HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 20.08.15 Sak nr: 2015/253 Utvalgets sammensetning: Klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Bente Furulund og Knut Helland-Hansen A (leietaker) B (utleier) X, 1363 Høvik Saken gjelder leierens krav etter leieforholdets opphør, om å bli frifunnet fra utleierens krav via Utleiemegleren om erstatning for maling, skifte av lyspærer/batterier, panelovn, reparasjon av skap, samt for gebyr. Leieren aksepterte imidlertid et krav om skyldig restleie. Utleieren fastholdt i tilsvaret kun kravene om maling, og skifte av lyspærer/batterier. Utleier fremla bl.a. protokoller og e-poster. Utvalget la til grunn at leieren hadde utbedret den malingsmangelen som utleier hadde reklamert for, men at hun hadde unnlatt å skifte 6 halogenlyspærer og 1 batteri - som utleier som bodde i en annen kant av landet dermed hadde leid hjelp til å skifte. Husleietvistutvalget ga derfor utleier medhold i kravet om erstatning for bytting av 6 lyspærer og 1 batteri, men ikke for maling. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved leierens klage av 09.04.15. Klagen ble forkynt for innklagede utleier den 12.05.15. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 26.05.15. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved brev mottatt 27.05.15. Partene hadde meklingsmøte 17.06.15 i Husleietvistutvalgets lokaler, men inngikk ikke forlik. Partene fikk frist til 15.07.15 med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 11.04.13 mellom klageren som leier og innklagede som utleier, og gjaldt en 4-roms bolig i 2 etasjer med hage. Kontrakten startet 01.05.13 og løp til opphør 30.04.16. I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 18 000,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var avtalt en garanti på kr 54 000,-. Utleiemegleren forvaltet leieforholdet. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Leieforholdet ble avsluttet 31.12.14, og nøkler ble levert 02.01.15 på grunn av at Utleiemeglerens kontor ikke åpnet før da. Jeg bestrider utleierens krav mot meg. I Utleiemeglerens kravbrev/faktura av 04.03.15 er utleierens krav spesifisert slik: Skyldig husleie kr 4 914,- Gebyrer kr 86,- Forsinkelsesrenter kr 848,- Lyspærer og batteri kr 600,- Henting og innkjøp + montering panelovner/lyspærer kr 1 800,- Reparasjon av skap på bad kr 600,- Innkjøp og montering av lyspærer ute og inne kr 1 200,- Panelovn kr 1 608,- Pærer og batterier kr 558,- Maling (jobb + materiell) kr 17 875,- Sum kr 30 089,- Det eneste som jeg eventuelt kan dekke er skyldig husleie fra desember med kr 4 914,-. Men da jeg har etterlatt noen møbler som utleier virker veldig fornøyd med, kan dette erstatte skyldig husleie. Da vi flyttet inn i 2010 malte vi for egen kostnad stueveggene i en noe lysere farge etter avtale med utleieren, og på kjøkkenet måtte vi male fordi veggene var stygge og ikke rene. Huset ble tilbakelevert som det var, og vi skal ikke betale for utleiers renovsasjon. Da vi flyttet inn var det en lekkasje under vasken på badet i 2. etasje, som hadde medført at skapet under vasken hadde begynt å bli råttent. Da vi ba eieren ta stilling til det sendte han en rørlegger for å fikse lekkasjen, men selve skapet under vasken ble verken reparert eller skiftet ut. Nå har han skiftet den og ber meg dekke det. 2
Han har også reparert eller byttet panelovner som har sluttet å virke for 2 år siden, og som han til tross for min advarsel ikke gjorde noe med. Jeg måtte bruke vanlig ovn i huset. Det var 2 halogenpærer som manglet på kjøkkenet og 4 i stua og 1 utenfor inngangsdøren. Jeg la igjen noen halogenpærer siden jeg ikke hadde tilgang til stige. Og jeg tror ikke noen lyspærer koster så mye som krevd. Jeg vet ikke hvilke batterier han snakker om. Jeg nekter å betale kravet. For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Jeg bestrider utleierens krav mot meg. 2. I tillegg kreves dekning av saksbehandlingsgebyret for HTU med kr 860,- og eventuelle utgifter til forkynning. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg forholder meg til Utleiemeglerens rapport ved innflytting og utflytting. Kravet er basert på arbeid utført. Vi har fått noe arbeid utført av SMG, som er slik jeg ser det en prisgunstig leverandør til Utleiemegleren og har fått pristilbud på annet arbeid derfra. Vi har blant annet ikke tatt betalt for dårlig nedvask som også var nevnt i rapporten. Vi har ved innkjøp og bytting av pærer og batterier ute og inne brukt totalt 4 timer (da har jeg tatt vekk 2 arbeidstimer som er estimert til panelovner). 4 * kr 480,- + 25 % kr 2 400,- Materiell kr 1 785,- Tilbud sparkling/maling de flater som er påpekt fra Utleiemegleren kr 17 875,- Transport kr 1 125,- Totalt krav kr 23 185,- Innklagede forstås å ha nedlagt slik justert påstand: 1. Leieren betaler til utleieren kr 23 185,-. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg normalt til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav i Utleiemeglerens kravbrev av 04.03.15 nevnt av leieren, som ikke behandles I sitt tilsvar er det en del krav i Utleiemeglerens kravbrev/faktura av 04.03.15 som utleieren ikke har nevnt eller fastholdt i klagesaken som en del av det anførte totalkrav. Disse er: Krav om dekning av skyldig husleie, kr 4 919,- (rest for desember 2014) 3
Panelovn, kr 1 608,- Skap på bad Gebyrer, kr 86,- Utvalget har dermed ikke foranledning til å behandle disse kravene da utvalget må holde seg innenfor partenes påstander, jf. HTU-forskriften 8 fjerde ledd annet punktum. Utvalget tar dermed ikke stilling til kravene, og nevner dem følgelig ikke i slutningen nedenfor. Når det gjelder skyldig restleie bemerker utvalget for ordens skyld at leieren ikke ensidig kan bestemme at eventuelle møbler som hun har satt igjen skal erstatte skyldig husleie, - utleier må i tilfelle akseptere dette. Leieren forstås å ha akseptert ansvar for å dekke skyldig husleie fra desember med kr 4 914,-. Når det gjelder panelovner har utleier opplyst at han i sitt tidligere krav har tatt vekk 2 arbeidstimer som er estimert til panelovner. Utleier forstås dermed å ha frafalt kravet vedrørende panelovner. Videre fremgår det av partenes innflyttingsprotokoll av 03.05.13 at det ved innflytting blant annet var en panelovn ikke virket og gang/entre virket tidvis, at var lekkasje under vasken på badet oppe, og at kjøkkenbenken hadde svellet. Når det gjelder lekkasje fra vasken, er det dessuten fremlagt en e-post av 05.04.10 fra leieren som viser at de sa fra om lekkasjen ved leieforholdets start. Nevnte krav synes dermed å mangle grunnlag. Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf. 10-2. Av kontraktens punkt 22 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og at utleier hvis vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer normal slit og elde. Det følger av husll. 10-3 annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll. 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll. 10-3 syvende ledd annet punktum, jf. 2-14. Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Elektriske artikler/arbeid, kr 5 766,- Utleieren har i kravbrev av 04.03.15 og tilsvaret oppgitt kostnadene slik: a. Materiell, kr 1 785,- Lyspærer og batteri, kr 600,- Pærer og batterier, kr 558,- b. Arbeidsinnsats (4t * kr 480,- + 25 %), kr 2 400,- Innkjøp og montering av lyspærer ute og inne, kr 1 200,- Henting og innkjøp + montering panelovner/lyspærer, kr 1 800,- c. Transport, kr 1 125,- 4
Leieren har opplyst at det var 2 halogenpærer som manglet på kjøkkenet og 4 i stua og 1 utenfor inngangsdøren, at hun la igjen noen halogenpærer. For øvrig forstås leieren å bestride lyspærekravets størrelse og dessuten batterikravet i sin helhet. Det fremgår av 5-2 annet ledd og kontraktens punkt 13 at leieren har vedlikeholdsplikten for forbruksmateriell som lyspærer og batterier. Det betyr at leieren pliktet å skifte utgåtte pærer og batteri. Utleier, som slik utvalget forstår det bor utenfor Bergen, har fremlagt en e-post av 24.02.15 fra SMG-Service hvor det blant annet fremgår: Oppmøte 1: Montering av lyspærer og batterier 1 time Hent og innkjøp og montering av panelovner/lyspærer 3 timer Oppmøte 2: Innkjøp og montering av pærer ute og inne 2 timer Materiell: Pærer og batterier 446,70 eks. mva. Videre har utleieren har fremlagt en faktura av 03.02.15 fra Bauhaus for innkjøp av blant annet 2 stk. 2-pakninger av Halostar lyspærer på 20W og 3 stk. enkle Halostar lyspærer på 33 W, men den delen av fakturaen som skulle vise kostnaden vises ikke. Utvalget finner på denne bakgrunn tilstrekkelig godtgjort at det manglet 6 halogenpærer. Da leieren verken har opplyst eller godtgjort at hun la igjen lyspærer eller hvor mange det i tilfelle var, kan utvalget ikke legge vekt på dette. Utvalget finner at det er grunnlag for å tilkjenne utleier erstatning for 6 halogenlyspærer med til sammen kr 446,70 som opplyst av SMG-Service. Da det fremgår av fakturaen under at det måtte skiftes et batteri, tillegges noe erstatning for dette slik at erstatning for lyspærer og batteri til sammen skjønnsmessig fastsettes til kr 500,-. Når det gjelder kostnader til arbeid har utleier fremlagt en faktura av 23.02.15 fra SMG- Service på kr 12 261,75 for «Skift av lyspærer og ovner, rep av skap på bad, byttet benkeplate. Skift av batteri på ring kl.festet løs ende på badekar. Materiell: Pærer, batteri, benkeplate, 3 panelovner, Transport», hvorav jobben utgjør kr 6 600,- inkl. mva. og transport utgjør kr 1 125,- inkl. mva. Bytting av lyspærer og batteri er en forholdsvis enkel oppgave som utleier kan gjøre selv. Utvalget forstår det slik at utleier bor langt fra Oslo, men finner at utleieren i utgangspunktet er nærmere enn leieren til å bære følgene av at han velger å bosette seg så langt vekk at han velger å leie hjelp til å utføre enkle oppgaver ved sin administrasjon av leieforholdet, også når dette opphører. Det bemerkes at utleier har tapsbegrensningsplikt, som innebærer at han i rimelig utstrekning plikter å begrense de kostnader som påløper til det som er nødvendig. Uansett finner utvalget at det fremstår som en unormalt høyt tidsforbruk å bruke mer enn 3 timer på å bytte 6 lyspærer og 1 batteri. Etter en konkret helhetsvurdering hvor det dessuten gjøres fradrag for den delen av innsatsen som skyldes andre oppgaver enn skifting av lyspærer/batteri, finner utvalget at det er grunnlag for å tilkjenne kr 500,- for jobben. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning for skifting av lyspærer/batteri med tilsammen kr 1 000,-. 5
2. Maling av vegger, kr 17 875,- Leieren har bestridt kravet med henvisning til at huset ble tilbakelevert som det var. Leieren har videre opplyst at da de flyttet inn i 2010 malte de for egen kostnad stueveggene i en noe lysere farge etter avtale med utleieren, og på kjøkkenet måtte de male fordi veggene var stygge og ikke rene. Det er fremlagt en e-post av 24.02.10 fra leierens mann til utleieren, hvor det fremgår at de ville male kjøkken og stue i hvitt. Av tilstandsrapporten/utflyttingsprotokollen for leieforholdet som også er signert av leieren 02.01.15, fremgår det at det ved innflytting ikke var noen spesielle merknader, men at det ved utflytting var merker/slitasje på høyre side av kjøkkenet, at det i stuen var noen hull/skruehull og noe malingssøl på vegg/vindu mot terrassen som måtte males over, at det på soverom 2 var merker/slitasje til høyre for vinduet og på soverom 3 var slitasje til venstre for vinduet og på veggen til venstre, samt en del hull under hvilke feil/mangler utleier reklamerer på nevnes maling av vegg/vindu i stue og at det tas forbehold om noe slitasje (uten at det nevnes hvilke forhold). Utvalget antar at utleier kun reklamerte på maling av vegg/vindu i stue fordi leieren ellers ikke er ansvarlig for alminnelig slit og elde som kommer ved normal bruk til beboelsesformål, som spikerhull til bilder mv. i en viss utstrekning. Det er også fremlagt en e-post av 05.01.15 fra Utleiemegleren hvor det fremgår at leieren har malt over vinduskarmer og vegg i stuen. Utvalget legger til grunn som sannsynlig at leieren når hun kom og malte, rettet alt det som utleieren hadde påpekt vedrørende maling. Det foreligger ikke noe i saken som tyder på at leierens retting/maling ikke var bra nok. Utvalget legger dermed til grunn at leieren har utbedret den mangel ved malingen som utleier hadde påkpekt, og at utleier dermed ikke har grunnlag for å kreve ytterligere erstatning for maling. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i erstatning for maling. Renter Partene har ikke krevd forsinkelsesrente. Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klagende leier har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for behandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klagende leier har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav, utleier har vunnet frem i liten grad. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. 6
Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. A skal betale til B erstatning for utskiftning av halogenlyspærer og batteri med kr 1 000,-. 2. A frifinnes fra krav om maling. 3. B skal betale til A saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 20.08.15 Bente Furulund Ellen Strømodden Knut Helland-Hansen Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Eventuell depositum og/eller garanti kan gjøres opp jf. 3-5 og 3-6. Kravene kan motregnes så langt de dekker hverandre. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 7