BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201430539/15 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TBMY Dato: 06.07.2017 Ytrebygda, Gnr. 36, 37, Bnr. 8, 364, 365 m. fl., Markaneset vest, Reguleringsplan Arealplan-ID 64510000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget En Til En Arkitekter AS fremmer på vegne av Tordax AS planforslag for et område i Markaneset i Ytrebygda bydel. Planområdet grenser til Markaneset i sør og eksisterende eneboligbebyggelse i nord, øst og vest. Planområdet er bebygget med en enebolig, som forutsettes revet. I tillegg inngår to eksisterende eneboliger i planområdet, som skal bestå. Planområdet innbefatter også deler av Markaneset hovedsakelig langs planområdet og frem til krysset mot Steinsvikvegen og Dolvikvegen. Oversiktsbilde planområdet Planområdet er uregulert og inngår i kommuneplanens arealdel (2010) som bebyggelse og anlegg. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for 2 leilighetsbygg med inntil 17 nye boenheter fordelt på 2-5 etasjer. Planforslaget viser en samlet utnyttelse på ny bebyggelse på % -BRA= 79 %. Maksimal byggehøyde varierer fra kote+36 til+45,5. Eksisterende eneboliger innenfor planområdet er vist som frittliggende småhusbebyggelse. På det flatere arealet i vest er det vist felles lekeplass. Foruten 3 gjesteparkeringsplasser på bakkeplan skal all parkering samles under bygget i øst (BBB1). Planområdet har adkomst fra Steinsvikvegen som delvis er fylkesveg og delvis kommunal veg. Fra kommunal del av Steinsvikvegen har planområdet Side 1 av 7
avkjørsel via Markaneset som er vist som offentlig veg. På sørsiden av Markaneset er det gang- og sykkelveg på arealet mellom Steinsvikvegen og Markaneset. Planforslaget viser forlengelse av fortau, på nordsiden av Markaneset, fra kryss mot Steinsvikvegen og frem til avkjørsel Markaneset 10/12. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planstatus kommuneplan I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) inngår planområdet som bebyggelse og anlegg. Rullering av kommuneplanen (KPA 2016) pågår. Forslag til ny kommuneplan er sendt til politisk 1. gangs behandling, men er per i dag ikke lagt ut til offentlig ettersyn. Planområdet ligger i forslag til KPA 2016 i grensen mellom ytre fortettingssone og øvrig byggesone. Det vil si at eksisterende enebolig i vest som skal bestå, inngår i ytre fortettingssone (maksimalt 100 % -BRA), mens områdene som ønskes bygget ut, ligger like utenfor fortettingssonen. Oppstart og dialog frem mot 1. gangsbehandling for detaljplan Markaneset vest har funnet sted før forslag til ny kommuneplan forelå. I og med at planforslaget ligger i overgangen mellom to soner, finner fagetaten det riktig å holde fast ved tilbakemeldinger gitt tidligere i planprosessen. Utnyttelsesgrad, byggehøyder, estetikk og terrenginngrep Den nye bebyggelsen er foreslått oppdelt i to separate boligbygg, BBB1-2, med en samlet utnyttelse inkludert parkering på ca. 79 % BRA. Gjeldende KPA 2010 åpner for en utnyttelse på maksimalt 60 % BRA i dette området. På bakgrunn av arealplanløsninger og bebyggelsens plassering i terrenget kan utnyttelsesgraden aksepteres. Planforslaget viser en bebyggelse med variert byggehøyde. Maksimal byggehøyde varierer fra kote 34 til kote 45,5. Terrassering/avtrapping av byggene er sikret i plankartet med byggesoner med ulik maksimal kotehøyde, samt i bestemmelse 5.2.1.1. For felt BBB1 viser illustrasjoner og snitt flere nivå med avtrapping, enn hva som er sikret på plankartet. Videre kan vi heller ikke se at intensjonene om inntrukket øvre etasje er sikret. Største delen av byggingsmassen ligger innenfor BBB1, og det er derfor viktig at dette bygget avtrappes mot Markaneset (jf. fig. 1). Før 2. gangs behandling må det tas endelig stilling til hvorvidt intensjonene vist i illustrasjonene er tilstrekkelig ivaretatt/sikret. Side 2 av 7
Fig.1: Droneperspektiv fra sør Det minste av byggene (BBB2) legges til den flatere vestsiden av området, og er forsøkt tilpasset volumet til eksisterende enebolig som står på eiendommen i dag. Bygget er foreslått med en lavere byggehøyde enn eneboligen (maksimalt kote +36), men viser et større fotavtrykk. Det største bygget (BBB1) legges til kollens vestside og trappes seg opp med landskapet. Bygget forutsetter store terrenginngrep i deler av kollen, jf. fig 2, men plassering av bygget, delvis i og langs kollen, er med på å dempe både volum og høyder i forhold til omkringliggende landskap og bebyggelse. Utforming og plassering av bygget vurderes å være et grep som samlet gir en god tilpasning til terrenget i planområdet. Byggegrensene på plankartet, er utformet slik at de, sikrer at bebyggelsen plasseres i samsvar med illustrasjonene som følger saken. Forslagstillers intensjoner vedrørende materialvalg og fasadeutrykk fremkommer i beskrivelsen av planforslaget (vedlegg C, s.29) Materialbruk på fasader og murer vil i denne saken ha betydning for hvordan avtrapping og terrengtilpasning oppleves. Til 2. gangs behandling må det derfor utformes en bestemmelse som gir føringer på materialbruken. Fig.2: Snitt B sett fra Markaneset Eksisterende eneboligbebyggelse (BFS1-2), innenfor planområdet som skal bestå, er vist med en utnyttelsesgrad % -BYA= 25 %. Dette tilsvarer dagens bebyggelse på eiendommen med noe rom for mindre påbygg. Forhold til nabobebyggelse Eksisterende bebyggelse innenfor og rundt planområdet består i hovedsak av eneboliger og rekkehus på 1-4 etasjer. Den delen av planområdet som skal bygges ut er, med unntak av en enebolig i vest, ubebygd. Denne eneboligen forutsettes revet som del av utbyggingen av Side 3 av 7
området. Den foreslåtte nye bebyggelsen vil medføre endrede omgivelser for naboene og påvirke både fjern- og nærvirkningene for eksisterende boliger i området. Byggene vil imidlertid ikke gi vesentlig ulempe for naboeiendommene. Fig.3: 3D perspektiv sett fra vest De nye byggene ligger sør og nordøst for de nærmeste naboeiendommene. Sol/skyggeillustrasjonene (vedlegg H) viser at den nye bebyggelsen ikke vil medføre store endringer for naboenes solforhold. På grunn av vegetasjonen på kollen er det ikke mulig å få et helt entydig bilde av eksisterende situasjon. I forhold til Steinsvikvegen 48 kan det utfra 20. mai illustrasjonene se ut til at bygg (BBB1) kan kaste noe skygge på sørlige deler av eiendommen om formiddagen. Eventuelle endrede solforhold vil ikke berøre hoveduteplasser på eiendommen. Bokvalitet og uteoppholdsareal Planområdet er del av et småkupert landskap som heller fra sørvest mot nordøst. I øst er det en markert kolle, og i vest en flate med et naturlig landskapsdrag mot Nordåsvannet. Det er utarbeidet en egen oversikt (vedlegg J) over beregning av mengde og kvalitet på utearealene i henhold til kravene i KPA 2010. Beregningen viser at det er tilstrekkelig uteareal innenfor planområdet som tilfredsstiller kravene til sol, helning og støyforhold, jf. 5.2.3.1-2. Hovedtygden av utearealet er lokalisert i tilknytning til felt BBB2, mens de fleste boenhetene er vist innenfor bygningsmassen i delfelt BBB1. Planområdet har begrenset utstrekning og avstand ikke vil ha vesentlig betydning for bokvaliteten. Støy Store deler av planområdet ligger innenfor gul støysone (H220_28) for trafikkstøy i gjeldende KPA 2010. Det er utarbeidet en egen støyrapport (vedlegg K) i forbindelse med planarbeidet. Rapporten konkluderer med at ved å forlenge og heve eksisterende støyskjerm langs Steinsvikvegen vil støynivå på felles uteoppholdsareal ikke overskride L den =55dB. Det vil si at eksisterende støyskjerm blir hevet fra 1,5 m til 2,5 m og forlenget 26m mot vest. I tillegg etableres det ny støyskjerm som er 2,5m høy og 19 m lang mellom gang- og sykkelvegen og Markaneset. Det er knyttet rekkefølgekrav ( 3.1.1) til opparbeiding/utbedring av støyskjerm. Utbedring av støyskjerm skal være godkjent av Statens vegvesen, jf. bestemmelsene 2.3.2. Noen private uteplasser innenfor BBB1 må støyskjermes ytterligere med 1,2 meter høye og tette rekkverk. Private uteplasser tilhørende BBB2 trenger ikke støyskjerming. Trafikkløsninger Planområdet har adkomst fra Markaneset, som er privat veg, like ved kryss mot kommunal del av Steinsvikvegen. Det er fortau fra krysset i Steinsvikvegen og frem til avkjørsel til Markaneset 2. Planforslaget viser forlengelse av fortau frem til avkjørsel til nr. 10 og 12. I tillegg går det en eksisterende gang- og sykkelveg (hovedsykkelrute) mellom Markaneset og Side 4 av 7
Steinsvikvegen. Det er i dag mindre avvik mellom gjeldende reguleringsplan for Steinsvikvegen (arealplan-id 8490000) og faktisk utbygging av gang- og sykkelvegen. Planforslaget legger opp til mindre justering av gjeldende reguleringsplan, slik at det blir samsvar mellom plan og dagens situasjon. Det har i løpet av planprosessen vært dialog med Bymiljøetaten vedrørende status på Markaneset. Vegen er i dag privat veg, men grunnen eies av Bergen kommune og Hordaland fylkeskommune. På den bakgrunn anbefaler Bymiljøetaten at Markaneset (innenfor planområdet) reguleres til offentlig veg med forutsetning at vegen blir oppgradert med 5,5 m brede på kjørebane, 2,5 m brede på fortau, samt nødvendige arealer for etablering av lys, grøfter med mer. Det er knyttet rekkefølgekrav ( 3.1.1) til opparbeiding av fortau (O_SF1-2) og oppgradert kjøreveg (O_SKV1). Fagetaten vurderer at trafikksikkerheten i planområdet er tilstrekkelig ivaretatt. Det vil være universell adkomst til begge de nye byggene til fellesareal mellom BBB1 og BBB2, og frem til Markaneset. Fellesarealene i øst ved BBB1 vil ikke være universelt tilgjengelige. Parkering I gjeldende KPA 2010 ligger planområdet innenfor parkeringssone P4. I tråd med kommuneplanen legger planforslaget opp til en dekning på maksimalt 1, 4 plasser for bil og minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100m 2 BRA bolig. For 17 nye boenheter utgjør dette 26 parkeringsplasser for bil og tilsvarende for sykkel. I tråd med intensjonene i kommuneplanens samfunnsdel kan det likevel åpnes for en lavere parkeringsdekning for bil, og gjerne tilsvarende høyere andel sykkelparkering. Planområdet er ikke lokalisert innenfor de mest prioriterte fortettingssonene, men ligger langs hovedsykkelrute i grensen til ytre fortettingssone. Målet bør være å legge til rette for at mest mulig av den daglige transporten kan skje uten bil. Fagetaten avventer synspunkter på parkeringsdekningen fra høringsinstansene. All parkering, med unntak av 3 gjeste/hc plasser på bakkeplan, skal skje i felles anlegg under bakken innenfor felt BBB1, jf. 5.2.2. Illustrasjonsplan viser 2 gjeste/hc på bakkeplan i tilknytning til BBB1. Til 2. gangs behandling må bestemmelsene endres slik at de harmonerer med intensjonene i illustrasjonene. Barn og unges interesser, grønne interesser og naturmangfold Arealene som foreslås utbygget består i dag av en boligeiendom der eksisterende enebolig forutsettes revet, samt ubebygde arealer som tidligere har vært opparbeidet som hagearealer. Området fremstår som privat, og det er ikke spor av lek eller andre aktiviteter. Det går en eldre ferdselsåre/ sti gjennom området fra Markaneset og nordover. Tverrforbindelsen er sikret i bestemmelsene (jf. 2.10), men traseen vil som følge av utbygging bli lagt om innenfor planområdet. Det er ikke registrert naturverdier i området i Naturbase og Artsdatabanken. Fagetaten avventer eventuelle tilbakemeldinger med hensyn til naturmangfold i forbindelse med høringen. Geotekniske forhold Det er to bratte skrenter innenfor planområdet. Helningskartet viser en helningsgrad for disse arealene > 27 grader og < 45 grader. En helningsgrad over 27 grader tilsier at arealet kan være rasfarlig. Det er vurdert at en egen rasrapport ikke er nødvendig som del av planarbeidet, men krav om sikringsplan både før sikringsarbeid og før øvrige byggearbeid, fremgår av bestemmelsene 2.6. Den ene skrenten ligger delvis innenfor planområdet, og delvis i overgangen mellom planområdet og tilgrensende boligeiendommer i nord. Denne skrenten vil bli utgravd i forbindelse med utbygging og sikret som del av anleggsarbeidet. Faren for ras blir redusert ved at det meste av skrenten vil bli utgravd. Det må likevel før 2.gangs Side 5 av 7
behandling avklares hvorvidt utbyggingen utløser behov for fjellsikring utenfor plangrensen mot gnr 36 bnr 206. Videre må det avklares om de aktuelle arealene må vises som hensynssoner på plankartet. For den andre skrenten nordvest i planområdet vurderes det å sikre arealet ved å legge overskuddsmasser fra planområdet her. Alternativt vurderes rensing og sikring også av dette arealet. Skole- og barnehagekapasitet Planområdet ligger innenfor opptaksområde for Søreide barneskole og Rå ungdomsskole. Rå ungdomsskole kan ifølge skolebruksplanen for 2016-2030 få kapasitetsproblemer i 2022/23. Søreide barneskole forventes ikke å få kapasitetsproblemer i prognoseperioden. De nærmeste barnehagene i området er Fremtiden barnehage, Søreidtunet barnehage og Søreide menighetsbarnehage. Planforslaget viser totalt 17 nye boenheter, og forventes å ha liten innvirkning på skole- og barnehagekapasiteten i bydelen. Kulturminner I følge kulturminnedokumentasjon (vedlegg L) er det ikke nyere tids kulturminne innenfor planen som er av slik verdi at de må hensynstas i det videre planarbeidet. Byantikvaren har gjennom gått kulturminnedokumentasjonen og vurdert den som dekkende. Grunnforhold Aktsomhetskart viser at det innenfor gnr 36 bnr 85 er registrert aktsomhetsområdet 2 (PCB 1950-1980). Tiltaksplan for forurensning i grunnen skal være godkjent av forurensningsmyndigheten før det kan gis tillatelse til tiltak, jf. 2.9.1. Masseberegning Planlagt utbygging forutsetter terrenginngrep. Deler av massene kan brukes innenfor planområdet, men det vil bli overskuddsmasser som må kjøres bort. Det anslås at overskuddsmassene kan utgjøre ca. 3000m 3, men det er uklart hvorvidt dette innbefatter massene som kan benyttes innenfor planområdet. Masseberegning må tydeliggjøres til 2. gangs behandling. Renovasjon Det er satt av et eget areal til renovasjonsanlegg (f_bre1) ved adkomst til de nye boligene. Det planlegges en løsning med nedgravde beholdere. Renovasjonsbil vil stå i avkjørsel til området i forbindelse med tømming. Endelig avklaring knyttet til plassering og størrelse på arealet avklares etter eventuelle innspill i forbindelse med høringen. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Det må tas inn en bestemmelse som gir føringer på materialbruk på fasader og murer. Bestemmelsene må endres fra 3 til 2 gjesteparkeringsplassen på bakkeplan. Det må avklares hvorvidt utbyggingen utløser behov for fjellsikring utenfor plangrensen mot gnr 36 bnr 206. Massebergening må tydeliggjøres. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 6 av 7
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Gnr. 37, Bnr. 8, 364, 365 m. fl., Markaneset vest Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: 29.06.17 Siste revisjonsdato bestemmelser: 03.07.17 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert 29.06.17, dok 30, fil 3. B. Reguleringsbestemmelser, datert 03.07.17, dok 31, fil 2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 01.06.17, dok 24, fil 2. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer (oppstart og utvidelse av planområdet), datert 01.04.17, dok 18, fil 19. E. Illustrasjonsplan datert 01.04.17, dok 18, fil 10. F. Snitt med snitthenvisning, datert 01.04.17, del av dok 18, fil 11. G. 3D perspektiver, datert 01.04.17, del av dok 18, fil 11. H. Sol og skygge illustrasjoner, datert 01.04.17, del av dok 18, fil 11. I. Plantegninger, datert 01.04.17, del av dok 18, fil 11. J. Oversikt uteoppholdsareal, datert 04.06.17, dok 26, fil 2. K. Støyrapport, datert 01.03.16, dok 14, fil 1. L. Kulturminnedokumentasjon med vedlegg, dok 14, fil 22 og 27. M. Ros-analyse, datert 08.08.16, dok 14, fil 35. N. VA-rammeplan, dok 14, fil 3-9. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201430539 Kopi: Side 7 av 7