HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 20.08.15 Sak nr: 2015/401 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Prosessfullmektig for innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Bente Furulund og Knut Helland-Hansen A AS (utleier) Lindorff AS v/anita Western B (leietaker) JURK v/hanna Falskog X, 0552 Oslo Saken gjelder utleiefirmaets krav etter at leieren ble fraveket grunnet skyldig leie, om betaling av skyldig leie/leietap, samt erstatning for rydding, rengjøring, nøkkel/lås, skifting av gulv grunnet urinskade fra hund, utgifter ved re-utleie, inkasso og utgifter ved fravikelsen. Leieren erkjente at hunden hadde urinert på gulvet, at hun ikke hadde vasket og etterlatt noen ting, men bestred kravene med henvisning til at utkastelsen var urettmessig fordi hun hadde tillatelse til å holde hund, at betalingsplikten for leie da opphørte, at gulvet hadde blitt skadet fordi det var så slitt, at hun ved tapet av nøkkel hadde skiftet lås og gitt utleier nøkler, at hun uansett ikke kunne være ansvarlig for utgifter ved ny utleie, at kravene for øvrig var udokumenterte og for høye, og at renter og omkostninger i så fall skyldtes at utleier hadde ventet med å ta dekning i depositumet. Husleietvistutvalget ga utleier medhold i alle krav, men reduserte erstatningen fordi større tap ikke var godtgjort. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved utleiers klage av 03.06.15. Klagen ble forkynt for innklagede leier den 25.06.15. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 09.07.15. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved brev av 16.07.15. Klageren ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til 30.07.15 med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 05.12.12 mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt en 2-roms leilighet. Kontrakten startet 11.12.12 og løp til opphør 10.12.15. I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 11 200,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet var kr 33 600,-. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Kravet gjelder ubetalt husleie, kostnader i forbindelse med fravikelse og diverse erstatning. Fravikelse ble gjennomført 14.08.13. I følge innflyttingsprotokollen var gulvet slitt når leieren flyttet inn. Leieren fikk imidlertid tillatelse til å ha hund i leiligheten i en periode før denne ble sagt opp. Gulvet er ikke skiftet på grunn av slitasjen, men fordi hunden har tisset på et sted på gulvet. Ved fravikelsen var sofaen satt oppå flekken slik at denne ikke var synlig. Innflyttingsprotokollen viser at flekken ikke var på gulvet. Betalingsoppfordring ble sendt 26.02.15. Leieren har ikke betalt. Utleieren har spesifisert kravet slik: Hovedbeløp: Behandling av fravikelse kr 860,- Begjært fravikelse kr 1 806,- Saksomkostninger kr 2 500,- Utleiers oppmøtegebyr kr 430,- Gjennomført fraviklese kr 1 720,- Husleie september kr 11 200,- Gebyr for ny utleie kr 3 000,- Annonse finn.no kr 350,00 Medgått tid til visninger, forberedelser, kontraktsmøte, vaktmesterrunde i leiligheten, overtakelse, pris per time kr 450,- kr 2 500,00 Materiell, transport kr 400,00 Låssylinder og nøkler kr 2 969,- Rengjøring kr 2 500,- Erstatning kr 31 000,- Husleie oktober kr 10 200,- Sum hovedbeløp kr 68 185,- 2
Hovedbeløp kr 68 185,00 Påløpte renter pr. 03.06.15 kr 11 149,02 Sum kr 79 334,02 Inkassosalær/erstatning mva. kr 6 500,00 Påløpte renter pr. 03.06.15 kr 88,95 Omkostninger ved behandlingen kr 860,00 Sum kr 7 448,95 Totalt kr 86 782,97 For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Klagemotpart plikter å betale til A AS kr 68 185,-. 2. I tillegg kreves den til enhver tid gjeldende rentesats i henhold til forsinkelsesrenteloven fra forfall på hver enkelt termin til betaling skjer. 3. Klagemotpart plikter å erstatte til A AS gebyr med kr 860,- og inkassosalær med kr 6 500,-. 4. I tillegg kreves den til enhver tid gjeldende rentesats i henhold til forsinkelsesrenteloven til betaling skjer. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Våren 2013 fikk leieren varsler om utkastelse grunnet bråk/støy og bjeffing fra hund. Leieforholdet endte med at innklagede ble tvangsfraveket 14.08.13 fordi utleier hevet kontrakten. Utleiers begrunnelse var bråk og støy, samt dyrehold uten utleiers godkjenning. Leieren kom tilbake til leiligheten i september for å hente sine eiendeler. Nøkler ble da levert til utleier. Leieren vasket ikke, og et par eiendeler ble stående. Leieren hadde utleiers tillatelse for dyreholdet. Det er urimelig at utleier senere tilbakekaller denne tillatelsen. Det bestrides at utleier hadde rett til å heve kontrakten, og at leieren dermed har blitt urettmessig fraveket. Dermed faller de fleste av utleiers udokumentert krav bort. Dersom Husleietvistutvalget kommer til at det forelå grunnlag for å heve kontrakten, innebærer hevingen at gjensidige rettigheter og plikter bortfaller med virkning fremover. Leieren vil med dette fritas for sin betalingsplikt umiddelbart. Ansvar for tapt leie forutsetter at utleieren har gjort det som er mulig for å begrense sitt tap. Utleiers krav på diverse saksomkostninger for tvangsfravikelsen bestrides med henvisning til at det ikke var hevingsgrunnlag og leieren er urettmessig utkastet. Kravene mangler dessuten dokumentasjon. Da det ikke forelå hevingsgrunnlag og leieren dermed urettmessig var fratatt tilgangen til leiligheten, foreligger det ingen betalingsplikt for husleie for september og oktober 2013. Uansett har utleier ikke dokumentert å ha lidt noe økonomisk tap, eller at utleier har gjort det som er mulig for å begrense tapet. Da det ikke forelå hevingsgrunnlag og tvangsfravikelse derfor feilaktig fant sted, kan leieren ikke holdes ansvarlig for kostnaden på kr 3 000,- for ny utleie. Leieren kan uansett ikke være ansvarlig for de utgifter utleier har i forbindelse med ny utleie. 3
Når det gjelder kravet på kr 2 969,- for låssylinder, nøkkel og postnøkkel, mistet leieren under leieforholdet sitt nøkkelknippe med nøkkelen til postkassen samt dørnøkkelen (universalnøkkel som fungerte både til hovedinngangen i blokken samt til døren inn til leiligheten). Da leierens ekstranøkler lå hos hennes foreldre som på tidspunktet ikke var tilgjengelige, valgte leieren å skifte lås inn til leiligheten. Ved leieforholdets opphør fikk utleier tilbakelevert 1 nøkkel til hovedinngangen nede, samt 2 nøkler til selve leiligheten. Kravet mangler dokuentasjon. Leierens ansvar kan kun omfatte høyst nødvendige utgifter. Når det gjelder kravet på kr 2 500,- for rengjøring, så erkjenner leieren at leiligheten var noe mangelfullt utvasket. Utleier har ikke dokumentert faktiske utgifter. Kravet fremstår noe høyt. Leieren kan bare være ansvarlig for en dokumentert og rimelig kostnad. Kravet på kr 23 500,- for utskiftning av gulvet bestrides. Av innflyttingsprotokollen fremgår det at gulvet var «veldig slitt» i stuen og «slitt» på kjøkkenet. Da leierens hund ved 1 anledning urinerte på gulvet, ble urinen umiddelbart tørket opp av leieren og det ble vasket godt, men allikevel absorberte gulvet væsken slik at det ble flekk. Vanlig bruk av gulv i en leilighet vil innebære at gulvet utsettes for mindre mengder væske en gang i blant. At det ble flekk, er en følge av at gulvet var svært gammelt og slitt. Uansett var flekken ikke så omfattende at det var nødvendig med fullstendig utskiftning av gulvet. Leieren erkjenner at enkelte eiendeler stod igjen, men en sum på kr 4 000,- for tømming av leilighet og bod fremstår som urimelig høyt, og kravet mangler uansett dokumentasjon. Kravet om kr 3 500,- for diverse vaktmesterarbeid bestrides, fordi utleier mangler dokumentasjon for hva denne utgiftsposten skyldes. Når det gjelder renter og omkostninger, er det urimelig hvis utleier ikke på et tidligere tidspunkt har forsøkt å få dekket krav gjennom depositumet. Innklagede har nedlagt slik påstand: 1. Innklagede frifinnes fra alle krav. 2. Subsidiært idømmes innklagede kun et rimelig krav om kostnader til nøkler, samt et dokumentert beløp klager har hatt for utvask og utrydding av leiligheten. 3. Klager idømmes saksbehandlingsgebyret. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. 4
Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf. 10-2. Av kontraktens punkt 19 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og at utleier hvis vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer normal slit og elde. Det følger av husll. 10-3 annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll. 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll. 10-3 syvende ledd annet punktum, jf. 2-14. Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Kostnader ved fravikelsesforretning, kr 7 316,- a. Behandling av fravikelse, kr 860,- b. Begjært fravikelse, kr 1 806,- c. Saksomkostninger, kr 2 500,- d. Utleiers oppmøtegebyr, kr 430,- e. Gjennomført fravikelse, kr 1 720,- Leieren bestrider utleiers krav på diverse saksomkostninger for tvangsfravikelsen med henvisning til at det ikke var hevingsgrunnlag og leieren er urettmessig utkastet, og at kravene mangler dokumentasjon. Selv om utleieren har hatt utgifter til gebyr mv. i forbindelse med en utkastelsessak, kan Husleietvistutvalget ikke ta stilling til et slikt krav, fordi det i tilfelle er namsmannen som må tilkjenne eventuelle saksomkostningskrav i en utkastelsessak han har, jf. tvangsl. 3-1. Vanligvis har namsmannen tatt stilling til saksomkostningskrav i rettsboken for utkastelsen. Utleier har i denne saken fremlagt en utkastelsesprotokoll av 15.08.13 for gjennomført utkastelse 14.08.13 grunnet misligholdt husleie, hvor det fremgår at namsmannen har tilkjent kr 4 386,- i utkastelsessaken. Husleietvistutvalget kan derfor ta med det av namsmannen tilkjente beløp i slutningen. 2. Rydding/rengjøring, kr 6 500,- Leieren har erkjent at leiligheten var noe mangelfullt utvasket og at hun etterlot noen eiendeler da hun hentet tingene sine i september, men har bestridt kravet med henvisning til at utleier ikke har dokumentert faktiske utgifter, at kravet fremstår noe høyt, og at leieren bare kan være ansvarlig for en dokumentert og rimelig kostnad. Utleier har blant annet fremlagt en sjekkliste av 21.12.12 ved innflytting som er signert av leieren, hvor det fremgår at det da var vasket og at alt løsøre var fjernet, og fotos som viser manglende rengjøring (misfargede fuger i dusjen mv.). Utleieren har fremlagt fotos av manglende rengjøring og rydding av bod samt diverse møbler i leiligheten, og av namsboken av 15.08.13 fremgår det at leieren til tross for at namsmannen i uke 35 (det vil si siste uken av august 2013) sendte et siste varsel om at leieren måtte hente tingene sine, ikke hentet tingene slik at namsmannen besluttet at disse skulle kastes. 5
Utvalget legger dermed til grunn at leieren har tilbakelevert leieobjektet i manglende ryddig og rengjort stand, og dermed blir erstatningsansvarlig for utleiers kostnader. Utleieren har fremlagt en faktura av 12.09.13 fra seg selv til leieren på kr 2 500,- for rengjøring og en faktura av 13.09.13 fra seg selv til leieren på kr 31 000,-, herunder for tømming av leilighet og bod til kr 4 000,-, men ingen faktura fra eksternt firma som kan godtgjøre at utleier selv har hatt en utgift av den størrelse som krevd. Utvalget må dermed i prinsippet fastsette erstatningen skjønnsmessig. Kostnaden for rengjøring overstiger ikke det som må anses vanlig og påregenlig, og legges til grunn. Kostnaden til rydding fremstår som noe høy, og nedsettes. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for rydding/vasking med kr 5 000,-. 3. Skader mv., kr 33 969,- a. Låssylinder og nøkler, kr 2 969,- Leieren har erkjent å ha mistet nøklene, men har bestidt kravet med henvisning til at det mangler dokumentasjon og at leierens ansvar kun kan omfatte høyst nødvendige utgifter. Leieren opplyser at hun valgte å skifte lås, og at utleier da hun hentet tingene sine i september fikk tilbakelevert 1 nøkkel til hovedinngangen nede, samt 2 nøkler til leiligheten. På bakgrunn av at leieren ble kastet ut 14.08.13 og ikke tilbakevelerte nøkler før en gang i september legger utvalget til grunn som sannsynlig at utleier har pådatt seg en ugift til å skifte lås/nøkkel, som han kan kreve at leieren erstatter. Utleieren har fremlagt en faktura av 12.09.13 fra seg selv til leieren på kr 2 969,- for låssylinder, nøkler og postnøkkel, men ikke noen faktura fra eksternt firma e.l. som kan godtgjøre at utleier har hatt en utgift av den størrelse som krevd. Utvalget må dermed fastsette erstatningen skjønnsmessig. Husleietvisutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for lås/nøkler med kr 2 000,-. b. Erstatning, kr 31 000,- Leieren har bestridt kravet med henvisning til at det at det ble flekk til tross for at hun straks vasket og tørket er en følge av at gulvet var svært gammelt og slitt. Videre anfører leieren at flekken uansett ikke var så stor at det var nødvendig med fullstendig utskiftning av gulvet. Utleier har blant annet fremlagt en overtakelsesprotokoll av 21.12.12 ved innflytting som er signert av leieren, hvor det fremgår at stuegulvet var «veldig slitt». Videre har utleier fremlagt fotos av leiligheten/parkettgulvet hvor fotoene er uskarpe og leiligheten fremstår som i forholdsvis bra stand, men stuegulvet fremstår med matt/grålig/ujevn gulvoverflate og har et ganske stort vått område, og øvrige fotos er etter det opplyste tatt etter at gulvet er skiftet. Utvalget legger til grunn at gulvet var svært slitt, og at leierens hund har urinert på gulvet. Selv om gulvet var slitt, ville alminnelig vannsøl ikke medført behov for å skifte gulvet. Det er leieren som er nærmest til å bære risikoen for at leierens hund gjør fra seg i leieobjektet slik at det medfører skade som må utbedres. Utvalget legger dermed til grunn at leieren er erstatningsansvarlig for utleierens økonomiske tap. Utleieren har fremlagt en faktura av 13.09.13 fra seg selv til leieren på kr 31 000,-, herunder for bytting av gulv til kr 23 500,- og kr 3 500,- for diverse vaktmesterarbeide, men ingen kvittering, faktura e.l. fra som kan godtgjøre hva utleier faktisk har hatt i utgifter til materialer og arbeidskostnader. Utvalget må dermed fastsette erstatningen skjønnsmessig. Leieforholdet gjaldt en 2-roms leilighet, og utvalget legger til grunn som sannsynlig at parketten normalt ville kunne byttes til en lavere kostnad enn anført. 6
Utvalget finner videre at utleier ikke kan kreve dekket den fulle utskiftningskostnaden for et gulv som er svært slitt, noe som også trolig kan medføre at skaden blir verre, og som utleier på et tidspunkt uansett ville måtte slipe/lakke eller skifte ut, fordi da ville utleier få med enn full erstatning. Utvalget finner dermed at erstatningen skjønnsmessig må nedsettes, jf. prisnippet i 2-14 femte ledd. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning for skaden med kr 7 000,-. 4. Leietap, kr 21 400,- a. Husleie september, kr 11 200,- b. Husleie oktober, kr 10 200,- Kontrakten startet 11.12.12 og løp til opphør 10.12.15. I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 11 200,- per måned. Leieren plikter dermed i utgangspunktet å betale ut oppsigelsestiden/leietiden. Leieren har ikke godtgjort å ha betalt for september og oktober 2013, for eksempel ved å fremlegge kvittering. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren i utgangspunktet ikke har betalt slik som anført av utleieren. Leieren har imidlertid bestidt kravet om husleie med henvisning til at det ikke forelå hevingsgrunnlag fordi leieren hadde samtykke til å holde hund og leieren dermed urettmessig var fratatt tilgangen til leiligheten, samt at utleier ikke har dokumentert å ha lidt noe økonomisk tap, eller at utleier har gjort det som er mulig for å begrense tapet. Det er riktig at det av det fremlagte varsel om utkastelse jf. tvangsl. 4-18 av 19.03.13 er vist til dyrehold uten godkjenning og festing/støy, og at utleier har erkjent at i utangspunktet hadde utleieren gitt samtykke til dyreholdet. Av 5-2 annet ledd følger det imidlertid at leieren bare rett til å holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren og de øvrige brukerne av eiendommen. Av namsboken av 15.08.13 fremgår det for øvrig at leieren ble kastet ut 14.08.13 grunnet skyldig husleie. Utvalget legger til grunn at namsmannens beslutning om utkastelse er lovlig. Husleietvistutvalget har for øvrig ingen myndighet til å overprøve namsfogdens beslutning; vil leieren benytte muligheten til å ordne opp for å hindre utkastelse eller klage, må henvendelsen rettes til namsmannen, eventuelt til namsmannens overordnede instans innen de gjeldende frister for dette. Når leieren blir kastet ut grunnet leierens mislighold, konverteres utleiers krav på leie slik han normalt ville hatt ut den avtalte oppsigelsestiden, til et krav om erstatning for leietap. Det gjelder imidlertid en ulovfestet regel om tapsbegrensingsplikt som medfører at utleieren må bruke de muligheter han har til med rimelig hurtighet å få leid ut leieobjektet på nytt, slik at leieren slipper å erstatte det leietap som påløper lenger enn nødvendig. Utvalget mener at utleieren normalt burde få leid ut et leieobjekt av denne størrelse og sentrale beliggenhet innen 1-2 måneder. Ovenfor har utvalget lagt til grunn at leieren fikk hentevarsel siste uken i august kom og hentet tingene sine en gang i september, og at utleieren etter dette måtte bruke tid på å istandsette leiligheten grunnet leierens mislighold ved å rydde, rengjøre og skifte parkett. Utvalget legger dermed til grunn at utleier trengte september og oktober på å istandgjøre leieobjektet pluss å få leid ut leiligheten på nytt. For dette leietapet blir leieren ansvarlig. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i leietap for september og oktober 2013 med kr 21 400,-. 7
5. Gebyr for ny utleie, kr 3 000,- a. Annonse finn.no, kr 350,00 b. Medgått tid til visninger, forberedelser, kontraktsmøte, vaktmesterrunde i leiligheten, overtakelse, pris per time kr 450,-, kr 2 500,- c. Materiell, transport, kr 400,00 Leieren har bestridt kravet med henvisning til at det ikke forelå hevingsgrunnlag og tvangsfravikelse derfor feilaktig fant sted, og leieren uansett ikke kan være ansvarlig for de utgifter utleier har i forbindelse med ny utleie. Leieren er erstatningsansvarlig i den grad (ekstra)kostnaden kan sies å være forvoldt av leieren. Kontrakten startet 11.12.12 og løp til opphør 10.12.15. I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Det vil si at leieren etter kontrakten tidligst kunne si opp 11.09.13, til opphør ved utløpet av oppsigelsestiden 31.12.13. Når leieren blir kastet ut 14.08.13, innebærer det at utleiers eventuelle normalkostnader til reutleie påløper 4,5 måneder tidligere enn beregnet. Utleieren har fremlagt en faktura av 11.09.13 fra seg selv til leieren på kr 3 000,- i «gebyr for ny utleie». Det er i alminnelighet ikke adgang til å oppkreve et slikt gebyr uten hensyn til hvilket tap utleier faktisk har lidt, for leieren er i tilfelle bare erstatningsansvarlig for utleierens tap. Utleieren har spesifisert kravet, men har ikke fremlagt noen kvitteringer, fakturaer e.l. som kan godtgjøre at utleier har hatt en reell ekstrautgift til re-utleie av den størrelse som krevd. Utvalget må dermed i prinsippet fastsette erstatningen skjønnsmessig. Dette aktuelle utleiefirmaet annonserer både på egen webside og på finn.no. Når større anførte kostnader ikke er godtgjort, legger utvalget til grunn at utgifter til annonsering og utleiefirmaets ansattes arbeid ved effektiv kontakt med interessenter, kontraktsmøte osv. normalt vil dekkes av en erstatning på omkring kr 2 200,-. Når kostnaden som utleier normalt må dekke selv her kun har påløpt 4,5 måneder tidligere enn beregnet, finner utvalget det nærmest det riktige å redusere erstatningen, jf. også prinsippet i 2-14 femte ledd. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i erstatning for re-utleie med kr 1 000,-. 6. Kostnader ved utenrettslig inndriving, kr 6 500,- Leieren har bestridt eventuelt omkostningskrav med henvisning til at det er urimelig hvis utleier ikke på et tidligere tidspunkt har forsøkt å få dekket krav gjennom depositumet. Krav om erstatning for kostnader ved utenrettslig inndriving (inkasso) kan fremsettes i medhold av inkassoloven 17 jf. inkassoforskriften kap 2. Utleieren har sendt leieren en betalingsoppfordring av 26.02.15 jf. inkassol. 10, og det har gått mer enn 28 dager etter forfall uten at leieren har betalt. Det kan derfor kreves tungt inkassogebyr jf. inkassoforskriften 2-3. Utvalget har ovenfor gitt utleier medhold i at leieren må betale erstatning med til sammen kr 40 786,- inkludert det av namsmannen tilkjente beløp, men uten tillegg for selve inkassosalæret. For krav mellom kr 10 000,- og kr 50 000,- kan det i forbrukerforhold kreves 4 ganger inkassosatsen + mva. Inkassosatsen er p.t. kr 650,-. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i inkassoomkostninger med kr 3 250,-. Renter Klageren har krevd forsinkelsesrente. 8
Husleie/leietap Etter forsinkelsesrenteloven (rentel.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte termins forfall det fremgår av kontrakten at husleienforfalt den 1. i hver måned. For kravet vedrørende leietap for september og oktober 2013 har utleier i tillegg fremlagt et påkrav av henholdsvis 01.09.13 og 01.10.13 til leieren. Utvalget tilkjenner derfor for for denne posten forsinkelsesrenter fra henholdsvis 01.09.13 og 01. 10.13 og til betaling skjer. Erstatning Det følger av rentel. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers når forfall ikke er fastsatt i forveien, kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. For kravet vedrørende utkastelseskostnadene har utleier fremlagt flere påkrav for de av namsmannen tilkjente poster av henholdsvis 09.07.13, 09.07.13 og 14.08.13 til leieren, og utvalget gir derfor for tilkjent erstatningsbeløp for disse saksomkostningene fra 14.09.13 og til betaling skjer. For kravet vedrørende re-utleie har utleier fremlagt et påkrav av 11.09.13 til leieren, og utvalget gir derfor for tilkjent erstatningsbeløp for denne posten medhold i forsinkelsesrenter fra 11.10.13 og til betaling skjer. For kravet vedrørende utskiftning av lås/nøkler og rengjøring har utleier fremlagt påkrav av 12.09.13 til leieren, og utvalget gir derfor for tilkjent erstatningsbeløp for disse postene medhold i forsinkelsesrenter fra 12.10.13 og til betaling skjer. For kravet vedrørende rydding og parkett har utleier fremlagt påkrav av 13.09.13 til leieren, og utvalget gir derfor for tilkjent erstatningsbeløp for disse postene medhold i forsinkelsesrenter fra 13.10.13 og til betaling skjer. Klageren har fremlagt en skriftlig betalingsoppfordring av 26.02.15 jf. inkassolovens 10 til skyldneren som omfatter inkassosalæret. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra 28.03.15 og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: www.htu.no Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har delvis vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av halve gebyret med kr 430,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. 9
Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A AS skyldig leie/leietap med kr 21 400,-, med tillegg av forsinkelsesrente av skyldig leiebeløp fra den enkelte leieterminens forfall og til betaling skjer. 2. B skal betale til A AS erstatning for re-utleie med kr 1 000,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 11.10.13 og til betaling skjer. 3. B skal betale til A AS erstatning for utskiftning av lås/nøkler og rengjøring med til sammen kr 4 500,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 12.10.13 og til betaling skjer. 4. B skal betale til A AS erstatning for rydding og parkett med til sammen kr 9 500,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 13.10.13 og til betaling skjer. 5. B skal betale til A AS erstatning for inkasso med kr 3 250,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 28.03.15 og til betaling skjer. 6. B skal betale den av namsfogden tilkjente erstatning med kr 4 386,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 14.09.13 og til betaling skjer. 7. B skal betale til A AS halvparten av saksbehandlingsgebyret med kr 430,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 20.08.15 Bente Furulund Ellen Strømodden Knut Helland-Hansen Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Eventuell depositum og/eller garanti kan gjøres opp jf. 3-5 og 3-6. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 10