(kommunevåpen legges inn ved vedtatt plan) BERGEN KOMMUNE DETALJREGULERING - REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: jf. plan- og bygningslovens (pbl) 12-7 YTREBYGDA, GNR. 35 BNR. 3 OG 4 ORMHAUGEN Nasjonal arealplanid 1201_62320000 Vedtatt dd.mm.åå Sist revidert 16.09.14 24.06.15 10.07.2015 (Byrådets forslag til endringer er vist med grønt. Byrådets forslag til ord og setninger som utgår er vist med grå farge ) Reguleringsendringer (legges inn ved behov) Saksnr. Endringsnr. Vedtatt Sist revidert PLANENS INTENSJON Formålet med planen er å legge til rette for boligbebyggelse på uregulert areal i Søreidåsen. 1 1. FELLES BESTEMMELSER 1.1. Terrengbehandling 1.1.1. Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. 1.1.2. Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 1.2. Automatisk fredete kulturminner Dersom det under bygge- og gravearbeidene skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturminnemyndighetene varsles jfr. kulturminneloven 8.2. 1.3. Tilgjengelighet Krav til universell utforming i kommuneplanens bestemmelser og gjeldende teknisk forskrift skal legges til grunn for planområdet. 2 2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1. Utomhusplan Ved søknad om tiltak i område for blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse skal det foreligge utomhusplan som viser hvordan høydeforskjeller ivaretas, terrengarrondering, plassering og utforming av leke- og oppholdsarealer, materialbruk, gjesteparkering (inkl. HCparkering), avfallsplass, gjerde, murer, overvannshåndtering, bekkeløp og annen relevant informasjon. Overvannshåndtering i samsvar med VArammeplan datert 21.05.2013 skal legges til grunn for utomhusplanen. 2.2. Uteoppholdsarealer - privatareal Minste private uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet (hovedleilighet) skal være: Blokkbebebyggelse 7 m 2 Rekkehus/flermannsbolig* 75 m 2 Ene- og tomannsbolig* 150 m 2 * Ved etablering av sekundærleilighet/ekstra boenheter, øker kravet til privat uteareal tilsvarende den nye leilighetens bruksareal. 2.3. Uteoppholdsarealer - fellesareal 2.3.1. Minste felles uteoppholdsareal pr. boenhet skal være: Blokkbebyggelse 30 m 2 Rekkehus/flermannsbolig* 50 m 2 Ene- og tomannsbolig* 50 m 2 2.3.2. Arealene skal utformes i tråd med bestemmelsenes 10 i kommuneplanens arealdel. 2.3.3. For prosjekter med minst 8 boenheter, skal deler av fellesarealet nevnt i 2.3.1, tilrettelegges for aktiviteter for barn og unge i ulike aldersgrupper. 2.3.4. I område for blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, skal det innenfor de ulike delområdene settes av felles leke- og uteoppholdsareal i samsvar med kommuneplanens ( 10 ) krav til størrelse og kvalitet.
2.3.5. Området f_lek skal sikres med gjerde mot tilgrensende veg KV og øvrig kommunalteknisk anlegg o_øk01. 2.3.6. Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad og boligtype. 2.4. Støyrapport Sweco Norge AS har utarbeidet støyrapport, datert 12.11.2013, med beregninger av støynivå og anbefalt løsning for støyreduserende tiltak mot vegtrafikkstøy. Støyrapporten skal legges til grunn ved bygging av nye boliger. 2.5. VA-rammeplan Arne Haugen VVA-prosjektering har utarbeidet Før det gis tillatelse til tiltak innenfor reguleringsplanen må forslag til VA-rammeplan for planområdet, datert 21.05.2013. Rammeplanen skal,være kvalitetssikret og godkjent av VA-etaten i Bergen kommune. ( endret) 2.6. Renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) Det skal utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) for blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, som skal godkjennes av BIR. RTP skal fastsette type avfallsløsning, plassering og utforming. 2.6.1. Avfallsløsning skal vises på utomhusplan, jfr. 2.1. 2.7. Detaljplan for veg Detaljplan for offentlig kjøreveg med fortau og kryss skal godkjennes av Samferdselsetaten i Bergen kommune vedr. kommunal veg, og Statens vegvesen for fylkesveg. 2.8. Krav til dokumentasjon (Støy) I søknad om tiltak må det verifiseres at alle oppholdsrom mot støyutsatt fasade (støynivå over L den = 55 db) får tilfredsstillende støynivå inne (lavere enn L A,ekv,24t =30 db). Det må også verifiseres at private uteplasser (balkonger/ altaner) og andel av fellesareal oppnår tilfredsstillende støynivå på uteplassen i forhold til fly- og vegtrafikkstøy, jfr. krav i 5.4.2 og i samsvar med støyrapport fra Sweco Norge AS. 2.9. Radon Måling av radon i grunnen og i tilkjørte masser skal dokumenteres og eventuell tiltaksplan skal utarbeides i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak, jfr. Byggteknisk forskrift 13-5. 2.10. Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert 16.01.2014 er kun retningsgivende. Endelige illustrasjonsplan/ detaljplaner for bebyggelse og anlegg skal utarbeides som del av byggesaken. 3. REKKEFØLGEKRAV 3.1. Tiltak utenfor planområdet Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for nye boliger i planområdet, må hovedveien V1 gjennom tilstøtende planområde med planid 18860000 være ferdig opparbeidet. 3.2. Tiltak innenfor planområdet 3.2.1 Før igangsettingstillatelse: Følgende tiltak må være utført før det kan gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeid: - Et foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse skal beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, og sikringsplan må sendes kommunen. - Rassikring i tråd med rassikringsplan skal gjennomføres før brukstillatelse for tiltak innenfor faresoner for ras kan gis. - Det skal utarbeides en plan for ettersyn og vedlikehold av sikringstiltak for tiltak innenfor rasfarlig område. - Før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak over grunnmur skal beskrevne rassikringstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført. Kontroll skal forlegges kommunen. - Det skal utarbeides en plan for ettersyn og vedlikehold av sikringstiltak for tiltak innenfor rasfarlig område. Følgende tiltak må være utført før det kan gis igangsettingstillatelse for nye boliger innenfor planområdet: - Ny veg i Ormhaugen (KV) i hht. reguleringsplanen, må være ferdig opparbeidet med avkjørsler til byggeområdene. t.o.m. avkjørsel til aktuelt byggeområde. 3.3 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest
3.3.1 Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for nye boliger innenfor planområdet: - Nødvendige tiltak mot støy i hht. krav i 5.4.2.1 og i samsvar med støyrapport fra Kilde Akustikk AS. Sweco 12.11.2013 - Tiltak for å hindre inntrengning av radon skal være gjennomført. - Følgende tiltak som er felles for det enkelte felt, må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for nye boliger: - Ferdig opparbeiding av felles lek f_lek. - Uteoppholdsareal f_uao1 og o_g skal tilrettelegges med sti og være sikret mot byggeområde BB. - o_gv skal være ferdig opparbeidet. - (UTGÅR : For område BF04: atkomstveg f-v01 For BK: f-v0) - Innenfor felt BB (UTGÅR : BK) skal felles interne veger,parkeringsplasser, utearealer lekeplasser være ferdigstilt i hht utomhusplan, jfr. 2.1 og krav til uteoppholdsareal, jfr. 2.2og 2.3. - Avfallsanlegg må være ferdigstilt. Tilrettelegging av felles internveg, parkeringsplass, lekeplasser og gangveg i hht utomhusplan, jfr. 2.1 og krav til uteoppholdsareal, jfr. 2.2. - Avfallsanlegg må være ferdigstilt. 4. EIERFORM 4.1. Offentlig eierform 4.1.1. Følgende areal skal være offentlige: o_kv, o_v04, o_avt, o_øk01, o_øk02, o_ft01, o_ft02,(utgår o_fri), o_g, o_avg, o_gv 4.2. Felles eierform 4.2.1. Veger 4.2.1.1. Følgende veger er felles: f_v01, f_v05 og f_v06. ( fins ikkje) f_v05 og f_v06 4.2.1.2. Felles veger er felles for de eiendommene som har regulert adkomst fra den aktuelle vegen 4 4.2.2. Grønnstruktur 4.2.2.1. Naturområdene f_ua01og f_ua02 (UTGÅR :f_ua02) er felles for alle i planområdet. 4.2.3. Områder for lek Området f_lek er felles lekeområde for planområdet. 4.3. Parkering Parkeringsplasser skal løses innenfor hver eiendom. Flytt til 6.2 5 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1. Boligområde BB 5.1.1. I feltet BB tillates oppført blokkbebyggelse og på inn til 4 etg (med underetasje) med maks byggehøyde 12,7 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng og konsentrert småhusbebyggelse på 2-3 etasjer med maks byggehøyde 10 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. % BRA =100%. byggehøyde settes til 55 moh. 5.1.2. Utbyggingen skal gis en helhetlig utforming og skal skje etter en samlet plan. Planen skal vise plassering av bygninger, eksisterende og framtidig terreng, samt snitt som viser bebyggelsens tilpasning til terreng. 5.1.3. Kommunen kan kreve at områdets fjernvirkning fra viktige utsiktspunkt illustreres med fotomontasje eller tilsvarende. (UTGÅR % BRA (m) (moh) Etasjer 100 % 12,7 C+55 4+ u.etg. 5.1.4. Parkeringsdekningen i området skal være i henhold til 6.2. 5.2. Konsentrert småhusbebyggelse 5.2.1. I felt BK tillates det oppført konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og flermannsboliger som ikke kommer inn under blokkbebyggelse). % BRA (m) (moh) 60 % 10 2-3 5.2.2. For bestemmelsesområde #1 gjelder: Planeringshøyde PH=kote c+47,0 moh Etasjer
Gesimshøyde GH=kote c+55,0 moh 5.2.3. For bestemmelsesområde #2 gjelder: 5.2.4. For bestemmelsesområde # 3 c+55 moh Planeringshøyde PH=kote c+46 Gesimshøyde GH=kote c+54 5.2.5. For øvrig areal i felt BK unntatt areal for parkeringsanlegg/garasje gjelder: Planeringshøyde PH=kote c+45 Gesimshøyde GH=kote c+53) 5.3. Frittliggende småhusbebyggelse 5.3.1. I områder avsatt til frittliggende småhusbebyggelse kan det oppføres eneboliger. 5.3.2. For parkeringsdekning Jfr. 6.2. 5.3.3. imal mønehøyde er 9 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. 5.3.4. Bygg med grunnflate mindre enn 50 m2 kan etableres nærmere tomtegrensen enn byggegrensen som er vist i plankartet. 5.4. Støy 5.4.1. Innvendig støynivå 5.4.1.1. Minst halvparten og minimum ett av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. 5.4.1.2. Boenheter med fasade med Lden 55 db skal være gjennomgående. 5.4.2. Utvendig støynivå - Privatareal 5.4.2.1. Det tillates bruk av vinterhage/innglasset balkong for å oppnå tilfredsstillende støynivå på del av privat uteoppholdsareal der Lden 55 db. Type bebyggelse Min. størrelse på privat uteareal med krav om lavere støynivå enn Lden = 55 db Blokkbebebyggelse 7 m 2 Rekkehus/flermannsbolig 15 m 2 Ene- og tomannsbolig 15 m 2 5.4.3. Det må utføres ytterligere støyvurdering i forbindelse med prosjektering av blokk i BB og boliger i BF04 for å sikre at utendørs og innendørs støykrav fra vegtrafikk blir tilfredsstilt, jfr. 6 i støyrapport. 5.5. Plassering av bebyggelse 5.5.1. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene angitt på plankartet. Eksakt plassering vil bli godkjent av kommunen ved byggesaks-behandlingen. 5.5.2. Byggegrensen mot veg: Ny veg til Ormhaugen, KV - 10m fra senter veg. Øvrige veger 4m fra formålsgrensen men min. 10 m fra senter KV 5.5.3. Det tillates etablert veg og parkeringsplass innenfor byggeforbudssonen mot veg, når dette ikke kommer i konflikt med siktsoner. Det tillates etablert uteboder eller garasje som en del av støyskjerm innenfor byggeforbudssonen mot veg, når dette ikke kommer i konflikt med siktsoner. 5.5.4. Bebyggelsen skal plasseres slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning. 5.6. Avfallshåndtering 5.6.1. For ene- og tomannsboliger kan tradisjonell avfallsløsning benyttes. Det er i planen satt av henteplass for avfall. Henteplassen skal skjermes og gis en estetisk tiltalende form. 5.6.2. For blokkbebyggelse og konsentrert småhus-bebyggelse skal det utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) som skal godkjennes av BIR, jfr. 2.6 og 3.2.1. 5.7. Vann, avløp og overvann 5.7.1. Overvannet skal håndteres lokalt ved hjelp av infiltrasjon og fordrøyning i hht VAnorm for Bergen. Bekker og grøfter skal om mulig ligge åpne med mulighet for flomløp, jfr. VA-rammeplan datert 21.05.2013. ( Denne må godkjennes) 6 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1. Generelt Veger, fortau, gangveger og parkeringsplasser, skal opparbeides med bredder og høyder i hht. plankart og normalprofil. 6.2. Parkering 6.2.1. Følgende parkeringsdekning legges til grunn: Bil: min.1,4 plasser pr. 100 m 2 BRA, dog min. 1 bilparkeringsplass pr. boenhet Sykkel: min. 2 plasser pr. 100 m 2 BRA
6.2.2. For felles parkeringsplasser i områder for blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, skal min. 5 % av det totale antall plasser være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Disse plassene skal ha kortest mulig gangavstand til hovedadkomst og en gunstig trasé. 7 7. GRØNNSTRUKTUR 7.1. Grønnstruktur Område G er avsatt til annen veggrunn grøntareal. Område o_g avsettes til grøntstruktur/ turdrag. Tursti skal knyttes til tursti i f_ua01 Tiltak med krav til dokumentasjon skal behandles av Bergen kommune og Statens Vegvesen. Nasjonal arealplanid 1201_62320000 Sist revidert dd.mm.åå Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med byrådets (ved mindre reguleringsplaner, jf. pbl 12-2)/ bystyrets vedtak Seksjonsleder 7.1.1. Naturområde Naturområdene f_ua01 og f_ua02 (UTGÅR : f_ua02) skal opprettholde sin funksjon som naturområder. Det tillates å anlegge stier i f_ua01 jfr 7.1 8 8. HENSYNSSONER (pbl 12-6) 8.1. Sikringssone, H310 (pbl 11-8a) Område H310 for ras og skredfare skal sikres i tråd med sikringsplan jf 3.2.1. I område for skredfare skal det utføres nødvendig fjellsikringsarbeid på grunnlag av Skredfarevurdering datert 05.07.2013 og i samarbeid med foretak med geoteknisk kompetanse. 8.2. Støysone H220 (pbl 11-8 a) H220 Gul støysone Område H220 ligger innenfor gul støysone for trafikkstøy. Eventuelle byggetiltak her vil kreve støyskjermingstiltak jf 2.8. 8.3. Restriksjonsone H190- Tunnel under bakken Innenfor området avsatt til restriksjonssone ved tunnel, er tiltak i grunnen som innebærer for eksempel sprengning, peleramming, hullboring i og mot fjell, brønnboring eller fundamentering for påføring av tilleggslaster, bare tillatt dersom det kan dokumenteres at tiltaket ikke får uønskede konsekvenser for vegtunnelen.