LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Styre, råd, utvalg Møtested Møtedato: Utviklingsutvalget Kommunestyresalen 07.04.2011 SAKER TIL BEHANDLING: Sak 9/11 Sak 10/11 Referater utviklingsutvalget 2011 67/723 Klage på vedtak i Utviklingsutvalget i sak 8/11 av 10.3.2011 Avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av hus med pulttak Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen 1 61 32 40 00 61 32 40 09 post@lunner.kommune.no 1503.13.49122 6345.06.05338 2740 ROA Nettadresse: www.lunner.kommune.no
LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/43-4 Ark.: 033 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 9/11 Utviklingsutvalget 07.04.2011 Saksbehandler: Jenny Eide Hemstad, Fagleder REFERATER UTVIKLINGSUTVALGET 2011 UTVIKLINGSUTVALGETS VEDTAK: Referatene ble tatt til orientering uten protokollerte merknader. Referatnummer: 3/11 Oversikt over delegerte vedtak 17.01.11 28.03.11 4/11 Oversikt over delegerte vedtak 20.11.10 25.03.11 Landbrukskontoret for Hadeland DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Referatene Rett utskrift av møtebok. Roa, 07.04.11 Utvalgssekretær Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen 1 61 32 40 00 61 32 40 09 post@lunner.kommune.no 1503.13.49122 6345.06.05338 2740 ROA Nettadresse: www.lunner.kommune.no
LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/56-28 Ark.: GNR 67/723 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 10/11 Utviklingsutvalget 07.04.2011 8/11 Utviklingsutvalget 10.03.2011 7/11 Utviklingsutvalget 27.01.2011 Saksbehandler: Anne Elisabeth Låveg, Byggesaksbehandler 67/723 KLAGE PÅ VEDTAK I UTVIKLINGSUTVALGET I SAK 8/11 AV 10.3.2011 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV HUS MED PULTTAK Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Klagegang: Hvis utviklingsutvalget omgjør tidligere vedtak, kan det nye vedtaket påklages. UTVIKLINGSUTVALGETS VEDTAK: Utviklingsutvalget opprettholder sitt vedtak i sak 8/11 av 10.3.2011, om avslag på søknad om dispensasjon fra Reguleringsplanen for Sveafeltet, vedtatt i kommunestyret K-sak 66/04 av 24.6.2004, med bakgrunn i at klagen fra Arkitektgruppen Drammen AS ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. plan- og bygningslovens 1-9. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen 1 61 32 40 00 61 32 40 09 post@lunner.kommune.no 1503.13.49122 6345.06.05338 2740 ROA Nettadresse: www.lunner.kommune.no
Sammendrag: Utviklingsutvalget i Lunner kommune avslo den 10.3.2011 (SAK 8/11) søknad om dispensasjon fra Reguleringsplan for Sveafeltet for å tillate boligbygg på eiendommen 67/623 med pulttak. Vedtaket er påklaget av Arkitektgruppen Drammen AS på vegne av tiltakshaver Admar Bygg AS som er hjemmelshaver på eiendommen. Rådmannen kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger som er av en slik art at tidligere vedtak bør omgjøres. Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den 10.01.2011 søknad om dispensasjon vedrørende plassering av avkjøringer fra Voldstadbakken og takutforming for 2 lavblokker på eiendommen 67/723 innenfor reguleringsplan for Sveafeltet (B9) på Grua. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Eiendommen 67/723 er vist på situasjonskartet nedenfor. Illustrasjonsplan Side 4
Omsøkt bebyggelse Snitt Fasade mot Nord/Øst 2. VURDERING/DRØFTING: 2.1 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 67/723 er en del av reguleringsplanen for Sveafeltet, vedtatt av kommunestyret i K-sak 66/04 den 24.06.2004. Området er avsatt til byggeområde konsentrert småhusbebyggelse. Reguleringsplanen inneholder bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende byggeområder. I bestemmelsens pkt. 2.4 heter det: Bygninger skal ha tradisjonelt saltak uten valm. Takvinkel skal være mellom 27 42 grader. Maksimal mønehøyde på bolig i området er 7,5 meter i B1 B8 og 9 meter i B9. Andre bygninger på tomta (inklusive garasje) skal ha mønehøyde på maksimalt 5 meter. Videre heter det i bestemmelsens pkt. 2.3: Regulert adkomst til byggeområdene er vist på plankartet. Plankartet viser 2 adkomster til området. Omsøkte tiltak innen B9 strider mot reguleringsplanen når det gjelder takform (pulttak) samt plassering av og antall avkjørsler fra kommunal veg Voldstadbakken. Saken har derfor blitt behandlet som dispensasjonssak etter plan- og bygningslovens kap. 19. Side 5
Når det gjelder vurderingen av hvorvidt tiltaket er innenfor konsentrert småhusbebyggelse eller ikke, vises til dokument 11/56-17 i arkivsaken. 3. KLAGEBEHANDLING 3.1. Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger klage, fra ansvarlig søker Arkitektgruppen Drammen AS på vegne av Admar Bygg AS som er tiltakshaver/hjemmelshaver til eiendommen. Som ansvarlig tiltakshaver/hjemmelshaver er Admar Bygg AS part i saken etter forvaltningslovens kap. VI. Klagen anses for å ha kommet inn i rett tid i forhold til klagefristen. 3.2 Innholdet i klagen fra Arkitektgruppen Drammen AS på vegne av Admar Bygg AS. Klagebrevet vedlegges dette saksfremlegget. Innholdet i klagebrevet er noe forenklet slik: Tiltakshaver sier bla, med bakgrunn i reguleringsbestemmelser for Sveafeltet, området B9, at bebyggelsen skal ligge med møneretning langs terrengkotene og at maksimal mønehøyde er 9 meter. Det er valgt en utforming med lavt pulttak. Valgt løsning ligger med møneretning langs terrengkoter og høyden er godt under 9 meter. Tiltakshaver mener at dette fører til reduserte bygningsvolumer og dermed bedre sol - og utsiktsforhold for bakenforliggende bebyggelse. Saltak vil skjerme (stenge) mer av utsikten enn lave pulttak som ønsket.at bebyggelsen vil fremstå annerledes enn omkringliggende eneboliger følger av reguleringsplanens formål og tillatte rammer. Det er i området registrert flere avvik fra reguleringsbestemmelsene når det gjelder tak, både m.h.t. takform og takvinkler. Tiltakshaver mener at utforming med pulttak kan være et positivt tilskudd i området og at materialer og utforming, estetisk sett vil bidra til berikelse og mangfold i området. Tiltakshaver peker også på at Reguleringsplanen for Voldstadsletta ble sluttbehandlet i Lunner Kommunestyre den 10.3.2011. Voldstadsletta er en del av det samme byggeområdet på Grua og ligger vis a vi Voldstadbakken på vest siden av Sveavegen. Vedtatte reguleringsplanbestemmelser for dette området sier følgende i pkt. 3.2. : Bygninger skal ha pulttak med to takflater, eller saltak uten valm. Takvinkel skal være mellom 22-45 grader. I klagen fremkommer det at det har vært en diskusjon rundt hva som kan regnes for å være Konsentrert Småhusbebyggelse. Felt B9 i Voldstadbakken er avsatt til dette formålet. Klageren sier seg enig med rådmannens konklusjon m.h.t. forståelsen av begrepet, Tiltaket anses å være i samsvar med begrepet "konsentrert småhusbebyggelse". Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet for etablering av bygg med pulttak på eiendommen 67/723 som omsøkt. Den omsøkte bebyggelsen er godt tilpasset tomten. På grunn av pulttakløsning etableres boligbyggene med lavere høyde enn det reguleringsplanen gir anledning til. Siden det er snakk om store, kompakte bygg, er redusert høyde et gode for bakenforliggende bebyggelse. Side 6
Fotomontasje av Voldstadbakken med Voldstadsletta i forgrunnen. 3.3 Kommunens vurdering av klagen Utviklingsutvalget behandlet søknad om dispensasjon fra Reguleringsplanen for Sveafeltet i sak 8/11 den 10.3.2011. Utvalget fattet følgende vedtak: Søknad om dispensasjon avslås på bakgrunn av valgt takløsning. Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sveafeltet for etablering av bygg med pulttak på eiendommen 67/723 som omsøkt, da det ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon skal innvilges. Den omsøkte bebyggelsen er ikke i harmoni med omkringliggende bebyggelse. Lunner kommune vurderer at tiltaket ikke kan sies å ta nok hensyn til stedstilpassning og den lokale estetikken i bebyggelsen i området. I dispensasjonssaker skal kommunen vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I saksopplysningene fremkom et ønske om å bygge med pulttak bla. for at bebyggelsen ikke skulle bli så dominerende for bakenforliggende boliger. Se prinsippsnittet nedenfor og ansvarlig søkers begrunnelse for dette valget i klagen. Side 7
Fordelen ved å innvilge dispensasjon vil være at pga pulttakløsning kan boligbyggene etableres med lavere høyde enn det reguleringsplanen gir anledning til. Siden det er snakk om store, kompakte bygg, er redusert høyde et gode for bakenforliggende bebyggelse. Kompakte bygg bidrar også til mulighet for parkering i underetasje og mulighet for heisløsning. Når det gjelder takløsningen for øvrig, skiller den seg vesentlig ut fra øvrig bebyggelse innenfor reguleringsplanen. 4. KONKLUSJON Utviklingsutvalget opprettholder sitt vedtak i sak 8/11 av 10.3.2011, om avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Sveafeltet, med bakgrunn i at klagen fra Arkitektgruppen Drammen AS ikke inneholder nye momenter av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. plan- og bygninslovens 19. Side 8
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Klage på vedtak Øvrige dokument: 67/723 Søknad om tillatelse til tiltak - Rammesøknad - Nytt boliganlegg - Volstadbakken 67/723 Oversendelse av vedlegg 67/723 Innspill fra Teknisk - Voldstadbakken 67/723 Nabovarsel 67/723 Bekreftelse på rev. søknad sendt naboer 67/723 Oversender merknader til søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan 67/723 Merknader til murblokker i Voldstadbakken 67/723 Mottatt nabovarsel vedr.planlagt "Konsentrert småhusbebyggelse" i Lunner kommune Kopi av brev til Arkitektgruppen Drammen AS 67/723 Merknad til planlagt boliganlegg 67/723 - Merknader til mottatt nabovarsel 67/723 - Voldstadbakken Nye illustrasjoner 67/723 - Kommentarer til merknader fra nabovarsling 67/723 - Voldstadbakken 67/723 Nytt boliganlegg - Voldstadbakken Hva innebærer begrepet konsentrert småhusbebyggelse? 67/723 Voldstadbakken - overgangsbestemmelser 67/723 Klage på vedtak - Voldstadbakken, Sveafeltet 67/723 - Klage på vedtak Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Arkitektgruppen Drammen AS, Torgeir Vraas plass 6, 3044 DRAMMEN Rett utskrift av møtebok. Roa, 07.04.11 Utvalgssekretær Side 9