1 BORCHGREVINKS GATE 14, Hamar Regulering til bevaring Planbeskrivelse og bestemmelser Hamar kommune 25 januar 2008. 1. Rev. 17.4.2008 2. Rev. 4.8.2008 Vedtatt den 17.09.2008
2 DEL 1 PLANBESKRIVELSE 1 HISTORIKK Beliggenhet og navn Borchgrevinks gate 14, gnr 1 brnr 1804 ligger i område som i dag blir kalt Mælumsløkka. Borchgrevinks gate 14 heter også Furulund. Alle eiendommene i området hadde navn som var i vanlig bruk på 1900-tallet. Gatenavn og husnummer ble, i Hamar, brukt som matrikkelbetegnelse helt fram til den nye delingsloven i 1978. Da først ble gårds- og bruksnummer innført og alle eiendommer i byen fikk gårdsnummer (gnr) nr 1. På kartutsnittet fra ca 1912 vises at området rundt ble parsellert ut og bebygd på samme måte. Det er få av husene som er bevart i sin opprinnelige form og karakter. Kart over Furulund ca 1912
3 Arkivfoto over Mælumsløkka Om bygningen: Hovedbygningen er registrert oppført i 1912 og bryggerhuset/grisehuset er fra 1931-32 etter at det gamle ble revet. Hovedhusets lengde er ca 8 meter og bredden er vel 7,5 meter. Det har saltak, 1 ½ etasje, midtstilt pipe, veranda og stor tomt til brukshage. Bygningen er en representativ småkårsbolig fra tidlig på 1900-tallet i Hamar. Tomta er på 1257 m2. Bygget ble oppført utenfor datidens bygrense. Innefor bygrensen var det plassmangel. Arbeidere og småkårsfolk bodde trangt og under dårlige forhold. Hamarlegene Lorentz Harboe og Otto Søberg engasjerte seg politisk i behovet for sosial- og bolighygieniske tiltak i en by som var i ferd med å bli overbefolket og trangbodd. Å få tillatelse til å oppføre egne boliger utenfor bygrensen var et slikt tiltak som først og fremst nådde de litt bedre bemidlede. Det ble i denne sammenheng oppført flere hus som det nåværende Borchgrevinks gate 14. Bygningene var tegnet av lokale ingeniører og hadde klare trekk fra sveiserstil. Til forskjell fra de mer prangende villaene med prydhager og lysthus hadde disse husene først og fremst brukshager for selvforsyning med grønnsaker, bær og epler. Krakket i bygge- og boligbransjen i hovedstaden i 1899 hadde ringvirkninger i byene i mange år framover, også i Hamar. Det innebar bl.a. at det ble bygget atskillig færre hus i perioden. De fleste av de mindre trehusene er ombygget til det ugjenkjennelige eller revet, og det er altså ikke svært mange å vise til i dag. I området rundt Borchgrevinks gate 14 er det flere bygninger fra perioden 1912 1920, flere har detaljer og proporsjoner som tyder på at de har vært av noenlunde samme type som Borchgrevinks gate 14. Alle disse er sterkt ombygget og bærer preg av den perioden endringene har funnet sted. Borchgrevinks gate 14 er det som best har bevart sitt opprinnelige preg. Området omkring kan ellers leses som en historiebok over utvikling av folkelig ombygging, påbygging og fradelinger gjennom århundret og som del av et bygningsmiljø med bevaringsverdig karakter er det kun et par hus i nabolaget som representerer samme småhusskala.
4 Borchgrevinks gater 14 i dag Borchgrevinks gate 14 har gjennomgått noen mindre endringer der særlig utbyggingen i 1955 av en ark i andre etasje over inngangsdøren er av eksteriørmessig betydning. Hagen er det ved første øyekast ikke mye igjen av, men trolig vil en kunne finne spor av tidligere hage ved en nærmere undersøkelse. 2 PLANBESKRIVELSE Eiendommen er i gjeldende kommuneplan datert 6.4. 2005 båndlagt til bevaring. Planområde Planen omfatter kun Borchgrevinks gate 14, men av praktiske årsaker er plangrensen satt til midten av tilstøtende kommunale veg. Det gjort en vurdering av nærmeste omgivelser og estetiske retningslinjer kommer til anvending og vil ta hensyn til Borchgrevinks gate 14 mht tomtestruktur, bygningsvolum, utforming av bygninger, materialer etc. Skråfoto av Borchgrevinks gate 14 i dag
5 Av nylig tatt skråfoto for området går det tydelig fram at det er betydelig press på tomteutnyttelse og ønsker om tilbygg/ombygging av eksisterende forhold og området er i transformasjon til et visuelt mangfoldig bilde. Hovedhus Hovedhuset er SEFRAK- registrert. Preget på huset, spesielt på hagesider, har stor grad av opprinnelighet, autentisitet, og må bevares. På nordsiden mot gårdsplassen, har hovedhuset fått er takløft som ikke styrker hovedhuset karakter, men som av forståelig grunner har gitt funksjonelle løsninger innvendig. På syd- siden av bygningen tillates ikke utbygging. På inngangssiden, kan bygningsarealet utvides noe i henhold til bestemmelsene. Bryggerhus Eksisterende uthus/bryggerhus er også SEFRAK - registrert. Det er soverom til sommerbruk på bryggerhusloftet. Uthus er en viktig del av det kulturhistoriske miljø og bør så lang mulig opprettholdes som uthus. Det er søkt om bruksendring av uthus/bryggerhus til boligformål 27.10.2006, men søknaden ble avslått. Fylkesmannen har avslått klage 5.5.2007. Reguleringsplanen fastholder at uthuset skal beholde sin ytre form og karakter og gamle bygningselementer beholdes i størst mulig grad, men bygningen kan tas i bruk til boligformål. Garasje Det tillates bygget en enkelt garasje med bod i samme form som eksisterende uthus. Den bør plasseres parallelt med Helge Væringsaasens gate. Adkomst og Tomt Adkomst beholdes som i dag fra Borchgrevinks gate. Tomten er i WebGAB 1257 m 2 Husets og uthusets uttrykk, beliggende på tomta, er av stor verdi. Der det er behov for dekke på gårdsplassen, skal det ikke belegges med asfalt eller annet hardt materiale. Tomten skal ha et mykt preg, og som fastere dekke kan for eksempel fin singel benyttes. Ved inngangspartiet kan belegning som skiferheller eller belegningsstein benyttes på mindre partier. Bestemmelser Hedmark Fylkeskommune ved kulturvernseksjonen har sammen med Hamar kommune vært med på å utforme bestemmelser til planen, siden området reguleres til spesialområde bevaring. Det settes krav til hvilke formål som kan tillates under det overordnede reguleringsformålet bevaring, hvordan bygningen og tomt skal ivaretas i hovedvolum, materialer og detaljer.
6 HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL BORCHGREVINKS GATE 14 Arkivopplysinger: Saksbeh.: Kari Nilssen Arkivsaknr.: 08/2132 Opplysninger om bestemmelsene: Bestemmelser datert: 25.1.2008 Sist revidert: 17.09.2008 Opplysninger om plankartet: Plankart datert: 25.1.2008 Sist revidert: 17.04.2008 KOMMUNESTYRETS Behandling/saknr.: 137/08 VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 vedtar Hamar kommunestyre reguleringsplan for Borchgrevinks gate 14 med framlagte endring i bestemmelsene 2 og justering av 3 slik at bryggerhuset kan omdisponeres til boligformål uten at det fører til vesentlige eksteriørmessige endringer. Planen opphever deler av plan nr.: 313 Vedtatt: 20.5.1990 Del av Reguleringsplan for Ringgata fra kryss med Brennbakkvegen til Aluvegen Kommunestyrets vedtak bekreftes: ordfører
7 BESTEMMELSER (Med endringer fra kommunestyrevedtaket i saken, sak 137/08 innarbeidet.) 1. GENERELLE BESTEMMELSER 1. Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense og utgjør 1580 kvm. 2. Hovedintensjonen med planen er å sikre Borchgrevinks gate 14 som kulturminne. 3. Fradeling av eiendommen tillates ikke. 4. Denne reguleringsplan og de tilhørende bestemmelser gjelder foran tidligere vedtatt reguleringsplan, Reguleringsplan for Ringgata fra kryss med Brennbakkvegen til Aluvegen. 5. Planområdet er inndelt i områder med følgende formål: Byggeområder ( pbl. 25.1) Offentlige trafikkområder ( pbl 25.3) Spesialområder ( pbl 25.6) 6. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes Hedmark fylkeskommune, Samferdsel, miljø og plan v/ kulturvernseksjonen, jf. Lov om kulturminner 8, annet ledd. 2. BYGGEOMRÅDER (PBL 25, 1. ledd nr. 1) 1. Område B på plankartet består av Borchgrevinks gate 14, gnr 1 bnr 1804. Den bevaringsverdige boligeiendommen er avmerket som spesialområde Sp l. Se egen bestemmelse. 2. For hovedbygningens inngangsside kan det vurderes oppføring av tilbygg inntill BYA 6 kvm og BRA 4,4 kvm så lenge dette er ledd i bevaring og utvikling av eiendommen. Tilbygg/påbygg skal ha god tilpasning til eksisterende hovedbygning, (godkjent 14.05.2007). 3. Bryggerhusets eksteriør beholdes, men det tillates bruk til boligformål. 4. En enkeltgarasje med bod tillates oppført BRA inntil 30 kvm. Plassering og utforming må tilpasses og underordnes hovedhus og uthus. Garasjen kan plasseres inntil 2 meter fra Helge Væringsaasens gate med innkjøring fra egen gårdsplass. 5. Eventuelle forslag til nye utformingsprinsipper skal følges av en idémessig og arkitektonisk begrunnet analyse og forelegges kulturvernmyndighetene i forkant. 6. Samlet % BRA (bruksareal) for eiendommen skal ikke overstige 12%. I % BRA inngår ikke bruksareal under terren
8 3. SPESIALOMRÅDER (PBL 25, 1. ledd nr. 6) 1. Bevaringsområde for bygninger og hageanlegg er merket Sp l. Området reguleres til spesialområde bevaring over boligformål som skal bevares på grunn av sin egenart og kulturhistoriske verdi. Verneverdien ligger først og fremst i hovedbygningens og bryggerhusets autentisitet i uttrykk, atkomst og hage. 2. Ved vedlikehold, reparasjon og ominnredning, skal bygningens eksteriør bevares med eksisterende uttrykk, eller tilbakeføres til dokumentert opprinnelig utforming. Det tillates ikke innsetting av vinduer i eksisterende takflater. Husets utendørs fargesetting skal være som i dag, eller eventuelt tilbakeføres til tidligere farge. Taktekking skal være takstein. Ved omlegging av tak, skal det benyttes enbølget teglstein. 3. Bygningen med uteareal skal holdes i en slik stand at verneverdiene ikke settes i fare, eller virker skjemmende i seg selv eller i forhold til øvrig bebyggelse. 4. Eksisterende uthus/ bryggerhus skal i liten grad forandres. Ved omlegging av tak skal det benyttes enbølget teglstein som på bolighus. Uthus skal ha farge som hovedhuset eller tilbakeføres til opprinnelig og matte flater. 5. Uteareal skal ved materialvalg, utforming og vegetasjon opparbeides og skjøttes på en slik måte at det støttes opp om bevaringsformålet. Belegning på gårdsplass bør være fin grus. Asfalt eller annet hardt materiale tillates ikke. Trær skal i størst mulig grad plantes etter dokumentert opprinnelig plassering og artsvalg. 6. Alle tiltak i h.h.t. Plan og bygningsloven, samt utskifting av utvendige bygningselementer og oppsetting av gjerder og lignende, skal forelegges kulturvernmyndigheten i Hedmark Fylkeskommune, og sendes søknad eller melding til kommunen. Søknader/meldinger skal forelegges antikvariske myndigheter før det gis tillatelse. Generelt kan kulturvernmyndigheten i Hedmark Fylkeskommune gi råd og veiledning. 7. Byggegrensen er vist på plankartet. Det kan ikke utbygges på husets sydside. Utskifting av eksisterende hoveddør og innsetting av nye vinduer kan gjøres, så lenge opprinnelig utforming ivaretas. Overdekking av inngangsparti/evt påbygg skal ha god tilpasning til eksisterende hovedbygning og skal underordne seg hovedhuset i karakter og utforming. Eventuelle forslag til nye utformingsprinsipper skal følges av en idémessig og arkitektonisk begrunnet analyse.