Forslag til reguleringsplan for Breivikhaugen, Harstad kommune Beskrivelse m/bestemmelser Harstad 10.4.2013 hålogaland plankontor a/s Nessevegen 6, 9411 HARSTAD Tlf. 77 07 30 40 Fax. 77 07 35 58 haalogaland.plankontor@c2i.net
INNHOLD 1. INNLEDNING 1 1.1. Oppdragsgiver/fagkyndig 1 1.2. Planforslagets bakgrunn 1 1.3. Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus 1 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER - MEDVIRKNING 2 2.1. Varsling 2 2.2. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer 2 3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 4 3.1. Hensikt 4 3.2. Planens innhold 4 3.3. Reguleringsplanens utforming 4 3.4. Vegsystem/adkomstforhold 4 3.5. Parkering 4 3.6. Utnyttelsesgrad og byggehøyde 4 3.7. Vilkår for barn og unge 5 3.8. Etappevis utbygging 5 3.9. Vegtrafikkstøy 5 4. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 5 5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 6 6. REGULERINGSBESTEMMELSER 7 Vedlegg: 8 Reguleringsplan for Breivikhaugen
1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver/fagkyndig Foreliggende forslag til reguleringsplan er utarbeidet av Hålogaland Plankontor A/S etter oppdrag fra Harstadbygg Gruppen A/S. 1.2. Planforslagets bakgrunn Harstadbygg Gruppen A/S er i gang med bygging av boliger i de nedre delene av Breivikhaugen. Selskapet ønsker nå å ta øvrige deler av området i bruk til boligbygging i samsvar med gjeldende reguleringsplan, vedtatt 23.02.2006. Denne stiller krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan, dvs. detaljert reguleringsplan iht. dagens plan- og bygningslov. I området ønsker Harstad kommune å etablere barnehage, og det er inngått avtale mellom kommunen og Harstadbygg Gruppen A/S om dette. 1.3. Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskart i vedlegg 1. Planområdet omfatter gnr. 50 bnr.1, 2, 3, 5, 211, 751 og 858. Gjeldende reguleringsplan er fra 2006, jf. vedlegg 2 til vedlegg 1, og er innarbeidet i kommuneplanens arealdel. Planområdet omfatter ca. 180 da. Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 1
2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER - MEDVIRKNING 2.1. Varsling Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av 05.07.2012 til berørte instanser, j.fr vedlegg 1, og ved annonse i Harstad Tidende, j.fr. vedlegg 2. 2.2. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttalelser til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til hvordan disse er ivaretatt under utarbeidelsen av planen. 1. Brev av 09.07.2012 fra Reindriftsforvaltningen Troms, jf. vedlegg 3. Reindriftsforvaltningen har ingen merknader til oppstart av reguleringsplan. 2. Brev av 11.07.2012 fra Statens Vegvesen, jf. vedlegg 4. Trafikkanalyse er utarbeidet ved foreløpig utkast som ble forelagt Statens vegvesen ved e-post av 04.01.2013, jf. vedlegg 14. Vegvesenets gjennomgåelse foreligger ved brev av 26.02.2013, jf. vedlegg 15. Vegvesenet har ingen merknader de delene av analysen som gjelder Breivikhaugen. Gang-/sykkelveg og kollektivrute er vist langs hovedvegen gjennom feltet iht. gjeldende reguleringsplan. Gang-/sykkelveg er også etablert fra planområdet, langs Los Holtes veg til området i Breivika. Etter krav fra Harstad kommune er det fremmet egen reguleringsplan for fortau langs Breivikeng 2 slik at det oppnås sammenhengende fortau fra feltet til eksisterende busslomme ved Trama i Breivika. Plankartet er målsatt. 3. Brev av 17.07.2012 fra Kulturetaten, jf. vedlegg 5. Kulturetaten varsler befaring, men ut fra e-post herfra blir det avklart at dette ikke er nødvendig, jf. vedlegg 6 og 7. 4. Brev av 24.08.2012 fra NVE, jf. vedlegg 8. Brattåselva renner gjennom barnehagetomta og utbygger som er Harstad kommune, har gitt beskjed at de ønsker hele området sammenhengende og vil legge elva i rør, jf. vedlegg 11. Dette er innarbeidet i plankartet. Eksisterende kraftlinjer er innarbeidet i plankartet som hensynssone med tilhørende reguleringsbestemmelser. 5. E-post av 20.08.2012 fra Marte Victoria Ronesen, jf. vedlegg 9. Merknaden er imøtekommet ved at det er avsatt parkeringsplass ved stien som går opp til hytta. Hytta ligger fritt i friluftsområde og vi stiller oss noe uforstående til merknader om innsyn fra nærmeste boliger som blir liggende langt fra hytta. Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 2
6. Brev av 03.08.2012 fra Samferdselsetaten i Troms fylkeskommune, jf. vedlegg 10. Brevet inneholder ingen vurdering av tilsendte skisseforslag, men omfatter generelle henvisninger om hvor div. av vegvesenets håndbøker er tilgjengelig og anmodning om bruk av disse, noe som er etterkommet. 7. Brev av 09.08.2012 fra Harstad kommune, jf. vedlegg 11. Merknaden er imøtekommet ved at - kommunens vedtekter til parkering og lekeplass oppfylles - snø fra offentlige veger forutsettes lagt i annet trafikkareal - barnehageområdet ved Kvernhågen er slått sammen og elva forutsatt lagt i rør - adkomst til rekkehus 4 er ordnet - vegfylling/-skjæring inngår i annet vegareal - det er fremmet egen reguleringsplan for fortau langs Breivikeng som sikrer gangveg/fortau fra feltet til kryss ved Trama - utforming av adkomstveger i boligfeltene følger vegnormalene - håndbok 017 og kommunens (DRU) krav til vegbredder. I planprosessen er det gjennomført utveksling av e-poster og flere møter med Harstad kommune. Plankart og reguleringsbestemmelser er nå i samsvar med siste møte avholdt 7.12.2013, jf. referat, vedlegg 12. Fortau fra vegen Breivikhaugen langs Hinnsteinvegen frem til barnehagetomta er innarbeidet i planen. Det samme gjelder kommunens krav til formuleringer i reguleringsbestemmelsene. 8. E-post av12.07.2012 fra Synnøve Søndergård, jf. vedlegg 13. Hun påpeker at området er brukt til bærplukking og rekreasjon, av barnehager og skoler, at steingjerder må bevares, men hun synes å glemme at kommunestyret i Harstad har vedtatt en reguleringsplan for området som styrer arealbruken for dette detaljreguleringsarbeidet. Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 3
3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 3.1. Hensikt Hensikten med denne detaljreguleringsplanen er å legge til rette for boligbygging i dette området i samsvar med gjeldende reguleringsplan og kommuneplan. 3.2. Planens innhold Reguleringsplanen omfatter følgende formål: Boligbebyggelse, frittliggende småhus Rekkehus Barnehage Naturområde Felles lek 69,4 da 19,8 da 13,3 da 34,5 da 4,9 da Videre er det avsatt kjøreveg, fortau og annen veggrunn. Planen har 73 eneboligtomter, og det antas at det på rekkehusområdene kan bygges ca. 45 boliger. 3.3. Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan med angivelse av parkeringsog adkomstforhold, byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder. 3.4. Vegsystem/adkomstforhold Vegsystemet i denne planen er helt i samsvar med den vedtatte reguleringsplanen som bygger på vegen Breivikhaugen som gjennomgående hovedveg i feltet med fortau og busslommer. Etter ønske fra Harstad kommune og barnerepresentanten er fortau tatt med langs den lengste boligadkomstvegen til denne deler seg i to adkomstveger. 3.5. Parkering I reguleringsbestemmelsene er innarbeidet krav om to parkeringsplasser pr. hovedleilighet i enebolig eller rekkehus og en parkeringsplass pr. bileilighet/hybel. 3.6. Utnyttelsesgrad og byggehøyde % BYA er satt til 40 % for eneboligtomtene og 60 % for rekkehusområdet. Maks byggehøyde er angitt i kotehøyde på plankartet for den enkelte tomt og rekkehusområdet. Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 4
3.7. Vilkår for barn og unge Lekeplasser og friområder er beholdt i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Lekeplass ved inngang kan etableres på den enkelte tomt. I rekkehusområdene er det stilt krav i reguleringsbestemmelsene om etablering av lekeplasser ved inngang. Kvartalslekeplasser er til stede ved avsatt friområder og i Fr.Lek 2 i gjeldende reguleringsplan. Dette området tilfredsstiller også kravene til strøkslekeplass som også er tilgjengelig ved ballløkkebane i Breivik som ligger ca 450 meter fra området. 3.8. Etappevis utbygging Utbygger legger opp til en etappevis utbygging og etappene er vist på vedlegg 17. 3.9. Vegtrafikkstøy I følge trafikkanalysen vil planområdet fulgt utbygd få en ÅDT på hovedvegen på 590 kjøretøyer. Selv med tillegg av dagens ca. 30 boliger i området og en barnehage, vil trafikkmengden være for liten til at trafikkstøy over 55 Lden vil oppstå. 4. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ROS-analyse følger som vedlegg 16. Denne konkluderer med at de registrerte uønskede hendelsene er knyttet til trafikkulykker og med den utforming reguleringsplanen har fått med fortau langs avkjørselsfri hovedveg med busslommer og boligveger uten gjennomgangstrafikk, må risikoen for ulykker anses som svært liten. Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 5
5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Gjennomføring av denne reguleringsplanen berører ikke - verneområder eller nærområder til verneområder - utvalgte naturtyper eller prioriterte arter - naturmangfold som er truet, nær truet eller verdifullt - inngrepsfrie naturområder - verdifulle/utvalgte kulturlandskap - kartlagt som livsmiljø gjennom Miljøregistrering i Skog (MIS) Naturmangfoldighetsloven anses derved oppfylt på dette plannivået. De viktigste virkningene av planforslaget kan kort oppsummeres slik: - Harstad kommune får realisert nytt byggefelt med 73 eneboligtomter og ca. 45 leiligheter i rekkehus - Eksisterende veger på begge sider av planområdet knyttes sammen. - Kommuneplanen gjennomføres Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 6
6. REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelser fremgår av påskrift på plankartet, av tegnforklaringen og følgende bestemmelser: Til 12-7 nr. 1: 1. Byggeområder for boliger a) Største tillatte utnyttelsesgrad er %BYA=40% for eneboligtomtene og %BYA=60% for rekkehusområdene. b) Bygningers høyde (overkant tak) skal ikke overstige den kotehøyde som er påført plankartet. c) Takvinkel Bygninger kan ha flatt tak og takvinkel skal ikke overstige 45 grader. d) Parkering Det kreves 2 biloppstillings-/garasjeplasser pr. hovedleilighet og 1 biloppstillingsplass pr. bileilighet/hybel e) For alle rekkehusområdene i planen gjelder: For hvert av disse områdene skal det utarbeides en samlet situasjonsplan som viser adkomst, bygningers plassering, parkering og en felles lekeplass på 0,5 da. Til 12-7 nr.7 1. Trafikkregulerende tiltak a) Frisiktsone Frisiktsoner skal være fri for vegetasjon og sikthindrende gjenstander i en høyde på 0,5 m over planet. Til 12-7 nr. 10 Rekkefølgebestemmelser a) Fortau langs Breivikeng skal være ferdig opparbeidet før utbygging av etappe 2 i Breivikhaugen kan starte. b) Før barnehagen ved Kvernhågen kan tas i bruk, skal - Hinnsteinvegen med fortau være opparbeidet fra snuplass ved Hinnsteinvegen nr. 31 til kryss med Breivikhaugen (ved Hinnsteinvegen nr. 12) - veg uten navn fra Hinnsteinvegen og ned til Tuvslettvegen (mellom Hinnsteinvegen 25 og 27) skal stenges for biltrafikk når Hinnsteinvegen er ferdig og klar til bruk - gang- og sykkelveg fra Breivikhaugen (langs lekeplassen) og ned til Tuvslettvegen være opparbeidet iht. gjeldende reguleringsplan Til 12-7 nr. 14: Offentlig formål/fellesareal a) Kjøreveg og fortau/gangsykkelveger/annet trafikkareal er offentlige arealer. b) FA er felles adkomstareal for de tomter som har adkomst fra arealet. c) LEKEPLASS er felles lekeplass og felles uteareal for alle tomtene i denne reguleringsplanen. d) Alle friområdene skal erverves, opparbeides og vedlikeholdes av kommunen, og skal være offentlig tilgjengelig. Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 7
Vedlegg: Vedlegg 1: Brev av 05.07.2012 fra Hålogaland Plankontor A/S til berørte instanser, varsel om oppstart av planarbeidet. Vedlegg 2: Annonsebestilling til Harstad Tidende Vedlegg 3: Brev av 09.07.2012 fra Reindriftsforvaltningen Troms. Vedlegg 4: Brev av 11.07.2012 fra Statens Vegvesen Vedlegg 5: Brev av 17.07.2012 fra Kulturetaten Vedlegg 6: E-post av 24.07.2012 til Kulturetaten Vedlegg 7: Brev av 30.07.2012 fra Kulturetaten Vedlegg 8: Brev av 24.08.2012 fra NVE Vedlegg 9: E-post av 20.08.2012 fra Marte Victoria Ronesen Vedlegg 10: Brev av 03.08.2012 fra Samferdselsetaten i Troms fylkeskommune Vedlegg 11: Brev av 09.08.2012 fra Harstad kommune Vedlegg 12: Referat fra planmøte 07.12.2012 Vedlegg 13: E-post av12.07.2012 fra Synnøve Søndergård Vedlegg 14: Trafikkanalyse for Breivikhaugen og Kanebogen - Medkila, foreløpig utkast av 04.01.2013 Vedlegg 15: Brev av 26.02.2013 fra Statens vegvesen Vedlegg 16: ROS-analyse Vedlegg 17: Utbyggingsetapper Reguleringsplan for Breivikhaugen Side 8