REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE Detaljregulering for boligområde HØ 05 Høle 2013107 Vår ref.: Møtedato: 19.04.2018 Deltakere fra forslagsstiller: Magnar Eidsvåg, Sandnes Tomteselskap Deltakere fra plankonsulent: Ingrid Høymer Fossan, Asplan Viak Einar Eradeous Hallgren, Asplan Viak Deltakere fra kommunen: Linda Trondsen Lone Bechmann Jensen KONTAKTINFORMASJON Hovedsaksbehandler: Linda Trondsen, linda.trondsen@sandnes.kommune.no,51 33 59 44 Sidesaksbehandler: Lone Bechmann Jensen lone.bechmann.jensen@sandnes.kommune.no, 51 33 54 61 Beskrivelse av planområdet Gnr/ bnr: 72/6 Størrelse: Ca. 27 daa Beskrivelse av planidé Boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Konsentrert småhusbebyggelse med eneboliger, eneboliger i rekke, rekkehus og to- og/eller firemannsboliger. Ca. 2 boliger per. daa. Aktuelle problemstillinger - Solforhold - Tilgjengelighet - Terreng - Bygningstyper OVERORDNEDE PLANER OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Digitalt materiale vil bli tilsendt ved bestilling av startpakke. Kommuneplan Bolig, område HØ 05 Kommunedelplaner - Kdp. for kulturminner og kulturmiljøer Oppstartsmøte, Sandnes kommune, revidert 22.02.2018 side 1
Miljøplan Gjeldende reguleringsplaner - 2013107 - Detaljregulering for boligområde HØ05, Høle. Tilgrensende reguleringsplaner - 2010112 - Detaljregulering for gnr. 72, bnr. 105,106 m.fl, Trodalsvegen, Høle - 2001121 - Reguleringsplan for del av Apalstøveien, Høle Fylkesdelplaner/Regionalplaner Regionalplan for Jæren 2013-2040 Sier tetthet på min. 2 bol./daa Rikspolitiske retningslinjer og bestemmelser Byggeforbud 100 metersbeltet fra sjøen Annet - Verdikartlegging av strandsonen - Barnetråkk område 3: Barnehagen: Beiteområde for kviger/hester. To gode utsiktspunkter hvor man ser over bygda og over fjorden med øyene rundt. Området har en del store steiner. En del av området har lauvskog. Området blir brukt til småturer hvor vi plukker blomster, studerer småkryp og henter kvister til fastelavnsris o.l. Klatring på stein. Samler naturmateriale. Skolen: Tur, uteaktiviteter Barnas lekeområde: Markå, ake, snøballkrig VIKTIGE UTREDNINGSTEMA I PLANARBEIDET Komplett planmateriale skal være i henhold til kommunens krav til reguleringsplaner, jfr. startpakken. Punktene under er utredningstema som har særskilt betydning i foreliggende planarbeid. Miljø Landskap Terrenget i området er enkelte steder bratt, og med noen koller. Det skal tilstrebes minst mulig inngrep i landskapet. Høye forstøtningsmurer skal unngås. Det skal ikke gjøres inngrep i høydedraget «Hammeren», med telemasten. Naturmiljø Ingen kjente Oppstartsmøte, Sandnes kommune, revidert 22.02.2018 side 2
Kulturminner og kulturmiljø Det går en gammel geil gjennom området. Denne er ikke registrert som et kulturminne, men benyttes av lokalbefolkningen som turvei/rekreasjon. Planen må sikre en nord/sør forbindelse for myke trafikanter også i fremtiden. Forurensning/støy, luft, tomtegrunn Det kreves ikke støyrapport, men støyforholdene skal redegjøres for i planbeskrivelsen. Naturressurser Massehåndtering Det skal tilstrebes massebalanse i prosjektet. Samfunn Transport Utbygger ytret ønske om å ikke regulere fortau langs hovedatkomsten til feltet, men heller via skoletomten. Plan informerte om at man i så tilfelle må utvide adkomstveien slik at den tilfredsstiller kommunal standard med 5 meter bredde. Enkelte innsnevringer kan aksepteres som fartsregulerende tiltak, men kun for korte strekk. Det må sikres sikker adkomst fra området til skole, barnehage, bussholdeplass og butikk. Dersom denne ikke legges i tilknytning til adkomstveien må den reguleres med 3 meter bredde (gang- og sykkelvei standard). Parkering Minimum 1 per bolig. Gjesteparkering: 0,2 per bolig ved felles løsning. 1,0 ved individuell løsning. Sykkelparkering: Min. 3 per bolig ved felles løsning. Min. 4 ved individuell løsning. Minst 1 sykkelparkeringsplass per bolig skal være overbygget og i umiddelbar nærhet til inngangspartiet. Estetikk Materialvalg, takform, volum og høyder skal fastsettes i bestemmelsene. De ulike delfeltene skal harmonere med hverandre. Bebyggelsen bør tilpasses terrenget. Det skal sikres i bestemmelsene at en gitt prosentandel av gårdsrommene skal ha et grønt preg. Samtlige murer innenfor planområdet skal være i naturstein, eller forblendes med naturstein. Det tillates ikke murer over 3 meter synlig høyde. Boligsosial handlingsplan Det planlegges en variasjon av eneboliger, eneboliger i rekke, rekkehus og to/eller firemannsboliger. Det vil trolig ikke bli blokkbebyggelse. Folkehelse 1. Deler av planområdet er svært bratt. Ved bygging i så bratt terreng er kvaliteten for boligene og uteområdene viktigere enn tettheten. Solforholdene må tilfredsstille kravene som er satt i kommuneplanen. 2. 50 % av boligene skal være tilgjengelige boliger (eventuelle avvik må begrunnes, og tiltakshaver bærer selv risikoen med dette). Oppstartsmøte, Sandnes kommune, revidert 22.02.2018 side 3
3. Kvartalslekeplassen og sandlekeplassene skal ha en attraktiv plassering, med gode solforhold, og være tilgjengelig for alle. En liten prosent av arealet kan tillates brattere dersom det integreres på en god måte, og gir et positivt element til lekeplassene. 4. Kvartalslekeplassen skal ha en utforming og opparbeidelse som gir mulighet for uteopphold, rekreasjon, lek og spill på tvers av aldersgrupper. Samfunnssikkerhet Det skal utarbeides ROS-analyse for planen. Annet: Det må sikres adkomst til fritidseiendommene i anleggsperioden. Det skal legges inn sikringssone på 30 m rundt telemasten på Hammeren. Innenfor denne sonen tillates det ikke noen form for bebyggelse eller anlegg. Plassering nedgravd renovasjon vurderes i samråd med teknisk. MEDVIRKNING Planinitiativ og referat fra oppstartsmøte skal ligge med varsel om oppstart av planarbeid. PLANAVGRENSNING OG BYGGEGRENSER Planavgrensningen vil være omtrent som i gjeldende plan, med unntak av boligdelen i sør. En del av skoletomten tas med for å kunne legge til rette for en gangvei. Planavgrensningen må overlappe med tilgrensende planer; 2010112 og 2001121. ILLUSTRASJONER Det skal leveres snitt, illustrasjonsplan og visualiseringer sett fra sjøsiden. Stigningsforhold bør belyses (skisse), evt. avvik fra norm må avklares. KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. UTBYGGINGSAVTALE Ja. Denne varsles sammen med planen. FREMDRIFTSPLAN For å sikre en god planprosess forutsetter kommunen at det avholdes arbeidsmøter underveis. Saksbehandler vil lage forslag til fremdriftsplan. Dersom frister ikke overholdes går det ut over saksbehandlingstiden og fremdriftsplanen må revideres. GEBYR Reglement for gebyr i arealplansaker (kfr. Startpakken). Gebyret betales av: firma: Sandnes tomteselskap org.nr.: 993360198 KONKLUSJON Det ble anbefalt oppstart av planarbeidet, og startpakke ble bestilt på oppstartsmøtet. Oppstartsmøte, Sandnes kommune, revidert 22.02.2018 side 4
Sandnes, dato 23.04.2018. Referent: Linda Trondsen Oppstartsmøtet har karakter av gjensidig orientering, og saken forutsettes godt opplyst før møtet finner sted. Alle vurderinger fra planavdelingen er faglige og basert på mottatt informasjon fra søker. Forslag til endringer av planinitiativ etter oppstartsmøte, naboprotester, uttalelser fra offentlige myndigheter, organisasjoner og politiske vedtak m.v. vil kunne bringe inn nye momenter eller føre til endringer i planarbeidet underveis. Kommunens tilbakemelding vil da måtte justeres iht. endrede/nye forutsetninger. Oppstartsmøte, Sandnes kommune, revidert 22.02.2018 side 5