Kvartalsrapport 4-2011 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har til nå fokusert på området Rhein/Main (Frankfurt og omegn) og byene og i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein/Neckar og i Stuttgart. Det europeiske gjeldsdramaet fortsetter Statsgjeldkrisen i eurosonen vedvarer, og man har ikke sett store bedringstegn siden forrige kvartalsrapportering i november i fjor. Forslagene til en mulig løsning på gjeldsproblematikken er mange, og europeiske politikere, den europeiske sentralbanken ( ECB ) og det internasjonale pengefondet ( IMF ) kan se frem til mer møteaktivitet og flere debatter utover våren. EU-lederne har et betydelig press på seg til å komme med en snarlig løsning for å dempe usikkerheten som herjer på de europeiske markedene. Dette er spesielt relevant for Tyskland som isolert sett kan vise til sunn innenlands vekst og en solid økonomi, men der sentimentet på samme tid påvirkes negativt av usikkerheten i Europa. 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 januar på 112,1 poeng. Instituttet kommenterer i forbindelse med januar-målingen at utsiktene for nyansettelser innen produksjonsindustrien igjen ser positive ut, og at kapitalvaresektoren er inne i en større ansettelsesprosess. Det samme gjelder bedrifter innen maskinteknikk. Engros- og detaljvarehandelsektoren viser derimot en mer forsiktig tilnærming til nyansettelser. 120 115 110 105 95 Ujustert prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 - januar 2012 Ifo ansettelsesbarometer Januar 2009 - januar 2012 90 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 men tysk økonomi holder stand Den prosentvise andelen av tyskere uten arbeid har sett en jevn nedgang siden juli 2011, men opplevde en tilbakegang på drøye 0,9 prosentpoeng i månedene før og etter årsskiftet. Ujusterte januar-tall fra Tysklands statistiske sentralbyrå tilsier en arbeidsledighet på 7,3 %. Sesongjustert er ledigheten i januar fortsatt på det laveste nivået på tyve år. Bundesagentur für Arbeit, det tyske arbeidsformidlingskontoret, viser til en nedgang på 34 000 arbeidsledige personer i januar, og det totale antallet arbeidsløse er nå nede i sesongjusterte 2,85 millioner. Konsensus hadde på forhånd forventet et fall på kun 10 000 personer i januar. Lav arbeidsledighet og god ansettelsesvekst kommer som en direkte følge av næringslivets fremtidsutsikter, herunder forventninger til fremtidige eksportvolumer. En nylig gjennomført undersøkelse i regi av Tysklands handels- og industrikammer, basert på responsen fra 3 200 tyske bedrifter, viser at deltakerne forventer en gjennomsnittlig eksportvekst på 4 % i 2012. Respondentene er spesielt optimistiske til økt etterspørsel fra de såkalte BRIC-landene (Brasil, Russland, India og Kina), men forventer også bedrede økonomiske tilstander i USA utover året. Tyske selskaper viser derimot liten tillit til den problemtyngede eurosonen, og forventer etterspørselfall fra denne regionen. Ansettelsesbarometeret til det økonomiske forskningssenteret Ifo har hatt en moderat nedgang siden mars 2011, og står i Vedvarende solid etterspørsel etter tyske varer og tjenester fra utlandet har gitt tysk eksportstatistikk en positiv utviklings- 2
trend siden midten av 2009, men i desember ble det registrert en nedgang i eksportverdier. Tyske bedrifter eksporterte varer for EUR 85,1 milliarder i desember, en nedgang på 10,23 % sammenlignet med november men en oppgang på 5 % sammenlignet med desember 2010. Tysk eksport (EUR milliarder) Januar 2003 - desember 2011 (ujusterte tall) 90 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Januar 2010 - januar 2012 Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 50 0 jan.10 apr.10 jul.10 okt.10 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 jan.12-50 - 80 70 60 50 40 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 I motsetning til den øvrige eurosonen, hvor analytikere forventer en mild resesjon med tilhørende fall i landenes bruttonasjonalprodukt ( BNP ) i 2012, peker konsensus på en moderat vekst for den tyske økonomien. Bloombergs medianestimat for tysk BNP i 2012 er en økning på 0,2 %. I 2013 forventes det en vekst på 1,5 %. Ifo instituttets indeks for industriens sentiment er også tilbake i en positiv trendlinje etter tre måneder i vekst. Utbredelsen av den europeiske gjeldskrisen i andre halvår av 2011 medførte økt usikkerhet og redusert tiltro til økonomisk fremgang blant tyske industriledere, men dette ser nå ut til å ha endret seg. Ser man på indeksens sektorinndelte undersegmenter er sentimentet noe varierende. Ledere innen produksjons-, byggog anleggsindustrien og engrossektoren er mer positivt innstilt til fremtiden sammenlignet med i desember. Detaljvarehandelsektoren er derimot mer skeptiske til økonomiske utsikter de kommende månedene. 4% Tysk Bruttonasjonalprodukt 2004-2013 115 Ifo-indeks (industriens sentiment) Januar 2010 - januar 2012 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt 2% 110 0% -2% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012F 2013F 105 95-4% -6% 90 jan.10 apr.10 jul.10 okt.10 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 jan.12 Markedssentimentet opprettholdes ZEW, senteret for europeisk økonomisk forskning, kan vise til økt økonomisk sentiment blant tyske finansanalytikere og investorer i januar. ZEW-indeksen steg med hele 32,2 poeng etter årsskiftet og endte på -21,6 poeng, men er fortsatt under indeksens historiske gjennomsnitt på 24,4 poeng. Oppgangen i januar tilsier forventninger om stabil økonomisk aktivitet i Tyskland de neste seks månedene, hovedsakelig forårsaket av positive makrotall fra USA samt fallende renter på spanske og italienske statsobligasjoner. Analytikernes vurdering av den nåværende økonomiske situasjonen har også opplevd en marginal bedring i januar, men hovedfokuset ligger på positive forventninger til de kommende seks månedene. Tyske innkjøpssjefer deler industriledernes oppfatning. Markit og BMEs innkjøpssjefsindeks er igjen oppadgående, og treffer en seks-måneders toppnotering på 51 poeng i januar. Hovedårsaken er en betydelig produksjonsvekst inn i det nye året. For første gang på fire måneder ble det registrert økt produksjonsvolum, og det med den hurtigste veksten siden juni 2011. Tysk innkjøpssjefsindeks Januar 2008 - januar 2012 60 50 40 30 jan. 08 jul. 08 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 jan. 12 3
Sentimentet blant tyske forbrukere fikk en uventet økning mot slutten av januar. Forbrukerindeksen til det internasjonale markedsanalysebyrået GfK, basert på en månedlig spørre- undersøkelse av 2 000 tyske forbrukere, viser til at den gjennomsnittlige tysker er fornøyd med sin nåværende økonomiske stilling og har tiltro til den fremtidige utviklingen. Dette til tross for urolighetene rundt om i Europa. Forbrukerindeksen endte på 5,9 poeng i månedsskiftet januar/februar, den høyeste noteringen siden april 2011. GfK sier i en uttalelse i forbindelse med offentliggjøringen at privat forbruk vil fungere som en viktig støttefunksjon for den tyske økonomien i 2012, og at forbrukertilliten som gikk tapt i løpet av høsten nå er tilbakevendt. Ser bedring i klimaet for næringseiendom Forvalter har ved tidligere kvartalsrapporteringer referert til eiendomsrådgiveren King Sturges eiendomsklimaindeks. Fra og med desember 2011 har den tyske banken Deutsche Hypo overtatt ansvaret for den tyske indeksen. De historiske verdiene er de samme, men navnet er endret til Deutsche Hypo Eiendomskonjunkturindeks. Januar-indeksen viser til en god start på 2012 for både nærings- og kontorbygg. Begge eiendomssegmentene opplevde en vesentlig økning fra desember og er tilbake på nivåer fra starten av andre halvår 2011. Deutsche Hypo mener oppgangen i januar bunner i større tiltro til situasjonen i Europa, men påpeker samtidig at de er usikre på om oppgangen er langvarig. Eiendomsklimaet på boligsegmentet forholder seg stabilt inn i det nye året. 14 111 m 2. Kjøpekontrakten ble signert i slutten av september og overtagelsen fant sted i desember. Investeringen er gjort av PRE (46 %), PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (46 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (8 %) i fellesskap. Eiendomsmassen skal totalrehabiliteres, og det er planlagt bygging av 54 nye loftsleiligheter på til sammen 3 828 m 2. Brutto direkteavkastning (yield) ved kjøpstidspunktet var 7,30 %. Prosjektet er delt i tre delprosjekter, og seksjonering og salg av leilighetene i første delprosjekt vil igangsettes umiddelbart etter overtagelse. Prosjektet består av historisk listede bygninger og oppfyller kriteriene som gir tysk sluttinvestor rett til skattemessig fradrag i sin inntekt. Investorer som påtar seg renoveringsarbeidet kan avskrive 60-80 % av oppussingskostnadene mot personlig inntekt over 12 år. I tillegg mottar investor inntekter fra utleie samt en eventuell verdiøkning på leiligheten. Denne type investeringsobjekter oppleves som spesielt attraktive blant tyske privatinvestorer med høy inntekt. Vår partner og ansvarlig eiendomsutvikler for prosjektet, Berner Group GmbH, har lang erfaring og spesialkompetanse innen privatiseringsprosjekter. Sammen med Forvalter markedsfører utvikleren individuelle leiligheter til skattemotiverte investorer. Kjøpekontrakt inngås før eiendomsutvikleren, på investors vegne, renoverer leiligheten etter de krav som stilles for å oppnå skattefordeler. På denne måten tilfaller retten til skatteavskrivninger investoren. Som nevnt i tidligere kvartalsrapporteringer arbeider forvalter kontinuerlig med tilretteleggingen av en realisering av PREs eiendomsportefølje. Overordnede exit-alternativer er salg av hele eller deler av porteføljen, salg av enkelteiendommer, eller en børsnotering. PREs aksjonærer vil om ikke lenge motta et eget skriv vedrørende status og fremtidige utsikter. 180 160 140 120 80 60 40 20 Deutsche Hypo Immobilienkonjunkur-Index Januar 2009 - januar 2012 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima 0 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Forvalter har i lengre tid forhandlet om kjøp av en større boligportefølje i Köpenick i Berlin bestående av 239 enheter til en samlet kjøpspris på EUR 9 millioner. Totalt areal utgjør Porteføljeledigheten lå i desember 2011 på 8 %. Dette er en oppgang på 1 prosentpoeng fra forrige rapportering (september 2011) og en oppgang på 2,25 prosentpoeng sammenlignet med desember 2010. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 13,5 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 3,8 %. Slik nevnt i forrige kvartalsrapportering er hovedgrunnen til ledighetsøkningen utløpte leiekontrakter på porteføljens næringseiendommer. I PREs etableringsfase i 2006 og 2007 ble det inngått en rekke lange leiekontrakter som nå opphører. Forvalter arbeider kontinuerlig med å forlenge leiekontraktene, og har en aktiv dialog med både eksisterende og nye leietakere. I situasjoner med nye leietakere vil det normalt være behov for ulike tilpasninger av arealet til leietakers bruk. I perioden der ny leietaker venter på å overta arealet anses 4
dette arealet som ikke-utleid, og ledigheten på porteføljens næringseiendommer vil således oppleve en midlertidig økning. Ledighetsraten forventes å få en nedgang fra og med første halvår 2012. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Verdibasert Ledighet fra oppstart Mai 2008 - desember 2011 Stuttgart 4% 9 % 7 % 34 % 5 % Rhein/Main 44 % 3 % 2008 2009 2010 Porteføljen består av totalt 141 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 316,8 millioner, fordelt på totalt 268 426 m2. Av dette er 155 391 m2 klassifisert som boligeiendom, 112 665 m2 som kontoreiendom, og 370 m2 som øvrig 2011 næringseiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m2. 18 % Verdibasert Kjøpspris Arealbasert Arealbasert Stuttgart 1% Stuttgart 4% 28 % 34 % Rhein/Main 44 % Rhein/Main 58 % 13 % 18 % PRE EiendomsInvest Tyskland AS Arealbasert Område Rhein-Main Totalt Antall Antall eiendommer boligenheter Stuttgart 63 627 1% 45 635 33 1 077 141 2 339 Antall næringsenheter 206 45 28 % Totalt antall enheter 836 682 Samlet kjøpspris (EURO mill.) 88,4 41,2 Gjennomsnittlig kjøpsyield 7,4 % 7,5 % 104 1 181 187,3 7,4 % 355 2 699 316,8 7,4 % Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 226 millioner. Forvalter har i løpet av det siste året arbeidet med refinansieringen Rhein/Main av flere porteføljelån utstedt fra én og samme bank på 58 % til sammen EUR 140 millioner. Forhandlingene resulterte i et lavere honorar til banken og en redusert lånerente sammenlignet med de utløpte låneavtalene, og som et resultat av denne refinansieringen har porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad falt fra 4,82 % til 4,32 %. 13 % 5
Utvalgte porteføljeeiendommer Hugenottenallee (Neu-Isenburg) Byggeår: 2002 Kjøpspris (januar 2008): EUR 13 500 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 911 000 Kjøpsyield: 6,75 % Utleibart areal: 5 479 m2 Type eiendom: Kontor Verdivurdering per 31.12.2011 EUR 14 000 000 Verdiøkning 3,7 % Karlsruher Straße () Byggeår: 1962 / 1996 Kjøpspris (januar 2007): EUR 965 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 79 497 Kjøpsyield: 8,24 % Utleibart areal: 1 435 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2011 EUR 1 000 Verdiøkning 13,9 % Friedrichstraße (Frankfurt am Main) Byggeår: 1972 / 1997 Kjøpspris (desember 2006): EUR 12 500 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 766 890 Kjøpsyield: 6,1 % Utleibart areal: 4 587 m2 Type eiendom: Bolig/kontor Verdivurdering per 31.12.2011 EUR 14 190 000 Verdiøkning 13,5 % 6
Verdivurdering Etter verdivurderingen den 31.12.2011 er verdijustert egenkapital ( VEK ) for Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS beregnet til EUR 11,32 per aksje. VEK per 30.06.2011 var EUR 12,75 per aksje. Majoriteten av porteføljeeiendommene kan vise til en god verdiutvikling fra kjøpstidspunkt. Den pågående europeiske gjeldskrisen har derimot ført til at tyske banker er meget restriktive med å yte lån til eiendomsinvesteringer, og transaksjonsvolumet på tyske eiendomsporteføljer er betydelig redusert. Som et resultat av det anstrengte utlånsmarkedet, som igjen påvirker investeringsevnen til eiendomsinvestorer, har forvalter, i samråd med verdivurderer, valgt å nedjustere markedsverdien på PREs eiendomsportefølje. Vekslingskursen EUR/NOK har sett en moderat nedgang fra EUR/NOK 7,7875 til EUR/NOK 7,7540 i løpet av halvåret. VEK målt i norske kroner har således også sunket. VEK per 31.12.2011 er beregnet til NOK 87,79 per aksje mot NOK 99,29 per 30.06.2011. Kalkulert aksjekurs* har sunket fra NOK 113,30 til NOK 96,81 per aksje fra 30.06.2011 til 31.12.2011. ** Aksjekurs er en kalkulert verdi. Omsetningsverdi vil avhenge av markedsinteresse på aktuelt tidspunkt. Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall, og at endelig VEK vil kunne endre seg når reviderte tall foreligger i selskapets årsrapport 2011. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av Optimum Eiendoms- Invest Tyskland I AS. Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Q2 2008 Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 14,50 14,00 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no