ANDREGANGSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN 260 SENNERUDTOPPEN

Arkivsak-dok. 14/00550-70 Saksbehandler Ketil Matvik Foldal Saksgang Møtedato Plan- og næringsutvalget 09.11.2017 Kommunestyret 22.11.2017 ANDREGANGSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN 260 SENNERUDTOPPEN Rådmannens innstilling: Sørum kommune vedtar Reguleringsplan 260 Sennerudtoppen med plankart og reguleringsbestemmelser datert 09.10.2017. Ved planvedtaket oppheves overlappende deler av Reguleringsplan for område med offentlig bebyggelse på Sennerudtoppen (plan 9), vedtatt 11.6.1979 Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan 48), vedtatt 14.1.1983 Reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger (plan 128), vedtatt 09.02.2000 Vedtaket har hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 og 12-14. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Sennerudtoppen. Plankart datert 09.10.2017 2. Sennerudtoppen. Planbestemmelser datert 09.10.2017 3. Sennerudtoppen. Planbeskrivelse datert 12.05.2017 4. Sennerudtoppen. ROS-analyse 5. Sennerudtoppen. Geoteknisk datarapport 6. Sennerudtoppen. Geoteknisk rapport 7. Sennerudtoppen. Kompletterende informasjon til geoteknisk rapport 8. Høring Sennerudtoppen. Vedtak eldrerådet 9. Høring Sennerudtoppen. Vedtak rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 10. Høring Sennerudtoppen. Akershus fylkeskommunes uttalelse til oppstart 11. Høring Sennerudtoppen. Uttalelse fra Nedre Romerike brann- og redningsvesen 12. Høring Sennerudtoppen. Uttalelse fra Sørumsand handels- og næringsforening 13. Høring Sennerudtoppen. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 14. Høring Sennerudtoppen. Uttalelse fra Statens vegvesen 15. Høring Sennerudtoppen. Uttalelse fra Akershus fylkeskommune 16. Høring Sennerudtoppen. Uttalelse fra Sørum næringsforum 1

2 Oppsummering: Forslag til reguleringsplan for Sennerudtoppen har vært til offentlig ettersyn og fremmes nå til 2. gangs behandling. Arealet er i dag regulert til bolig og næring. Hensikten med omreguleringen er å legge til rette for de samme formålene, men vesentlig høyere utnyttingsgrad for boliger. Forretning er begrenset til en dagligvarebutikk med 500 kvm salgsareal i tillegg til lokaler for søndagsåpen butikk med 100 kvm salgsareal. Ny plan åpner også for tjenesteyting i første etasje. Det er foreslått bebygget areal (BYA) på inntil 60%, maks gesimshøyde 159,00 moh., og maksimal gjennomsnittlig gesimshøyde 157,30 moh. Dette tilsvarer fem etasjer på det høyeste og fire og en halv etasje i snitt. Parkering for boliger og tjenesteyting skal ligge under bakken, men parkering til forretning er tillatt på bakkeplan. Bakgrunn for saken: Planområdet ligger utenfor sentrumskjernen på Sørumsand, men er likevel i nærheten av offentlig transport, handel og tjenestetilbud. Det er i underkant av 1 km til Sørumsand stasjon og det er busstopp like ved planområdet. Nærområdet består for det meste av eneboliger, men med et visst innslag av handel og tjenesteyting. Nabo i vest er en bensinstasjon og i øst Sørum sykehjem. Figur 1 Flyfoto med planavgrensning

3 Beskrivelse av planforslaget: Figur 2 Utsnitt av plankartet. Bebyggelse: Formålet er bolig/forretning/tjenesteyting. Bestemmelsene begrenser forretning til etablering av en dagligvarebutikk med 500 kvm salgsareal, dvs. areal som er tilgjengelig for kunde, med en søndagsåpen del i tillegg på 100 kvm salgsareal. Utnyttelse og byggehøyder: Planforslaget innebærer høy utnyttelse med en BYA på inntil 60% (bebygget areal). Maksimal tillatt gesimshøyde er 159,00 moh., som vil tilsvare 5 etasjer. Maksimalt tillatt BRA (bruksareal) for planområdet er satt til 8900 kvm. Dette er bruksarealet for bygningene, inkludert flateparkering og overbygde arealer innenfor 1 meter fra takkant. Eventuelle svalganger som ikke er godkjente som del av minste tillatt uteareal, MUA, regnes ikke med. Det er satt krav om minste utnyttelse på 80 % BRA. I planbeskrivelsen har forslagsstiller tatt utgangspunkt i bygging av 83 boenheter. Dette er noe i underkant av boligbyggeprogrammets ramme på inntil 100 boenheter.

4 Figur 3 Perspektivskisse for foreslått bebyggelse, av Pir II for Sudrheimgruppen. Under førstegangsbehandlingen ble maksimal og gjennomsnittlig gesimshøyde redusert med henholdsvis 3,3 og 5 meter. Det vil, litt enkelt sagt, føre til at bebyggelsen blir halvannen etasje lavere enn det som her er vist. I vedtaket fra oppstartsaken ble det særlig understreket at boligbyggeprogrammet skal følges og i førstegangsbehandlingen ble det tilføyd en bestemmelse som avgrenser antall boenheter til 100. Parkering: For boliger er det bestemmelser om 1,2 bilparkeringsplasser, og minimum 1 sykkelparkering per boenhet. 0,2 av bilparkeringsplassene skal være gjesteparkering. For forretning er antall parkeringsplasser satt til 2 parkeringsplasser og minimum 2 sykkelplasser per 100 kvm BRA. For tjenesteyting er antall parkeringsplasser satt til 2 parkeringsplasser og sykkelparkering for minimum 10 % av de ansatte. Minimum 20 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges med trekkerør til ladepunkter for el-biler. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal reserveres og tilrettelegges for funksjonshemmede.

5 Uteoppholdsarealer: Minste uteoppholdsareal per boenhet er satt til 30 kvm. Takhager og balkonger på minst 5 kvm regnes med som uteoppholdsareal. Lekeplasser: Det er satt krav om minimum 2 lekeplasser, med minste avstand til hovedinngang til boligblokker satt til maksimum 75 meter. Det er også kvalitetskrav til opparbeidelsen av lekeplassene. Teknisk infrastruktur: Det er satt krav om at kabler for infrastruktur skal legges i grøfter og at nettstasjoner skal etableres i egne rom i bygg. Vann og avløpsanlegg, inklusive overvannshåndtering skal prosjekteres iht. kommunens VA-norm. Overvannshåndtering skal skje lokalt innenfor planområdet etter treleddstrategien, ved infiltrasjon, fordrøyning og flomveger. Det er satt rekkefølgekrav om at kommunal vannledning som forsyner planområdet må være oppdimensjonert til tilstrekkelig kapasitet dersom den viser seg å ha for dårlig kapasitet. Renovasjon: Det er bestemmelser om nedgravde renovasjonsbeholdere for boliger og renovasjon i parkeringskjeller eller egnet rom i 1. etasje for næringsarealer. Konsekvensutredning: Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Støy: Det er satt krav om at støynivå ikke skal overstige grenseverdiene i retningslinjene for støy i arealplanlegging T-1442:2016, tabell 3. Det er ikke gjort nye støyutredninger for området. Utredninger som ble gjort i forbindelse med områdeplanen for Sørumsand sentrum og for linjekvartalet er lagt til grunn for vurderingene av støy innenfor planområdet. Kartleggingen fra områdeplanen viser at en liten del av planområdet er i rød sone og en stor del av området er i gul sone. Geoteknikk: Grunnundersøkelser er foretatt av Løvlien Georåd AS i januar 2017. Områdestabiliteten er vurdert som tilfredsstillende og tomta regnes som egnet til utbygging. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt til offentlig ettersyn 12.06.2017 med frist for uttalelse 15.08.2017. Høringen ble annonsert i Romerikes Blad og Indre Akershus blad 14.06.2017. Det har kommet inn 6 merknader fra offentlige etater og private organisasjoner. Det har ikke kommet uttalelser fra naboer.

6 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 08.09.2017 Fylkesmannen har ingen konkrete merknader til planforslaget. De viser for øvrig til kommunens ansvar som planmyndighet, jf. fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 1. mars 2017. Akershus fylkeskommune, 14.08.2017 Fylkeskommunen viser til uttalelsen de gav til varsel om oppstart og har ingen nye merknader til planforslaget. I uttalelsen fra til oppstartvarselet (10.08.2016) konkluderer fylkeskommunen med at «På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer.» Nedre Romerike Brann- og redningsvesen (NRBR), 09.08.2017 NRBR påpeker at saksframlegget ved førstegangsbehandling tydet på at kommunen hadde til hensikt å gi planbestemmelser med krav om brannhydranter, men at dette ikke framgår av bestemmelsene. De ber om at følgende bestemmelse tilføyes: Som en hovedregel stilles det krav til brannhydranter ved etablering av nye brannvannsuttak, eventuelle avvik fra dette må være avklart med brannvesenet. De peker videre på at tilrettelegging for brannvesenets rednings- og slokkeinnsats bør få en større plass i reguleringsbestemmelsene, og ber om at følgende rekkefølgekrav føres inn i bestemmelsene: Før igangsettingstillatelse gis må det foreligge en utomhusplan som viser tilfredsstillende ivaretakelse av tilgjengelighet/adkomst for brannvesenet i henhold til byggteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer vedrørende tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. En utomhusplan må vise hvordan det skal tilrettelegges for brannvesenet. Det tenkes da blant annet på adkomstveier for brannvesen, angrepsveier, snuhammere/snumuligheter for brannvesenets kjøretøyer, tilgang på brannvann/plassering av brannvannsuttak og oppstillingsplasser. Ved etappevis utbygging må det utarbeides en midlertidig utomhusplan som viser ivaretakelse av tilfredsstillende tilrettelegging for brannvesenets innsats.» Adkomst og vannforsyning for brannvesen må være ferdigstilt før bygg kan tas i bruk. Før brukstillatelse gis må tilrettelegging for brannvesenet være tilfredsstillende ivaretatt i henhold til byggteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer vedrørende tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. Rådmannens kommentarer: Innarbeidelse av bestemmelsen om brannhydranter ble glemt ved førstegangsbehandling, og er nå lagt inn. Rekkefølgebestemmelser om brannvesenets redningsog slokkeinnsats er også lagt inn. Bestemmelsene viser til forskriftskrav og retningslinjer og er ikke like uttømmende som i forslaget fra NRBR. Statens vegvesen, 09.08.2017 Statens vegvesen påpeker mulig problematikk knyttet til frisikt i krysset mellom Orderudvegen og fv. 172 Sørumsandvegen. Selv om sikttrekanten er beregnet å være utenfor planområdet, ber Statens vegvesen om kvalitetssikring av om beplantning og framtidig parkering kan være til hinder for sikten i krysset.

7 Rådmannens kommentarer: Det er satt inn en bestemmelse som presiserer at det ikke kan legges til rette for parkering innenfor byggegrensen 20 meter fra senterlinja på fylkesvegen og at beplantning ikke skal hindre frisikt i krysset. Sørumsand handel- og næringsforening (SHNF), 07.27.2017 SHNF viser til at de flere ganger har uttrykt for uro om framtidsutsiktene for handelsbedriftene på Sørumsand. De har også gitt uttrykk for at handelen på Sørumsand må konsentreres til sentrum. SHNF konstaterer at planforslaget gir anledning til å etablere en forretning som vil medføre en ytterligere svekking av handelen i Sørumsand sentrum. Dette er en utvikling de ikke ønsker og ikke kan støtte. At det legges opp til en arealmessig begrensning på 600 kvm salgsareal, inklusive den søndagsåpne delen, er ikke nok til å hindre handelslekkasje fra sentrum. De frykter at det i løpet av kort tid vil bli søkt om å få utvide større butikk. Antall boenheter som planlegges tilsier, etter SNHFs oppfatning at det kan føres argumenter for en større butikk. Rådmannens kommentarer: Spørsmålet om etablering av dagligvareforretning har vært sentralt både i oppstartsaken og ved førstegangsbehandling av planforslaget. I begge tilfellene er det gitt tilslutning til etablering av en liten dagligvareforretning, i praksis en «nærbutikk», med inntil 500 kvm salgsareal. Rådmannen ser at det kan føres argumenter for at også en slik butikk vil svekke kundegrunnlaget for dagligvareforretninger i sentrumskjernen, men mener at begrensningen i salgsareal vil være til hinder for at en slik nærbutikk vil kunne tilby noe som er vesentlig mer attraktivt enn tilbudet i sentrum. Koplingen til boliger med sosial profil er også et vesentlig argument for å gi åpning for en nærbutikk. En framtidig utvidelse av butikkarealet vil selvsagt kunne endre dette bildet, og dette vil rådmannen advare mot. Det kan likevel ikke gis bestemmelser nå som hindrer at det i framtida dispenseres fra bestemmelsene om salgsareal, men sakspapirene fra planarbeidet viser at det har vært en gjennomgående premiss fra oppstart av planarbeidet. Sørum næringsforum (SNF), 14.08.2017 SNF mener det er viktig å påpeke at utbygging av Sennerudtoppen må sees i sammenheng med utbyggingen av Sørumsand sentrum. SNF er positiv til at Sennerudtoppen utvikles til boliger og serviceinstitusjoner som ikke naturlig hører til i sentrum, men advarer mot at det gis anledning til å etablere virksomhet som kan bidra til å svekke Sørumsand sentrum som handelssted. Etablering av dagligvareforretning er etter SNFs mening ikke i tråd med ønsket om å forsterke Sørumsand sentrum som handelssted. En slik etablering vil kunne flytte dagligvarehandlende fra sentrum fordi det der er dårlige parkeringsforhold, opp til Sennerudtoppen som vil kunne tilby bakkeparkering. Når det gjelder begrensningen på 500 kvm salgsareal, frykter SNF at lagerlokaler etter hvert kan søkes omgjort til en større butikk.

8 SNF er positive til at det etableres mindre boliger med sosial profil ved sykehjemmet, men er ikke enige i at utbyggingen skal ses som en naturlig utvikling av sentrumsområdet. SNF mener at 1,2 p-plasser per boenhet er for lavt, og at etablering av boliger og dagligvarehandel vil føre til økt trafikk og gi et større press på Sørumsandvegen. Rådmannens kommentarer: Når det gjelder spørsmålet om etablering av dagligvareforretning er dette svart ut under innspillet fra Sørumsand handel- og næringsforening. Når det gjelder økt trafikk på Sørumsandvegen, er rådmannen enig i at flere boliger på Sennerudtoppen vil generere en viss trafikkøkning, men tror ikke at nærbutikken vil ha tilsvarende effekt. Selv om noen vil velge å kjøre fra sentrum til butikken på Sennerudtoppen, vil, sannsynligvis, minst like mange la være å kjøre fra nærområdet på Sennerud og Orderudfeltet, til sentrum. Rådmannen har forståelse for argumentene om at en større utbygging på Sennerudtoppen ikke kan regnes som en utvikling av sentrumskjernen på Sørumsand, men området er like fullt innenfor gangavstand til sentrum og kollektivknutepunkt og er ikke i konflikt med vesentlige nasjonale hensyn som jordvern, kulturminnevern og naturmangfold. Sosial profil og koplingen til sykehjemmet taler også for å åpne for konsentrert bebyggelse på Sennerudtoppen. 1,2 parkeringsplasser per boenhet er innenfor kommuneplanens parkeringsnorm. Andre justeringer etter offentlig ettersyn Utover de endringene som er gjort etter innspill fra høringsinstanser, er det gjort noen mindre presiseringer i planbestemmelsene: I 2.1, rekkefølgebestemmelsen om teknisk infrastruktur, er det tatt inn at også avløpsledningen som betjener området skal ha tilstrekkelig kapasitet før utbygging. Før utbygging starter må kommunal vann- og avløpsledning som betjener planområdet være oppdimensjonert til tilstrekkelig kapasitet dersom den viser seg å ha for dårlig kapasitet. I samme bestemmelse er det presisert at veglys langs gang- og sykkelvegen mellom Heggelia og Sørumsandvegen skal være på plass før bebyggelsen tas i bruk. Det skal etableres veglys langs gang- og sykkelvegen mellom Heggelia og Sørumsandvegen i henhold til kommunens veglysnorm, i forbindelse med oppgradering av vegen og før bebyggelsen tas i bruk. 2.2 om lekeplasser og uteareal er presisert til å gjelde alle uteareal ikke bare det som kan defineres som uteoppholdsareal. 2.2 Lekeplass og uteoppholdsareal

9 Før det gis brukstillatelse for bebyggelse over bakkeplan innenfor planområdet, skal lekeplass og uteareal tilknyttet boligene bebyggelsen innenfor planområdet være opparbeidet. I 3.9 om overvann er det presisert at kun overløp fra overvannsanlegget skal ledes til overvannsledning og at overvann ikke kan ledes til vassdrag, som ikke finnes i nærheten. Håndtering av overvann skal være en integrert del av utomhusanlegget. Permeable utearealer og åpne grøfter/kanaler for kontrollert avrenning til overordnet nett skal tilstrebes. Kun overløp fra overvannsanlegget skal ledes til overvannsledning. Overvann som ledes til vassdraget overvannsledning skal ha god vannkvalitet I 3.10 om parkering er det presisert at parkering på bakkeplan skal være forbeholdt forretning og at parkering for tjenesteyting skal være i parkeringsanlegg under bakken Parkering for forretning kan plasseres på bakkeplan. Parkering for tjenesteyting skal være i parkeringsanlegg under bakken. I samme bestemmelse er det presisert at gjesteparkeringsplasser til boliger ikke kan brukes av kunder til næring og tjenesteyting. Av de 1,2 parkeringsplassene per boenhet skal 0,2 plasser være til gjesteparkering. Disse gjesteparkeringsplassene skal ikke kunne brukes av kunder til næring og tjenesteyting. I 4.2.3 om lekeplasser er det presisert at hver lekeplass skal være minst 150 m 2. - Hver lekeplass skal være minst 150 m 2 Konsekvenser: Eksisterende planer: Arealet omfattes av «Reguleringsplan for område med offentlig bebyggelse på Sennerudtoppen (plan 9)», vedtatt 11.6.1979, «Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan 48)», vedtatt 14.1.1983 og «Reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger (plan 128)», vedtatt 09.02.2000. Med unntak av gnr./bnr.41/210 som har næringsformål, har de øvrige eiendommene boligformål i kommuneplanen. Dette samsvarer med gjeldende reguleringsplan som har formålet forretning på denne eiendommen og bolig ellers. Planområdet er innenfor bestemmelsesområdet for tilknytningsplikt for fjernvarme jf. 9.5 i kommuneplanen. Nybygg over 300 kvm BRA samt alle bygninger over 300 kvm BRA som foretar hovedombygging i samsvar med PBL 93, jf. 87 pkt. 2a. Gjeldende vedtak: Tilslutning til oppstart av regulering ble gitt i plan- og næringsutvalgets møte 18.05.2016.

10 Plan- og næringsutvalget vedtok 01.06.2017 å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Utvalgets vedtak: «Sørum kommune legger forslag til reguleringsplan for Sennerudtoppen, datert 12.05.17, ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer: Maksimal tillatt gesimshøyde endres til 159 moh., som vil tilsvare 5 etasjer, med maks gjennomsnittshøyde innenfor planområdet på 157,3 moh., som vil tilsvare 4,5 etasjer. Tillatt BRA for planområdet justeres ned tilsvarende en etasje til 8900 kvm. Det legges til en bestemmelse om at det innenfor planområdet kan etableres inntil 100 boenheter. Kravet om parkeringsplasser for boliger endres til 1,2 per boenhet, 0,2 av disse skal være gjesteparkering. Deler av Reguleringsplan for område med offentlig bebyggelse på Sennerudtoppen (plan 9), vedtatt 11.6.1979, Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan 48), vedtatt 14.1.1983 og Reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger (plan 128), vedtatt 09.02.2000 som omfattes av ny plan blir foreslått opphevet ved vedtak av ny plan. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10.» Kommunens boligbyggeprogram legger til grunn at det på arealet kan bygges inntil 100 boenheter med ferdigstilling i perioden 2019-21. Økonomi: Planforslaget har ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen, og siden forslaget legger opp til en boligutbygging som er innenfor rammene som er satt i boligbyggeprogrammet, er de økonomiske ringvirkningene tatt hensyn til i f.eks. økonomiplan og skolestrukturstrategi. Bemanning: Ingen konsekvenser for kommunen. Bærekraftig utvikling: Tett bebyggelse i nærheten av jernbanestasjonen og sentrum er mer effektivt, energibesparende og vil øke andelen kollektivreisende, gående og syklende som er positivt for både klima og miljø. Folkehelse: Større andel bebyggelse i nærheten av jernbanestasjonen og sentrum vil føre til større andel gående og syklende, som er positivt for folkehelsen. Boenheter over ett plan i et bygg med heis like ved sykehjemmet og i nærheten av butikker og andre tilbud, kan føre til at eldre bor lenger hjemme og at de får bedre livskvalitet og kan klare seg selv i større grad. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til: Arbeidsmiljøutvalget: Nei

11 Eldrerådet: Har behandlet saken ved offentlig ettersyn. Forslaget til reguleringsplan ble tatt til orientering uten merknader. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Har behandlet saken ved offentlig ettersyn. Forslaget til reguleringsplan ble tatt til orientering uten merknader. Barns og unges kommunestyre: Nei Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Nei Alternativer: Alternativ 1: Sørum kommune vedtar Reguleringsplan 260 Sennerudtoppen med plankart og reguleringsbestemmelser datert 09.10.2017. Følgende endringer innarbeides: Ved planvedtaket oppheves overlappende deler av Reguleringsplan for område med offentlig bebyggelse på Sennerudtoppen (plan 9), vedtatt 11.6.1979 Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan 48), vedtatt 14.1.1983 Reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger (plan 128), vedtatt 09.02.2000 Vedtaket har hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 og 12-14 Alternativ 2: Forslag til Reguleringsplan 260 Sennerudtoppen sendes tilbake til rådmannen for at følgende endringer vurderes og innarbeides Vedtaket har hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. Vurdering: Planområdet er i gangavstand fra jernbanestasjonen på Sørumsand. Fortetting i dette området er i tråd med nasjonale, regionale og kommunale føringer og forventninger. Forslaget er ikke i konflikt med hverken jordvern, kulturminner, eller naturvern. Både skole og sykehjem er kort veg fra planområdet. Den største negative konsekvensen av forslaget er at det legges opp til høye bygg med høy andel bebygget areal i et område som nå består av for det meste eneboliger og annen småhusbebyggelse. Utnyttelse og høyder Det er lagt opp til høy utnyttelse av arealet, men det er ikke hensikten at det skal kunne bygges i mer enn 1 etasje over så stor del av planområdet som tillatt BYA åpner for. BYA på 60 % er foreslått for å kunne legge til rette for å opparbeide uteoppholdsarealer på et lokk over deler av 1. etasje. For å hindre at det bygges i

12 fulle høyder over 60 % av planområdet er det satt en begrensning i maks tillatt BRA på 8900 kvm. Minstekravet for uteoppholdsarealer vil også sette begrensninger for utnyttelsen og antall leiligheter. Forslagsstiller foreslo at maksimal gesimshøyde skulle settes til 162,30 moh. I førstegangsbehandlingen ble denne redusert til 159,00 moh., og det ble også føyd til en bestemmelse om at gjennomsnittlig gesimshøyde for planområdet ikke skal overstige 157,30 moh. Siden planområdet ligger høyt i terrenget og er synlig fra store deler av Sørumsand, og fordi eiendommene rundt i stor grad består av eneboliger, vil dette bidra til at den nye bebyggelsen ikke blir for dominerende. Boligbyggeprogrammet legger opp til bygging av inntil 100 boenheter med ferdigstilling i perioden 2019-21. Når det gjelder ferdigstillingstakt er området nå klart for regulering. Det er urealistisk at boliger skal kunne ferdigstilles før 2019, og en egen bestemmelse sikrer at det ikke kan bygges mer enn 100 boenheter i planområdet. Uteoppholdsareal Minstekrav til uteoppholdsarealer er 30 kvm per boenhet. Dette er noe lavt til å være utenfor sentrumskjernen. Siden målgruppen i liten grad er barnefamilier, og det trolig i gjennomsnitt vil bo færre personer i hver leilighet enn i andre prosjekter i samme avstand til sentrum, mener rådmannen at dette likevel er tilstrekkelig. Parkering Det hadde vært en fordel om all parkering ble etablert i kjelleretasjer, men for å kunne etablere dagligvarebutikk i dette området vil det være nødvendig med noe flateparkering begrenset til dette. Dette er i samsvar med vedtaket i oppstartsaken, der det ble gitt tilslutning til etablering av en dagligvareforretning, og der det ble presisert at parkering for boliger skal være i kjeller. Endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn Statlige og regionale myndigheter har ikke vesentlige merknader til planforslaget. Fylkesmannen, fylkeskommunen og Statens vegvesen mener forslaget er i samsvar med regional plan for areal og transport og ikke i strid med vesentlige interesser. Statens vegvesen og NRBR har påpekt behov for presiseringer i planbestemmelsene Disse er etterkommet og kommentert under de enkelte høringsuttalelsene. Naboer eller andre aktører i nabolaget har ikke kommet med merknader til planforslaget. Den største diskusjonen som er reist i høringsrunden er spørsmålet om det skal åpnes for å etablere dagligvareforretning på Sennerudtoppen og de konsekvensene dette kan ha for sentrumskjernen på Sørumsand. Denne diskusjonen er viktig, men rådmannen kan ikke se at det er tilført nye argument som ikke var kjent under oppstartsaken og førstegangsbehandlingen av planforslaget. Problemstillingen er nærmere kommentert under høringsuttalelsene fra Sørumsand handel- og næringsforening og Sørum næringsforum. Rådmannen har forståelse for argumentene om at en større utbygging av boliger og etablering av en nærbutikk på Sennerudtoppen, kan bidra til en viss svekkelse av

13 sentrumskjernen på Sørumsand. Men området er like fullt innenfor gangavstand til sentrum og kollektivknutepunkt, og det er ikke i konflikt med vesentlige nasjonale hensyn som jordvern, kulturminnevern og naturmangfold. Sosial profil og koplingen til sykehjemmet taler også for å åpne for konsentrert bebyggelse og nærbutikk på Sennerudtoppen. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Vedtaket blir annonsert i avis og på kommunens nettside. Forslagsstiller, naboer og andre høringsinstanser får brev med informasjon om vedtaket. Dato: 22.10.2017 Godkjent av rådmann Siri Gauthun Kielland