Modum kommune Vedtatt dato: 29.10.18 Revidert dato: Reguleringsplan for Solhøi Reguleringsbestemmelser Detaljregulering PlanID 2018002 1. Planens hensikt Formålet med reguleringsplan er å legge til rette for utvikling av blokkbebyggelse på eiendom 52/24 og 53/24 i Åmot, Modum kommune. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart 07.09.18 2. Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1) - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse - Boligbebyggelse blokkbebyggelse - Renovasjon Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) - Kjøreveg - Annen veggrunn grøntareal - Fortau Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6 og 11-8: Sikringssone (PBL 11-8 a) - Frisikt Infrastruktursone (PBL 11-8 b) - Infrastruktursone 1
3. Fellesbestemmelser for hele planområdet 3.1 Krav til utomhusplan Med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn utomhusplan som beskrevet i kommuneplanens 2-9. Utomhusplanen skal fremstilles på målsatt kart. Det skal fremgå av planen hvordan byggetiltaket tar hensyn til eksisterende terreng og vegetasjon, hvordan uteområdene er tenkt utformet med hensyn til tekniske installasjoner og fysisk tilrettelegging. 3.2 Krav til lekearealer Boligene innenfor denne reguleringsplanen skal få dekket sine behov for leikeplasser på følgende måte. Kvartalslekeplass ved Enger barneskole Nærlekeplass innenfor område BBB1 og/eller BBB2 i denne reguleringsplan Kvalitetskrav er angitt i kommuneplanbestemmelsene. 3.3 Støy Nye boliger og tilhørende uteoppholdsareal skal tilfredsstille kravene til grenseverdier for støy i henhold til Miljøverndepartementas retningslinjer T-1442/2012, med tilhørende veileder M-128/2014. 3.4 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 3.5 Avkjørsler og veier Plassering av avkjørslene (vist på plankartet med piler) er veiledende, men angivelse fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst, er bindende. Ved justering av plasseringen, skal det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan renovasjonsbil/brannbil skal kunne snu inne på området. 3.6 Byggegrenser Byggegrenser er vist på plankartet. Bygg skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. For kjelleretasjer som ligger helt under terreng, tillates etablering av disse inntil 1 meter fra eksisterende eiendomsgrense. Der byggegrensen går innenfor hensynssonen for infrastruktur kan større bygg og anlegg imidlertid ikke plasseres før evt infrastruktur i form av vann og avløp er lagt om. 3.7 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8 2.ledd. 2
4. Bestemmelser til arealformål 4.1 Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5 nr. 1) 4.1.1 Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg a) Utforming og materialbruk og tekniske krav Bebyggelse og anlegg skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet og basert på bruk av varige materialer. Bygninger/anlegg skal estetisk tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. Bygg skal etableres med tilbakeslagsventil i nedre plan. 4.1.2 Blokkbebyggelse BBB a) Arealbruk I dette området er det tillatt å oppføre blokkbebyggelse med tilhørende carporter /garasjer /uthus. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige 40 % BYA inklusiv overflateparkering. Utnyttelsesgraden skal ses samlet for BBB1 og BBB2. c) Byggehøyder Blokkbebyggelse skal bygges med flatt tak. I skrått terreng skal boligene ha underetasje. Med skrått terreng menes at terrenget faller minst 1:5 i huskroppens utstrekning. For område BBB1 er maks tillatt gesimshøyde +84.90. alternativt+ 88,10 dersom det bygges med delvis tilbaketrukken toppetasje. For område BBB2 er maks tillatt gesimshøyde +86.30, alternativt + 89,50 dersom det bygges med delvis tilbaketrukken toppetasje. Takoppbygg for heisetårn/trapperom kan tillates inntil 1,0 meter over tillatt maksimal gesimshøyde. Takoppbygget kan maksimal dekke 10% av byggets totale takflate. Tekniske innstasjoner skal bygges inn. d) Terrasser / balkonger Terrasser / balkonger skal tilpasses bygningen og terrenget. Åpne terrasser / balkonger som ligger mer enn 1,0 m over terreng skal maksimalt stikke 3,5 m ut fra vegglivet. e) Uteoppholdsareal Det skal avsettes minst 30 m2 MUA per boenhet hvor av inntil 20 m2 kan være på balkong, terrasse, svalgang, eller takflater. Hver boenhet skal min ha 5m2 privat MUA hver. f) Lekeplass Innenfor området skal det avsettes areal til nærlekeplass på bakkenivå. Nærlekeplassen skal være felles, og det skal avsettes min. 10 m2 pr boenhet til dette fellesarealet. Areal avsatt til lek kan regnes med i MUA-kravet. Kvalitetskrav angitt i «retningslinjer for omfang og kvalitet av anlegg for barn og unge i Modum», vedtatt av kommunestyret 21-09-09, skal gjelde. 3
g) Skolevei Innenfor området skal det avsettes en hensiktsmessig gangforbindelse fra boligens inngangsparti frem til Sparbekkveien. h) Parkering Bilparkering: Det skal avsettes min. 1,5 plass pr boenhet. Min 70% av parkeringen skal etableres under bakken som fellesanlegg. Innenfor området skal min 5% av parkeringsplassene være HC-plasser. Antallet rundes opp til hel plass. Disse plassene skal ligge i tilknytning til inngangspartier eller i p-kjeller med heisadkomst. Sykkelparkering: Det skal avsette min. 0,5 plasser pr boenhet til sykkelparkering. i) Overvann Overvann skal fordøyes på egen tomt før påslipp til offentlig overvannsledning. Innenfor området skal det for øvrig sikres flomveier for overflatevann. 4.1.3 Renovasjon BRE Område skal nyttes som fellesareal for avfallsløsninger. Oppstillingsplassen skal plasseres: Lett tilgjengelig for renovatør. På et stabilt, plant og fast underlag, fritt for vannansamlinger. Slik at det ikke oppstår hygieniske ulemper eller omgivelsene blir sjenert. Slik at konsekvensene av en eventuell brann blir små. Slik at det ikke oppstår skader på andre gjenstander (for eksempel ved tømming). Med mulighet for å snu renovasjonsbil 4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12-5 nr. 2) 4.2.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Samferdselsanleggene skal opparbeides med utforming og bredder som vist på plankartet. Ved opparbeidelsen av samferdselsanleggene kan det foretas justering av grensene mellom de ulike samferdselsformålene. 4.2.2. Kjøreveg SKV Kjørevegen skal etableres med de bredder som er vist på plankartet. Bredden på arealet omfatter kjørebane samt skulder. Vegen skal være offentlig. 4.2.3. Annen veggrunn - grøntareal SAV I disse områdene er det tillatt å etablere grøfter og rabatter. Områdene tilhører den veien de ligger inntil. For område o_sav2 vil det være aktuelt å bruke grøfta som flomvei. 4.2.4. Fortau SF Fortau skal etableres med de bredder som er vist på plankartet. Bredden på arealet omfatter asfaltert vegbane eksklusiv skulder mot kjøreveg. 4
5. Bestemmelser til hensynssoner 5.1 Sikrings-, støy- og faresoner (pbl. 11-8 a) 5.1.1 Sikringssone - Frisikt H140 Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen skal ivareta behovet for frisikt i kryssområder. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten kan tillates. 5.2 Særlige krav til infrastruktur (pbl. 11-8 b) 5.2.1 Infrastruktursoner H410 Området viser trase for VA-nett med byggegrense 4 meter til hver side. Innenfor området er det ikke tillatt å føre opp bebyggelse med unntak av garasjer og carporter. Parkering, adkomstveier og uteområder kan opparbeides i traseen. VA-ledninger kan flyttes ved behov. Dersom dette blir aktuelt, gjelder tilsvarende byggegrense og vilkår for ny ledningstrase som for dagens trase. 6. Rekkefølgebestemmelser og vilkår for gjennomføring 6.1 Før rammetillatelse 6.1.1 Krav vedrørende grunnforhold Før det gis rammetillatelse for tiltak innenfor planområdet skal det være gjennomført tilstrekkelige geotekniske undersøkelser. Geotekniske anbefalinger skal legges til grunn for behandling av søknad om og utføring av bygge- og anleggstiltak. 6.1.2 Krav vedrørende støy Ved rammesøknad skal det dokumenters at boliger, tilstrekkelig uteoppholdsareal og lekeplasser har tilfredsstillende støyforhold. Der det viser seg nødvendig med støytiltak for nye boliger med tilhørende uteoppholdsareal, skal støytiltakene være gjennomført før det gis ferdigattest/brukstillatelse for boligene. 6.1.3 Krav til utomhusplan Med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn utomhusplan for hele området slik det er beskrevet i pk 3.1. Av utomhusplanen skal det fremgå hva som er permanente løsninger og hva som er midletidlige løsninger jf. pk 6.4. 5
6.2 Før igangsettingstillatelse 6.2.1 Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak for trafikkområder, vann-, overvann- og avløpsledninger, skal tekniske planer for disse være godkjent av kommunen. Brannvannsdekning skal være avklart med kommunalteknisk avdeling og Modum Brannvesen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes. 6.2.2 Krav før tillatelse til tiltak Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor område BBB1 og BBB2, skal det være gitt brukstillatelse for SKV2 samt hovedledning for vann og avløp. 6.2.3 Krav til eiendommer Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor område BBB1 og BBB2, skal eiendom 52/24 og 53/24 sammenslås og oppmåles. 6.3 Før bebyggelse tas i bruk 6.3.1 Krav til uteoppholdsarealer Før det utstedes ferdigattest for tiltak innenfor BBB, skal tilhørende leke- og utearealer være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet og godkjent i utomhusplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid, skal utearealene opparbeides så snart som mulig påfølgende vår. 6.3.2 Krav til skolevei Før det utstedes ferdigattest for tiltak innenfor BBB1 og BBB2, skal det være sikret hensiktsmessig skolevei slik det er beskrevet i kapitel 4.1.2 g. 6.3.3 Krav til fortau Før det utstedes ferdigattest for siste byggetrinn innenfor planområdet, skal fortau være etablert. 6.4 Annen tidsrekkefølge Område BBB2 skal bygge ut før eller samtidig med område BBB1. Dersom BBB2 bygges ut før BBB1, kan det etableres midlertidig lekeplass, renovasjon og adkomst over BBB1. Lekeplasskravet i forhold til størrelse og kvalitet skal imidlertid oppfylles jf pk 4.1.2 f). 6