HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 16.07.15 Sak nr: 2015/381 Utvalgets sammensetning: Klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Geir Engebraaten og Christian Hellevang A (leietaker) B (utleier) X-veien 11, 0789 Oslo Saken gjelder leierens krav om betaling av forsinkelsesrenter på et tilbakebetalt irregulært depositum, samt leieavslag for 4 dager fordi han hadde tilbakelevert leieobjektet med nøkler 4 dager før oppsigelsestiden utløp. Utleier bestred kravene med henvisning til at leieren hadde medvirket/samtykket til at depositumet var irregulært, hadde fått tilbakebetaling med rente og dessuten ikke hadde godtgjort noe økonomisk tap. Videre at leieren selv hadde valgt å tilbakelevere nøkler tidligere. Utvalget la til grunn at depositumet hadde vært irregulært uten at leieren i vesentlig grad var medansvarlig, og at leieren hadde gått med på å tilbakelevere nøkler tidligere uten å stille vilkår om leieavslag. Husleietvisutvalget ga derfor leieren medhold i forsinkelsesrente, men ikke i avslag for 4 dager. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av 12.05.15. Klagen ble forkynt for innklagede den 16.06.15. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 30.06.15. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved brev av 16.06.15. Klageren ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til 02.07.15 med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 08.09.08 mellom klageren som utleier og innklagede som leier og gjaldt en sokkelleilighet. Kontrakten startet 08.09.08 og løp på ubestemt tid med en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 5 600,- per måned til forfall forskuddsvis den 28. i hver måned. Depositumet var kr 16 800,-. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Nøklene ble tilbakelevert 26.04.15. Utleier har tilbakebetalt depositumet samt beregnet en forsinkelsesrente på kr 120,- den 27.04.15. Resterende forsinkelsesrentekrav av totalt kr 10 280,62 blir kr 10 160,62. Leieren har spesifisert kravet slik: Leien er betalt ut april, men nøklene etter utleiers ønske levert 4 dager før 26.04.15 kr 830,93 Depositum på kr 16 800,- betalt til utleiers konto 08.09.08 er tilbakebetalt. Rest forsinkelsesrente kr 10 160,62 Sum kr 10 991,55 For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren forstås å ha nedlagt slik påstand: 1. Utleier må betale avslag i leie for 4 dager i april med kr 830,93. 2. Utleier må betale forsinkelsesrenter av tilbakebetalt depositum med kr 10 160,62. 3. Utleier må betale må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. 4. Utleier må betale må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven 3. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: 1) Leieavslag I forhold til dette kravet henviser jeg til SMS av 07.04.15 fra meg hvor overtakelse av leiligehten måtte finne sted «innen 29. april» grunnet reise. Nøkkel kunne beholdes til 30.04.15 om ønskelig, han selv ønsket å legge den i postkassen da de hadde vasket ferdig, 2
jf. SMS av 26.04.15 fra leieren «regner leiligheten som overlevert.» Han hadde bruksrett til leiligheten fortsatt. De flyttet reelt ut i medio mars. Kravet avvises. 2) Forsinkelsesrenter Depositumet ble satt på min konto, noe han samtykket til ved å betale depositum og husleie inn på samme konto. Hvorfor det ble slik, kan jeg ikke huske nå. Mulig praktiske årsaker. Depositumet har stått på konto i over 6,5 år og han har hatt muligheter til å fremsette ønske om egen depositumskonto i alle disse årene, uten at han har gjort det. Han har altså selv medvirket til at det har blitt slik, og heller ikke gjort noe for å forandre på det. Han kan ikke dokumentere noe økonomisk tap, og har fått tilbake depositumet med renter. Kravet avvises. Innklagede forstås å ha nedlagt slik påstand: 1. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om avslag i husleie, kr 830,93 Leieren har krevd leieavslag for de 4 siste dagene i april med henvisning til at han leverte nøkler 26.04.15. Vilkår for leieavslag er i henhold til 2-11 at det foreligger mangel eller forsinkelse, det vil si kontraktsbrudd fra den annen parts side. Utvalget finner verken opplyst eller godtgjort at det foreligger kontraktsbrudd fra utleiers side som skulle medføre rett til leieavslag. Foreligger ikke hjemmel for avslag i loven, må et avslag hjemles i en eventuell avtale. Det følger av kontrakten at leieforholdet løper fra 08.09.08 på ubestemt tid med en gjensidig adgang til oppsigelse med 3 måneders varsel. Det fremgår at leieren sa opp 07.01.15. Utleieren har bestridt kravet med henvisning til at leieren kunne disponere husrommet til siste dag i april den 30.04.15, men valgte å tilbakelevere leiligheten med nøkler tidligere i det leieren hadde flyttet. Av referert SMS-korrespondanse som er fremlagt av leieren og som utleier har vist til, fremgår det av utleiers SMS av 07.04.15 at «Tid for overtagelse må være innen 29 april pga reise.» Av leierens SMS av 07.04.15 fremgår det blant annet at «Jeg vil bli vasket ut og klargjort innen utløpet av leieavtalen.» Av leierens SMS av 26.04.15 fremgår det at «Da legger vi nøkkelen i postkassen deres, og regner leiligheten som overlevert.» Utvalget legger dermed til grunn at leieren først ikke aksepterte utleiers forslag om å fravike leieavtalens vilkår om at leietiden skal løpe til utløpet av oppsigelsesmåneden - det vil her si at tilbakelevering i henhold til kontrakten skulle skje 30.04.15 men deretter likevel valgte å akseptere forslaget ved å tilbakelevere leieobjektet med nøkler 26.04.15, selv om han kunne valgt å disponere leiligheten i hvert fall til 28.04.15. Utvalget kan ikke se at leieren stilte som vilkår for å gå med på utleierens forslag om å tilbakelevere 1 dag for tidlig skulle få leieavslag 3
for denne dagen. At leieren selv valgte å tilbakelevere enda tidligere, gir heller ikke krav på leieavslag. Husleietvistutvalget gir derfor leieren ikke medhold i leieavslag for for tidlig tilbakelevering. Krav om forsinkelsesrenter av tilbakebetalt irregulært depositum, kr 10 160,62 Leieren har krevd forsinkelsesrenter av tilbakebetalt irregulært depositum fra 08.09.08 til tilbakebetaling skjedde 27.04.15, med fradrag av kr 120,- som utleier har betalt. Utleier har erkjent at depositumet ble satt på hans konto, men har avvist kravet med henvisning til at leieren har medvirket/samtykket, og gjennom 6,5 år ikke har gjort noe for å forandre på det. Videre viser utleier til at leieren har fått igjen depositumet med renter og ikke kan godtgjøre noe økonomisk tap. Det følger av husll. 3-5 annet ledd at det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. På bakgrunn at partenes opplysninger og kontoutskrift som viser en betaling 09.09.08 (ikke 08.09.08 som opplyst av leieren) av kr 20 806,- til utleiers kontonummer som er opplyst i kontrakten for husleiebetaling, legger utvalget til grunn at depositumet var irregulært, men at leieren har fått tilbakebetalt dette. For at leieren skal kunne ha krav på forsinkelsesrenter av et irregulært depositum, er det ikke som ved erstatningskrav nødvendig at leieren kan godtgjøre å ha hatt et økonomisk tap: Det følger av husll. 3-7 tredje ledd at kravet uten videre «forrentes etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra den dag beløpet ble betalt», med mindre betaleren må anses «i vesentlig grad medansvarlig» for overtredelsen. Utleier har ikke bestridt leierens opplysning om at depositumet ble betalt til utleiers konto ved leieforholdets start, og opplysningen legges til grunn. Utvalget bemerker at depositum er en økonomisk sikkerhet som er opprettet for å ivareta utleierens eventuelle økonomiske interesser, og at utleieren har hovedansvaret for at depositumet plasseres på lovlig depositumskonto. Utleier har fremlagt noen erklæringer fra tidligere leiere som bekrefter at de hver for seg hadde lovlige depositumskonti, men det har ingen betydning for konsekvensen av at leieren i dette aktuelle leieforholdet ikke hadde en lovlig depositumskonto. Leierens samtykke er ikke tilstrekkelig. Det skal forholdsvis mye til før leieren kan anses å være medansvarlig «i vesentlig grad», da det ellers ville være lett å omgå forbudet. For eksempel kan det tenkes at det er vanskelig for en leier som trenger en bolig, ved kontraktsinngåelsen å motsette seg et forslag om at depositumet skal settes på utleiers konto. Det må dermed kreves at leieren har tilskyndet forholdet. Utvalget finner det ikke godtgjort at leieren her i vesentlig grad er medansvarlig for overtredelsen. Utvalget finner dermed at det påløper forsinkelsesrenter av depositumsbeløpet med kr 16 800,- fra 09.09.08 og frem til depositumet ble tilbakebetalt 27.04.15, med til sammen kr 10 274,77, og at til fradrag kommer det av utleier allerede betalte rentebeløp på kr 120,-. Utleieren har imidlertid også anført at kravet er foreldet etter den alminnelige 3-års frist. Av foreldelseslovens 2 år følger det at krav som hovedregel bortfaller som foreldet etter 3 år. Av foreldelseslovens 3 nr. 1 fremgår det at foreldelsesfristen regnes fra den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse. Når et depositum er ulovlig plassert, kan leieren straks kreve at det plasseres lovlig i samsvar med 3-5. Det gir imidlertid liten mening og er neppe i samsvar med lovgivers intensjoner om leierens krav på forsinkelsesrente uten videre skulle være tapt allerede 3 år etter at depositumet ble plassert ulovlig selv om leieforholdet varer lenger, og utvalget kan dermed ikke legge en slik 4
forståelse til grunn. I utgangspunktet skal et avtalt depositum bli stående i hele leietiden slik at leieren ikke vil ha rett til å kreve dette tilbake før leietidens opphør, noe som også kommer til uttrykk i depositumsbestemmelsen i 3-5 hvor det fremgår at «Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd.» Ofte vil leieren dermed ikke ha foranledning til å oppdage at et depositum er irregulært før ved leieforholdets opphør. Det naturlige utgangspunkt er dermed at foreldelsesfristen starter å løpe ved leieforholdets opphør, når leieren i samsvar med partenes opprinnelige intensjoner med depositumet i leieavtalen og for øvrig systemet i 3-5 tidligst kan kreve depositumet tilbakebetalt. For det tilfellet at leieren før leieforholdets opphør får kunnskap om at depositumets plassering er ulovlig oppstår det spørsmål om foreldelsesfristen kan ta til å løpe fra dette tidligere tidspunktet. Utgangspunktet er at det er utleier som har hovedansvaret for å påse at depositumet plasseres lovlig, og at et forsinkelsesrentekrav påløper på leierens hånd dersom utleier ikke sørger for dette. Et tidligere varsel fra leierens side er til utleiers fordel ved at det for tilfelle av rask retting fra utleiers side kan begrense forsinkelsesrentekravet utleier pådrar seg, og prinsippet i den alminnelige ulovfestede tapsbegreningsplikten kan tilsi at leieren bør informere om ulovligheten. Leieren kan på den annen side ha et forståelig ønske om å unngå tvist så lenge han bebor leieobjektet, særlig om partene deler bolig. Av Ot. Prp. nr. 82 (1997-98) på side 172 fremgår det klart at «Rentene løper fra den dag beløpet ble betalt og fram til leieren igjen får rådigheten over midlene. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det er nødvendig med strenge og effektive sanksjoner dersom en skal forhindre overtredelser.» At lovgiver ved en særregel har latt forsinkelsesrenten løpe allerede fra betaling skjedde i den hensikt å påføre utleier en sansjon for å motivere til etterlevelse av reglene, tilsier at leierens eventuelle kunnskap om ulovligheten uten å gjøre kravet gjeldende ikke medfører at kravet tapes. Av Ot. Prp. nr. 82 (1997-98) på side 205 fremgår det dessuten vedrørende spørsmålet om utleier må reklamere på mangler han kjenner til før tilbakeleveringen at «[Lov-]Utvalget forutsetter at fristen som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunkt kan konstatere at bestemte mangler foreligger». Husleietvistutvalget finner at selv om det er en viss forskjell på bortfall av et krav som følge av for sen reklamasjon og bortfall av et krav som følge av foreldelse tilsier hensynet til symmetri i regelverket i at det samme må gjelde med hensyn til starttidspunktet for andre bortfallsregler for leierens eventuelle krav grunnet kontraktsbrudd fra utleiers side. Utvalget kan derfor etter en konkret helhetsvurdering ikke se at leieren kan taper sitt forsinkelsesrentekrav før det har gått 3 år etter leieforholdets opphør. Husleietvistutvalget tilkjenner derfor klageren forsinkelsesrente med kr 10 154,77. Rentekalkulator, se: www.htu.no Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. 5
Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A forsinkelsesrenter av tilbakebetalt irregulært depositum med kr 10 154,77. 2. B frifinnes fra kravet om avslag i husleien. 3. B skal betale til A erstatning for saksbehandlingsgebyret med kr 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 16.07.15 Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christian Hellevang Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 6