SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Nicole Kunkel-Torgersen Arkiv: GNR 53/392 Arkivsaksnr.: 17/6958 OPPFØRING AV GARASJE GNR 53 BNR 392 - GLIMMERVEIEN 23, ÅMOT Rådmannens innstilling Hovedutvalget for teknisk sektor godkjenner garasjen og terrenginngrepene med vilkår. Tiltakshavers søknad som selvbygger godkjennes. Vilkår: 1. Fyllingsfoten må avsluttes 1 m fra nabo grensen 2. Garasjetaket må sikres med rekkverk 3. Garasjen og huset bygges ikke sammen. 4. Det tillates kun bruk som garasje iht. arealformål Vedlegg 1. Situasjonskart 2. Plan Garasje 3. Fasade hele tiltak 4. Snitt garasje 5. Terrengprofiler 6. Nabomerknader 1 7. Nabomerknader 2 8. Nabomerknader 3 9. Tidligere merknader fra advokatfellesskap Hals Kortversjon Søknaden gjelder oppføring av en frittstående garasje på bebygd eiendom med tilhørende terrenginngrep. Fylkesmannen i Buskerud har opphevet alle tidligere vedtak i saken. Søknaden skal behandles som en ny sak etter dagens gjeldende regelverk og plangrunnlag. Søknaden gjelder oppføring av en garasje på 224 m 2 med tilhørende terrengendringer i Glimmerveien. I forbindelse med nabovarslet har det kommet inn 3 merknader. Kjernespørsmålet er om eiendommen er regulert eller ikke. Eiendommens
arealstatus anses som uregulert og er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan. Bakgrunn Det søkes om oppføring av en garasjes på 224m 2 med tilhørende terrengendringer. På bakgrunn av sakens forhistorie og kommunens retningslinjer for garasjer, sendes saken til politisk behandling. Garasjen er allerede oppført fordi det forelå en gyldig tillatelse i 2010. Fylkesmannen har opphevet det opprinnelige vedtak fra 2010 og endringsvedtaket fra 2015. Saken omsøkes på nytt og Hovedutvalget for teknisk sektor må ta stilling til den nye søknaden. Søknaden er mottatt 5.3.2018 og omfatter oppføring av garasje og søknadspliktige terrengendringer. Nabovarsel er sendt 26.02.2018 og fristen for å komme med merknader var 14.03.18. Det har kommet inn 3 merknader. Tiltakshaver søker som selvbygger for noen av ansvarsområdene. Saksopplysninger Tiltakshaver: Ole Christian Mikkelsen Adresse for tiltak: Glimmerveien 23, 3340 Åmot GNR/BNR: 53/392 Saken gjelder: Oppføring av garasje Bebygd areal: 224 m 2 Kjernespørsmålet: Sakens kjerne er om eiendommen er regulert eller ikke og i så fall hvilke bestemmelser som må legges til grunn for behandling av søknaden. Garasje Iht. kommunens retningslinje skal garasjer større enn 100m 2 sendes til politisk behandling. I tillegg er saken av politisk interesse. Kommuneplanen har ikke noen begrensninger i forhold til størrelse av garasjer, mønehøyde og gesimshøyde. Terrengendringer I forbindelse med oppføring av garasjen er det nødvendig med terrengendringer. Eiendommen er allerede sprengt ut. For å gi garasjen er god terrengtilpasning skal noe av massene tilbakefylles. Dette er vist på innsendte terrengprofiler mottatt 13.3.18. Kommunen forutsetter at fyllingsfoten avsluttes 1m fra grense jf. pbl 29-4 og SAK 10 4-1 bokstav e) pkt.7.
Ansvarsretter: Tiltakshaver søker om selvbygger jf. søknad og gjennomføringsplan. Nabomerknader Det har kommet inn 3 merknader fra naboer som kommenteres under drøftinger. Drøftinger Kjernespørsmålet: Det store temaet i saken er om eiendommen er regulert eller uregulert. Kommunen har gått gjennom arkivet og vedtakene i forbindelse med reguleringsprosessene i området og fant følgende opplysninger: - Omsøkt eiendom 53/392 var opprinnelig tiltenkt å være en del av planen Engerhagen/Jellumhagen 2 som ligger på overside/ østsiden av eiendommen. - Den søndre delen av planen fant Miljøverndepartementet ikke å kunne stadfeste. Således ble foreslått reguleringsplan som gjaldt omsøkt eiendom ikke stadfestet. - Det er verdt å merke seg at i fradelingsvedtakene er nevnt at eiendommene omfattes av reguleringsplanen Engerhagen. - Kommunen tolker dette forholdet ditt hen at man i sin tid ikke var klar over at den søndre delen ikke ble stadfestet av Miljøverndepartementet. - Eiendommen (53/ 391 Thorsby) på sørsiden av omsøkt eiendom har vært omfattet av en annen reguleringsplan. Plan heter Engerhagen syd. Engerhagen Syd Jellumhagen/Engerhagen 2 - Den aktuelle eiendommen har ikke på noe tidspunkt vært omfattet av reguleringsplanen Engerhagen. - Uavhengig av forhistorien er eiendommen nå uregulert og det er derfor gjeldende kommuneplanen som legges til grunn for vurdering av søknaden.
Terrengendringer I forbindelse med oppføring av garasjen er det nødvendig med terrengendringer. Advokatfellesskapet Hals reiser spørsmål om det skulle vært krevd reguleringsplan pga. de gjennomført terrengendringer omfattes som vesentlig jf. kommuneplanens 2-1. Kommunen mener at hverken omsøkte eller gjennomførte terrengendringer er av den dimensjon at det er krav til utarbeidelse av reguleringsplan. Således mener kommunen er tiltaket heller ikke er avhengig av dispensasjon fra kommuneplan for omsøkte eller gjennomførte terrengendringer. Videre vektlegges at eiendommen allerede er bebygd, og at hvert tiltak vil være avhengig av terrenginngrep. Eiendommen før utbygging Google maps Krav om reguleringsplan er tatt opp med planavdeling som mener at krav om reguleringsplan inntrer ved etablering av grustak eller vesentlige terrengendringer med flere tusen m 3, noe som ikke er tilfelle her. Nabomerknader Merknad 1 nabo mot nord 53/393. Naboen forteller om situasjonen og opphav av eiendommene. Ut i fra det han kjenner til mener han at eiendommen er regulert i en stadfestet reguleringsplan. Videre mener han at oppstått situasjon er vanskelig. Merknaden legges ved i sin helhet. Merknad 2 fra eiendommen 53/390 Eiendommen 53/390 ligger på enden av Glimmerveien og grenser ikke til omsøkt eiendom. Således kan eiere av eiendommen ikke anses som gjenboere eller naboer i denne saken. Merknadene bør av den grunn ikke vektlegges. Det presiseres samtidig at forhold som fremkommer i merknaden også er nevnt i merknad 1 og 3. Merknad 3 fra eiendommen 53/391 Hjemmelshaver av eiendommen er representert via advokatfellesskapet Hals. Utdragene kommenteres punktvis. Merknaden legges ved i sin helhet. - I innledninger forutsettes det at saksdokumenter fra sak 16/346, Fylkesmannens sak 3006/02 inntas i saken. Merknadene mottatt 30.10.17 og innkomne kommentarer inntas i saken.
Sak 16/346 med tilhørende uttalelser og dokumenter anses som avsluttet. Det er innkommen søknad i sak 17/6958 som skal behandles. - Det nevnes at varsling av forstøtningsmuren er utelatt og at naboen ikke har mottatt skjema 5175 og vedlegg F1, og søknaden er mangelfull med henhold til dokumentasjon. Prosjekterte terrengprofiler viser at terrenget skal avsluttes naturlig og at det ikke er behov for en forstøtningsmur. Således er det ikke behov for å søke om dette. Jf. SAK 10 4-1 pkt.6 kan mindre forstøtningsmurer være unntatt søknadsplikt. Dersom det viser seg at terrenget ikke lar seg tilpasse som prosjektert vil det være mulig å søke om endrede forhold. Videre er kommunen av den oppfatning at nabo kun skal ta stilling til dokumenter oversendt i nabovarsel og ikke hvorvidt en søknad er komplett. Det er ved saksbehandling at kommunen tar stilling til sakens innhold. - Det påpekes at ikke alle forholdene på eiendommen søkes under ett, noe som vil ha betydning for å vurdere den totale eiendommen og dens uttrykk. Etter en faglig vurdering av sakens karakter og tyngde mener kommunen at det er mest hensiktsmessig å vurdere hvert tiltak hver for seg. Det er ikke naboens rolle å mene noe om kommunens saksbehandling som sådan. - Ut i fra den mangelfulle søknaden kan ikke denne siden kommentere andre forhold enn det som knytter seg til garasjen og terrenginngrep. Det påpekes at også tilbygget er nabovarslet og naboene har således hatt anledning og kommentere dette forholdet selv om søknaden ikke er sendt inn ennå. Nabovarsel er gyldig i ett år og tiltakshaver står fritt om når han velger å sende inn søknad. Ut fra sakens karakter vil kommunen følge opp at søknad for tilbygget bli sendt i løpet av våren 2018 for å få forholdene på eiendommen rettet. - Det mangler dispensasjonssøknad for selve garasjen da det ikke fremkommer at garasjen/ huset er frittliggende.
Garasjen og huset er ikke bygd sammen per i dag. Definisjon tilbygg: Tilbygg er en utvidelse som normalt medfører en økning av husets grunnflate, altså bebygd areal (BYA). Avstand mellom bygninger måles i utgangspunkt fra fasadelivet. Garasjen og eksisterende bolighus er ikke fysisk bygd sammen per i dag. Per definisjon anses derfor garasjen som frittstående. For å kvalitetssikre målereglene og tolkning av disse, tok kommunen kontakt med Direktoratet for byggkvalitet og fikk bekreftet at avstand mellom bygninger måles fra fasadeliv. - Det anføres at det er ikke søkt om dispensasjon knyttet til bruk. Kommunen kan kun ta stilling på hva som er omsøkt. I dette tilfelle er det omsøkt en garasje. Eventuelle fremtidige planer for evt. bilsalg er ikke nevnt i denne søknaden. Dersom tiltakshaver har slike planer må det søkes om bruksendring med tilhørende dispensasjon fra plan. Kommentar ansvarlig søker: Ansvarlig søker har i e-post 13.3 bekreftet at de mener at saken er godt nok opplyst og vil på bakgrunn av dette ikke kommenterer nabomerknadene. Kommunens vurdering Kommunen er enig i at størrelsen av garasjen er i største laget. Plan- og bygningsloven er en Ja-lov. Dermed trenger man hjemmel for å kunne si nei. I dette tilfellet setter hverken kommuneplan eller retningslinje for garasjer noen begrensninger på hvor stor en garasje i denne kommunen kan være. Dersom intensjonen er å bruke garasjen til næring, må dette omsøkes med tilhørende dispensasjon fra arealformål. For ettertid foreslås det at det settes begrensninger i forhold til garasjestørrelser i kommuneplan og/ eller retningslinje for garasjer endres tilsvarende. Konklusjon Ut i fra en samlet vurdering er tiltaket i henhold til kommuneplanens arealdel og søknaden godkjennes med vilkår. Tiltakshavers søknad som selvbygger godkjennes. Vilkår:
1. Fyllingsfoten må avsluttes 1m fra nabogrensen 2. Garasjetaket må sikres med rekkverk 3. Garasjen og huset bygges ikke sammen. 4. Det tillates kun bruk som garasje iht. arealformål