Fana, Gnr. 12, Bnr. 280 m. fl., Fantoftvegen/Kråkehaugen, Reguleringsplan Arealplan- ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling /Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /27 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TBMY Dato: Fana, Gnr. 12, Bnr. 280 m. fl., Fantoftvegen/Kråkehaugen, Reguleringsplan Arealplan- ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Kråkehaugen AS planforslag for et område på Fantoft i Fana bydel. Planområdet ligger sør for og i gangavstand til bybanestoppet på Fantoft. Foruten to eksisterende eneboliger er planområdet ubebygget. Området inngår i dag som en del av et sammenhengende grøntområde, «Fantoftskogen», som strekker seg videre sørover mot Fantoft stavkirke. I nord, øst og vest ligger eksisterende eneboligbebyggelse. I sørøst mot Fantoftvegen ligger noen leilighetsbygg og næringsbebyggelse. Oversiktsbilde planområdet Planområdet er regulert til åpen villamessig boligbebyggelse på inntil 2. etasjer og lekeareal i reguleringsplan for Fantoft fra 1971 (arealplan-id ) fra Formålet med planarbeidet er å legge til rette for 5 leilighetsbygg med ca. 60 nye boenheter fordelt på 2-5 etasjer. Planforslaget viser en samlet utnyttelse på ny bebyggelse på 105 % BRA. Maksimal byggehøyde varierer fra kote +95 til+114. Eksisterende eneboliger innenfor planområdet er vist som frittliggende småhusbebyggelse. Arealet på haugen er vist som felles uteareal. Vest i planområdet, i tilknytning til eksisterende turveger, viser planforslaget formålet grønnstruktur. I øst er lekeplassen fra 1971 planen fortsatt vist som lekeplass. Parkering skal skje i 4 parkeringskjellere under byggene. Parkeringskjelleren i bygg på Side 1 av 10

2 vestsiden av haugen skal nås via tunnel under haugen fra en av parkeringskjellerne i øst. Planforslaget viser en parkeringsdekning på 1,0 biloppstillingsplasser og 2 sykkelplasser pr. 100m 2 BRA. Planområdet har adkomst fra Fantoftvegen som delvis er kommunal og delvis privat. På den kommunale delen av vegen er det fortau på vestsiden og stedvis tosidig fortau. På den private delen av vegen viser planforslaget utvidelse av fortau på sørsiden av vegen. Planforslaget viser nytt fortau på vestsiden av vegen langs den nye bebyggelsen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planstatus Planområdet er regulert til åpen villamassig boligbebyggelse i inntil 2. etasjer og lekeareal i reguleringsplan for Fantoft fra 1971 (arealplan-id ). Av totalt 9 mulige eneboliger er kun to realisert. I kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 er området i hovedsak vist som senterområde, S14 Fantoft- bybanestopp. En mindre del av området i vest er vist som bebyggelse og anlegg. Maksimal grad av utnytting for senterområder ved bybanestoppene er % - BRA=250 %, jf. punkt 20 i bestemmelse til KPA Angitt maksimal arealutnyttelse gjelder ved områdeplanlegging og samlet planlegging for flere eiendommer. Planforslaget for Fantoftvegen/Kråkehaugen utfordrer ikke, jf. nedenfor, maksimal utnyttelsesgrad for senterområder. Fagetaten er ikke kjent med at det foreligger planer om å utarbeide områderegulering for hele senterområdet. Ideelt sett burde det foreligget en områdeplan. På bakgrunn av planområdets lokalisering med grønnstruktur sikret i KPA i sør og etablerte/ bebygde boligeiendommer i området rundt har detaljplanen imidlertid en naturlig planavgrensning. Etablering av et bybanestopp på Fantoft innebærer en vesentlig forbedring av kollektivdekningen/tilgjengeligheten til området. Regulering til blokkbebyggelse, med kort gangavstand til bybanestoppet, er i tråd med kommuneplanens overordnede målsetting om fortetting langs de store kollektivårene. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og estetikk Det foreslås en samlet utnyttelse for boligbebyggelse, inklusiv garasjeanlegg og uteareal, på ca. 105 % BRA. Utnyttelsen innenfor de enkelte delfelt varierer fra 80 % BRA til 175 % BRA. Det er imidlertid ikke det eksakte prosenttallet som er det vesentlige, men snarere hvordan en fremtidig bebyggelse vil fremstå med hensyn til volum, byggehøyder, plassering samt tilpasning til terreng, landskap og omkringliggende bebyggelse. Side 2 av 10

3 Fig.1 Utsnitt fra illustrasjonsplanen Innenfor delfelt BBB1 er det foreslått tre frittstående leilighetsbygg. En frittstående bebyggelse er viktig for å opprettholde kontakt og forbindelser til grøntarealene oppe på haugen, men også for å hindre at bebyggelsen fremstår som en sammenhengende vegg. Illustrasjonsplanen, plankartet og bestemmelsene angir ulik avstand mellom byggene. Illustrasjonsplanen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende, jf Til 2. gangs behandling må planmaterialet justeres og tilpasses avstanden på illustrasjonsplanen. Byggehøyden på de ulike byggene varierer fra 3-5 etasjer boligetasjer og maksimal bygningshøyde mot Fantoftvegen varierer fra 17 til 22m inkludert parkeringskjeller. Den foreslåtte byggehøyden avviker betydelig fra høyden på omkringliggende bebyggelse. Gjeldende KPA2010 angir en maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) på 16 meter for senterområdene ved bybanestoppene. Planområdet er lokalisert i utkanten av senterområde, i grensen til et grøntområde omgitt av hovedsakelige eksisterende eneboliger. Fagetaten kan ikke se at det foreligger argumenter for å gå utover bestemmelsene i KPA I tillegg åpner planforslagets bestemmelser for takoppbygg m.m. utover angitt byggehøyde. Primært bør takoppbygg være integrert eller en del av bebyggelsen, jf. KPA Dersom det skal angis egne bestemmelser utover maksimal byggehøyde, må det fremgå hvor stor del av takflaten og maksimal høyde for takoppbygg. Bestemmelsene knyttet til disse forholdene må avklares og presiseres til 2. gangs behandling. Det er i dag et høydedrag som skiller arealene innenfor delfelt BBB1 og BFS1. For å hindre skjemmende skjæringer inn mot bygg 3 (fig.2) må overgangen mellom feltene vurderes nærmere til 2. gangs behandling. Delfelt BBB2 er vist med ett sammenhengende bygg på maks 5.etasjer/19 meter med avtrappet byggehøyde. Bygget fremstår for stort og ruvende spesielt mot grøntområdet i vest, og avgrensningen av delfeltet sikrer ikke tilstrekkelig grønn buffer mot det historiske veifaret. Side 3 av 10

4 Byggehøyden er i strid med bestemmelsene i KPA jf. ovenfor. Til 2. gangs behandling bør volumene reduseres ved at en etasje tas bort, og at avgrensningen mellom bebyggelsen og grønnstrukturen justeres på plankartet. Dersom disse endringene skal ha ønsket effekt, er det viktig at variasjon i byggehøyde opprettholdes. Fig.2 Fotomontasje planområdet sett fra sør. Fagetaten fastholder i tråd med tilbakemeldingene gitt i undervegs- og arbeidsmøte at delfelt BBB3 bør endres til grønnstruktur. Utbygging her krever store terrenginngrep. Den nye bebyggelsen bør konsentreres til arealene rundt i haugen, og ikke spres utover planområdet slik prinsippet var i eneboligplanen fra Fig.3 Utsnitt av plankart. I etterkant av varsel om oppstart har grunneierne innenfor BFS2 sendt inn et merknad (vedlegg N) om at planforslaget i tillegg til eksisterende enebolig legger til rette for at det kan bygges en ekstra ene- eller tomannsbolig på tomten. Det er i løpet av planprosessen blitt gjennomført en grensejustering slik at grunneierne innenfor BFS2 også eier BUT1-2. Fagetaten har undervegs i planprosessen lagt vekt på at den særegne villaen må bestå og tas hensyn til ved at det sikres en grønn buffer mot den nye bebyggelsen. Foreliggende planforslag legger ikke til rette for ytterligere utbygging på eiendommen, og fagetaten vil heller ikke anbefale regulering til ny småhusbebyggelse innenfor senterområdet. Forhold til nabobebyggelse Planområdet fremstår i dag, med unntak av to eksisterende eneboliger på 1-2 etasjer, som et grøntområde. Området er regulert til åpen villamessig bebyggelse på inntil 2. etasjer i planen fra Etablering av bybanen med holdeplass på Fantoft endrer imidlertid områdets sentralitet. Regulering med høyere utnyttelse er, som tidligere nevnt, i tråd med KPA 2010s overordnede målsetting om fortetting langs de store kollektivårene. Den foreslåtte nye bebyggelsen vil medføre endrede omgivelser for naboene og påvirke både fjern- og Side 4 av 10

5 nærvirkningene for eksisterende boliger i området. En utbygging i henhold til gjeldende plan vil imidlertid også innebære en forandring i omgivelsene i forhold til dagens situasjon. Strøks tilpasning er imidlertid en krevende øvelse i et eneboligområde der det er klare overordnede føringer om fortetting med høyere utnyttelse. Reduksjon av byggehøyder innenfor BBB1 og BBB2 vil medføre mindre volumer og bedre siktforholdene for naboene. I tillegg anbefaler fagetaten at delfelt BBB3 endres til grønnstruktur. Med bakgrunn i de foreslåtte endringer vil utnyttelsesgrad og byggehøyde, etter fagetatens vurdering, ligge innenfor hva en må forvente i senterområde tett på et bybanestopp. Sol/skygge-illustrasjonene (vedlegg H) viser at den nye bebyggelsen ikke vil medføre store endringer for naboene. På grunn av den tette og stedvis høye vegetasjonen på haugen er det ikke mulig å få et helt entydig bilde av eksisterende situasjon. Den nye bebyggelsen vil imidlertid kaste skygge på eiendommene øst for planområdet på ettermiddagen. Med unntak av nr 40 vil skyggene berøre sørsiden av eiendommen. På ettermiddagen vil imidlertid de beste solforholdene være mot vest. Når det gjelder de sørlige leilighetene i nr 40, vil uteplasser mot vest bli berørt. Forutsatt de foreslåtte endringer i byggehøyde vurderer fagetaten imidlertid at skyggevirkningene på disse utearealene blir minimale. Bokvalitet/uteoppholdsareal Planområdet har en sentral og solrik beliggenhet på Fantoft. De sentrale deler av Kråkehaugen er i planforslaget avsatt til fellesareal (f_but). Illustrasjonsplanen (vedlegg F) viser en god løsning med variasjon mellom opparbeidet versus naturlig terreng oppe på haugen, jf På plankartet er ikke tilkomsten til utearealene fastlagt. Illustrasjonsplanen, som er retningsgivende (jf ), viser adkomst til haugen. På grunn av høydeforskjeller er ikke tilkomstvegene til haugen universell tilgjengelige. Det fremgår av planmaterialet at all ny bebyggelse med unntak av BBB3 skal ha universell tilkomst enten til f_but (bygg 2 og 5) eller til F_BLK (bygg 1 og 3). Etter fagetatens vurdering bør delfelt BBB3 endres til grøntformål grunnet utfordringer knyttet til blant annet terrenginngrep og tilkomst. Dersom delfeltet ikke blir tatt ut, må universell tilkomst dokumenteres til 2. gangs behandling. Fagetaten vurderer det imidlertid ikke som tilfredsstillende ut fra trafikksikkerhets hensyn at beboerne i bygg 1 og bygg 3 må krysse kjøreveg for å oppnå universell tilkomst til uteareal. Til 2. gangs behandling må det sees nærmere på muligheten til å etablere universell og trafikksikker tilkomst også fra bygg 1 og 3. Bygningene er plassert inn mot haugen, og etter fagetatens vurdering bør det være mulig å etablere en tilkomst direkte fra byggene. Lekeplassen f_blk er en videreføring av formålet i gjeldende reguleringsplan (arealplan- ID ) fra Det er plassert noen lekeapparater i den nordøstre delen. Bortsett fra disse fremstår lekeplassen i dag som et grøntareal med noe vegetasjon. Det er knyttet rekkefølgekrav ( 2.1) til opparbeiding av lekeplassen i forbindelse med utbygging av delfelt BBB1. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at lekeplassen er også fellesareal for andre eiendommer i området, jf Til 2.gangs behandling bør det tas inn i bestemmelse at noe vegetasjon mot tilgrensede naboeiendommer skal bevares ved opparbeiding av lekeplassen. Innenfor hvert av delfeltene BBB2-3 er det på illustrasjonsplanen vist lekeplasser. Begge lekeplassene er plassert tett på eksisterende turveg og vil kreve terrenginngrep (jf. snitt vedlegg G). Det er heller ikke avklart hvorvidt arealene er universelt tilgjengelige. Fagetaten vurderer med henvisning til kulturminnehensyn og allmennhetens bruk av turvegen at lekearealene til 2. gangs behandling må flyttes eller tas bort. Side 5 av 10

6 De fleste av leilighetene vil ha gode solforhold med vestvendte private uteareal. Det synes imidlertid som om et fåtall av de nederste leilighetene i delfelt BBB1 vil være ensidig belyst med kun østvendte, private uteareal. Grønne interesser, barn og unges interesser og naturmangfold Grønnstrukturen (G) i sørvest er en del av et større gjennomgående grøntdrag med tilhørende turveger/historisk veifar. I utgangspunktet bør viktige gjennomgående gangforbindelser bli sikret som offentlig areal i forbindelse med regulering. Dette for å hindre eventuelle konflikter i tilknytning til bruken av arealene. I forslag til reguleringsbestemmelser er det medtatt en bestemmelse ( 1.1.9) om allmenn ferdselsrett langs de etablerte gangvegene i felt (G). Bestemmelsen inneholder gode intensjoner, men fagetaten stiller spørsmål ved hvorvidt den er juridisk holdbar. Tilgrensende grøntarealer sør for planområdet, som utgjør den største delen av den gjennomgående forbindelsen, er sikret som grønnstruktur i KPA Arealet er imidlertid i privat eie med samme eier som delfelt (G) gnr 12 bnr 280. Bruken av det gjennomgående grøntdraget med tilhørende turveger har, så vidt fagetaten er kjent med, fungert langt tilbake i tid. Fagetaten finner det derfor nødvendigvis ikke problematisk at arealet fortsatt er i privat eie. Det er likevel vesentlig at arealet sikres til grønne formål, at det gjennom foreliggende planforslag sikres tilstrekkelig avstand mellom ny bebyggelse og turvegen, og at eierforholdet er det samme som for resten av grønnstrukturen mot Birkelundsbakken. Det foreslås å oppheve enkelte av dagens eiendomsgrenser i planområdet. Det vil i den forbindelse være viktig at det etableres nye eiendomsgrenser mellom byggeområdene og grønnstrukturen (G) innenfor planområdet. Disse bør legge til rette for et gjennomgående eierforhold. Med unntak av i skråningen mellom BBB2 og BBB3 legges det i planforslaget ikke opp til at veifarets bredde eller trasé skal endres, jf. etterfølgende avsnitt om kulturminner. Omlegging av veifaret, mellom BBB2 og BBB3, er gjort for å sikre tilkomst til BBB3. Omleggingen er vist i illustrasjonsplanen, men ikke sikret på plankartet. Fagetaten vurderer at omleggingen medfører ytterligere terrenginngrep i tillegg til inngrep relatert til etablering av BBB3. Omleggingen berører ikke det viktigste kulturhistoriske delen av veifaret, men er likevel en del av helheten og dermed en del av grunnlaget for fagetatens anbefaling om å endre BBB3 til grønnstruktur. I forbindelse med oppstartmøtet påpekte Trafikketaten at dersom turvegen inngår som del av skolevegen, bør den lyssettes. Byantikvaren har ikke motforestillinger mot lyssetting av det historiske veifaret. Noen av naboene er imidlertid skeptisk. Behovet for lyssetting må avklares nærmere til 2. gangs behandling. Fagetaten vil påpeke at lyssetting kan utformes på flere måter. Det kan eksempelvis være aktuelt med avdempet kantbelysning langs turvegen. Planområdet fremstår i dag med unntak av to eneboliger som en grønn haug med stedvis tett vegetasjon. Haugen ble allerede i 1971 regulert til boligformål og er vist som senterområde i gjeldende KPA I forbindelse med planarbeidet er det gjort en naturvurdering (vedlegg L) av planområdet. Naturvurderingen viser at det er registret to lokaliteter av naturtypen hul eik. Disse er vist på plankartet som hensynssone (H560_1/H560_2). Det er registrert spor etter barns lek i planområdet i form av trehytter og stier/tråkk oppe på haugen. Planområdet inngår delvis i og grenser til et stort gjennomgående grøntdrag som strekker seg sørover mot Birkelundsbakken. Grøntdraget sør for planområdet er sikret som grønnstruktur i KPA. Fagetaten vurderer at det fortsatt er rikelig med tilgjengelig grøntareal til frilek i området, i tillegg til at det er rekkefølgekrav knyttet opparbeidelse av lekeplassen (f_blk) som ble regulert i gjeldende reguleringsplan (arealplan-id ). Selv om ikke Side 6 av 10

7 arealene oppe på haugen blir regulert til offentlig formål, vurderer fagetaten at foreliggende planforslag ved å sikre åpninger mellom bebyggelsen bedre ivaretar tilgangen til haugen enn gjeldende reguleringsplan. I gjeldende plan er hele haugen del av private hageareal uten forbindelser fra Fantoftvegen. Dersom lyssetting av turvegen, som kan benyttes til skoleveg, sikres gjennom planforslaget vil dettet være en ytterligere forbedring av barn og unges interesser i området. Trafikkløsninger I planforslaget foreslås det fire parkeringskjellere. Tre separate parkeringskjellere innenfor BBB1, og en parkeringskjeller innenfor BBB2 som også skal betjene BBB3. Parkeringskjelleren under BBB2 skal nås via tunnel fra parkeringskjelleren under bygg 2. Det er uheldig at ikke all trafikk tilknyttet BBB1 samles i én utkjørsel. Fagetaten vurderer imidlertid fordelene med en oppdelt bebyggelsesstruktur, relaterer til visuell kontakt og enklere tilkomst til haugen, som mer tungtveiende. Trafikksikkerheten vurderes å være ivaretatt ved at det reguleres inn nytt fortau langs hele BBB1. I tillegg vil det ha stor betydning for trafikkbelastningen, spesielt for den innerste delen av Fantoftvegen, at trafikken til delfeltene BBB2 og BBB3 ledes i tunnel gjennom haugen. Tunnelen er vist på plankartet som en bestemmelsesgrense innenfor f_but. Tunnelløsningen er avgjørende for de trafikkvurderinger som er gjort i foreliggende planforslag. Til 2. gangs behandling må det tas inn i bestemmelsene 1.3 at adkomst til parkering innenfor BBB2 skal skje fra tunnel via parkeringskjeller i BBB1. Det må i bestemmelsene eventuelt også fastsettes at parkeringsplassene for BBB3 skal etableres innenfor BBB2. Fig.3 Del av mur som eventuelt må rives (blå skravur) Krysset, privat og kommunal del av Fantoftvegen, er i gjeldende reguleringsplan ikke vist med tilstrekkelige frisiktsoner i gjeldende reguleringsplan. I foreliggende planforslag foreslås frisiktsoner i henhold til gjeldende vegnorm (N100 Veg- og gateutforming) mot nord, mens man mot sør beholder eksisterende frisiktsoner. Dersom det skal etableres frisikt i henhold til norm mot sør innebærer dette at del av mur på tilgrensende eiendom må rives, jf. fig 3. Det argumenteres for at kapasiteten på vegen er god, og at trafikksikkerheten i krysset uansett uavhengig av frisikt mot sør vil bli bedre. Det henvises også til etablering av frisikt mot nord og utvidelse av fortau. Fagetaten avventer ytterligere synspunkter på utforming av krysset i forbindelse med offentlig ettersyn. Dersom felt BBB3 ikke tas ut av planområdet i henhold til fagetatens anbefaling, må delfeltet sikres adkomst til 2. gangs behandling. Planforslaget viser utvidelse av fortau (f_sf3), på den nederste delen av den private Fantoftvegen, til 2, 5 meter. Til 2. gangs behandling må det tas inn rekkefølgekrav om opparbeiding av fortau før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Når det gjelder Fantoftvegen nordover mot bybanestoppet, vurderte Trafikketaten i forbindelse med oppstartmøte at vegen har god nok kapasitet/standard til å motta forventet trafikkvekst knyttet til utbygging av planområdet. Side 7 av 10

8 Parkering Planforslaget viser 85 parkeringsplasser for bil fordelt på fire parkeringskjellere. Det tilsvarer en dekningsgrad på 1,0 plasser per 100m 2 BRA, og ligger under minstekravet i gjeldende kommuneplan på 1,2-1,4 plasser per 100m 2 BRA. Dekningsgraden er i tråd med fagetatens anbefalinger og begrunnes med nærhet til bybanestoppet kombinert med størrelsene på leilighetene. Dekningen tilsvarer 1,3 plass per leilighet. Det fremgår videre i bestemmelsene 1.3 at det skal etableres minimum 2 sykkelplasser under tak per 100m 2 BRA bolig. Kulturminner Den gamle veien fra gårdstunet på Fantoft og vestover mot Birkelundsbakken går delvis innenfor og like sør for planområdet. Veifaret er del av en gjennomgående gangforbindelse. Deler av veifaret er bevart og har enkelte strukturer fra elder tid, som tørrmurer og kantstein. Traseen er i dag en gruslagt turvei, og fungerer som en ferdselsåre både for skolebarn og turgåere. Turveien foreslås sammen med tilhørende grøntarealer regulert til grønnstruktur (G). Bevaring av kantstein og tørrmurer er sikret i bestemmelsene Det gamle veifaret er imidlertid ikke, slik byantikvaren anbefaler, vist på plankartet som hensynssone. Tilstrekkelig avstand mellom ny bebyggelse og veifaret er avgjørende for at veifaret fortsatt skal ha verdi som grønn ferdselsåre. Avstanden kan sikres ved å vise veifaret med en tilstrekkelig hensynssone og/eller at formålsgrensen/byggegrensen mellom delfeltene BBB2-3 og grønnstruktur justeres til 2. gangs behandling. Skole- og barnehagekapasitet Planområdet ligger innenfor opptaksområdet for Paradis barneskole og Storetveit ungdomsskole. I tillegg ligger det en Steinerskole i området. Paradis barneskole kan i følge Elevtallsprognosene kommunale skoler i Bergen kommune (januar 2014) få kapasitetsproblemer i 2017/18. Storetveit ungdomsskole har god kapasitet i alle fall frem til skoleåret 23/24. Det planlegges flere store boligprosjekter i tilknytting til bybanestoppet på Paradis som vil kunne påvirke skolekapasiteten i årene fremover. Kapasiteten på skolene vil bli vurdert i forbindelse med rulleringen av skolebruksplanen inneværende år. Fagetaten anbefaler at det blir tatt inn en bestemmelse om at tilfredsstillende barnehage- og skolekapasitet i bydelen skal være dokumentert før igangsettelsestillatelse. De nærmeste barnehagene i området er Storetveit barnehage, Tryllefløyten og Seljefløyten barnehage, Paradis barnehage og Fantoft gård barnehage. Barnehagekapasiteten i Fana bydel er generelt god. Terrengbehandling og masseberegning I bestemmelsene fremgår det at det skal gjøres rassikringstiltak i forbindelse med etablering av byggegrop. Helningskart viser noen mindre partier i sørvest med helningsgrad over 27 grader. Planområdet har ikke vært vurdert som rasfarlig. Til 2. gangs behandling er det imidlertid behov for å se nærmere på om formuleringene i er dekkende, og eventuelt inkludere arealet i sørvest og tunnelen i bestemmelsene. Behov for hensynssone på plankartet må også avklares. Etablering av byggegroper og tunnel kan gi overskudd av masser innenfor planområdet. Det må utarbeides masseberegning innenfor planområdet for å avklare hvorvidt det er massebalanse. Dersom det er overskuddsmasser, må det til 2. gangs behandling avklares hvordan disse skal håndteres. Side 8 av 10

9 Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Utbygger har fått tilbakemelding om at planområdet er lokalisert for langt fra eksisterende fjernvarmeledning og at det ikke er økonomisk forsvarlig å bygge en hovedledning på bakgrunn av denne utbyggingen. Fagetaten avventer tilbakemelding fra BKK Varme i forbindelse med offentlig ettersyn. Renovasjon Illustrasjonsplanen viser mulig renovasjonsløsning. Det mest avgjørende i forhold til renovasjon er at løsningene er lokalisert slik at hentebiler har tilfredsstillende tilgjengelighet. Fagetaten avventer ytterligere synspunkter på temaet fra høringsinstansene. Planteknisk justering Eksisterende veg (SV3) plassering er ikke bygget i henhold til gjeldende reguleringsplan fra 1971 (arealplan-id ). For å hindre at det blir liggende igjen et mindre restareal fra 1971 planen i Bergen kommune sitt digitale planarkiv, vil det til 2. gangs behandling bli gjort en planteknisk utvidelse av plangrensen mot grøntområdet. Det er samme eier på begge sider av plangrensen, og justeringen er i tråd med dagens situasjon. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Byggehøyden innenfor BBB1 må reduseres slik at den ligger innenfor maksimal byggehøyde i KPA2010 på 16m. Byggehøyden reduseres med 1 etasje innenfor BBB2. Det må sikres tilstrekkelig avstand mellom historisk veifar i sørvest og delfelt BBB2 og eventuelt delfelt BBB3. Endring av delfelt BBB3 fra byggeområde til grønnstruktur. Rekkefølgekrav om utvidelse av fortau (f_sf3) før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 9 av 10

10 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana, Gnr. 12, Bnr. 280 m. fl., Fantoftveien/Kråkehaugen, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges til grunn at fagetatens merknader til blant annet reduksjon av byggehøyder innenfor BBB1 til maksimalt 16m, byggehøyden reduseres med 1 etasje innenfor BBB2, at det sikres tilstrekkelig avstand mellom historisk veifar i sørvest og delfelt BBB2 og eventuelt delfelt BBB3, endring av BBB3 fra byggeområde til grønnstruktur, rekkefølgekrav om utvidelse av fortau (f_sf3) før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, samt plankart med tilhørende bestemmelser følges opp innen planforslaget fremmes for 2. gangs behandling. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok 30, fil 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 33, fil 2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 33, fil 1. D. Merknadskommentarer og oppsummering (planoppstart), datert , dok 24, fil 5. E. Merknadskommentarer og oppsummering ( utv. av plangrense), datert , dok 25, fil 2. F. Illustrasjonsplan, dok 24, fil 11. G. Snitt, datert , dok 24, fil 13. H. Sol/skygge illustrasjoner, datert , dok 24, fil 18. I. Fotomontasjer, datert , dok 24, fil 9. J. 3D illustrasjoner, datert , dok 24, fil 8. K. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok 29, fil 2. L. Naturvurdering, datert aug 2014, dok 29, fil 3. M. VA-rammeplan, dok 28, fil 2,3,4,5 og 6. N. Nabomerknad utenfor høringsperioden, datert , dok 32, fil 2. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Kråkehaugen AS, c/o Lab Eiendom AS, Kanalveien 105B, 5068 BERGEN Side 10 av 10