunen har tidligere ved alle utsettelser på Narums boplikt skrevet at tiden skal brukes til å sette i stand «boligen»/ «en bygning» til dagens standard. Om det er våningshuset eller bryggerhuset som settes i stand til dagens standard er likegyldig for kommunen. Meningen er at det skal være en boenhet hvor man kan oppfylle boplikten. Boplikten kan oppfylles både i bryggerhuset og våningshuset. Det vises til hvordan Modum kommune selv reklamerer på egen hjemmeside med vekst og attraktivitet, i samme forbindelse settes det spørsmål ved kommunens faktiske behov for å kreve boplikt på landbrukseiendommer. Det er ikke like lett å etablere bosetting i alle deler av kommunen. Landbrukskontoret ser derfor absolutt viktighetene av å ha personlig boplikt. Det er gjort undersøkelser på at landbrukseiendommer som blir bebodd av eier blir bedre drevet enn de som er ubebodd/leies bort. Når det kommer til den helhetlige ressursforvaltningen og kulturlandskapet, er det gjerne slik at et tun fort ser ubebodd ut. Når eier ikke bor på gårdstunet vil gjerne bygninger forfalle fortere, hage og jordkanter gror igjen. Kulturlandskapet i nærområdet påvirkes direkte av det. Vi ser også at landbrukseiendommer er attraktive som eierobjekter, også utover det å bo der, gjerne som tilleggsareal, men også som fritidseiendommer. Konklusjon: Det kan stilles spørsmål om Ole Narum ikke ønsker selv å bosette seg på Amundrud. Det å åpne opp for upersonlig boplikt kan skape presedens. Til nå har Modum kommune ikke gitt noen tillatelser til å oppfylle boplikten upersonlig. I akkurat denne saken mener Modum kommune allikevel at det kan være mulig å tillate dette, men da med noen vilkår. Eier har til nå vist at han har hatt en aktiv og god forvaltning eiendommens helhetlige ressursgrunnlag til tross for at han ikke har bodd
her. En boenhet er satt i stand til dagens standard, bygninger til forfalls er revet, det har vært store hogstaktiviteter, nydyrking av et større areal er godt i gang og eiendommen har fått nytt avløpsanlegg. Det at sønnen, som etter hvert skal ta over, skal bo der og fortsette å pusse opp og holde gårdstunet ellers i hevd kan gi en like god løsning som hvis eier selv skulle bodd der. Den upersonlige boplikten knyttes til sønnen som skal ta over. Han kan oppfylle Ole Narums boplikt ved å bosette seg på eiendommen og ha den som sitt reelle bosted. Ved upersonlig boplikt kan boplikten vare lengre enn 5 år. Modum kommune ønsker likevel å sette tillatelsen i denne saken til å gjelde 4 år, for at sønnen da skal kunne ta over. Sønnen vil ved overdragelse av eiendommen få sin egen boplikt å oppfylle i minst 5 år (man skal flytte innen ett år etter overdragelsen og deretter bo der i minst 5 år). Nå vil han oppfylle fars boplikt. Vedtaket kan påklages.