RETTIGHETER I FAST EIENDOM I LOVSAMMENHENG Frode Aleksander Borge Høgskolelektor
Oversikt over forelesningens tema 1. RETTIGHETER I FAST EIENDOM - Særlig i forhold til landmålerens oppgaver 2. SERVITUTTER - Særlig om servitutter i forbindelse med opprettelse av fast eiendom 3. KORT OM TOTALE BRUKSRETTIGHETER - Særlig om tomtefeste 4. KORT OM PANTERETTIGHETER - Særlig om panterett ift. ML 15 og 16
1. RETTIGHETER I FAST EIENDOM A. EIENDOMSRETT VS. BEGRENSEDE RETTIGHETER B. ULIKE FORMER FOR BEGRENSEDE RETTIGHETER - Totale bruksretter vs. Partielle bruksrettigheter - Tinglige rettigheter vs. «Obligatoriske» rettigheter C. OVERSIKT OVER ULIKE TYPER RETTIGHETER - Tomtefeste/husleie - Servitutter - Grunnbyrder (kårytelser, føderåd, gjerdeplikt osv.) - Løsningsretter (forkjøpsrett, gjenkjøpsrett) - Panterettigheter
1. RETTIGHETER I FAST EIENDOM D. LANDMÅLERENS OPPGAVER VED OPPMÅLING ML 33, 1.ledd: «Oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing.» - Hvor aktiv skal landmåleren være for å oppnå dette? Passiv «mottaker» vs. Aktiv «klarlegger»
A. HVA ER EN SERVITUTT? 1. En begrenset faktisk rådighet over en annens eiendom Servituttloven 1: «Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand». 2. Hvilke «særrettar» er det tale om? - Positive og negative servitutter og utvidet rådighet over egen grunn. 3. Sondringen mellom personlige og reelle servitutter 4. Kort om terminologi
B. HVORDAN STIFTES SERVITUTTER? 1. Testament 2. Ekspropriasjonsvedtak 3. Jordskiftedom 4. Hevd - Hevdsloven 7: Brukshevd av positive servitutter. - Mrk.: Tålt bruk gir ikke rett til hevd. - LA-2001-949: Eier av hytteeiendom vs. eier av den tjenende eiendom. Opprinnelig 4 spørsmål: Rett til vannforsyning, bruksrett til vei, oppsetting av bom og fradeling av tilleggsparsell. For LR: Kun spørsmål om retten til vannforsyning.
Skjøtet fra 1954: «Kjøperen har rett til å grave brønn på bnr. 24 i en avstand av 20 m. fra tomten hvis han ikke finner vann på sin egen eiendom...» - Hytteeieren koblet seg til vannledningen på den tjenende eiendom i 1985. Påsto muntlig avtale, subsidiært hevd. - LR la blant annet vekt på: «Det er videre på det rene at det ikke er blitt avgitt noen søknad til kommunen om påkobling og fremføring av vann til hytta, slik reglene tilsier». - Konklusjon: Kun tale om tålt bruk.
- Hevdsloven 8: Hevdstiden er 20 år for nødvendig vei og bruk som viser seg ved «ei fast tilstelling». - Begrunnelse? 5. Avtale - Bruke vanlige avtalerettslige regler mht. eksistensen, gyldigheten og innholdet av (den påståtte) servitutten. - Ofte vanskelige spørsmål - spesielt ved avtale, hevd og testament. Hvor langt skal landmåleren gå for å avklare eksistensen og innholdet av en påstått servitutt, jf. ML 33, 1. ledd?
Svaret ligger i ML 33, 1.ledd: «Oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing.» Landmåleren skal gjøre mindre for å prøve å få partene enige ved uenighet om rettigheter enn ved uenighet om grensene.
C. SERVITUTTER IFM. OPPRETTELSE AV FAST EIENDOM 1. Matrikkelloven 10 - Før matrikkelføring må det foreligge delingstillatelse fra kommunen etter PBL 20-1, 1.ledd bokstav m. 2. Hva er det kommunen skal gi tillatelse til? - PBL 20-1, 1.ledd bokstav m: Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring. Visse positive rettigheter må på plass for at tillatelse skal gis.
3. Hvilke positive rettigheter er det tale om? De viktigste: Vannforsyning (PBL 27-1), avløp (PBL 27-2) og adkomst ( 27-4). PBL 27-4: Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Hva menes med «åpen for alminnelig ferdsel»? - SOM 2009 side 260. Når er vegretten privatrettslig sikret? - Reell og evigvarende, visse krav til plassering og bredde, ikke tilstrekkelig med kun regulert vei (SOM 1983 side 135), allemannsrett er tilstrekkelig.
4. Hvilken kontroll skal kommunen foreta? PBL 21-6: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Utgangspunkt: Ikke ta stilling til privatrettslige forhold. Kan avvise søknaden dersom det er klart at søker ikke har de nødvendige rettigheter.
- «Med mindre annet følger av loven her»: Presisert i Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) pkt. 27.5: De bestemmelser som uttrykkelig oppstiller et vilkår om at bestemte privatrettslige forhold må foreligge for at kravene i plan- og bygningsloven skal være oppfylt og tillatelse kan gis. - Typisk: Vei, vann og avløp. - Gjelder det samme for krav som oppstilles i RP? - Er de kommunale bygningsmyndigheter tillagt en form for domstolsmyndighet? - Bruk av egen grunn: Presumeres at vedkommende har rettigheter (Ot.prp. nr. 45 + SOM 2005 s.30). - Bruk av annens grunn: Må kunne dokumentere rettighetene (Ot.prp. nr. 45 + SOM 2009 s.332).
5. Hvordan skal kommunens kontroll skje? NOU 2005:12 side 349: Ved en vurdering av om en vegrett er sikret må kommunen fravike utgangspunktet om at den ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Den påberopte vegrett må således vurderes av kommunen, både i forhold til eksistens og omfang. Det må kunne kreves at det er sannsynlig at en domstol ville akseptere vegretten. Ved tolkingen legges flertallets uttalelse i Rt.1915 side 20 til grunn: Etter denne skal man ta utgangspunkt i at så lenge ikke annet står i stiftelsesdokumentet, og særlige forhold ikke foreligger, må en vegrett også tilkomme senere utskilte parseller.
Sivilombudsmannen (SOM 1987 side 73) mener at kommunen må ha adgang til å kreve at rettighetene blir fastslått ved domstolene. Pedersen m. fl. : «Plan og bygningsrett», 2. utgave (2010) legger SOM sin forståelse til grunn. NOU-en er ikke kommentert. Konklusjon: Konkret vurdering. 6. Hva kan landmåleren gjøre? - Avklare om rettighetene er på plass. - Overlate til partene å avklare hvis de ikke enige.
7. Kan servitutter hindre opprettelse av ny eiendom? Negative servitutter - Byggeservitutt - LB-2010-152862 - Strøkservitutt - Rt. 2011 side228 - Utsiktsservitutt - Virksomhetsservitutt - Forbud mot fradeling
D. KORT OM INNHOLDET AV SERVITUTTER 1. Tolkningsspørsmål - Det kvalitative: Foreligger det en rettighet? Hvilken type rettighet? - Det kvantitative: Hvor omfattende er rettigheten? - Særlig om tolkning av gamle rettigheter - ofte korte og ufullstendige dokumenter og mangel på bevis - Hvilken bruk har blitt utøvd og hvilket vederlag er gitt? - Hvilket behov tjener servitutten? - Hvilke ulemper har servitutten for den tjenende eiendom? - Finnes det «lokal, alminnelig bruk»?
2. Særlig om omfanget av rettigheten - Servituttloven 2: «Korkje rettshaveren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre. I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden». - En rettslig standard: Innholdet av servitutten er dynamisk. Det primære her: Hva er partene enige om og kan partene bli enige om det de i utgangspunktet er uenige om?
Praksis: Rt. 2007 side 604 og LA-2007-20540. 2. SERVITUTTER Metodikk: Stiftelsesgrunnlaget + alminnelige tolkningsregler med særlig vekt på servituttens formål, partenes felles oppfatning samt behovet til servitutthaver/servitutthavers eiendom og ulempene for grunneier/grunneiers eiendom. Så ta hensyn til utviklingen og bredere samfunnsmessige hensyn. BEHOV ULEMPER SERVITUTTENS INNHOLD NATURLIG UTVIKLING SAMFUNNS- HENSYN
3. Kort om veirettigheter ved utskilling av parseller - Rt. 1915 s. 20 (Hovedregelen: Servitutten følger med) - Rt. 1966 s. 776 (Strandebarm) - Rt. 1968 s. 695 (Deinboll) 4. Kort om strandrettigheter og eiendomsgrenser i sjø - Hva er strandrettigheter? Rt. 1985 s. 1128 - Hvor langt går eiendomsretten ut i sjø? - Rt. 2011 s. 556 (Brattøya) - Kort om opprettelse av anleggseiendom i sjø - RG. 2011 s. 724 (Rosendal Havn)
3. KORT OM TOTALE BRUKSRETTIGHETER A. HVA ER TOTALE BRUKSRETTIGHETER I FAST EIENOM? - Bruksrettigheter hvor rettighetshaver har besittelsen over eiendommen, typisk tomtefeste og husleie. - Tomtefeste = Leie av tomt til boligformål, jf. Tomtefesteloven av 20.12.1996 1(1): «Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta. B. EN FESTETOMT KAN VÆRE EGEN MATRIKKELENHET - ML 5.1 bokstav e. - ML 7: Grensene for festegrunnen skal være klarlagt i oppmålingsforretning før hjemmelsdokument kan tinglyses.
3. KORT OM TOTALE BRUKSRETTIGHETER C. MATRIKKELFØRING VED MINIMUM 10 ÅRS FESTE ML 12: «Matrikulering skal gjennomførast før del av grunneigedom eller jordsameige blir festa bort, dersom festet kan gjelde i meir enn 10 år». «Festerett som gjeld for ei tid av 10 år eller kortare, kan ikkje matrikulerast». «Oppmålingsforretning som endrar grensene for festerett, kan berre matrikkelførast når det ligg føre samtykke frå festaren». Avklare tomtefesterettens eksistens og omfang
4. KORT OM PANTERETT A. KORT OM PANTERETTIGHETER I FAST EIENDOM - Eier/debitor pantsetter eiendommen ved avtalepant eller kreditor tar utleggspant eller har legalpant i eiendommen. - Prioritetsrekkefølge: Først i tid, best i rett. - Eiendommen skifter eier, jf. PL 2-7. - Eiendommen deles opp: Panteretten følger med vs. frafall. B. SÆRLIG OM PANTERETTIGHETER IFT. ML 15 og 16 - ML 15: Før matrikkelføring av en arealoverføring må det blant annet foreligge «pantefrafall». - ML 16: Ved grensejustering følger panteretten de nye grensene.