BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /14 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TBMY Dato: Ytrebygda, Gnr. 120, Bnr. 10, 415, Folldalen, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget SE-arkitektur as fremmer på vegne av Byborg Eiendom as planforslag for et område ved Råstølen i Ytrebygda bydel. Planområdet (ca 20,6 daa) grenser til Steinsvikvegen i nord og eksisterende boligområde på Råstølen i sør og vest. Planområdet er delvis bebygget. I gangavstand, nordvest for planområdet, ligger bybanestoppet på Råstølen. Planområdet innbefatter også Steinsvikvegen langs planområdet til og med krysset ved Folldalslia og Storheia. Oversiktsbilde planområdet Planområdet er regulert til boligformål i reguleringsplan for Råstølen (arealplan-id ) fra I planen for Råstølen er foreliggende planområde vist som delfelt B8a og B8b, og utnyttelsesgraden er oppgitt som henholdsvis TU= 35 % (frittliggende eneboliger) og TU= eksisterende. Side 1 av 9

2 I kommuneplanens arealdel (2010) inngår planområdet som bebyggelse og anlegg. Planområdet er i dag bebygget med fire boligeiendommer, en låve og et veksthus som stammer fra driften av Eides planteskole. Deler av bebyggelsen står til nedfalls. Det forutsettes i planforslaget at eksisterende bebyggelse innenfor planområdet skal rives. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for blokkbebyggelse med nye boenheter fordelt på 3-7 etasjer. Planforslaget viser en samlet utnyttelse på % BRA = 225 %, og maks byggehøyde varierer fra kote +76 til +84. Arealene sentralt i planområdet og kollen i sørvest er vist som felles uteareal. Parkering skal skje i egen parkeringsetasje under terreng. Planforslaget åpner for noe gjeste- og droppparkering ved innganger mot Steinsvikvegen. Planforslaget viser en parkeringsdekning på 1,2 biloppstillingsplasser og 2 sykkelplasser pr. 100m 2 BRA. Planområdet har adkomst fra Steinsvikvegen som er fylkesveg via Kvernslåttvegen, som er kommunal veg med ensidig fortau. Planforslaget viser nytt fortau langs planområdet på østsiden av Kvernslåttvegen. Det foreslås ny sykkelveg med fortau langs sørsiden av Steinsvikvegen langs planområdet frem til og med krysset ved Folldalslia og Storheia. I forbindelse med etablering av sykkelveg med fortau må det tilrettelegges en skjæring svært nær etablert bebyggelse innenfor BB1 og Folldalslia 1B og 1C. Man antar at bebyggelsen kan bestå. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C og D. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planstatus Planområdet er regulert til boligformål i reguleringsplan for Råstølen (arealplan-id ) fra I planen for Råstølen er foreliggende planområde vist som delfelt B8a og B8b, og utnyttelsesgraden er oppgitt som henholdsvis TU= 35 % (frittliggende eneboliger) og TU= eksisterende. I kommuneplanens arealdel (2010) inngår planområdet som bebyggelse og anlegg. Eksisterende kommuneplan (KPA 2010) ble utformet før reguleringsplan for videreføring av bybanetrasé Rådal-Flesland (byggetrinn 3) var vedtatt. KPA 2010 har derfor ikke innarbeidet en senterområdestruktur langs bybanestoppene i byggetrinn 3. Avgrensning av fremtidige senterområder ved bybanestoppene er på nåværende tidspunkt uavklart. Videre fremgår det av KPA at angitt maksimal arealutnyttelse i senterområder gjelder ved områdeplanlegging og samlet planlegging for flere eiendommer. Med unntak av foreliggende planområde består Råstølen hovedsakelig av nyere bebyggelse som er regulert og bygget ut de siste 15 årene. Det ble vedtatt en områdeplan i tilknytning til bybanestoppet i 2013 (Fagerheim grunnskole arealplan-id ), men fagetaten er ikke kjent med at det foreligger planer om å utarbeide ytterligere områdeplaner i området. Foreliggende planforslag bidrar med noen områdetilpasninger ved å regulere forlengelse av sykkelveg med fortau frem til avkjørselen til Sørås senter, jf nedenfor. Etablering av bybanestoppet på Råstølen innebærer en vesentlig forbedring av kollektivdekningen/tilgjengeligheten til området. Området er i dag regulert til Side 2 av 9

3 småhusbebyggelse. Regulering til blokkbebyggelse, med kort gangavstand til bybanestoppet, er i tråd med kommuneplanens overordnede målsetting om fortetting langs de store kollektivårene. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og estetikk Det foreslås i planforslaget en samlet utnyttelse for boligbebyggelse, inklusiv underliggende garasjeanlegg (vertikalnivå 1), på ca. 225 % BRA. Utnyttelsen innenfor de enkelte delfelt varierer fra 115 % BRA til 263 % BRA. Det følger av punkt 23 i bestemmelsene til KPA 2010 at det er åpnet for en differensiert utnyttelsesgrad mellom % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier tar hensyn til områdets karakter. Gjeldende KPA 2010 angir en utnyttelse på maksimalt % - BRA=250 % for senterområder ved bybanestoppene. Bybanens stoppested ved Råstølen er forventet å være i drift i løpet av På bakgrunn av planområdets sentrale lokalisering ved bybanestoppet vurderer fagetaten at en utnyttelsesgrad på over 200 % BRA er fremtidsrettet og kan forsvares selv om området ikke har status som senterområde. Det er imidlertid ikke det eksakte prosenttallet som er det vesentlige, men snarere hvordan en fremtidig bebyggelse vil fremstå med hensyn til volum, byggehøyder, plassering samt tilpasning til terreng, landskap og omkringliggende bebyggelse. I planforslaget foreslås en byggehøyde for BBB1 på inntil kote + 84, BBB2-3 inntil kote +79 og BBB4-5 inntil kote +76. Dette tilsvarer en byggehøyde på maks m, og et maksimalt etasjetall fra 5-7 etasjer i tillegg til underliggende garasjeanlegg. I tillegg kan heis og andre tekniske installasjoner oppføres over angitt maksimal byggehøyde med inntil 2 meter på maksimalt 30 % av takarealet. Primært bør takoppbygg være integrert eller en del av bebyggelsen, men dersom det skal angis egne bestemmelser utover maksimal byggehøyde, kan 2 meter være for knapt. Gjeldende KPA 2010 angir en maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) på 16 meter for senterområder ved bybanestoppene. Tilgrensende blokkbebyggelse i vest, som er regulert i en reguleringsplan fra 2001 (arealplan-id ), har maksimalt 4 etasjer pluss parkeringskjeller. I tilknytting til bybanestoppet er det regulert blokkbebyggelse i en områdeplan fra 2013 (arealplan-id ) med maks etasjetall fra 3-7 etasjer til maks kote +80. Byggehøydene i områdeplanen fra 2013 tilsier at en kan åpne opp for at kommuneplanens retningslinjer for senterområder kan legges til grunn. Både foreliggende planforslag og områdeplanen går utover rammene i KPA Etter fagetatens vurdering kan det argumenteres for 6 etasjer på deler av bebyggelsen i et område som er så sentralt lokalisert i forhold til kollektivtilbudet. Etter fagetatens vurdering fremstår imidlertid det frittstående bygget i 7 etasjer for ruvende i forhold til sine omgivelser der byggets lengde er med på å forsterke opplevelsen av byggets størrelse. Til 2. gangs behandling anbefaler fagetaten at etasjeintervallet innenfor BBB1 endres fra 4-7 etasjer til 4-6 etasjer. Fagetaten vurderer at endringen fremdeles ivaretar ønske om variasjon i byggehøyder. Side 3 av 9

4 Fig 1 Illustrasjon sett fra syd-øst og illustrasjonsplan Av bestemmelse fremgår det at det enkelte boligbygg skal utformes med forskjellig byggehøyde for variasjon. Variasjon i byggehøyde er vist med maks byggehøyde kombinert med prosentvis angivelse av areal med maks byggehøyde innenfor hvert av delfeltene. Avtrappingens orientering er også angitt. I planbeskrivelsen, punkt 8.3 s. 35, er det angitt et intervall i forhold til antall etasjer og bygningshøyde for det enkelt delfeltet. Før 2. gangs behandling må det avklares om bestemmelsene i tilstrekkelig grad sikrer variasjon i byggehøyde, eller om det er behov for ytterligere presiseringer i planmaterialet. Fig 2 Illustrasjon av bebyggelse fra nord (Steinsvikvegen) Innenfor BBB1 viser illustrasjonsplanen et bygg med en samlet lengde på ca. 90 meter. Illustrasjonsplanen er veiledende og ikke juridisk bindende. I henhold til bestemmelsene til KPA for senterområder skal kvartalslengden maks være 70 m. Fagetaten vurderer at det er uheldig dersom den nye bebyggelsen fremstår som en sammenhengende vegg mot Steinsvikvegen. Til 2.gangs behandling må det tas inn i bestemmelsene at bebyggelsen innenfor BBB1 enten skal fremstå som to separate bygningskropper eller at kvartalslengden maks må være 70 m. En reduksjon av lengden på bygget vil også kunne redusere terrenginngrepene i nordøst i planområdet. Illustrasjonsplanen viser en forbindelse gjennom bebyggelsen i BBB1, som binder kjørevegen (f_sv3) sammen med fellesarealene og de resterende delfeltene. Denne forbindelsen har en viktig funksjon i prosjektet og må, uavhengig av vurderinger knyttet til byggets lengde, sikres i planmaterialet. Forholdet til nabobebyggelse Planområdet fremstår i dag med spredt bebyggelse på 1-2 etasjer med mye omkringliggende grøntareal. Etablering av bybanen gjennom området med holdeplass på Råstølen endrer imidlertid områdets sentralitet. Regulering med høyere utnyttelse er, som nevnt ovenfor, i tråd med KPA 2010s overordnede målsetting om fortetting langs de store kollektivårene. Den Side 4 av 9

5 foreslåtte nye bebyggelsen vil medføre endrede omgivelser for naboene og påvirke både fjernog nærvirkningene for eksisterende boliger i området. Den nærmeste blokkbebyggelsen vest for planområdet vil få noe innsyn. For at de nye boligene ikke skal oppleves å komme for tett på eksisterende boliger, bør ordlyden i «altaner kan krage ut over byggegrense mot veg» tas ut av bestemmelsene. I forhold til eksisterende eneboliger i sør har disse hoveduteplassene sine hovedsakelig mot sør og vest, og de nye boligene vurderes ikke å være til særlig sjenanse for disse arealene. I forhold til boligeiendommen i vest og sør foreslår fagetaten at byggegrensene justeres slik at de i større grad samsvarer med slik byggene er foreslått plassert i illustrasjonsplanen. Planområdet ligger øst og nord for de nærmeste boligene. Solstudiene viser at naboens solforhold ikke påvirkes av den nye bebyggelsen. Bokvalitet/uteoppholdsareal Planområdet har en sørvestvendt beliggenhet med gode solforhold. Det er utarbeidet en egen oversikt over beregning av uteareal (vedlegg J). Utfra beregningen er det imidlertid uklart hvorvidt planforslaget tilfredsstiller kvalitetskravene til sol, stigningsgrad og støy. Det er tilstrekkelig med areal innenfor planområdet, men det må gjøres justeringer mellom formålsgrenser og eller byggegrenser for å ha tilstrekkelig med areal som ikke er for bratte og som har tilstrekkelig med sol. Sørøst i planområdet ligger det en kolle som det er viktig å bevare både som en buffer for eksisterende bebyggelse sør for planområdet og som en kvalitet for de nye boligene innenfor planområdet. Avgrensning av byggeområdene rundt kollen er avgjørende for hvilken kvalitet og verdi kollen har etter at området er bygget ut. I forhold til delfeltene BBB3 og BBB4 viser plankartet og illustrasjonsplanen ulik avstand fra kollen. Til 2. gangs behandling må det enten reguleres inn byggegrenser, eller formålsgrensene må justeres mellom uteoppholdsarealet og de berørte delfeltene. For å sikre det solrike og relativt flate arealet sørvest for kollen må formålsgrensene justeres. Opprettholdelse av kollen som naturtomt må også tas inn i bestemmelsene. Fagetaten er åpen for å vurdere en opparbeiding av randsonen, som en tilpasning til omkringliggende uteoppholdsareal, men det er viktig at planforslaget sikrer god tilgjengelighet og hindrer skjemmende skjæringer inn mot de nye boligene. Sykkelveg med fortau Hovedrute for sykkel går i Steinsvikvegen. Det foreslås etter anbefaling fra kommunen ny sykkelveg med fortau på sørsiden av Steinsvikvegen langs planområdet frem til og med krysset ved Folldalslia og Storheia. Sykkelveg med fortau er en forlengelse av formål i gjeldende tilgrensende områdeplan for Fagerheim barneskole m.m (arealplan-id ). Sykkelveg med fortau er utformet for i stor grad å følge Steinsvikvegens linjer i horisontal og vertikalplanet. Det tilsier en stigning på ca % (1:16) (jf. Plan og profiltegninger, vedlegg Q). I forbindelse med etablering av sykkelfelt med fortau må det tilrettelegges en skjæring svært nær etablert bebyggelse på sørsiden av Steinsvikvegen, og man antar at bebyggelsen kan bestå. Ingen av eiendommene på nordsiden av vegen vil bli berørt av tiltaket. I forbindelse med offentlig ettersyn legges det opp til et informasjonsmøte for de berørte grunneierne på gnr 120 bnr 108 og 136. Det er ikke intensjonen at foreliggende planforslag skal opparbeide hele det regulerte strekket med sykkelveg med fortau. Reguleringen er en viktig forbindelse frem til det nye bybanestoppet. Det er imidlertid rimelig at strekningen langs planområdet frem til o_sgs3 opparbeides i forbindelse med utbygging av delfelt BBB1 og eller kjøreveg f_sv3. Side 5 av 9

6 Rekkefølgekravet må avklares nærmere i forbindelse med offentlig ettersyn og eventuelt innarbeides i bestemmelsene til 2. gangs behandling. Trafikkløsninger Fig 3 Illustrasjon av terreng og landskapstrekk I dag er det store terrengforskjeller innad i planområdet. I nord mot Steinsvikvegen er det 9m høydeforskjell fra vest mot øst, jf. figur 3. Det er imidlertid litt uklart hvordan terrenget tenkes bearbeidet. Høydeforskjellene gjør det utfordrende å etablere en adkomstveg (f_sv3) fra Kvernslåttvegen som har universell utforming. Boligene er utformet som tilgjengelige boenheter, men beboerne må benytte heisadkomst via parkeringskjeller for å få universell adkomst til Kvernslåttvegen. Ved etablering av HC-parkering på den slakeste delen av adkomstvegen, jf. illustrasjonsplan, vil boligene kunne nås universelt fra parkeringsplassen. Planforslaget er vist med to alternative avkjørsler fra Kvernslåttvegen til parkeringskjeller for å ha fleksibilitet til detaljprosjektering. I nordvest via f_sv3 og i sørvest via f_sv5. Det er fornuftig at planforslaget åpner for alternative løsninger, men det bør presiseres i bestemmelsene at det av trafikksikkerhetsmessige grunner bare bør opparbeides en avkjørsel til parkeringskjelleren. Fagetaten avventer ytterligere synspunkter på dette fra høringsinstansene. Steinsvikvegen er fylkesveg, og i forbindelse med oppstart legger Statens vegvesen opp til en byggegrense på 30 m. Stensvikvegen er tofelts veg, og i foreliggende planforslag er det vist sykkelveg med fortau på sørsiden av vegen i tillegg til eksistrende gangveg/fortau på nordsiden av vegen. Planområdet er lokalisert nær bybanestoppet på Råstølen. Det er sannsynlig at området vil defineres som senterområde ved neste rullering av kommuneplanen (jf. ovenfor). I senterområder er det etter fagetatens vurdering naturlig å legge en mindre restriktiv byggegrense til grunn, men etaten avventer ytterligere synspunkter på dette fra høringsinstansene. Planforslaget viser nytt fortau langs planområdet (o_sf2) på sørsiden av Kvernslåttvegen. Til 2. gangs behandling må det tas inn rekkefølgekrav om opparbeiding av fortau før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Parkering I gjeldende KPA 2010 ligger området innenfor parkeringssone P4. Med bakgrunn i nærhet til bybanestopp forholder planforslaget seg til nedre sjikt for parkeringssone P3, som også er dekningsgraden for senterområder ved bybanestopp. Planforslaget viser en parkeringsdekning på 1,2 biloppstillingsplasser- og 2 sykkelplasser pr. 100m 2 BRA, jf bestemmelsene Side 6 av 9

7 Av bestemmelsene fremgår det at parkering i hovedsak skal etableres under terreng. Av kommuneplanens bestemmelser for senterområder fremgår det at all parkering i henhold til kravene i parkeringsnormen, også sykkelparkering, skal etableres i bebyggelsen. Overflateparkering tillates ikke med unntak av HC-parkering. Videre skal ikke garasjeanlegg ha fasade mot byrom. Av illustrasjonene følger at fasadene fra garasjeanlegget kan bli synlige, spesielt i tilknytting til innkjørsel til anlegget. Det bør i detaljprosjektering tilstrebes å hindre slike fasader, men dersom det ikke er mulig, må bestemmelsene sikre at fasadene utformes på en tiltalende måte. Før 2. gangs behandling må endres i tråd med kommuneplanens intensjoner. Støy Planområdet ligger delvis innenfor rød- og gul støysone for trafikkstøy. Det er utarbeidet en egen støyrapport (vedlegg K) i forbindelse med planarbeidet. Rapporten viser at dersom det bygges en støyskjerm mot veg vil ingen leilighetsfasader få støynivå over L den = 65dB. Tre av boligblokkene vil få støynivå ved fasade som overskrider L den = 55dB. Dette innebærer at leilighetene, i tråd med bestemmelsene i kommuneplanen, må være gjennomgående, og minst halvparten, og minimum 1, av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Disse forutsetningene for tilrettelegging til boligformål må tas inn i bestemmelsene til 2. gangs behandling. Det er ikke ideelt å etablere en støyskjerm mot Steinsvikvegen, men som det fremgår av støyrapporten, må en slik etableres i henhold til bestemmelsene i gjeldende kommuneplans arealdel. Dette må sikres gjennom reguleringsbestemmelsene, og bestemmelsen må si noe om høyder, materialbruk og estetisk utforming. Dersom planområdet endrer status til senterområde ved neste rullering av kommuneplanen, kan en vurdere å øke grenseverdiene for trafikkstøy til L den =73dB. Nødvendige forutsetninger er at det dokumenteres god kvalitet på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet og lysforhold). Grønne interesser, barn og unges interesser og naturmangfold Øst for planområdet ligger et område som er avsatt til grønnstruktur i kommuneplanens arealdel og regulert til grønnstruktur i gjeldende reguleringsplan. Grøntområdet berører ikke planområdet som er fysisk skilt av en eksisterende gang- og sykkelveg. Store deler av planområdet er disponert som hageareal til eksisterende boligeiendommer. Deler av arealet i nord og kollen i sør er ubebygd. Det er ikke observert spor etter barn og unges lek, og/eller at området benyttes til rekreasjon. Det er ikke tydelige stier eller tråkk igjennom planområdet. Det er ingen artsregistreringer eller andre grøntfaglige registeringer i planområdet i Naturbase eller i artsdatabankens Artskart. I forbindelse med varsel om oppstart påpeker grønn etat at det på bakgrunn av nærliggende artsregistreringer ikke kan utelukkes at en høy utnyttelse av planområdet vil medføre konsekvenser for naturmangfoldet. Det er utarbeidet en vurdering av naturmangfold (vedlegg P), hvor det konkluderes med at en utbygging av planområdet ikke vil påvirke naturmangfoldet på tilgrensende grøntstruktur i vesentlig grad. Grunnforhold Eide planteskole har tidligere vært i drift innenfor planområdet. Det er utarbeidet en forurensningsrapport for å avklare om det kan være forurensning i grunnen (vedlegg M). Forurensningsrapporten viser at alle prøver, med unntak av en, viser laveste tilstandsklasse 1 (meget god). En av 21 prøver viser tilstandsklasse 2 for sum PCB-7. Dette er per definisjon å betrakte som forurenset grunn. Massene kan dermed ikke benyttes fritt, og det er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene at massene skal ivaretas forskiftsmessig. Rapporten anbefaler videre at det bør tas ytterligere prøver for å kunne avgrense det forurensede arealet. Side 7 av 9

8 Før 2. gangs behandling bør det vurderes om krav om ytterligere prøver skal tas inn i bestemmelsene. Skole- og barnehagekapasitet Planområdet ligger innenfor opptaksområde for Søråshøgda barneskole og Rå ungdomsskole. Det har vært stor utbygging av boliger i området de siste 10 årene. Søråshøgda barneskole kan i følge Elevtallsprognose kommunale skoler i Bergen kommune (Januar 2014) få kapasitetsproblemer i 2016/17. Rå ungdomsskole kan få kapasitetsproblemer i 2015/16. Kapasiteten på skolene vil bli vurdert i forbindelse med rulleringen av skolebruksplanen inneværende år. Rulleringen vil også ta stilling til behov for ny regulert skole på Fagerheim (arealplan-id ). Barnehagekapasiteten i Ytrebygda bydel er god. Kulturminner Planområdet er en del av Folldal gård som ble skilt ut som eget bruk fra Sørås gård i Det er utarbeidet en egen kulturminnedokumentasjon (vedlegg N) for området. I rapporten konkluderes det med at helheten i det opprinnelige gårdstunet ikke er intakt, og den kulturhistoriske verdien er tilsvarende redusert. Verdien av å bevare området som det er i dag, vurderes som relativt lav. Byantikvaren har gjennom gått kulturminnedokumentasjonen og vurdert den som dekkende. Masseberegning Det er utarbeidet masseberegning innenfor planområdet. Beregningene tilsier at man har et masseoverskudd på ca. 1840m 3 som må transporteres bort fra eiendommen, jf. vedlegg T. Før 2. gangs behandling må det avklares hvordan denne overskuddsmassen skal håndteres. Energiløsninger Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. I forbindelse med oppstart har BKK bekreftet at planområdet kan knyttes til fjernvarmenettet for å dekke varmebehov. Tilknytning til fjernvarmenettet fremgår i bestemmelse Renovasjon Illustrasjonsplanen viser en mulig renovasjonsløsning. Det mest avgjørende i forhold til renovasjon er at løsningene er lokalisert slik at hentebiler har tilfredsstillende tilgjengelighet. Fagetaten avventer ytterligere synspunkter på temaet fra høringsinstansene. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Utforming av felt BBB1, herunder bygningsmassens høyde og lengde Justering av bygge- og formålsgrenser, spesielt i forhold til uteoppholdsarealene Plassering og utforming av parkeringsanlegg Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 9

9 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Gnr. 120, Bnr. 10, 415, Folldalen, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges til grunn at fagetatens merknader til blant annet utforming av felt BBB1, justering av bygge- og formålsgrenser, plassering og utforming av parkeringsanlegg samt plankart med tilhørende bestemmelser følges opp innen planforslaget fremmes for 2. gangs behandling. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok 17, fil 3og 4. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 18, fil 2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 17, fil 41. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 17, fil 31. E. Merknadskart datert , dok 17, fil 38. F. Illustrasjonsplan datert , dok 18, fil 3. G. Terrengsnitt, datert og , dok 18, fil 5 og dok 17, fil 48. H. Solstudier, datert , dok 18, fil 4. I. Illustrasjoner fugleperspektiv, datert , dok17, fil 5. J. Oversikt uteoppholdareal, datert , dok 18, fil 7. K. Støyrapport, datert , dok 17, fil 47. L. Fotomotasjer, datert , dok 17,fil 29. M. Vurdering av løsmasser, datert , dok 17, fil 28. N. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok 17, fil 32. O. Trafikkanalyse, datert , dok 17, fil 50. P. Vurderinger av naturmangfold, datert , dok 17, fil 39. Q. Plan og profiltegning gang og sykkelveg, datert , dok 17, fil 53. R. ROS analyse, datert , dok 17, fil 44. S. VA-rammeplan, dok 17, fil 2,19,20,21,22,23,24,25,26 og 27. T. Masserapport, dok 17, fil 35 og 36. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: SE Arkitektur AS, Wernerholmsvei 49, 5232 PARADIS Byborg Eiendom as, Conrad Mohrs veg 11, 5068 BERGEN Side 9 av 9