BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2018/04834-2 Arna. Gnr. 290, bnr. 21, Unnelandsvegen, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64700000, 2. gangs behandling Hva saken gjelder: Abo Plan & Arkitektur AS foreslår på vegne av DK Eiendom AS og HAS Utvikling AS, detaljregulering for et uregulert område på Espeland i Arna bydel. Planområdet ligger rundt 500 m nordøst for lokalsenterområdet Lone og 6 km sør for Indre Arna sentrum. Planområdet består av fire eiendommer på ca. 23,7 dekar, der den største eiendommen er ubebygd. Planområdet strekker seg over fylkesveg 236, Unnelandsvegen, i øst og kommunal veg, Unnelandsvegen, i nordvest. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form av 26 rekkehus. Det er tre eksisterende eneboliger i planområdet. Disse foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det åpnes opp for to nye eneboliger innenfor felt BFS3. Formålet er i samsvar med kommuneplanens arealdel (KPA2010) hvor planområdet ligger i arealkategorien bebyggelse og anlegg. Figur 1: Planområdet markert i oversiktskart og ortofoto med henholdsvis lilla og rødt. Et viktig tema i planarbeidet har vært å sikre god strøkstilpasning og romslige uteoppholdsarealer. Et sentralt grep i planforslaget er at kollen Gamlehaugen og bekkene som går gjennom planområdet, skal bevares. Planforslaget har vært gjennom mange bearbeidinger siden oppstart i 2015. Høyeste antall leiligheter som har vært foreslått, er 64 boenheter. I forhold til omfanget av planforslaget slik det forelå ved oppstart for snart tre år siden, er antall boenheter og grad av utnytting betraktelig redusert. 1
Fagetatens vurdering og anbefaling: Nedenfor følger et utdrag av vedlagte fagnotat med kommentarer til hovedproblemstillingene i saken. For mer informasjon vises til vedlagte fagnotat og for opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Forholdet til overordnede planer og retningslinjer Både statlige og regionale retningslinjer har som mål at planleggingen skal fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder og redusere transportbehovet. I Bergen kommune er dette fulgt opp gjennom kommuneplanens samfunnsdel (KPS) og forslag til ny kommuneplanens arealdel. Fra oppstart av planarbeidet har både Plan- og bygningsetaten og flere andre faginstanser påpekt at boligfeltet vil bli bilbasert fordi det ligger utenfor sentrumsområder, og at det derfor burde planlegges innenfor rammene av en relativt beskjeden grad av utnytting i dette området. I forslag til ny KPA ligger planområdet i sonen øvrig bebyggelse. Her er foreslått at det ikke skal tillates vesentlig nybygging. Lokalsenterområdet Lone er foreslått videreført i ny KPA som bestemmelsesområde # 12, senterområder i øvrig byggesone. Her foreslås å tillate videreutvikling av eksisterende sentrumsfunksjoner. Fra planområdets ytterkant til bestemmelsesområdets avgrensning er det 130 meter. Det er gangavstand fra planområdet til funksjoner som dagligvare, skole, barnehage og lekeplasser. Ved å kjøre ca. 10 minutter eller ta buss ca. 30 minutter vil beboere ha tilgang til togtransport og andre servicetilbud i Indre Arna sentrum. I lys av dette vurderer fagetaten en relativt beskjeden fortetting i dette området som akseptabel. Strøkstilpasning Bebyggelsestypen konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus vurderes som passende i området. En problemstilling i planarbeidet har vært knyttet til å tilpasse bebyggelsen til strøkskarakteren gjennom å ivareta kvaliteter som romslige utearealer, eksisterende landskapsformer, vegetasjon og vassdrag. I revidert planforslag har forslagsstiller oppnådd dette ved å ta ut byggefelt og parkeringshus, utvide grønnstrukturen rundt Gamlehaugen, legge til rette for mer sammenhengende uteoppholdsarealer og sikre bekk med hensynssone. Innenfor feltene BKS2 BKS5 skal rekkehusene være to etasjer, mens felt BKS1 skal være tre etasjer. Ved felt BKS1 ligger naboene på et høyere nivå slik at tre etasjer er akseptabelt for dette feltet. I revidert planforslag er maksimal tillatt byggehøyde redusert med 0,5 meter. Plan- og bygningsetaten har vurdert strøkstilpasning blant annet ved hjelp av 3D-modell. Fagetaten mener at planforslaget har god strøkstilpasning Forslag til reguleringsplan og illustrasjonsplan. 2
Følgende bestemmelser er tatt inn for å sikre god strøkstilpasning: Krav til uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. Ikke tillatt å etablere tiltak innenfor uteoppholdsarealene som ikke er knyttet til den generelle bruken av området. Leke- og uteoppholdsarealer skal opparbeides med materialer med god kvalitet. Maks. fem boenheter sammenhengende i rekke og min. 5 meter mellom rekkene. Rekkehus innenfor feltene BKS1 BKS5 skal opparbeides med materialer med varig kvalitet og stedstilhørighet. Grad av utnytting KPA2010 åpner for en utnyttingsgrad på 60 %-BRA i dette området. Ved 1. gangs behandling ble det anbefalt en utnyttelsesgrad på ca. 30 %-BRA for planområdet. I planforslaget som var til offentlig ettersyn, hadde planområdet en oppgitt utnyttingsgrad på 40 %-BRA. I nåværende planforslag oppgis en samlet utnyttingsgrad på 30 %-BRA. Beregningen tar utgangspunkt i at hele planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg i KPA, dermed er både grønnstruktur, veganlegg og uteoppholdsarealer tatt med i tomtegrunnlaget. Ved detaljregulering skal grad av utnytting beregnes i henhold til departementets veileder Grad av utnytting Beregnings- og måleregler (H-2300), og tomtearealet som legges til grunn skal ta utgangspunkt i arealet som blir avsatt til bebyggelse og anlegg i detaljreguleringen. Med parkering medregnet bruksarealet og områder foreslått regulert til uteoppholdsarealer og grønnstruktur trukket fra tomtearealet, er oppgitt grad av utnytting på 57 %-BRA. Fagetaten mener planforslaget har en akseptabel grad av utnytting. Leke- og uteoppholdsarealer Felles uteoppholdsarealer grenser til kollen Gamlehaugen som er foreslått bevart som grønnstruktur. To bekker/vannsig er integrert i planforslaget. Disse vil være et sentralt element i uteoppholdsarealet og overvannshåndteringen. Bebyggelsen innenfor BKS-feltene ligger i en slags tunstruktur med felles uteoppholdsarealer samlet mot sør og direkte sammenheng med Gamlehaugen, se illustrasjonsplanen. Etter vurdering av innleverte planmateriale, herunder sol- og skyggeillustrasjoner, er konklusjonen at planforslaget har gode forutsetninger for å oppnå kvalitetskravene til uteoppholdsareal i gjeldende KPA2010. Barn og unges interesser Ved offentlig ettersyn påpekte Fylkesmannen i Hordaland at planforslaget kunne være i strid med rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (RPR barn og unge). Det var foreslått større inngrep i kollen Gamlehaugen, som er vurdert til å ha verdi som leke- og uteoppholdsområde. Det var også foreslått å legge bebyggelse på områder hvor det var dokumentert spor etter barns lek. Etter offentlig ettersyn er vegen, f_sv4, gjort om til gangveg og grønnstrukturen rundt Gamlehaugen er gjort større ved at noen byggefelter er tatt ut. Gangvegen får funksjon som en naturlig avgrensning mellom felles uteoppholdsareal og Gamlehaugen. Ettersom planforslaget beslaglegger areal som i dag blir brukt av barn i nærområdet, er det tatt inn i bestemmelse 4.2 at Gamlehaugen, f_g, er felles slik at beboere her få en snarveg mot lokalsenteret og skolen. Barns og unges interesser vurderes som tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Blågrønne strukturer og naturmangfold Blågrønne strukturer, natur- og jordbruksverdier er ivaretatt med følgende grep: Opprettholde vegetasjonsskjerm mellom eksisterende bebyggelse på feltene BFS2 og BFS3 og fylkesvegen (formålet annen veggrunn grøntareal mellom fortauet og boligfeltene). Større trær er forsøkt hensyntatt ved bestemmelse 1.3 som sier at ved opparbeiding av fylkesvegen skal flytting av større trær vurderes. 3
Kollen Gamlehaugen foreslås regulert som grønnstruktur f_g, med bestemmelse 6 som sier at innenfor dette området skal vegetasjon i størst mulig grad bevares. Jordbrukslandskap og jordressurser søkes ivaretatt ved at det legges til rette for kjøkkenhager innenfor deler av dette arealet ( 5.5.6, se også illustrasjonsplan). Bestemmelse 5.7.3 sikrer at jordressursene innenfor felt f_but3 skal ligge urørt og beskyttet i anleggsfasen, eventuelt flyttes og legges tilbake i riktig lagdeling. Det skal tilstrebes bruk av stedegne og pollinatorvennlige planter ( 5.5.8). To mindre bekker/vannsig er sikret med hensynssone for grønnstruktur, H540, og bestemmelse 7.4 som sier at bekken skal holdes åpen med naturlig vegetasjon rundt. Bymiljøetaten har vurdert bekkenes verdi som såpass lave at det er akseptabelt at de legges noe om gjennom bebyggelsen og under ene parkeringsplassen. Først og fremst har de en funksjon i overvannshåndteringen. Masser skal mellomlagres, og det skal utføres kontroll på overvannet i anleggsfasen for å hindre avrenning til Storelva ( 5.7.1). Vannføringen i bekkene ikke skal overstige dagens mengde for å sikre at ny bebyggelse ikke fører til økt avrenning til Storelva. Planforslaget er vurdert etter naturmangfoldloven 8-12 på s. 77 80 i planbeskrivelsen (vedlegg C). De blågrønne strukturene vurderes tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Veg- og trafikkforhold Det er stilt flere rekkefølgekrav i planen for å sikre gode vei- og trafikkforhold, bl.a. oppstramming av avkjørsler, samt opparbeiding av veger, fortau og nye avkjørsler før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til nye boliger (se 3). For mer detalj vises det til vedlagte fagnotat. Parkering For BKS-feltene er parkeringsdekning fastsatt etter gjeldende KPA, P4: maks 1,4 plasser per 100 m 2 -BRA, og minimum 1 plass per boenhet ( 5.2.4) Dette vil gi minst 26 parkeringsplasser, maksimalt 52 parkeringsplasser. I illustrasjonsplanen er det vist 39 parkeringsplasser. Sett i lys av KPS2030 hvor det er langsiktig mål med nullvekst i personbiltransporten vurderes det som et positivt grep at det legges opp til en lavere parkeringsdekning en det maksimalt kan tillates. Størrelsen på feltene f_spa1 f_spa3 setter begrensning for hvor mange bilparkeringsplasser det er mulig å etablere. Det er avsatt tre arealer til parkering, felt f_spa1 f_spa3, i tillegg til at feltene BKS1 og BKS2 skal ha carport og parkeringsplass i oppkjørselen. Det blir to nye avkjørsler fra kommunal veg til planområdet som går direkte til parkeringsplassene på felt f_spa2 og f_spa3. Det anses som en fordel å få til samlet parkering for BKS-feltene, men parkeringshus ble vurdert til å være et fremmedelement i området. For å få til samlet parkering måtte et større felt vært lagt under asfalt, og noen av boligene ville fått litt for lang gangavstand. Fordelen med nåværende forslag er at rekkehusene får parkering i nær tilknytning til boligene. Det er også et positivt grep å plassere parkeringsplassene nær vegene slik at biltrafikk lengre inn i selve planområdet unngås. Renovasjon For BKS-feltene er det foreslått nedgravd renovasjonsløsning ( 5.3). Forslagsstiller har oppgitt at ingen av boligene får lengre å gå til avfallspunkt enn 70 meter. Dette er i tråd med BIRs anbefalinger. I planforslaget til offentlig ettersyn var det satt av egne arealer til renovasjon for BKS-feltene, men disse er nå tatt ut av kartet. Dette er gjort for å unngå at plasseringen av renovasjonsløsning blir låst før de renovasjonstekniske aspektene som plassering, antall og tilkomst er løst. Dette må avklares i renovasjonsteknisk avfallsplan som skal forelegges BIR for uttalelse før byggesaken ( 2.5). Bestemmelse 5.3.1 angir at nøyaktig plassering av 4
avfallsanlegg skal avklares i byggesaken, og illustrasjonsplanen (07.12.2017) skal være retningsgivende for plasseringen. I illustrasjonsplanen er det foreslått renovasjonspunkter to steder: ved avkjørselen til vegen, f_sv3, og parkeringsplassen, f_spa2. Plasseringen vil sannsynligvis medføre at hentebil for avfall må rygge inn fra kommunal veg. Det burde vært mulig å få til en bedre renovasjonsløsning. Ideelt sett skulle avfallspunktene vært samlet på ett sted for planområdet slik at hentebil hadde sluppet å rygge inn fra kommunal veg to steder på en kort strekning. Foreslått løsning er imidlertid et resultat av mange ulike hensyn som skal ivaretas i en plansak, og fagetaten slutter seg til foreslåtte løsning. For temaene lekeplass, skole- og barnehagekapasitet, universell utforming/tilgjengelighet og støy vises det til vedlagte fagnotat. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse, og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet jobber for en byutvikling som legger til rette for komplette bydeler med en bedre balanse mellom boliger, arbeidsplasser, tjenestetilbud og detaljhandel. Det er ønskelig å bygge nye, attraktive bo- og næringsområder ved eksisterende knutepunkt, først og fremst i sentrum og i bydelssentrene. Byens vekst skal i hovedsak foregå i områdene avsatt til kompakt byutvikling, og nye utbyggingsprosjekter som bidrar til en økning i transportutslipp skal som hovedregel ikke godkjennes. Ved behandling av private planforslag som er i tråd med gjeldende KPA, men som helt eller delvis avviker fra føringer i kommuneplanens samfunnsdel (KPS) og Strategisk temakart skal det, jfm. byrådssak 178/17, foretas en avveining mot planforslagets øvrige kvaliteter og bidrag til å oppnå de overordnede målene for byutviklingen. I en overgangsperiode mellom gjeldende KPA og ny KPA skal det også utvises skjønn. Planområdet grenser til et allerede bebygd boligområde, og i nærområdet er det butikksenter og andre tjenestetilbud. Det er gangavstand til funksjoner som dagligvare, skole, barnehage og lekeplasser. En utbygging her vil dermed bygge opp under eksisterende tjenestetilbud og detaljhandel, samt bidra til en strøkstilpasset boligfortetting med god tilrettelegging for gående og syklister. Videre er planforslaget godt gjennomarbeidet, tilpasset innkomne merknader og fagetatens vurderinger, og innenfor rammene av en relativt beskjeden grad av utnytting. I lys av dette vurderer byrådet denne typen fortetting i dette området som akseptabel. Byrådet har noen tilføyelser til fagetatens vurderinger. Energi Det vises bl.a. til bestemmelse 14 i kommuneplanens arealdel (KPA, 2010) som setter krav til energibruk. I Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) er det et mål å redusere klimagassutslipp fra bygninger, og kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Byrådets politiske plattform fremhever også økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør også prioriteres. Se forslag 2 a) i innstillingen. Parkering Byrådet er positiv til at antall parkeringsplasser innenfor planområdet er redusert. Når det kommer til parkering vises det til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel der det i P4 5
også er satt av krav til minimum 1 parkeringsplass per boenhet. Det vises til byrådets politiske plattform som legger opp til innføring av en maksimumsnorm når det kommer til antall parkeringsplasser for nye boliger og mål om å styrke miljøvennlige transportformer. Byrådet mener derfor at antall parkeringsplasser bør reguleres til maksimum 34 plasser, inkludert to plasser utformet og reservert for bevegelseshemmede. For videre å styrke miljøvennlige transportformer ønsker byrådet at alle parkeringsplasser for boliger tilrettelegges med strømuttak, og at det tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak per boenhet. Se innstillingens forslag 2 a), 2 c) og 2 d). For å skape gåbyen Bergen, slik det legges opp til i KPS, må det tilrettelegges for at det å gå eller sykle blir førstevalg, både til skole, butikk og aktiviteter i nærområdet. Byrådet er derfor positiv til at forslagsstiller skal tilrettelegge snarveier og fortau i nærområdet slik at fremkommeligheten blir enda bedre for fotgjengere. Stedegne planter Det er positivt at det er tatt inn en bestemmelse der en tilstreber bruk av stedegne og pollinatorvennlige planter på leke- og uteoppholdsareal. Det er ønskelig at denne bestemmelsen også skal gjelde de områdene der det er nødvendig å etablere ny vegetasjonsskjerm. Se forslag 2 d) i innstillingen. Byrådets konklusjon Både statlige og regionale retningslinjer har som mål at planleggingen skal fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder og redusere transportbehovet. I forslag til ny KPA ligger planområdet i sonen øvrig bebyggelse. Her er foreslått at det ikke skal tillates vesentlig nybygging. Samtidig er den foreslåtte bebyggelsen begrenset i omfang, godt tilpasset stedskarakter og tilrettelagt med romslige uteoppholdsarealer. Området ligger også svært nært lokalsenterområdet på Lone, som er foreslått videreført i ny KPA som et senterområde i øvrig byggesone. Videre er det gangavstand fra planområdet til funksjoner som dagligvare, skole, barnehage og lekeplasser. I lys av dette vurderer byrådet denne typen fortetting i dette området som akseptabel. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (PBL2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Arna. Gnr. 290, bnr. 21, Unnelandsvegen, boliger, arealplan-id 64700000, vist på plankart datert 07.12.2017 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 06.02.2018, med følgende endringer a. 1.2 endres «Alle parkeringsplassene skal tilrettelegges med strømuttak, og 5 % av plassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede». b. Ny 2.7 «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» c. 5.2.4 endres «Det skal etableres maksimum 1 parkeringsplass per boenhet, samt 8 gjesteplasser. Gjesteplassene kan også anvendes til felles bildeling.» 6
d. Ny 5.2.5. «Det skal tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak per boenhet.» e. Tillegg til 5.5.8 «Ved opparbeiding av leke- og uteoppholdsarealer skal det brukes materialer med god kvalitet. Ved beplantning og ved etablering av vegetasjonsskjermer skal det tilstrebes bruk av stedegne og pollinatorvennlige planter.» f. Tillegg til 5.7.3 «Ved eventuell flytting av jord, skal jordfaglig kompetanse være konsultert». 3. Vedtatte endringer tas inn i bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 22. mai 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert 15.02.2018 med følgende vedlegg A Plankart datert 07.12.2017 B Planbestemmelser datert 06.02.2018 C Planbeskrivelse datert 05.01.2018 D Merknadsskjema og kart, offentlig ettersyn datert 05.01.2018 E Merknadsskjema og kart, begrenset høring datert 17.10.2017 F Illustrasjonsplan datert 07.12.2017 G Snitt datert 11.12.2017 H Sol- og skyggeillustrasjoner datert 06.11.2017 I Fotostandpunkt, kv. og fv., udatert J Collage, lek- og uteoppholdsarealer, udatert K Temakart, leke- og uteoppholdsarealer, udatert L Perspektivskisser datert 31.08.2017 M 3D-modell datert 07.12.2017 N Lengdeprofiler datert 08.11.2017 O Tverrprofiler datert 08.11.2017 P VA-rammeplan datert 14.12.2017 R Vedlegg 1 5, VA-rammeplan datert 15.11.2017 S ROS-analyse datert 22.03.2016 T Skredfarevurdering 7