3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/01879-12 Cecilie Foss 21.02.2018 Tillatelse til tiltak - Dispensasjon- Gnr 86 Bnr 23 - Engene 122 - Tilbygg Det vises til søknad mottatt 05.05.2017. Tiltakets adresse: Engene 122 Gnr./bnr./fnr./snr.: 86/23/0/0 Tiltakshaver: Jarle Reksnes, Høybråtenveien 76 B, 1088 OSLO Vedtak: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens 1 Krav om regulering og dispensasjon fra arealformålet «fremtidig boligformål» for å føre opp et tilbygg med BRA= 8,6 m² og BYA= 9,6 m² på eksisterende fritidsbolig, godkjennes med plassering som vist på kart datert 04.04.2017, mottatt her 05.05.2017, og med utforming som vist på godkjente tegninger datert 10.07.2017, mottatt her 10.07.2017. Hjemmel for dispensasjon er plan- og bygningsloven 19-2. Hjemmel for oppføring av tilbygg er plan- og bygningsloven 21-4 første ledd, jf. 20-2. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Vilkår for tillatelsen: 1. Alle krav i kommuneplanbestemmelsene som det ikke er gitt dispensasjon fra og lov med forskrifter skal oppfylles. 2 Når tiltaket er ferdig skal det sendes inn søknad om ferdigattest. Tiltaket tillates nå igangsatt. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaksdato. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 7
GODKJENTE OPPLYSNINGER FOR MATRIKKELFØRING Tiltak Utnyttelsesgrad: Bygningstype: 5,8 % BYA ( Inkludert 161 tilbygget) BYA: 9,6 m² ( Tilbygg) BRA: 8,6 m² ( Tilbygg) Bruksenheter (hoveddel + ev. sekundærleilighet) Bolignummer: Næringsgr.: Y BRA 1.etg H01: 8,6 m²(tilbygg) BRA: 54 m² ( Inkludert tilbygg) Rom: 3 Bad: WC: Kun utedo Kjøk:1 Vann: Privat Avløp: Privat Pipe antall: Merknader: BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknaden ble mottatt 05.05.2017, og komplettert 15.12.2017. Det søkes om dispensasjon fra Kommuneplanens 1 Krav om regulering og dispensasjon fra arealformålet «fremtidig boligformål» for å føre opp et tilbygg på eksisterende fritidsbolig. Tilbygget har BRA = 8,6 m² og BYA= 9,6 m². Tilbygget skal benyttes som bod og utvidelse av eksisterende gang. Mønehøyde = 3,9 meter, gesimshøyde = 3,2 meter. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026. Området er avsatt til framtidig boligbebyggelse. Området er i dag et hyttefelt. Maksimalt tillatt tomteutnyttelse for hver enkelt tomt er % BYA = 25 % og tillatt BRA = 300 m². Byggetomta Tomta har et skrånende terreng. Vår ref.: 17/01879-12 Side 2 av 7
Naturmangfold Tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Kulturminneloven Vi gjør oppmerksom på pliktene som følger av lov om kulturminner av 09.06.1978. Vi gjør spesielt oppmerksom på at dersom det i forbindelse med arbeidene støtes på kulturminner, må arbeidene straks stanses og Akershus fylkeskommune varsles umiddelbart. Visuelle kvaliteter Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Dispensasjon Det planlagte tiltaket er i strid med Kommuneplanens 1 Krav om regulering og arealformålet «fremtidig boligformål». Det kan ikke gis tillatelse til dette tiltaket med mindre det gis dispensasjoner fra disse bestemmelsene. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl. 19-1. Det er søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens 1 Krav om regulering og fra fremtidig arealformål «boligformål». Søknaden begrunnes av tiltakshaver med at tiltaket som er omsøkt ikke vil ha negative konsekvenser for fremtidig regulering. Tiltaket kommer ikke i noen konflikt med nabogrenser, avkjørsel og nabobebyggelse. Fritidsboligen er av enkel standard, og vil ikke på nåværende tidspunkt kunne forsvares økonomisk å konvertere til bolig. Det er pr i dag ingen offentlig VA tilgjengelig for eiendommen. Når offentlig VA ligger tilgjengelig ønsker eier å tilknytte seg offentlig VA. Det nevnes også tiltakets beskjedne størrelse i forhold til eiendommens størrelse. Bygningssjefens vurdering Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger. Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante Vår ref.: 17/01879-12 Side 3 av 7
fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det er søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens 1 Krav om regulering og fra fremtidig arealformål «boligformål». Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak kommuneplanens arealdel 1 er å sikre et langsiktig plangrunnlag og vise sammenheng mellom samfunnsutviklingen, behov for vern og utbygging og framtidig arealbruk. Det ses ikke som dette blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge den omsøkte dispensasjonen. Tiltaket er ikke i strid med fremtidig regulering til boligformål. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i kommuneplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det i dette tilfellet dispenseres fra kommuneplanens 1 krav om regulering. Ved å innvilge en dispensasjon vil det alltid være en ulempe at det kan føre til uheldig presedens. Fordelene ved å gi dispensasjonen vil først og fremst være at tiltaket vil innebære en bedre romfordeling og arealutnyttelse ved at eksisterende bod og entré utvides. Videre er tiltaket lite og utnyttelsesgraden er langt under tillatt bebygd areal på denne eiendommen. Det er heller ingen vesentlige ulemper ved å innvilge dispensasjonen. Bygningssjefen mener etter en konkret vurdering at det er klart flere fordeler ved å gi dispensasjon fra kommuneplanens 1 krav til regulering enn ved å ikke gi det. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra Kommuneplanens 1, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Det er ved behandlingen av søknaden ikke funnet forhold som strider mot plan- og bygningsloven med underliggende regelverk eller mot kommunal regulering. Det søkes om også om dispensasjon fra formålet «fremtidig boligformål». Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak bestemmelsen om «fremtidig boligformål» er å sikre en hensiktsmessig grunnutnyttelse av området. Området er i dag bestående av hyttefelt. Det omsøkte tiltaket kan ikke ses å ha noen negativ konsekvens for fremtidig regulering. Hensynet bak arealformålet anses derfor ikke som vesentlig tilsidesatt. Vår ref.: 17/01879-12 Side 4 av 7
Som det allerede er nevnt vil det ved å innvilge en dispensasjon alltid foreligge en viss ulempe for at det kan føre til uheldig presedens. Fordeler ved å innvilge dispensasjonene er først og fremst at arealutnyttelsen og romfordelingen blir bedre. Tiltaket er så lite at bygningssjefen mener det ikke foreligger vesentlige ulemper ved å innvilge dispensasjon i denne saken. Det foreligger ingen nabomerknader. Bygningssjefens konklusjon er at søknaden godkjennes. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Tillatelsens gyldighet Tillatelsen og dispensasjonene er gyldig i tre år fra vedtaksdato jf. pbl. 21-9. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn to år. For at tiltaket skal anses som satt i gang, må selve byggeprosessen, altså det fysiske arbeidet, være i gang. Det er ikke nok at forberedende arbeider er igangsatt. Hvis tillatelsen faller bort, må søknadsprosessen startes på nytt. Den nye søknaden vil da vurderes etter gjeldende regelverk. Beliggenhet og høydeplassering Godkjent plassering og kote høyde overkant gulv på +100,44 i tilbygget er bindende. Ferdigstillelse Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl. 21-10. Når arbeidet er ferdig skal ansvarlig søker utarbeide og innsende følgende dokumentasjon: - Søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. - Gjennomføringsplan. Tiltaket må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl. 21-10. Bygningssjefen avgjør hvorvidt det skal foretas tilsyn i forbindelse med ferdigstillelse. Øvrige betingelser: 1. Behandlingsgebyr skal betales. Regning ettersendes. Krav til fri sikt Vi gjør oppmerksom på at kravene til fri sikt skal overholdes. Siktkrav i avkjørsler defineres med sikttrekanter. For beregning av frisiktsonen/sikttrekanten se kapittel E.1.4.2 i Statens vegvesens Håndbok N100: http://www.vegvesen.no/_attachment/61414/binary/964095?fast_title=h%c3%a5ndb ok+n100+veg-+og+gateutforming+%288+mb%29.pdf Innenfor frisiktsonen/sikttrekanten skal eventuelle sikthindringer, herunder terreng, vegetasjon, gjerder/støttemurer, ikke være høyere enn 0,5 m over primærvegens Vår ref.: 17/01879-12 Side 5 av 7
kjørebanenivå. Enkeltstående trær, stolper og liknende som ikke hindrer sikten kan tillates. Støttemur/gjerde e.l. inkludert fundament skal i sin helhet plasseres på egen eiendom og må ikke hindre opparbeidelse av grøfter. For spørsmål vedrørende krav til fri sikt kan kommunens avdeling for kommunalteknikk kontaktes. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 15 600,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3 1 : Tiltak 0-15 m² kr 4 400,- - Kap. 3-8 : Dispensasjon kr 5 600.- - Kap. 3 1 : Dispensasjon kr 5 600,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Ann Isabelle Bjørnholt bygningssjef Cecilie Foss byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: RED SITUASJONSKART PLAN OG SNITT NYTT RED 10 JULI FASADER MED PERSPEKTIV NYTT RED 10 JULI Mottakere: Kommunalteknikk, Postboks 144, 1541 VESTBY Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Geodata, Grethe Hagbø, Postboks 144, 1541 VESTBY Jarle Reksnes, Høybråtenveien 76 B, 1088 OSLO Vår ref.: 17/01879-12 Side 6 av 7
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/01879-12 Side 7 av 7