3 Vestby kommune Bygg Vegard Floki Fyrileiv Sagaveien 94 1555 SON Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/03808-15 Ida Johanne Holm Espenes 20.03.2017 Dispensasjon utenfor byggesak - Gnr 133 Bnr 77 - Skutebaugveien 10 - Rive fritidsbolig og oppføre enebolig Det vises til søknad mottatt 08.12.2016. Tiltakets adresse: Skutebaugveien 10 Gnr./bnr./fnr./snr.: 133/77/0/0 Ansvarlig søker: Tiltakshaver: Vegard Floki Fyrileiv, Sagaveien 94, 1555 SON Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra kravet til saltak i bestemmelser til reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka 2 for oppføring av enebolig med flatt tak, datert 24.11.2016, mottatt her 08.12.2016. Dette vedtaket er gitt med bakgrunn i de opplysninger som er blitt forelagt søknaden om dispensasjon. Ved behandling av søknad om tillatelse til tiltak kan andre forhold, som ikke har blitt behandlet i dette vedtaket, føre til avslag. Dette vedtaket innebærer ikke en godkjenning av eneboligen/prosjektet slikt det fremgår av innsendt situasjonsplan og tegninger, herunder angitt avkjørsel og plassering av tiltak på eiendommen. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Dispensasjonen er gyldig i tre år fra vedtaks dato. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 6
Kopi av dette vedtaket må vedlegges ved senere innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknaden ble mottatt 08.12.2016 og komplettert 16.03.2017. Det søkes om dispensasjon utenfor byggesak fra kravet til saltak med takvinkel mellom 27 og 35 i bestemmelser til reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka 2 for oppføring av enebolig med flatt tak. Det skal søkes om riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av enebolig inkludert garasje. Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka, område B9 og avsatt til «frittliggende småhusbebyggelse». I området skal det oppføres frittliggende eneboligbebyggelse med tilhørende anlegg. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 27 og 35 og møne i bygningens lengderetning. Hovedmøneretningen skal følge terrengets hovedretning. Dispensasjon Det planlagte tiltaket er i strid med kravet til saltak med takvinkel mellom 27 og 35 i bestemmelser til reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka 2. Det kan ikke gis tillatelse til det planlagte tiltaket med mindre det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen. Det er søkt om dispensasjon fra kravet til saltak. Søknaden begrunnes av tiltakshaver med at: - Boligen er gitt en planløsning som er tilpasset dagens krav til bokvalitet, tomtens topografi, adkomstsituasjon og sol- og utsiktsforhold. Dette gir en form som er lite egnet for en saltakskonstruksjon. Saltak ville for eksempel vanskeliggjøre utnyttelsesmuligheter for deler av huset. - Planbestemmelsene er utdatert i forhold til gjeldene normer. - Boligen blir bedre tilpasset tomten og omgivelsene omkring med flatt tak, og gjør at bygningen kan tilpasses terrenget og tomtens spesielle topografi på en helt annen måte enn et saltak normalt gir rom for, og gjør at boligen blir mindre eksponert, både ut mot sjøen og i forhold til nærområdet. - Takformen i området er ikke enhetlig og det har tidligere blitt dispensert fra kravet innenfor området. Vår ref.: 16/03808-15 Side 2 av 6
- Boligens plassering nær toppen av en kolle eksponert mot sjøen, er bedre tilpasset terrenget og blir mindre dominerende med den prosjekterte taksløsningen enn den mer tradisjonelle saltaksløsningen som forutsettes i reguleringsbestemmelsene. - Takformen er utformet for å passe til bygningskroppens utforming og gi lav siluett mot sjøen. Stedets egne kvaliteter har på den måten vært formgivende for prosjektet. - Bakenforliggende eiendommer ivaretar sin utsikt på en tilfredsstillende måte. En enebolig med saltak i terrengets hovedretning med en mønehøyde på inntil 7 meter antas å være en mindre god løsning både for tiltakshaver og for naboene. - Bygningens materialbruk er med på å dempe fjernvirkningen av boligen. Kravet om god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning ivaretas. Tiltaket medfører ingen negative konsekvenser for eksisterende boliger og uteoppholdsareal, og fremstår godt tilpasset tomtens spesielle topografi og hensynet til fjernvirkning fra sjøen og omkringliggende bebyggelse. Et tradisjonelt saltakshus ville på grunn av tomtens beskaffenhet blitt langt mer eksponert mot sjøen, og mindre tilpasset eksisterende terreng og fått større innvirkning på omkringliggende bebyggelse. - Boligen er utformet med et moderne formspråk, ved å påtvinge saltak form gis boligen en feilaktig historisk lesbarhet. - Byggeskikkprisen, og derigjennom Vestby Kommune, har sendt tydelige signaler til innbyggerne i Son om at et moderne formspråk med flatt tak til å tilpasse seg terreng er ønsket. - Fordelene med å gi dispensasjon er at man får et visuelt løft for området og et mer moderne og tidsriktig uttrykk, som samtidig underordner seg og faller godt inn med den eksisterende bebyggelsen i området. - Tiltakshaver kan ikke se noen ulemper av betydning som skulle medføre at dispensasjon ikke kan gis, og finner heller ikke at en eventuell dispensasjon vil ha noen konsekvenser mht. helse, miljø, sikkerhet eller tilgjengelighet. Tiltakshaver viser til at fordelene således er klart større enn ulempene, og at formålet bak gjeldende bestemmelser ikke tilsidesettes. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det er søkt om dispensasjon fra kravet til saltak med takvinkel mellom 27 og 35 i bestemmelser til reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka 2. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vår ref.: 16/03808-15 Side 3 av 6
Hensynene bak bestemmelsen som stiller krav om saltak er et ønske om et relativt ensartet uttrykk på byggene i området. Takutforming er avgjørende for et byggverks arkitektoniske uttrykk. Intensjonen er at bebyggelsen skal følge samme stil, der saltak blir som en rød tråd i området. I umiddelbar nærhet til eiendommen registreres stort sett saltak. Det er imidlertid mange tilfeller av saltak med takvinkel som ikke er i tråd med reguleringsbestemmelsene i området omfattet av reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka. Det er også gitt flere dispensasjoner for flatt tak, senest i to saker behandlet av Plan- og miljøutvalget 16.01.2017 (PLM 5/17 - Gnr 133 Bnr 141 - Furustubben 11 og PLM 6/17 - Gnr 133 Bnr 690 - Furustubben 13). Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra kravet til saltak. Fordelen ved å gi dispensasjon er at boligen får en lavere totalhøyde og at byggverket vil kunne være mer energieffektivt. Ulempen ved å gi dispensasjon er at takformen vil avvike fra etablert bebyggelse og det som er forutsatt i reguleringsplanen. Enhver dispensasjon som gis vil i tillegg øke muligheten for presedensdannelse. Bygningssjefen er imidlertid av den oppfatning at det allerede foreligger en presedensdannelse for dispensasjon fra kravet til takform/takvinkel i reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka og at et avslag således vil kunne være usaklig forskjellsbehandling. Selv om det er en klar overvekt av saltak i området, vil ikke det flate taket skille seg negativt ut. Uttrykket er tidsriktig, men enkelt og det flate taket bidrar til å holde byggets høyde relativt lav. Bygningssjefen mener det er klart flere fordeler ved å gi dispensasjon fra kravet til saltak enn ved å ikke gi det. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra kravet til saltak for oppføring av enebolig med flatt tak, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 5 500,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-8 Dispensasjon takform: kr 5 500,- Vår ref.: 16/03808-15 Side 4 av 6
Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Ida Johanne Holm Espenes Juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Mottakere: Vegard Floki Fyrileiv, Sagaveien 94, 1555 SON Vår ref.: 16/03808-15 Side 5 av 6
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 16/03808-15 Side 6 av 6