Seksjonering GeoForum / NJKF Clarion Hotel Oslo Airport, Gardermoen 3 juni 2013 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk EIERSEKSJONSLOVEN GENERELLE BETRAKTNINGER FRA TINGLYSINGSMYNDIGHETEN 1. Kompetansefordelingen mellom kommune og tinglysingsmyndighet (TM) 1.1 Uklar forankring i diverse forarbeider - Frem til 01.01.1998: Minimal medvirkning fra kommunen. - Ot.prp. nr. 33 (1995-96). Kommunen var tiltenkt oppgaven som eneste seksjoneringsmyndighet. Seksjonering skulle skje ved et kommunalt vedtak. TM skulle bare tinglyse det kommunale vedtak. - Innst. O. nr. 57 (1996-97). Den foreslåtte kompetansefordeling mellom kommune og TM ble ikke godtatt av Stortinget. Uklart hvor stor materiell kontroll TM skulle foreta. - Ot.prp. nr. 70 (2004-2005). Man søkte på nytt å innføre en ordning / kompetansefordeling som den foreslåtte i Ot.prp. nr. 33 (1995-96). Vedtatt, men aldri trådt i kraft, hva gjelder kompetansefordelingen. - Ot.prp. nr. 57 (2006-2007). Seksjonering skal fortsatt skje ved tinglysing. Det er det kommunale vedtak som tinglyses; ikke lenger seksjoneringsbegjæringen. - Miljøverndepartementets veileder til matrikkelforskriften 8 gir en viss føring på kompetansefordelingen. 1.2 Kommunens kontrolloppgaver ikke utfyllende - Seksjonering i tråd med reguleringssituasjonen. - Hjemmelskontroll, dvs kontroll opp mot grunnboken. - Korrekt utfylling av begjæring, inkludert egenerklæring. - Situasjonsplan og etasjeplaner. Entydige markeringer. - Opplysninger i begjæringen og planskisser må matche. 1
- Skriftlig tilslutning fra styre, hjemmelshavere, panthavere, rettighetshavere etter urådighetserklæring, m.fl. LB-2006-145223 Gardermoveien 5 AS - Særlig ved reseksjonering kan det være vanskelig å vite hvem som skal begjære reseksjonering, og hvem som skal gi sin tilslutning. Kommunen kan ikke forventes å ha dyptgående kunnskap om sære tinglysingstemaer, så som finjuss innen eierseksjonsloven, panterett, tvangsfullbyrdelse, dokumentavgift. - Kommunen må i stor grad kunne overlate til TM å stå for kontroll av de utpregede tinglysingstemaer. Det er ingen klanderverdig feil om kommunen bommer på slike tinglysingstemaer! 1.3 TMs kontroll av kommunale (re-)seksjoneringsvedtak - Formalkontroll: Forholdsvis streng formalkontroll. - Materiell kontroll: TM skal avvise kun det som er åpenbart urettmessig. HR-2004-960-A - Miljøverndepartementets veileder til matrikkelforskriften 8 omtaler noe av TMs kontrollkompetanse i seksjoneringssaker. 1.4 Seksjonering i strid med eierseksjonsloven eller andre bestemmelser medfører ikke nødvendigvis ugyldighet. - Det finnes ingen alminnelig regel om at en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene. Tolkning av den enkelte lov. - HR-2011-2353-A Eierseksjonsloven / delingsloven LB- 2011-138229 Erverv av mer enn to boligseksjoner HR-1993-44-B Verdipapirhandelloven HR-2004-1775-A Konsesjonsloven HR-2006-750-A Jordloven 2. Ulike tidsperioder TMs kontroll ved reseksjonering mm 2.1 Seksjonering forut for 22.04.1983 - Ingen spesiell lovregulering ved etablering og drift av eierseksjonssameier. Må studere den tinglyste seksjoneringsbegjæring. Stort mangfold i oppsettene for 2
seksjoneringsbegjæring. Mange begjæringer mangler situasjonsplan og etasjeplaner. Det kan være vanskelig å få dokumentert hvilke bruksenheter som hører til de aktuelle sameieandeler. - Seksjonering etter den danske modell var tillatt. - Noe i likhet med dagens tilleggsdel, forekom ofte. - Er eiendommen i det hele tatt seksjonert, eller forholder vi oss til irregulære seksjoner? Ikke alt som har et eget grunnbokblad som seksjon, er en seksjon! - En god del egne grunnboksblad for ikke-seksjonerte sameieandeler fra tiden før 22.04.1983. Rask og noe ukritisk konvertering til elektronisk grunnbok ca 1989/90. - En irregulær seksjon er en kombinasjon av en sameieandel og en eksklusiv bruksrett til en bruksenhet, men der koblingen mellom eiendomsrett og bruksrett ikke er formalisert ved en tinglyst seksjoneringsbegjæring. - Det må være domstolene som fastslår om man forholder seg til en seksjon, eller kun til en irregulær seksjon! TM og kommunene bør derfor ved reseksjonering være noe varsomme med å avvise at en sameieandel med tilhørende bruksenhet ikke utgjør en seksjon når man ikke finner en tinglyst seksjoneringsbegjæring. Men det må kunne forlanges full dokumentasjon for bruksenhetenes plassering ved begjæring om reseksjonering. - Kommunen og TM kan tenkes feilaktig vurderer et sameie som seksjonert, i stedet for å være et sameie m/ irregulære seksjoner. Et kommunalt reseksjoneringsvedtak kan så bli tinglyst. Slik gjennomføring av en reseksjonering vil neppe hindre mulig kjøperett etter esl 14. - Lærdom Man bør alltid undersøke om en eiendom virkelig er seksjonert. Dette gjøres ved å undersøke panteboken (TMs gjenpartsarkiv). Hvis man ikke finner gjenpart av tinglyst seksjoneringsbegjæring, er det stor mulighet for at man ikke forholder seg til en seksjon, men kun en irregulær seksjon. 2.2 Seksjonering i tiden 22.04.1983 31.12.1997 - Eierseksjonsloven 1983 gjaldt ved etablering. - Ikke adgang til å etablere tilleggsdeler. (Men, andre enn 3
domstolene kan neppe med sikkerhet fastslå at slike arealer ikke inngår i en bruksenhet, jf pkt 1.4.) 2.3 Seksjonering i tiden 01.01.1998 31.12.2009 - Tilleggsdeler ble tillatt (, og er fortsatt tillatt). Innendørs og utendørs. - Krav til oppmåling av utendørs tilleggsdeler, i visse tilfeller. Sjeldent at slike utearealer ble oppmålt! - Kompetansefordeling mellom kommune og TM som seksjoneringsmyndighet. Uklare forarbeider, se punkt 1.1 - Endel mangelfull koordinering mellom GAB og grunnbok; mulig feilkilde ved motstrid mellom grunnboken og GAB. 2.4 Seksjonering etter 01.01.2010 - Matrikkelloven medførte noen sentrale endringer i eierseksjonsloven. - Det som tinglyses er det kommunale seksjoneringsvedtak ikke lenger en begjæring. Neppe noen mindre omfattende kontroll fra TMs side. - Formelt utgangspunkt: Hjemmelshaverens medvirkning er ikke nødvendig for tinglysing av dokument i grunnboken, jf tgll 12. Ved tinglysing av rettshandel (= frivillig rettsstiftelse) kreves samtykke fra hjemmelshaveren, jf tgll 13 (1). Bl.a. kommunale vedtak kan tinglyses uten hjemmelshaverens medvirkning. MD har i veileder til matrikkelforskriften 8 fastsatt at TM likevel skal utføre hjemmelskontroll ved tinglysing av kommunal Melding til tinglysing, bl.a. ved seksjonering / reseksjonering. - Pliktig oppmåling av tilleggsdel G. - Samspill mellom matrikkelen og grunnboken. 3. Seksjonering over flere matrikkelenheter (bruksnumre) 3.1 Esl 6 tredje ledd og 8 fjerde ledd - Samtykke til seksjonering over flere matrikkelenheter krever forhåndssamtykke fra TM. - Slik seksjonering kan ikke anbefales; det kan medføre mange misforståelser. - I Ot. prp. nr. 33 (1995-96) side 100-101 fremkommer to 4
eksempler, men eksemplifiseringen er ikke utfyllende. Vanligste variant er seksjonering av selveiet eiendom sammen med festet eiendom. - Kravet om TMs forhåndsgodkjennelse er ingen garanti for at TM ikke senere avviser en slik seksjonering. - Kravet om forhåndsgodkjennelse henger (etter min oppfatning) trolig feilaktig igjen fra Ot. prp. nr. 33 (1995-96) der det ble foreslått at seksjonering ikke skulle skje ved tinglysing, men ved det forutgående kommunale seksjoneringsvedtak. - Vil TMs avvisning av forhåndssamtykke kunne ankes, jf tinglysingsloven 3? Min oppfatning: TMs avgjørelse om samtykke er ikke gjenstand for anke. Ot.prp. nr. 33 (1995-96) side 101 + 102: Adgang til å klage over det kommunal seksjoneringsvedtak vil bl.a. omfatte kommunens skjønnsmessige vurderinger, som f.eks. om det kan tillates at eiendommen består av mer enn ett bruksnummer. 3.2 Alternativ fremgangsmåte - Sammenslå de to (eller flere) matrikkelenheter. Sammenslåing krever lik hjemmelshaver på matrikkelenhetene som skal sammenslås, jf matrikkelloven 18 (1). En eventuell forutgående hjemmelsoverføring vil regelmessig utløse dokumentavgift. - En lemping i kravet til lik hjemmelshaver ville gjøre det mer hensiktsmessig å sammenslå flere matrikkelenheter som skal seksjoneres. En slik lemping har vi ved sammenslåing av to eierseksjonssameier på hver sin matrikkelenhet, jf matrikkelforskriften 43 (4). - Avstå fra seksjonering. Betydelig risiko for at en uoversiktlig eiendomsstruktur vil medføre misforståelser, samt muligheter for fremtidig feilaktige tinglysinger. 4. Reseksjonering metode 4.1 Finn ut hvilken bestemmelse som regulerer endringene i eierseksjonssameiet eierseksjonsloven 12 eller 13. - De to paragrafene regulerer forskjellige situasjoner. 5
- Hvis man bommer mht hvem som skal begjære reseksjonering, kan man i tinglysingssammenheng lett reparere feilen ved å innhente skriftlig tilslutning fra rette vedkommende. LB-2006-145223 Gardermoveien 5 AS - Alle aktører (rekvirent, kommune, TM) må ha et ansvar for at rette vedkommende begjærer reseksjonering, samt at rette vedkommende gir skriftlig tilslutning. - Kommunen kan ikke ukritisk stole på rekvirentens fremstilling, men må selv gjøre sine undersøkelser! Tilsvarende med TM. 4.2 Bli kjent med eierseksjonssameiets struktur forut for utarbeiding / behandling av reseksjoneringsbegjæringen. - Under hvilken ordning er eiendommen seksjonert, og evt senere reseksjonert? Se punkt 2. - Dann deg en objektiv oppfatning av antall seksjoner, seksjonenes (bruksenhetenes) yttergrenser, om det er tilleggsdeler, om det er tilleggsdeler fra tiden forut for 22.03.1983, om eiendommen overhodet er seksjonert (jf pkt 2.1 om irregulære seksjoner)! - Når publikum har kartlagt eierseksjonssameiets struktur, utarbeider man reseksjoneringsbegjæringen. Svært mange tror feilaktig at sameiet har en annen struktur enn hva tidligere seksjonerte dokumenter (formelt) beskriver. - Også kommunen og TM må kontrollere reseksjoneringsbegjæringen opp mot tidligere tinglyste seksjoneringsdokumenter. Myndigheten kan ikke ukritisk stole på publikums presentasjon. 4.3 Kontrollér opp mot opplysninger i grunnboken - Hvem er hjemmelshaver til de direkte berørte seksjoner? - Har hjemmelshaver rettslig råderett til å seksjonere? Eksempler: Urådighetserklæring ( tgl.sperre ), positivt forbud i festekontrakt mot å seksjonere, umyndighet. - Samtykke fra bortfester er som regel ikke nødvendig. - Er de direkte berørte seksjoner pantsatt? 6
5. Inkurie-retting, i seksjoneringssaker 5.1 Snever adgang til korrigering av feil ved inkuriepåtegning - Utgangspunkt: Bordet fanger når man tinglyser i grunnboken. - Et fåtall tilfeller av inkurie-retting av tinglyste seksjoneringsdokumenter. Svært snever adgang. - Eksempel: Ombytting av mange bruksenheter - Eksempel: Ombytting av to speilvendte bruksenheter - Ved slik inkurie-retting av tidligere godkjent seksjoneringsdokumentasjon, kan man gjøre endring uten den omstendelige vei om reseksjonering. - Slik inkurie-retting må godtas av kommunen som seksjoneringsansvarlig, kommunen som matrikkelansvarlig, samt av TM. - Panthavere og eventuelle andre rettighetshavere må sikres. 6. Hva kommunen og publikum bør gjøre ved TMs avvisning av seksjoneringsdokumentasjon 6.1 Godta avvisningen, og prøve på nytt. - Første gangs seksjonering: TM foretar i stor grad standardiserte kontroller. Publikum og kommuner kan ta kontakt med saksbehandler, med Kartverkets kundesenter eller med jurist i TM. - Reseksjonering: Slike forretninger er ofte betydelig mer omfattende, og mindre standardiserte. I mange tilfeller bør publikum ta kontakt med jurist i TM. - Det vil alltid være kommunen som er rekvirent overfor TM. Kommunen, som alle andre, kan i medhold av tinglysingsloven 7 og tinglysingsforskriften 9 forlange et dokument foreløpig ført ( dagbokført ) i grunnboken. - Et forberedende møte kan tenkes være nyttig, særlig ved kompliserte reseksjoneringer. 6.2 Ikke godta avvisningen - Kommunen og/eller rekvirent kan tenkes være uenig i TMs avvisning, og ønsker å opprettholde opprinnelig begjæring / 7
dokumentasjon. - Dersom dokumentet er foreløpig ført i grunnboken, og utlånt, kan dokumentet innsendes på nytt uten endring. TM vil da enten nekte dokumentet tinglyst, eller endre oppfatning og godta dokumentet tinglyst. 7. Diverse 7.1 Full oppdeling - Seksjoneringen skal omfatte alle bruksenhetene i eiendommen. Jf esl 6 første ledd - Bestemmelsen er ikke til hinder for at en boligseksjon f.eks kan ha flere kjøkken, bad og diverse rom som godt kunne vært inndelt i flere bruksenheter (seksjoner). - HR-2004-01884-A Svelland - Full oppdeling går altså på at det ikke skal være bruksenheter som utgjør fellesareal, med visse unntak. 7.2 Erverv av mer enn to boligseksjoner esl 22 tredje ledd - Bestemmelsen har et materielt innhold. Det er ikke nødvendigvis forbud mot å erverve grunnbokhjemmel til mer enn to boligseksjoner i samme sameie. - Eksempel: Utbygger er materiell eier, men har ikke grunnbokhjemmel på seksjoneringstidspunktet. - Eksempel: Umiddelbar oppløsning av eierseksjonssameiet - LB-2011-138229 Ikke ugyldighet mellom partene 7.3 Konsesjonskontroll ved erverv av seksjon - Ordinær kommune, dvs kommune som ikke har nedsatt konsesjonsgrense ( null-konsesjonskommune ): Ikke krav til konsesjon eller egenerklæring om konsesjonsfrihet ved tinglysing av skjøte eller hjemmelserklæring. - Kommune med nedsatt konsesjonsgrense: Rød egenerklæring i de fleste tilfeller. Grønn egenerklæring ved bebygd eiendom over 100/25 daa - Innløsning av feste. 8